Asas ini mengajarkan bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah mempunyai ikatan hukum yang penuh. KUH Perdata kita juga menganut prinsip
ini dengan melukiskan bahwa suatu perjanjian berlaku seperti undang-undang bagi para pihak Pasal 1338 KUH Perdata.
5. Asas Obligatoir dari suatu perjanjian
Menurut hukum perjanjian, suatu perjanjian bersifat obligator, maksudnya adalah setelah sahnya suatu perjanjian maka perjanjian tersebut sudah mengikat,
tetapi baru sebatas menimbulkan hak dan kewajiban diantara para pihak. Tetapi pada taraf tersebut hak milik belum berpindah kepihak lain. Untuk dapat
memindahkan hak milik, diperlukan perjanjian lain yang disebut dengan perjanjian kebendaan yang sering disebut dengan “penyerahan”.
D. Pengertian Akta Menurut KUH Perdata
Akta adalah suatu tulisan yang dibuat dengan sengaja untuk dijadikan bukti tentang suatu peristiwa dan ditanda tangani oleh pembuatnya. Dengan
demikian maka unsur-unsur yang penting untuk digolongkan dalam pengertian akta adalah kesengajaan untuk membuatnya sebagai suatu bukti tulisan tersebut.
Yang dimaksud dengan penanda-tanganan ialah membubuhkan nama si penanda- tangan, sehingga membubuhkan paraf singkatan tanda tangan dianggap belum
Universitas Sumatera Utara
cukup. Nama itu harus ditulis tangan oleh penanda-tangan sendiri atas kehendaknya sendiri.
24
Dipersamakan dengan tanda tangan pada suatu akta dibawah tangan ialah sidik jari cap jempol atau cap jari yang dikuatkan dengan suatu keterangan yang
diberi tanggal oleh seorang notaris atau pejabat lain yang ditunjuk Stb. 1867 Nomor 29 Pasal 1, 286 RBg. Tanda tangan juga disamakan dengan stempel atau
cap tanda tangan asal dibubuhkan oleh yang berwenang atau diberi wewenang. Tanda tangan dengan nama orang lain tidak sah atau batal.
25
E. Jenis-jenis Akta Menurut KUH Perdata
Akta dapat dibedakan menurut bentuknya menjadi 2 dua macam yaitu akta otentik dan akta dibawah tangan.
1. Akta Otentik
Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat yang diberi wewenang untuk itu oleh penguasa, menurut ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan, baik
dengan maupun tanpa bantuan dari yang berkentingan, yang mencatat apa yang dimintakan untuk dimuat di dalamnya oleh yang berkepentingan. Akta otentik
terutama memuat keterangan seorang pejabat, yang menerangkan apa yang dilakukannya dan dilihat di hadapannya
. A
kta-akta tersebut harus selalu dianggap benar, kecuali jika dibuktikan sebaliknya di muka pengadilan. Di dalam HIR
Pasal 165, akta otentik disebutkan bahwa : “Akta otentik yaitu suatu akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat yang diberi wewenang untuk itu, merupakan
24
Prof. Dr. Sudikno Mertokusumo, S.H., Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, 1979, hal. 106
25
Ibid, hal. 107
Universitas Sumatera Utara
bukti yang lengkap antara para pihak dan para ahli warisnya dan mereka yang mendapat hak daripadanya tentang yang tercantum di dalamnya dan bukan
tentang yang tercantum di dalamnya sebagai pemberitahuan belaka; akan tetapi yang terakhir ini hanyalah sepanjang yang diberitahukan itu erat hubungannya
dengan pokok dari pada akta”. Sedangkan akta otentik juga diatur di dalam Pasal 1868 KUH Perdata
yang berbunyi: “Suatu akta otentik ialah akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan di dalam undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang
berwenang untuk itu di tempat akta dibuat”. Maka yang dimaksud sebagai akta otentik harus memenuhi kriteria
sebagai berikut: 1. Bentuknya sesuai Undang-Undang Bentuk dari akta notaris, akta
perkawinan, akta kelahiran, dan lain-lain sudah ditentukan format dan isinya oleh Undang-Undang. Sebuah akta otentik memiliki bentuk pola
sendiri. Jadi, seseorang yang ingin membuat akta otentik di hadapan notaris tidak dapat membuat dengan format sembarangan. Namun ada
juga akta-akta yang bersifat perjanjian antara kedua belah pihak yang isinya berdasarkan kesepakatan dari kedua belah pihak sesuai dengan
asas kebebasan berkontrak. 2. Akta otentik dibuat di hadapan pejabat umum yang diangkat Negara.
Notaris adalah salah satu pejabat umum yang mempunyai wewenang untuk membuat akta otentik.
3. Kekuatan pembuktian yang sempurna.
Universitas Sumatera Utara
4. Akta otentik dibuat oleh pejabat yang berwenang atau notaris yang berhak. Seorang notaris yang sedang cuti atau sedang bermasalah tidak
berwenang untuk membuat akta otentik. Seorang notaris yang sedang dibekukan izinnya atau yang belum memiliki izin, tidak dapat
membuat sebuah akta otentik
.
