BAB III TINJAUAN UMUM MENGENAI AKTA PERIKATAN
DALAM HAK TANGGUNGAN JAMINAN KREDIT
A. Hak Tanggungan Dalam Jaminan Kredit
Meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga memerlukan
lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi
masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai dengan saat ini, ketentuan-ketentuan yang
lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, belum terbentuk. Ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana diatur dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang
mengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad 1908- 542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan
Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya
Undang-Undang tentang Hak Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengan
Universitas Sumatera Utara
kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia sedangkan perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidang
pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan
yang telah ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas
tanah tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan.
Berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, maka dibentuklah Undang- Undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus
mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional. Hak tanggungan lahir dengan sebuah perjanjian. Dalam kenyataan, banyak
pihak pemberi hak tanggungan yang ternyata lalai atau sengaja melalaikan kewajiban dalam pelaksanaan perjanjian, misalnya melakukan penjualan terhadap
barang jaminan. Sehingga perlu kiranya dikaji lebih jauh kedudukan kreditor penerima tanggungan dalam hal terjadinya wanprestasi dari pemberi tanggungan.
Dalam kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai barang yang diserahkan sebagai jaminan. Jaminan itu sendiri artinya tanggungan atas
pinjaman yang diterima. Dalam pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 disebutkan pengertian hak tanggungan. Bahwa yang dimaksud dengan hak
tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagai
Universitas Sumatera Utara
mana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lainnya.
31
1. Hak jaminan yang dibebankan atas tanah, yang dimaksud dengan hak
jaminan atas tanah adalah hak penguasaan yang secara khusus dapat diberikan kepada kreditur, yang memberi wewenang kepadanya, jika
debitur cedera janji, menjual lelang tanah yang secara khusus pula ditujukan sebagai agunan piutangnya dan mengambil seluruh atau
sebahagian hasilnya untuk pelunasan tersebut, dengan hak mendahului dari pada kreditur-kreditur lainnya droit de preference. Selain
berkedudukan mendahului, kreditur pemegang hak jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasi penjualan tersebut, sungguhpun
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Adapun beberapa unsur-unsur pokok yang
tercantum dalam pengertian hak tanggungan disajikan sebagai berikut:
31
Andreas Albertus Andi Prajitno, Hukum Fidusia, Selaras, Malang, 2010, hal.73
Universitas Sumatera Utara
tanah bersangkutan sudah dipindahkan kepada pihak lain, hak kebendaan mengikut bendanya droit de suite.
2. Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Pada dasarnya, hak tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah semata-mata, tetapi dapat juga hak
atas tanah tersebut berikut dengan benda-benda yang ada di atasnya. 3.
Untuk pelunasan utang tertentu, maksud untuk pelunasan utang tertentu adalah hak tanggungan itu dapat membereskan dan selesai dibayar utang-
utang debitur yang ada pada kreditur. 4.
Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lainnya.
32
Adapun ciri-ciri hak tanggungan adalah : 1.
Droit de prefenrence Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1 UUHT. 2.
Droit de suite Pasal 7 UUHT. 3.
Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas. 4.
Asas spesialitas yaitu asas yang mewajibkan dalam muatan akta pemberian hak tanggungan harus mencantumkan ketentuan-ketentuan
seperti ditegaskan dalam Pasal 11 UUHT. Sedangkan asas publisitas yaitu asas yang mewajibkan didaftarkannya hak tanggungan pada kantor
pertanahan setempat Pasal 13 UUHT. 5.
Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
32
Ibid, hal.47
Universitas Sumatera Utara
6. Objek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel kepailitan pemberi hak
tanggungan sebelum kreditor pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan dari hasil penjualan objek hak tanggungan Pasal 21 UUHT.
Sedangkan sifat-sifat hak tanggungan antara lain: 1.
Tidak dapat dibagi-bagi Pasal 2 UUHT Meskipun sifat hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, artinya hak
tanggungan membenani objek secara utuh, namun sifat ini tidak berlaku mutlak dengan pengecualian dimungkinkan roya parsial, sepanjang
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT. 2.
Bersifat accesoir atau perjanjian buntutanikutan, maksudnya perjanjian jaminan utang atas hak tanggungan tidak berdiri sendiri karena ikut pada
perjanjian pokok yaitu perjanjian utang-piutang, apabila perjanjian pokok hapus atau batal, maka otomatis perjanjian accesoir menjadi hapus pula.
