Risiko Dalam Perjanjian Jual Beli Kios Pasar Tradisional Meranti Baru

Perjanjian yang dibuat para pihak tidak ada yang merasa dirugikan haknya. Maka terwujudlah asas keseimbangan dalam perjanjian jual beli antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus. 4. Asas itikad baik good faith Sebagaimana telah kita bahas dalam asas perjanjian secara umum bahwa asas itikad baik ini menyatakan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik yang diatur dalam Pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada dua yaitu: a. Bersifat objektif, yang artinya mengindahkan kepatutan dan kesusilaan. b. Bersifat subjektif , artinya ditentukan sikap batin seseorang. Yang mana menurut asas ini bahwa dalam melaksanakan suatu perjanjian harus berdasarkan itikad baik. Dalam perjanjian jual beli kios Pasar Tradisional Meranti Baru antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus memenuhi asas itikad baik. Hal ini dapat dilihat bahwa perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli berdasarkan hati nurani dan kesepakatan antara penjual dan pembeli tidak berdasarkan paksaan dari pihak mana pun dan tidak bertentangan dengan kesusilaan dan kepatutan dan sesuai dengan undang-undang yang berlaku.

F. Risiko Dalam Perjanjian Jual Beli Kios Pasar Tradisional Meranti Baru

Pertama sekali kita harus mengetahui apa yang dimaksud dengan risiko. Risiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu kejadian atau peristiwa di luar kesalahan salah satu pihak. Misalnya, barang yang diperjual belikan musnah diperjalanan karena kapal laut yang mengangkutnya keram di tengah laut akibat serangan Universitas Sumatera Utara badai. 111 Persoalan tentang risiko itu berpokok pada terjadinya suatu pristiwa di luar kesalahan salah satu pihak. Peristiwa semacam itu dalam hukum perjanjian dengan suatu istilah hukum dinamakan “keadaan memaksa” atau overmacht atau force majeur. Dengan demikian maka persoalan tentang keadaan memaksa, suatu kejadian yang tidak disengaja dan tidak dapat diduga. 112 1. Mengenai Barang Tertentu. Mengenai resiko dalam jual beli ini dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada tiga peraturan: Mengenai barang tertentu ditetapkan dalam Pasal 1460 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa barang itu sejak saat pembelian atau saat ditutupnya perjanjian adalah atas tanggungan si pembeli, meskipun penyerahannya belum dilakukan dan si penjual berhak menuntut harganya. Yang dimaksud dengan barang tertentu adalah barang yang pada waktu perjanjian dibuat sudah ada dan ditunjuk oleh si pembeli. Mengenai Pasal 1460 Kitab Undang-undang Hukum Perdata tersebut menetapkan bahwa risiko dipikulkan kepada pembeli, walaupun barangnya belum diserahkan. 113 111 R. Subekti2, Op.Cit., hal. 24. 112 Ibid., hal. 25. 113 R.Subekti2, Op.Cit., hal. 25. Dari ketentuan Pasal 1460 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut jual beli mengenai barang tertentu, setelah penjualan berlangsung, risiko berpindah kepada si pembeli. Seandainya barang yang hendak diserahkan lenyap, pembeli tetap wajib membayar harga. Hanya menurut M.Yahya Harahap ketentuan Pasal 1460 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bukan hukum yang memaksa. Karenanya ketentuan tersebut dapat dikesampingkan. Lebih rasional menentukan risiko dalam jual beli barang tertentu pun, tetap berada pada pihak Universitas Sumatera Utara penjual selama barang belum diserahkan kepada pembeli. Paling tidak, risiko kemusnahan barang tidak menyebabkan pembeli harus membayar harga. Ini tidak adil rasanya apabila pembeli dibebani membayar harga barang. Ini tidak adil rasanya apabila pembeli dibebani membayar harga barang yang musnah. 