5. Kalau disangkal mengenai kebenarannya, maka penyangkal harus membuktikan mengenai ketidakbenarannya.
Dari penjelasan pasal ini, akta otentik dibuat oleh atau di hadapan pejabat yang berwenang yang disebut pejabat umum. Pejabat yang dimaksudkan antara
lain ialah notaris, panitera, jurusita, pegawai pencatat sipil, hakim dan sebagainya. Otentik tidaknya suatu akta tidaklah cukup apabila akta itu dibuat oleh dan di
hadapan pejabat saja. Di samping itu caranya membuat akta otentik itu haruslah menurut ketentuan yang ditetapkan oleh undang-undang. Suatu akta yang dibuat
oleh seorang pejabat tanpa ada wewenang dan tanpa ada kemampuan untuk membuatnya atau tidak memenuhi syarat, tidaklah dapat dianggap sebagai akta
otentik, tetapi mempunyai kekuatan sebagai akta di bawah tangan apabila ditandatangani oleh pihak - pihak yang bersangkutan.
Sebagai keterangan dari seorang pejabat, yaitu apa saja yang dikatakan oleh pejabat itu adalah sebagai yang dilihatnya dianggap benar terjadi di
hadapannya, maka ketentuan pembuktiannya berlaku bagi setiap orang. Karena akta otentik itu merupakan risalah dari pejabat, maka hanyalah merupakan bukti
dari pada apa yang terjadi di hadapnnya saja.
Universitas Sumatera Utara
Oleh karena dalam hal akta otentik itu pejabat terikat pada syarat-syarat dan ketentuan dalam undang-undang, sehingga hal itu cukup merupakan jaminan
dapat dipercayakannya pejabat tersebut, maka isi dari pada akta otentik itu cukup dibuktikan oleh akta itu sendiri. Jadi dianggaplah bahwa akta otentik itu dibuat
sesuai dengan kenyataan seperti yang dilihat oleh pejabat itu, sampai dibuktikan sebaliknya.
Apabila yang membuatnya pejabat yang tidak cakap atau tidak berwenang atau bentuknya cacat, maka menurut Pasal 1869 KUH Perdata:
26
1. Akta tersebut tidak sah atau tidak memenuhi syarat formil sebagai akta
otentik atau disebut juga sebagai akta otentik, oleh karena itu tidak
dapat diperlakukan sebagai akta otentik.
2. Namun akta yang demikian, mempunya nilai kekuatan sebagai akta di
bawah tangan, dengan syarat apabila akta tersebut ditandatangani para
pihak. 2. Akta di Bawah Tangan
A. Pengertian Akta di Bawah Tangan
Akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat sendiri oleh pihak-pihak yang berkepentingan tanpa bantuan pejabat umum. Akta di bawah tangan ini tidak
ada diatur dalam HIR untuk Jawa dan Madura, tetapi diatur dalam peraturan yang termuat dalam Stb. 1867 Nomor 29, karena pada waktu HIR dibuat sebelum
1848 akta dibawah tangan tersebut tidak ada diatur di dalamnya, melainkan
26
M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hal. 566
Universitas Sumatera Utara
diatur Secara khusus dala suatu ordonasi tentang kekuatan pembuktian tulisan- tulisan di bawah tangan yang termuat dalam Stb. 1867 Nomor 29 tersebut.
Akta di bawah tangan dirumuskan dalam pasal 1874 KUH Perdata, Pasal 286 RBg. Menurut pasal diatas, akta di bawah tangan:
a. Tulisan atau akta yang ditanda tangani di bawah tangan,
b. Tidak dibuat dan ditanda tangani di hadapan pejabat yang berwenang
pejabat umum, tetapi dibuat sendiri oleh seseorang atau para pihak, c.
Secara umum terdiri dari segala jenis tulisan yang tidak dibuat oleh atau di hadapan pejabat, meliputi:
1. Surat-surat,
2. Register-register,
3. Surat-surat urusan rumah tangga,
4. Lain-lain tulisan yang dibuat tanpa permintaan pejabat umum.
d. Secara khusus ada akta di bawah tangan yang bersifat partai yang
dibuat oleh paling sedikit dua pihak. Sehingga segala bentuk tulisan atau akta yang bukan akta otentik disebut
akta di bawah tangan atau dengan kata lain, segala jenis akta yang tidak dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum, termasuk rumpun akta di bawah tangan.
27
1. Surat atau tulisan itu ditanda tangani,
Akan tetapi, dari segi hukum pembuktian, agar suatu tulisan bernilai sebagai akta di bawah tangan, diperlukan persyaratan pokok:
27
Subekti, Hukum Acara Perdata, Bina Cipta, Jakarta, 1977, hal 26
Universitas Sumatera Utara
2. Isi yang diterangkan di dalamnya menyangkut perbuatan hukum
reschtshandeling atau hubungan hukum reschts bettrekking, 3.
Sengaja dibuat untuk dijadikan bukti dari perbuatan hukum yang disebut di dalamnya.
28
B. Syarat Akta di Bawah Tangan
Syarat yang dimaksud di dalam akta di bawah tangan pada dasrnya keabsahan akta di bawah tangan bertumpu pada dipenuhi atau tidak syarat formil
dan materiil. 1.
Syarat formil akta di bawah tangan Syarat formilnya, terdiri dari:
a. Berbentuk tertulis atau tulisan,
b. Dibuat Secara partai dua pihak atau lebih tanpa bantuan atau di
hadapan seorang pejabat umum, c.
Ditanda tangani oleh para pihak, d.