Selain unsur pokok, ciri-ciri dan sifat hak tanggungan perlu juga dipahami mengenai asas-asas hak tanggungan. Dimana asas-asas hak tanggungan tersebut
merupakan dasar atau tumpuan dilaksanakannya hak tanggungan. Adapun asas- asas hak tanggungan tersebut ialah:
1. Hak tanggungan memberikan kedudukan hak yang diutamakan. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor
tertentu dengan kreditor-kreditor lainnya Pasal 1 UU No. 4 Tahun 1996. Karena bisa dibebankan lebih dari satu orang, penentuan peringkat hak
tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan apabila pendaftarannya dilakukan pada saat yang bersamaan, barulah peringkat
Universitas Sumatera Utara
hak tanggungan ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini termuat dalam Pasal 5 UU No. 4 Tahun
1996. 2. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.
Berdasarkan Pasal 2 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan penjelasannya menyatakan bahwa hak tanggungan membebani secara utuh
objek hak tanggungan. Ini berarti bahwa, dengan dilunasinya sebagian hutang tidak berarti bahwa benda dapat dikembalikan sebagian.
3. Hak tanggungan hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada. Asas ini diatur dalam Pasal 8 ayat 2 UU No. 4 Tahun 1996. Asas ini
sebelumnya juga sudah ada dalam hipotek. Menurut Pasal 1175 KUH Perdata, hipotek hanya dapat dibebankan pada benda-benda yang sudah ada. Hipotek
atas benda-benda yang baru akan ada dikemudian hari adalah batal, begitupun juga dengan hak tanggungan.
4. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
Berdasarkan Pasal 4 ayat 4 UU No. 4 Tahun 1996, “Hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil
karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang
pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan”. Sehingga dapat pula disimpulkan, yang bisa
Universitas Sumatera Utara
dijadikan jaminan bukan hanya yang berkaitan dengan tanah saja melainkan juga benda-benda yang merupakan milik pemegang hak atas tanah tersebut.
5. Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.
Meskipun hak tanggungan hanya dapat dibebankan tanah yang sudah ada, hak tanggungan juga dapat dibebankan pula benda-benda yang berkaitan dengan
tanah sekalipun benda-benda tersebut belum ada dan baru akan ada dikemudian hari.
6. Perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian accesoir. Hak tanggungan lahir dari sebuah perjanjian yang bersifat accesoir, yang
mengikuti perjanjian pokoknya yakni hutang piutang. 7. Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang akan ada.
Hak tanggungan memperbolehkan menjaminkan hutang yang akan ada, sesuai dengan Pasal 3 ayat 1 UU No. 4 tahun 1996. Utang yang dijamin dengan hak
tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul dari pembayaran yang
dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnya pun dapat ditentukan secara tetap di dalam perjanjian
yang bersangkutan dan dapat pula ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan
utang-piutang yang bersangkutan, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.
Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa
Universitas Sumatera Utara
perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada di
bawah pengampunan, yang diikuti dengan pemberian hak tanggungan oleh pihak pengelola Penjelasan Pasal 3 ayat 1 UU No. 4 tahun 1996.
8. Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang. Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang, hal ini didasarkan pada
ketentuan yang tercantum dalam Pasal 3 ayat 2, “Hak tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum atau
untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum”. 9. Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak
tanggungan itu berada. Hak tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek hak tanggungan itu
beralih kepada pihak lain. Asas ini termuat dalam Pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996 yang berisi, “Hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan
siapapun objek tersebut berada”. Asas ini disebut juga sebagai DROIT DE SUITE.
10. Diatas hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan. Tujuan dari hak tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi
kreditor yang menjadi pemegang hak tanggungan untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila dimungkinkan sita, berarti pengadilan
mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang diutamakan dari kreditor pemegang hak tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
11. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu. Asas ini merupakan asas spesialiteit dari hak tanggungan, baik subjek, objek
maupun utang yang dijamin. Berdasarkan Pasal 11 ayat 1 huruf e,”uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan”. Maksudnya meliputi rincian
mengenai sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan,
letak, batas-batas, dan luas tanahnya. Hal ini juga menghindari salah eksekusi karena tanah yang dijadikan objek hak tanggungan sudah jelas disebutkan.
12. Hak tanggungan wajib didaftarkan. Dari ketentuan yang ada dalam Pasal 13 UU No. 4 Tahun 1996 secara tegas
telah dijelaskan bahwa saat pendaftaran pembebanan hak tanggungan adalah saat lahirnya hak tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran dilakukan, maka
hak tanggungan dianggap tidak pernah ada. Selain itu hanya dengan pencatatan pendaftaran yang terbuka bagi umum memungkinkan pihak ketiga
dapat mengetahui tentang adanya pembebanan hak tanggungan atas suatu tanah.
13. Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai dengan disertai janji-janji tertentu.
Asas hak tanggungan ini termuat dalam Pasal 11 ayat 2 UU No. 4 Tahun 1996. Janji-janji yang disebutkan dalam pasal ini bersifat fakultatif boleh
dicantumkan atau tidak, baik seuruhnya maupun sebagian dan tidak limitatif dapat diperjanjikan lain selain yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat 2 UU
No. 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
14. Hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang hak tanggungan apabila cedera janji.
Pengaturan mengenai asas ini termuat dalam Pasal 12 UU No. 4 Tahun 1996, “janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk
memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum”. Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan
debitor dan pemberi hak tanggungan lainnya, terutama jika nilai objek hak tanggungan melebihi besar-nya utang yang dijamin. Pemegang hak
tanggungan dilarang untuk secara serta merta menjadi pemilik objek hak tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang
bagi pemegang hak tanggungan untuk menjadi pembeli objek hak tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996.
15. Pelaksaan eksekusi hak tanggungan mudah dan pasti. Prioritas pertama pemegang hak tanggungan adalah untuk menjual objek hak
tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 apabila terjadi cidera janji. Title eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat
hak tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UU No. 4 Tahun 1996, obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahului dari
pada kreditor-kreditor lainnya. Dengan disebutkannya 2 dasar eksekusi di atas
Universitas Sumatera Utara
dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996, terpenuhi maksud Pembentukan Undang-Undang akan cara pelaksanaan eksekusi yang mudah dan pasti.
33
1. dapat dinilai dengan uang;
Objek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA. Benda-benda tanah akan dijadikan jaminan atas suatu utang dengan
dibebani hak tanggungan harus memenuhi syarat sebagai berikut:
2. harus memenuhi syarat publisitas;
3. mempunyai sifat droit de suite apabila debitor cidera janji;
4. memerlukan penunjukkan menurut UU.
Berkaitan dengan hal tersebut di atas yang dapat dijadikan objek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah
hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan
dan dapat juga dibebani hak tanggungan. Dijadikannya hak pakai sebagai objek hak tanggungan merupakan langkah
maju dalam hukum pertanahan kita juga bagi warga Negara asing menjadi pemegang hak pakai atas tanah Negara yang bila hak tersebut akan dijadikan
jaminan disertai persyaratan bahwa modal yang diperoleh harus dipergunakan untuk kegiatan pembangunan di Indonesia. Pengawasan pemerintah terhadap
WNA dalam pencapaian tujuan tersebut masih susah untuk dilaksanakan karena memang tidak ada penjabaran lebih lanjut dari maksud ketentuan persyaratan
tersebut.
33
Leonita Verea Pratiwi, http:leonitaverea08.wordpress.com20121211pengertian-asas-
asas-hak-tanggungan-contohnya , diakses tanggal: 20 April 2014.
Universitas Sumatera Utara
Menurut UU Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pada Pasal 12 ayat 1 ditegaskan bahwa rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri
serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotik, jika tanahnya tanah milik atau
hak guna bangunan. Dibebani fidusia, jika tanahnya hak pakai atau tanah Negara, namun dengan keluarnya UUHT maka hak pakai tidak lagi dibebankan dengan
fidusia tetapi dengan hak tanggungan pasal 27 UUHT. Selain objek hak tanggungan seperti tersebut di atas, UUHT juga membuka kemungkinan
pembebanan hak tanggungan atas tanah berikut bangunan dan tanaman yang ada di atasnya Pasal 4 ayat 4, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Bangunan dan tanah yang bersangkutan merupakan satu kesatuan dengan
tanahnya dan bangunan tersebut melekat pada tanah yang bersangkutan. 2.
Pembebanannya dinyatakan dengan tegas oleh pihak-pihak yang bersangkutan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT.
3. Ketentuan Pasal 4 ayat 4 UUHT tersebut di atas sebagai konsekuensi dari
penerapan asas pemilikan secara horizontal yang diambil dari hukum adat.
B. Jaminan Sebagai Tanggungan Dalam Akta Perikatan Istilah Jaminan adalah terjemahan dari kata Zekerheid atau Cautie yaitu
kemampuan debitur untuk memenuhi atau melunasi perutangannya kepada kreditor, yang dilakukan dengan cara menahan benda tertentu yang bernilai
ekonomis sebagai tanggungan atas pinjaman atau utang yang diterima debitur terhadap krediturnya
.