2. Mengenai barang yang dijual menurut berat, jumlah atau ukuran. Menurut ketentuan-ketentuan Pasal 1461 dan 1462 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata risiko atas barang yang dijual menurut berat, jumlah atau ukuran diletakan pada pundaknya si penjual hingga barang-barang itu telah ditimbang, dihitung atau diukur, sedangkan risiko atas barang yang dijual menurut tumpukan diletakan pada si pembeli. Barang-barang yang masih harus ditimbang dahulu, dihitung dan diukur dahulu sebelum dikirim kepada pembeli, boleh dikatakan setelah dipisahkan dari barang-barang milik si penjual lainnya setelah dilakukan penimbangan, perhitungan dan pengukuran. Baru setelah dipisahkan itu merupakan barang yang disediakan untuk dikirim kepada pembeli atau untuk diambil oleh pembeli. 114 Kalau mengenai barang-barang yang masih harus ditimbang, dihitung atau diukur dulu, sebelum dilakukan penimbangan, penghitungan atau pengukuran, risikonya diletakan pada pundaknya si penjual, itu sudah tepat tetapi kalausetelah dilakukan penimbangan, penghitungan atau pengukuran, risiko tersebut otomatis dipindahkan kepada pembeli, itu merupakan suatu ketidakadilan seperti yang dilakukan dalam Pasal 1460 kitab Undang-Undang Hukum Perdata. 115 114 R.Subekti 2, Op.Cit., hal. 27. 115 Ibid., hal. 28. Universitas Sumatera Utara 3. Mengenai barang yang dijual menurut tumpukan. Barang yang menurut tumpukan, dapat dikatakan sudah dari semula disendirikan atau dipisahkan dari barang-barang milik penjual lainnya, sehingga sudah dari semula dalam keadaan siap untuk diserahkan kepada pembeli. Apabila setelah dilakukan penimbangan, penghitungan atau pengukuran, risiko tersebut otomatis dipindahkan kepada pembeli, itu merupakan suatu ketidakadilan seperti yang dilakukan dalam Pasal 1460 kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Ketentuan tentang barang tumpukan adalah sama, karena barang tumpukan sebetulnya merupakan kumpulan dari barang barang tertentu menurut pengertian Pasal 1460 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. 116 Dalam perjanjian ini juga Tiurma Tampubolon sebagai penjual sudah memberitahu kepada Bernika Sitorus sebagai pembeli terlebih dahulu bahwa penjual menjual kios tersebut untuk melaksanakan kewajibannya kepada pihak ketiga. Apabila sewaktu-sewaktu pihak ketiga menuntut kios tersebut maka pembeli wajib menyerahkan Kesimpulan adalah bahwa selama belum deliver atau penyerahan mengenai barang apa saja, risikonya harus masih harus dipikul oleh penjual, yang masih merupakan pemilik sampai pada saat barang itu secara yuridis diserahkan kepada pembeli. Dalam perjanjian jual beli kios antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus bahwa pihak penjual yaitu Tiurma Tampubolon apabila ada cacat tersembunyi pada kios tersebut maka resikonya penjual wajib menanggung kerusakan yang terjadi pada kios kecuali sudah membuat perjanjian kepada pihak pembeli yaitu Bernika Sitorus apabila ada kerusakan bukan lagi kewajiban dari pihak penjual. 116 Ibid Universitas Sumatera Utara kios tersebut. Bahwa pada saat pembeli sudah mengetahui dari awal keadaan kios tersebut, maka pembeli menanggung risikonya sendiri terhadap kemungkinan penghukuman yang dijatuhkan untuk melakukan penyerahan atas kebendaan yang dibeli oleh pembeli kepada pihak ketiga. Sebagai ganti ruginya pembeli dapat menuntut penjual untuk pengembalian harga. Maka dalam hal ini perjanjian jual beli dapat dibatalkan. Universitas Sumatera Utara BAB IV ASPEK HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI KIOS PADA PASAR TRADISIONAL MERANTI BARU STUDI ANTARA TIURMA TAMPUBOLON DAN BERNIKA SITORUS A. Pelaksanaan dan Bentuk Perjanjian Jual Beli Kios Pasar Tradisional Meranti antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus Dalam melakukan transaksi jual beli kios antar Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus terlebih dahulu melakukan perjanjian. Perjanjian jual beli kios pada Pasar Tradisional Meranti Baru