Mencantumkan tanggal dan tempat penandatanganan. Inilah syarat formil pokok akta di bawah tangan yang digariskan Pasal
1874 KUH Perdata, Pasal 286 RBg. Syarat tersebut bersifat kumulatif tidak boleh kurang dari itu. Sekiranya akta di bawah tangan itu bersifat partai, tidak sah
28
Soepomo, Hukum Acara Perdata Pengadilan Negeri, Pradnya paramita, Jakarta, 1993, hal 78
Universitas Sumatera Utara
apabila hanya ditanda tangani satu pihak saja. Apabila tidak ditanda tangani para pihak, mengakibatkan akta di bawah tangan tidak sah dan tidak mempunyai
kekuatan pembuktian formil maupun materiil. Apabila akta di bawah tangan itu bersifat sepihak, syarat formilnya itu
terdiri dari: a.
Dibuat sendiri oleh yang bersangkutan, b.
Ditanda tangani oleh pembuatnya. 2.
Syarat materiil akta di bawah tangan Mengenai syarat materiil dapat dijelaskan dengan ringkas hal-hal
berikut: a.
Keterangan yang tercantum dalam akta di bawah tangan berisi persetujuan tentang perbuatan hukum reschts handeling atau
hubungan hukum reschts betterkking. Suatu akta yang dibuat oleh para pihak, tetapi keterangan yang termuat di
dalamnya hanya penuturan tentang cuaca atau peristiwa alam, kisah perjalanan dan sejenisnya, tidak memenuhi syarat materiil, karena keterangan yang demikian
bukan merupakan perbuatan maupun hubungan hukum. Sekiranya akta di bawah tangan itu bersifat sepihak, sama syarat materiilnya. Mesti berisi keterangan yang
berkenaan dengan perbuatan atau hubungan hukum dengan pihak lain.
29
b. Sengaja dibuat sebagai alat bukti
29
Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hal 596
Universitas Sumatera Utara
Syarat materiil yang kedua, pembuatan akta di bawah tangan oleh pembuat atau para pembuat disengaja sebagai alat bukti untuk membuktikan kebenaran
perbuatan atau hubungan hukum yang diterangkan dalam akta. Jadi pembuatan akat di bawah tangan merupakan tindakan preventif atas kemungkinan terjadinya
sengketa dikemudian hari. Sejak semula telah ada kepastian mengenai kebenaran perbuatan atau hubungn hukum yang terjadi sebagai yang diterangkan dalam akta.
c. Daya Kekuatan Pembuktian Akta di Bawah Tangan
Daya kekuatan pembuktian akta di bwah tangan, tidak seluas dan setinggi derajat akta otentik. Seperti yang dijelaskan, akta otentik memiliki tiga jenis daya
kekuatan yang melekat padanya, yang terdiri dari daya pembuktian luar, formil dan materiil. Tidak Demikian halnya dengan akta di bawah tangan. Pada dasrnya
tidak melekat daya kekuatan pembuktian luar, Tetapi hanya terbatas pada daya kekuatan pembuktian formil dan materiil dengan bobot kualitas yang jauh lebih
rendah dibandingkan dengan akta otentik. 1.
Daya kekuatan pembuktian formil Sejauh mana daya kekuatan pembuktian formil akta di bawah tangan,
dapat dijelaskan sebagai berikut: a.
Orang yang bertanda tangan dianggap benar menerangkan hal yang tercantum dalam akta
Berdasarkan kekuatan formil ini, hukum mengakui, siapa saja atau orang yang menanda tangani akta dibwah tangan:
a Dianggap benar menerangkan seperti apa yang dijelaskan dalam akta,
Universitas Sumatera Utara
b Berdasarkan kekuatan formil yang demikian, mesti dianggap terbukti
tentang adanya pernyataan dari penanda tangan: surat keterangan yang saya tanda tangani benar berisi keterangan saya,
c Dengan demikian daya kekuatan pembuktian akta di bawah tangan
tersebut, meliputi: -
Kebenaran identitas penanda tangan, -
Menyangkut kebenaran identitas orang yang memberi keterangan Berarti, Setiap ada tulisan yang ditanda tangani seseorang yang berisi
perbuatan hukum, secara formil identitas orang yang bertanda tangan dan yang membuat keterangan, sama dengan identitas penanda tangan tersebut. Kebenaran
identitas penanda tangan dan yang meberi keterangan identik dengan identitas penanda tangan, dan mengenai kebenaran itu tidak diperlukan lagi syarat dan
kekuatan lain. b.