Menurut Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 diubah
Universitas Sumatera Utara
menjadi Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan arti jaminan yaitu keyakinan atas iktikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah
debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan perjanjian. Pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 jaminan
adalah keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan.
Jaminan kredit adalah penyerahan kekayaan atau pernyataan kesanggupan seseorang untuk menanggulangi seseorang pembayaran kembali suatu utang.
Dapat disimpulkan bahwa jaminan itu suatu tanggungan yang dapat dinilai dengan uang, yaitu berupa kebendaan tertentu yang diserahkan debitor kepada kreditor
sebagai akibat dari suatu hubungan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain. Hukum jaminan adalah perangkat hukum yang mengatur tentang jaminan
dari pihak debitor atau dari pihak ketiga bagi kepastian pelunasan piutang kreditor atau pelaksanaan suatu prestasi.
Hukum jaminan dalam hukum perdata Indonesia diatur secara umum dalam Pasal 1131 KUH Perdata dimana segala benda milik
debitor, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, akan menjadi tanggungan agunan untuk segala perikatan pengakuan atau perjanjian
utang-piutangnya. Dengan demikian, berarti seluruh benda debitor jika tidak dapat memenuhi kewajiban utangnya kepada kreditor, maka kebendaan milik debitor
tersebut akan dijual kepada umum dan hasil penjualan benda tersebut dibagi antara para kreditor, seimbang dengan besarnya piutang masing-masing sesuai
dengan Pasal 1132 KUH Perdata.
Universitas Sumatera Utara
Dengan demikian, Pasal 1132 KUH Perdata membagi lembaga jaminan atas dua sifat berdasarkan transaksi pemberian jaminan yang diberikan oleh
debitor kepada kreditor yaitu sebagai berikut: 1.
Jaminan yang bersifat konkuren, yaitu jaminan yang diberikan oleh debitor kepada kreditor dan sifat jaminan tersebut tidak mempunyai hak saling
mendahului dalam pelunasan utang antara kreditor satu dengan kreditor lainnya.
2. Jaminan yang bersifat preferen, yaitu jaminan yang diberikan oleh debitor
kepada satu kreditor serta kreditor tersebut diberikan hak prioritas berupa hak untuk didahulukan dalam pelunasan utang terhadap kreditor lainnya.
Menurut sifatnya, jaminan dibagi menjadi dua. Pertama, jaminan bersifat umum yaitu jaminan yang diberikan bagi kepentingan kreditor dan
menyangkut semua harta debitor seperti diatur dalam Pasal 1131 KUH Perdata. Kedua, jaminan yang bersifat khusus, merupakan jaminan dalam
bentuk penunjukan atau “penyerahan” barang tertentu secara khusus, sebagai jaminan atas pelunasan kewajiban atau utang debitor kepada
kreditor tertentu dan hanya berlaku untuk kreditor tertentu tersebut baik secara kebendaan maupun perorangan.
34
a. Asas publicitet
Di dalam hukum jaminan terdapat beberapa asas, yaitu:
Bahwa semua hak tanggungan harus didaftarkan. Pendaftaran ini dimaksudkan supaya pihak ketiga dapat mengetahui bahwa benda
34
Gunawan Widjaya Ahmad Yani, jaminan fidusia, Raja Grafindo Persada, 2001, Jakarta, hal.75
Universitas Sumatera Utara
tersebut sedang dilakukan pembebanan jaminan. Pendaftaran hak tanggungan di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Kota,
pendaftaran fidusia dilakukan di Kantor Pendaftaran Fidusia pada Kantor Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia ,sedangkan
pendaftaran hipotek kapal laut dilakukan di depan pejabat pendaftaran dan pencatat balik nama yaitu Syahbandar.
b. Asas specialitet
Hak tanggungan, hak fidusia, dan hipotek hanya dapat dibebankan atas percil atau atas barang-barang yang sudah terdaftar atas nama orang
tertentu, harus jelas, terperinci dan detail. c.
Asas tidak dapat dibagi-bagi Asas dibaginya hutang tidak dapat mengakibatkan dapat dibaginya hak
tanggungan, hak fidusia, hipotek dan hak gadai walaupun telah dilakukan pembayaran sebagian benda yang dijadikan jaminan harus
menjadi suatu kesatuan dalam menjamin hutang. d.
Asas inbezittstelling Yaitu barang jaminan harus berada ditangan penerima jaminan
pemegang jaminan. e.