Tidak mutlak untuk keuntungan pihak lain Pada akta otentik penanda tanganan akta, bersifat mutlak untuk
keuntungan pihak lain, karenan penanda tanganan dilakukan dan disahkan oleh pejabat umum. Tidak demikian dengan akta di bawah tangan. Daya pembuktian
formilnya, tidak bersifat mutlak, karena daya formilnya itu sendiri tidak dibuat dihadapan pejabat umum. Dengan demikian, keterangan yang tercantum di
dalamnya tidak mutlak untuk keuntungan pihak lain. Kemungkinan dapat menguntungkan dan merugikan para pihak, atas alasan:
Universitas Sumatera Utara
- Karena isi keterangan yang tercantum di dalam akta dibawah tangan
belum pasti merupakan persesuaian keterangan para pihak, -
Sebab tanpa melalaui bantahan atas kepalsuan akta di bawah tangan, masing-masing pihak berhak dan dibenarkan hukum untuk
mengingkari isi dan tanda tangan. Kebolehan mengingkari isi dan tanda tangan, diatur dalam Pasal 1876
KUH Perdata atau Pasal 189 RBg yang menegaskan, barang siapa yang terhadapnya diajukan akta di bawah tangan diwajibkan Secara tegas mengakui
atau mengingkari tanda tangannya. Berarti kalau diakui oleh pihak lawan, maka penanda tangangan akta di bawah tangan dapat dikatakan untuk keuntungan pihak
lain, akan tetapi apabila dimungkiri, yang terjadi bukan menguntungkan, bahkan dapat mendapatkan kerugian. Itu sebabnya dapat dikatakan, akta di bawah tangan
pada dasrnya: -
Sering mengandung kerawanan dan ketidakpastian, -
Selama tidak ada pengingkaran, eksistensinya sebagai akta dan alat bukti, dpat dikatakan aman, tetapi apabila isi dan tanda tangan
dimungkiri, hilang kepastian dan keamanannya sebagai akta dan alat bukti.
2. Daya kekuatan pembuktian materiil
Jika pada daya pembuktian formil titik permasalahannya menyangkut kebenran identitas tanda tangan dan penanda tangan, maka pada daya pembuktian
materiil, fokus permasalahannya berkenaan dengan kebanaran isi keterangan yang tercantum di dalam akta di bawah tangan.
Universitas Sumatera Utara
a. Isi keterangan yang tercantum harus dianggap benar
Prinsip yang harus ditegakkan menghadapi penerapan daya pembuktian materiil adalah:
- Secara materiil isi keterangan yang tercantum di dalam akta di bawah
tangan, harus dianggap benar, -
Dalam arti, apa yang diterangkan dalam akta oleh penanda tangan, dianggap benar sebagai keterangan yang dikehendakinya,
- Dengan demikian Secara materiil, isi yang tercantul dalam akta di
bawah tangan mengikat kepada diri menanda tangan. b.
Memiliki daya mengikat kepada ahli waris dan orang yang mendapat hak dari padanya
Hal ini diatur dalam Pasal 1875 KUH Perdata dan Pasal 288 RBg. Suatu akta di bawah tangan yang diakui oleh orang terhadap siapa tulisan atau akta itu
hendak dipakai, dianggap sebagai diakui sehingga akta di bawah tangan tersebut mempunyai daya kekuatan yang sempurna dan mengikat. Seperti akta otentik:
- Kepada orangorang yang menanda tanganinya,
- Serta kepada ahli waris orang-orang itu dan kepada orang yang
mendapat hak dari mereka. Jika daya pembuktian formil yang mengajarkan harus dianggap terbukti
dan benar pernyataan penanda tangan, bahwa surat yang ditanda tanganinya berisi keterangan dihubungkan dengan daya kekuatan pembuktian materiil yang
dikemukakan diatas, ahli waris dan orang yang mendapat hak dari penanda tangan
Universitas Sumatera Utara
mempunya hak dan kewajiban yang persis sama dengan penanda tangan sesuai dengan keterangan yang tercantum didalamnya.
Dengan demikian anggapan kebenaran isi akta di bawah tangan mempunya daya kekuatan mengikat bukan hanya kepada diri mereka, tetapi juga
kepada ahli waris dan orang yang mendapat hak dari mereka. Ahli waris adalah orang yang mendapatkan hak berdasarkan title umum yang digariskan Pasal 833
ayat 1 KUH Perdata, yang mengatakan, sekalian ahli waris dengan sendirinya menurut hukum memperoleh piutang pewaris. Sedangkan orang yang mendapat
hak dari mereka diluar pewarisan, diperoleh melalui title khusus, bias jadi untuk keseluruhan atau sebagaian dari hak yang disebut dalam akta di bawah tangan
yang brsangkutan.
30
30
Pitlo, Pembuktian Dan Daluwarsa, Inter Masa, Jakarta, 1999, hal 66
Jika yang diperoleh hanya sebagaian, daya kekuatan mengikat pembuktian materiilnya juga, hanya untuk sebagian yakni sebesar hak
yang diperolehnya dari penanda tangan semula.
Universitas Sumatera Utara
BAB III TINJAUAN UMUM MENGENAI AKTA PERIKATAN
DALAM HAK TANGGUNGAN JAMINAN KREDIT
A. Hak Tanggungan Dalam Jaminan Kredit
Meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga memerlukan
lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi
masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai dengan saat ini, ketentuan-ketentuan yang
lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, belum terbentuk. Ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana diatur dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang
mengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad 1908- 542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan
Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya
Undang-Undang tentang Hak Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengan
Universitas Sumatera Utara
kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia sedangkan perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidang
pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan
yang telah ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas
tanah tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan.
Berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, maka dibentuklah Undang- Undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus
mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional. Hak tanggungan lahir dengan sebuah perjanjian. Dalam kenyataan, banyak
pihak pemberi hak tanggungan yang ternyata lalai atau sengaja melalaikan kewajiban dalam pelaksanaan perjanjian, misalnya melakukan penjualan terhadap
barang jaminan. Sehingga perlu kiranya dikaji lebih jauh kedudukan kreditor penerima tanggungan dalam hal terjadinya wanprestasi dari pemberi tanggungan.
Dalam kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai barang yang diserahkan sebagai jaminan. Jaminan itu sendiri artinya tanggungan atas
pinjaman yang diterima. Dalam pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 disebutkan pengertian hak tanggungan. Bahwa yang dimaksud dengan hak
tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagai
Universitas Sumatera Utara
mana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lainnya.
31
1. Hak jaminan yang dibebankan atas tanah, yang dimaksud dengan hak
jaminan atas tanah adalah hak penguasaan yang secara khusus dapat diberikan kepada kreditur, yang memberi wewenang kepadanya, jika
debitur cedera janji, menjual lelang tanah yang secara khusus pula ditujukan sebagai agunan piutangnya dan mengambil seluruh atau
sebahagian hasilnya untuk pelunasan tersebut, dengan hak mendahului dari pada kreditur-kreditur lainnya droit de preference. Selain
berkedudukan mendahului, kreditur pemegang hak jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasi penjualan tersebut, sungguhpun
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Adapun beberapa unsur-unsur pokok yang
tercantum dalam pengertian hak tanggungan disajikan sebagai berikut:
31
Andreas Albertus Andi Prajitno, Hukum Fidusia, Selaras, Malang, 2010, hal.73
Universitas Sumatera Utara
tanah bersangkutan sudah dipindahkan kepada pihak lain, hak kebendaan mengikut bendanya droit de suite.
2. Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Pada dasarnya, hak tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah semata-mata, tetapi dapat juga hak
atas tanah tersebut berikut dengan benda-benda yang ada di atasnya. 3.
Untuk pelunasan utang tertentu, maksud untuk pelunasan utang tertentu adalah hak tanggungan itu dapat membereskan dan selesai dibayar utang-
utang debitur yang ada pada kreditur. 4.
Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lainnya.
32
Adapun ciri-ciri hak tanggungan adalah : 1.
Droit de prefenrence Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1 UUHT. 2.
Droit de suite Pasal 7 UUHT. 3.
Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas. 4.
Asas spesialitas yaitu asas yang mewajibkan dalam muatan akta pemberian hak tanggungan harus mencantumkan ketentuan-ketentuan
seperti ditegaskan dalam Pasal 11 UUHT. Sedangkan asas publisitas yaitu asas yang mewajibkan didaftarkannya hak tanggungan pada kantor
pertanahan setempat Pasal 13 UUHT. 5.
Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
32
Ibid, hal.47
Universitas Sumatera Utara
6. Objek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel kepailitan pemberi hak
tanggungan sebelum kreditor pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan dari hasil penjualan objek hak tanggungan Pasal 21 UUHT.
Sedangkan sifat-sifat hak tanggungan antara lain: 1.
Tidak dapat dibagi-bagi Pasal 2 UUHT Meskipun sifat hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, artinya hak
tanggungan membenani objek secara utuh, namun sifat ini tidak berlaku mutlak dengan pengecualian dimungkinkan roya parsial, sepanjang
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT. 2.
Bersifat accesoir atau perjanjian buntutanikutan, maksudnya perjanjian jaminan utang atas hak tanggungan tidak berdiri sendiri karena ikut pada
perjanjian pokok yaitu perjanjian utang-piutang, apabila perjanjian pokok hapus atau batal, maka otomatis perjanjian accesoir menjadi hapus pula.
Selain unsur pokok, ciri-ciri dan sifat hak tanggungan perlu juga dipahami mengenai asas-asas hak tanggungan. Dimana asas-asas hak tanggungan tersebut
merupakan dasar atau tumpuan dilaksanakannya hak tanggungan. Adapun asas- asas hak tanggungan tersebut ialah:
1. Hak tanggungan memberikan kedudukan hak yang diutamakan. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor
tertentu dengan kreditor-kreditor lainnya Pasal 1 UU No. 4 Tahun 1996. Karena bisa dibebankan lebih dari satu orang, penentuan peringkat hak
tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan apabila pendaftarannya dilakukan pada saat yang bersamaan, barulah peringkat
Universitas Sumatera Utara
hak tanggungan ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini termuat dalam Pasal 5 UU No. 4 Tahun
1996. 2. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.
Berdasarkan Pasal 2 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan penjelasannya menyatakan bahwa hak tanggungan membebani secara utuh
objek hak tanggungan. Ini berarti bahwa, dengan dilunasinya sebagian hutang tidak berarti bahwa benda dapat dikembalikan sebagian.
3. Hak tanggungan hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada. Asas ini diatur dalam Pasal 8 ayat 2 UU No. 4 Tahun 1996. Asas ini
sebelumnya juga sudah ada dalam hipotek. Menurut Pasal 1175 KUH Perdata, hipotek hanya dapat dibebankan pada benda-benda yang sudah ada. Hipotek
atas benda-benda yang baru akan ada dikemudian hari adalah batal, begitupun juga dengan hak tanggungan.
4. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
Berdasarkan Pasal 4 ayat 4 UU No. 4 Tahun 1996, “Hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil
karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang
pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan”. Sehingga dapat pula disimpulkan, yang bisa
Universitas Sumatera Utara
dijadikan jaminan bukan hanya yang berkaitan dengan tanah saja melainkan juga benda-benda yang merupakan milik pemegang hak atas tanah tersebut.
5. Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.
Meskipun hak tanggungan hanya dapat dibebankan tanah yang sudah ada, hak tanggungan juga dapat dibebankan pula benda-benda yang berkaitan dengan
tanah sekalipun benda-benda tersebut belum ada dan baru akan ada dikemudian hari.
6. Perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian accesoir. Hak tanggungan lahir dari sebuah perjanjian yang bersifat accesoir, yang
mengikuti perjanjian pokoknya yakni hutang piutang. 7. Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang akan ada.
Hak tanggungan memperbolehkan menjaminkan hutang yang akan ada, sesuai dengan Pasal 3 ayat 1 UU No. 4 tahun 1996. Utang yang dijamin dengan hak
tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul dari pembayaran yang
dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnya pun dapat ditentukan secara tetap di dalam perjanjian
yang bersangkutan dan dapat pula ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan
utang-piutang yang bersangkutan, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.
Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa
Universitas Sumatera Utara
perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada di
bawah pengampunan, yang diikuti dengan pemberian hak tanggungan oleh pihak pengelola Penjelasan Pasal 3 ayat 1 UU No. 4 tahun 1996.
8. Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang. Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang, hal ini didasarkan pada
ketentuan yang tercantum dalam Pasal 3 ayat 2, “Hak tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum atau
untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum”. 9. Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak
tanggungan itu berada. Hak tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek hak tanggungan itu
beralih kepada pihak lain. Asas ini termuat dalam Pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996 yang berisi, “Hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan
siapapun objek tersebut berada”. Asas ini disebut juga sebagai DROIT DE SUITE.
10. Diatas hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan. Tujuan dari hak tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi
kreditor yang menjadi pemegang hak tanggungan untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila dimungkinkan sita, berarti pengadilan
mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang diutamakan dari kreditor pemegang hak tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
11. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu. Asas ini merupakan asas spesialiteit dari hak tanggungan, baik subjek, objek
maupun utang yang dijamin. Berdasarkan Pasal 11 ayat 1 huruf e,”uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan”. Maksudnya meliputi rincian
mengenai sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan,
letak, batas-batas, dan luas tanahnya. Hal ini juga menghindari salah eksekusi karena tanah yang dijadikan objek hak tanggungan sudah jelas disebutkan.
12. Hak tanggungan wajib didaftarkan. Dari ketentuan yang ada dalam Pasal 13 UU No. 4 Tahun 1996 secara tegas
telah dijelaskan bahwa saat pendaftaran pembebanan hak tanggungan adalah saat lahirnya hak tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran dilakukan, maka
hak tanggungan dianggap tidak pernah ada. Selain itu hanya dengan pencatatan pendaftaran yang terbuka bagi umum memungkinkan pihak ketiga
dapat mengetahui tentang adanya pembebanan hak tanggungan atas suatu tanah.
13. Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai dengan disertai janji-janji tertentu.
Asas hak tanggungan ini termuat dalam Pasal 11 ayat 2 UU No. 4 Tahun 1996. Janji-janji yang disebutkan dalam pasal ini bersifat fakultatif boleh
dicantumkan atau tidak, baik seuruhnya maupun sebagian dan tidak limitatif dapat diperjanjikan lain selain yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat 2 UU
No. 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
14. Hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang hak tanggungan apabila cedera janji.
Pengaturan mengenai asas ini termuat dalam Pasal 12 UU No. 4 Tahun 1996, “janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk
memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum”. Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan
debitor dan pemberi hak tanggungan lainnya, terutama jika nilai objek hak tanggungan melebihi besar-nya utang yang dijamin. Pemegang hak
tanggungan dilarang untuk secara serta merta menjadi pemilik objek hak tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang
bagi pemegang hak tanggungan untuk menjadi pembeli objek hak tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996.
15. Pelaksaan eksekusi hak tanggungan mudah dan pasti. Prioritas pertama pemegang hak tanggungan adalah untuk menjual objek hak
tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 apabila terjadi cidera janji. Title eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat
hak tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UU No. 4 Tahun 1996, obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahului dari
pada kreditor-kreditor lainnya. Dengan disebutkannya 2 dasar eksekusi di atas
Universitas Sumatera Utara
dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996, terpenuhi maksud Pembentukan Undang-Undang akan cara pelaksanaan eksekusi yang mudah dan pasti.
33
1. dapat dinilai dengan uang;
Objek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA. Benda-benda tanah akan dijadikan jaminan atas suatu utang dengan
dibebani hak tanggungan harus memenuhi syarat sebagai berikut:
2. harus memenuhi syarat publisitas;
3. mempunyai sifat droit de suite apabila debitor cidera janji;
4. memerlukan penunjukkan menurut UU.
Berkaitan dengan hal tersebut di atas yang dapat dijadikan objek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah
hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan
dan dapat juga dibebani hak tanggungan. Dijadikannya hak pakai sebagai objek hak tanggungan merupakan langkah
maju dalam hukum pertanahan kita juga bagi warga Negara asing menjadi pemegang hak pakai atas tanah Negara yang bila hak tersebut akan dijadikan
jaminan disertai persyaratan bahwa modal yang diperoleh harus dipergunakan untuk kegiatan pembangunan di Indonesia. Pengawasan pemerintah terhadap
WNA dalam pencapaian tujuan tersebut masih susah untuk dilaksanakan karena memang tidak ada penjabaran lebih lanjut dari maksud ketentuan persyaratan
tersebut.
33
Leonita Verea Pratiwi, http:leonitaverea08.wordpress.com20121211pengertian-asas-
asas-hak-tanggungan-contohnya , diakses tanggal: 20 April 2014.