Asas horizontal Yaitu bangunan dan tanah tidak merupakan satu kesatuan. Hal ini
dapat dilihat dalam penggunaan hak pakai, baik tanah negara maupun tanah hak milik. Bangunannya milik dari pemberi tanggungan, tetapi
tanahnya milik orang lain, berdasarkan hak pakai dapat dijadikan
Universitas Sumatera Utara
jaminan, namun dalam praktek perbankan tidak mau menerima prinsip ini, karena akan mengalami kesulitan jika tejadi wanprestasi.
Jaminan hak tanggungan merupakan perjanjian yang khusus diadakan antara debitor dengan kreditor untuk memperjanjikan sebagai berikut:
1. Jaminan yang bersifat kebendaan, yaitu jaminan yang berupa hak mutlak
atas suatu benda, yang mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu, dapat dipertahankan terhadap siapapun, selalu mengikuti benda dimana
berada dan dapat dialihkan. Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri ”kebendaan“ dalam arti
mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang bersangkutan dimanapun berada droit de suite, dan memberikan hak revindikasi.
Jaminan kebendaan dapat digolongkan menjadi 5 lima macam, yaitu : a. Gadai pand yang diatur dalam Bab 20 Buku II BW
b. Hipotik kapal yang diatur dalam Bab 21 Buku II BW c. Credietverband yang diatur dalam Stb.1908 No.542 sebagaimana telah
diubah dengan Stb. No.1937 No.190 d. Hak tanggungan sebagaimana diatur dalam UU No.4 Tahun1996
e. Jaminan fidusia sebagaimana diatur dalam UU No.42 Tahun1999 2.
Jaminan yang bersifat perorangan atau persoonlijk yaitu adanya orang tertentu yang sanggup membayar atau memenuhi prestasi debitor jika
debitor cidera janji.
35
35
Andreas Albertus Andi Prajitno, Hukum Fidusia, Selaras, Malang, 2010, hal.32
Juga dapat diartikan sebagai jaminan yang menimbulkan hubungan langsung pada perorangan tertentu, yang hanya
Universitas Sumatera Utara
dapat dipertahankan terhadap debitor tertentu, terhadap harta kekayaan debitor pada umumnya.
Jaminan perorangan dapat digolongkan menjadi 3 tiga macam, yaitu: a.
Penanggungan borg adalah orang lain yang dapat ditagih. b.
Tanggung menanggung, yang serupa dengan tanggung renteng. c.
Perjanjian garansi. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Pasal 4 sampai dengan
Pasal 7, telah ditunjuk secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang. Ada lima jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan hak
tanggungan, yaitu: 1.
Hak milik, 2.
Hak guna usaha, 3.
Hak guna bangunan, 4.
Hak pakai, baik hak atas tanah milik atau hak atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya
dapat dipindah tangankan. 5.
Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan
yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah
bersangkutan.
36
36
A.P Parlindungan, Komentar Tentang Hak Tanggungan, Mandar Maju, 1996, Bandung, hal.42
Universitas Sumatera Utara
Untuk kepentingan kreditor agar hak atas tanah yang diserahkan oleh debutor dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahanan, dikeluarkan kepadanya
tanda bukti adanya Hak Tanggungan, yaitu Sertifikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.
Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian hak tanggungan dari debitor kepada kreditor
sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor yang bersangkutan kreditor preferen daripada kreditor-kreditor lain kreditor konkuren Pasal 1 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 atau
UUHT. Jadi, pemberian hak tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjamankredit
yang bersangkutan. Tanah sebagai objek hak tanggungan dapat meliputi benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hal itu dimungkinkan karena sifatnya secara fisik menjadi satu kesatuan dengan tanahnya, baik yang sudah ada
maupun yang akan ada, yang berupa bangunan permanen, tanaman keras dan hasil karya, dengan ketentuan bahwa benda-benda tersebut milik pemegang hak
maupun milik pihak lain bila benda-benda itu milik pihak lain, yang bersangkutanpemilik harus ikut menandatangani APHT.
Pembebanan hak tanggungan wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UUHT, yaitu:
Universitas Sumatera Utara
1. Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di
dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang
tersebut. 2. Pemberian hak tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang
meliputi: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili para pihak, pemegang dan pemberi hak tanggungan, penunjukan
secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek
hak tanggungan. 3. Pemberian hak tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui
pendaftaran hak tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat Kota Kabupaten.
4. Sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan memuat titel eksekutorial dengan kata-kata Demi Keadilan Berdasarkan
Ketuhanan Yang Maha Esa. 5. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang hak tanggungan
akan memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji wanprestasi.
Universitas Sumatera Utara
C. Kedudukan Hukum Perikatan Dalam Hak Tanggungan Jaminan Menurut KUH Perdata
Kategori