Universitas Sumatera Utara
Menurut UU Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pada Pasal 12 ayat 1 ditegaskan bahwa rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri
serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotik, jika tanahnya tanah milik atau
hak guna bangunan. Dibebani fidusia, jika tanahnya hak pakai atau tanah Negara, namun dengan keluarnya UUHT maka hak pakai tidak lagi dibebankan dengan
fidusia tetapi dengan hak tanggungan pasal 27 UUHT. Selain objek hak tanggungan seperti tersebut di atas, UUHT juga membuka kemungkinan
pembebanan hak tanggungan atas tanah berikut bangunan dan tanaman yang ada di atasnya Pasal 4 ayat 4, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Bangunan dan tanah yang bersangkutan merupakan satu kesatuan dengan
tanahnya dan bangunan tersebut melekat pada tanah yang bersangkutan. 2.
Pembebanannya dinyatakan dengan tegas oleh pihak-pihak yang bersangkutan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT.
3. Ketentuan Pasal 4 ayat 4 UUHT tersebut di atas sebagai konsekuensi dari
penerapan asas pemilikan secara horizontal yang diambil dari hukum adat.
B. Jaminan Sebagai Tanggungan Dalam Akta Perikatan Istilah Jaminan adalah terjemahan dari kata Zekerheid atau Cautie yaitu
kemampuan debitur untuk memenuhi atau melunasi perutangannya kepada kreditor, yang dilakukan dengan cara menahan benda tertentu yang bernilai
ekonomis sebagai tanggungan atas pinjaman atau utang yang diterima debitur terhadap krediturnya
.
Menurut Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 diubah
Universitas Sumatera Utara
menjadi Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan arti jaminan yaitu keyakinan atas iktikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah
debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan perjanjian. Pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 jaminan
adalah keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan.
Jaminan kredit adalah penyerahan kekayaan atau pernyataan kesanggupan seseorang untuk menanggulangi seseorang pembayaran kembali suatu utang.
Dapat disimpulkan bahwa jaminan itu suatu tanggungan yang dapat dinilai dengan uang, yaitu berupa kebendaan tertentu yang diserahkan debitor kepada kreditor
sebagai akibat dari suatu hubungan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain. Hukum jaminan adalah perangkat hukum yang mengatur tentang jaminan
dari pihak debitor atau dari pihak ketiga bagi kepastian pelunasan piutang kreditor atau pelaksanaan suatu prestasi.
Hukum jaminan dalam hukum perdata Indonesia diatur secara umum dalam Pasal 1131 KUH Perdata dimana segala benda milik
debitor, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, akan menjadi tanggungan agunan untuk segala perikatan pengakuan atau perjanjian
utang-piutangnya. Dengan demikian, berarti seluruh benda debitor jika tidak dapat memenuhi kewajiban utangnya kepada kreditor, maka kebendaan milik debitor
tersebut akan dijual kepada umum dan hasil penjualan benda tersebut dibagi antara para kreditor, seimbang dengan besarnya piutang masing-masing sesuai
dengan Pasal 1132 KUH Perdata.
Universitas Sumatera Utara
Dengan demikian, Pasal 1132 KUH Perdata membagi lembaga jaminan atas dua sifat berdasarkan transaksi pemberian jaminan yang diberikan oleh
debitor kepada kreditor yaitu sebagai berikut: 1.
Jaminan yang bersifat konkuren, yaitu jaminan yang diberikan oleh debitor kepada kreditor dan sifat jaminan tersebut tidak mempunyai hak saling
mendahului dalam pelunasan utang antara kreditor satu dengan kreditor lainnya.
2. Jaminan yang bersifat preferen, yaitu jaminan yang diberikan oleh debitor
kepada satu kreditor serta kreditor tersebut diberikan hak prioritas berupa hak untuk didahulukan dalam pelunasan utang terhadap kreditor lainnya.
Menurut sifatnya, jaminan dibagi menjadi dua. Pertama, jaminan bersifat umum yaitu jaminan yang diberikan bagi kepentingan kreditor dan
menyangkut semua harta debitor seperti diatur dalam Pasal 1131 KUH Perdata. Kedua, jaminan yang bersifat khusus, merupakan jaminan dalam
bentuk penunjukan atau “penyerahan” barang tertentu secara khusus, sebagai jaminan atas pelunasan kewajiban atau utang debitor kepada
kreditor tertentu dan hanya berlaku untuk kreditor tertentu tersebut baik secara kebendaan maupun perorangan.
34
a. Asas publicitet
Di dalam hukum jaminan terdapat beberapa asas, yaitu:
Bahwa semua hak tanggungan harus didaftarkan. Pendaftaran ini dimaksudkan supaya pihak ketiga dapat mengetahui bahwa benda
34
Gunawan Widjaya Ahmad Yani, jaminan fidusia, Raja Grafindo Persada, 2001, Jakarta, hal.75
Universitas Sumatera Utara
tersebut sedang dilakukan pembebanan jaminan. Pendaftaran hak tanggungan di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Kota,
pendaftaran fidusia dilakukan di Kantor Pendaftaran Fidusia pada Kantor Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia ,sedangkan
pendaftaran hipotek kapal laut dilakukan di depan pejabat pendaftaran dan pencatat balik nama yaitu Syahbandar.
b. Asas specialitet
Hak tanggungan, hak fidusia, dan hipotek hanya dapat dibebankan atas percil atau atas barang-barang yang sudah terdaftar atas nama orang
tertentu, harus jelas, terperinci dan detail. c.
Asas tidak dapat dibagi-bagi Asas dibaginya hutang tidak dapat mengakibatkan dapat dibaginya hak
tanggungan, hak fidusia, hipotek dan hak gadai walaupun telah dilakukan pembayaran sebagian benda yang dijadikan jaminan harus
menjadi suatu kesatuan dalam menjamin hutang. d.
Asas inbezittstelling Yaitu barang jaminan harus berada ditangan penerima jaminan
pemegang jaminan. e.
Asas horizontal Yaitu bangunan dan tanah tidak merupakan satu kesatuan. Hal ini
dapat dilihat dalam penggunaan hak pakai, baik tanah negara maupun tanah hak milik. Bangunannya milik dari pemberi tanggungan, tetapi
tanahnya milik orang lain, berdasarkan hak pakai dapat dijadikan
Universitas Sumatera Utara
jaminan, namun dalam praktek perbankan tidak mau menerima prinsip ini, karena akan mengalami kesulitan jika tejadi wanprestasi.
Jaminan hak tanggungan merupakan perjanjian yang khusus diadakan antara debitor dengan kreditor untuk memperjanjikan sebagai berikut:
1. Jaminan yang bersifat kebendaan, yaitu jaminan yang berupa hak mutlak
atas suatu benda, yang mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu, dapat dipertahankan terhadap siapapun, selalu mengikuti benda dimana
berada dan dapat dialihkan. Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri ”kebendaan“ dalam arti
mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang bersangkutan dimanapun berada droit de suite, dan memberikan hak revindikasi.
Jaminan kebendaan dapat digolongkan menjadi 5 lima macam, yaitu : a. Gadai pand yang diatur dalam Bab 20 Buku II BW
b. Hipotik kapal yang diatur dalam Bab 21 Buku II BW c. Credietverband yang diatur dalam Stb.1908 No.542 sebagaimana telah
diubah dengan Stb. No.1937 No.190 d. Hak tanggungan sebagaimana diatur dalam UU No.4 Tahun1996
e. Jaminan fidusia sebagaimana diatur dalam UU No.42 Tahun1999 2.
Jaminan yang bersifat perorangan atau persoonlijk yaitu adanya orang tertentu yang sanggup membayar atau memenuhi prestasi debitor jika
debitor cidera janji.
35
35
Andreas Albertus Andi Prajitno, Hukum Fidusia, Selaras, Malang, 2010, hal.32
Juga dapat diartikan sebagai jaminan yang menimbulkan hubungan langsung pada perorangan tertentu, yang hanya
Universitas Sumatera Utara
dapat dipertahankan terhadap debitor tertentu, terhadap harta kekayaan debitor pada umumnya.
Jaminan perorangan dapat digolongkan menjadi 3 tiga macam, yaitu: a.
Penanggungan borg adalah orang lain yang dapat ditagih. b.
Tanggung menanggung, yang serupa dengan tanggung renteng. c.
Perjanjian garansi. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Pasal 4 sampai dengan
Pasal 7, telah ditunjuk secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang. Ada lima jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan hak
tanggungan, yaitu: 1.
Hak milik, 2.
Hak guna usaha, 3.
Hak guna bangunan, 4.
Hak pakai, baik hak atas tanah milik atau hak atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya
dapat dipindah tangankan. 5.
Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan
yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah
bersangkutan.
36
36
A.P Parlindungan, Komentar Tentang Hak Tanggungan, Mandar Maju, 1996, Bandung, hal.42
Universitas Sumatera Utara
Untuk kepentingan kreditor agar hak atas tanah yang diserahkan oleh debutor dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahanan, dikeluarkan kepadanya
tanda bukti adanya Hak Tanggungan, yaitu Sertifikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.
Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian hak tanggungan dari debitor kepada kreditor
sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor yang bersangkutan kreditor preferen daripada kreditor-kreditor lain kreditor konkuren Pasal 1 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 atau
UUHT. Jadi, pemberian hak tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjamankredit
yang bersangkutan. Tanah sebagai objek hak tanggungan dapat meliputi benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hal itu dimungkinkan karena sifatnya secara fisik menjadi satu kesatuan dengan tanahnya, baik yang sudah ada
maupun yang akan ada, yang berupa bangunan permanen, tanaman keras dan hasil karya, dengan ketentuan bahwa benda-benda tersebut milik pemegang hak
maupun milik pihak lain bila benda-benda itu milik pihak lain, yang bersangkutanpemilik harus ikut menandatangani APHT.
Pembebanan hak tanggungan wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UUHT, yaitu:
Universitas Sumatera Utara
1. Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di
dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang
tersebut. 2. Pemberian hak tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang
meliputi: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili para pihak, pemegang dan pemberi hak tanggungan, penunjukan
secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek
hak tanggungan. 3. Pemberian hak tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui
pendaftaran hak tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat Kota Kabupaten.
4. Sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan memuat titel eksekutorial dengan kata-kata Demi Keadilan Berdasarkan
Ketuhanan Yang Maha Esa. 5. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang hak tanggungan
akan memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji wanprestasi.
Universitas Sumatera Utara
C. Kedudukan Hukum Perikatan Dalam Hak Tanggungan Jaminan Menurut KUH Perdata