dilakukan oleh kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian yaitu penjual dan pembeli. Bahwa perjanjian yang dibuat sudah ada kesepakatan dari kedua belah pihak. Dimana pihak yang satu wajib melakukan prestasi dan pihak yang lain berhak atas prestasi tersebut. Pembeli dalam hal ini bertindak aktif dalam mencari lokasi tempat usaha yang dipandang strategis dari segi bisnis dan pihak penjual juga bertindak aktif dalam menjual kios tersebut. Setelah melakukan wawancara penulis dengan Bernika Sitorus selaku pembeli kios tersebut di Pasar Tradisional Meranti Baru bahwa si pembeli langsung menghubungi Tiurma Tampubolon selaku penjual dan setelah itu Bernika Sitorus selaku pembeli datang ke lokasi kios dan menjumpai langsung Tiurma Tampubolon selaku penjual. Kemudian para pihak melakukan kesepakatan dalam perjanjian jual beli kios tersebut. Para pihak sepakat bahwa cara pembayaran dilakukan dengan panjar terlebih dahulu. Sebagai pihak penjual dengan ini berjanji mengikatkan diri untuk menjual dan menyerahkan kepada pihak pembeli, dan dengan ini pihak pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membeli dan menerima penyerahan satu unit kios dari pihak penjual sebagaimana yang Universitas Sumatera Utara diuraikan dalam perjanjian tersebut. Kemudian setelah 2 dua tahun dilakukan pelunasan kios kepada penjual. Awalnya pembeli berjanji melunasi sisa pembayaran satu bulan kemudian tetapi pembeli belum mempunyai biaya untuk melunasi kios tersebut. Tetapi dalam keadaan pembayaran yang dilakukan setelah 2 dua tahun penjual tidak keberatan. Pembayaran yang dilakukan dibuat dalam kwitansi sebagai tanda bukti pembayaran sudah dilakukan pembeli kepada penjual. Setelah pelunasan barulah pihak penjual menyerahkan kios tersebut dan para pihak membuat perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat dibawah tangan sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak . 117 Bahwa menurut hukum adat ada pengikatan kedua belah pihak atau salah seorang dari mereka pada waktu belum adanya penyerahan barang itu, terbukti dengan adanya kelaziman pemberian suatu panjar berupa uang oleh pembeli kepada penjual pada waktu baru adanya persetujuan belaka diantara mereka. Dengan adanya pemberian panjar ini, yang sudah merupakan hal nyata yang dapat dilihat, maka kedua belah pihak merasa terikat, yaitu si penjual menyerahkan barang dan si pembeli membayar uang harga pembelian. 118 Sifat konsensual jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi “Jual beli itu dianggap telah terjadi Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Sesuai dengan asas konsensualisme yang melekat pada hukum perjanjian dan perdata, perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan. Tercapainya sepakat mengenai barang dan harga begitu kedua belah pihak sudah setuju tentang barang dan harga maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. 117 Wawancara dengan Bernika Sitorus Pembeli pada tanggal 12 Februari 2015 118 Wirjono Prodjodikoro, Op.Cit., hal. 19. Universitas Sumatera Utara antara kedua belah pihak seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang barang tersebut dan harganya, meskipun barang itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar”. 119 Dengan demikian, apabila tercapainya kesepakatan antara para pihak, lahirlah kontrak atau perjanjian, walaupun kontrak atau perjanjian itu belum dilaksanakan pada saat itu. 120 Bentuk perjanjian jual beli yang dilakukan Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus dilaksanakan secara tertulis. Bentuk perjanjian secara tertulis, dalam bentuk dibawah tangan. Di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ditentukan dengan tegas tentang bentuk perjanjian jual beli. Bentuk perjanjian jual beli dapat dilakukan secara lisan maupun secara tertulis. Perjanjian jual beli secara lisa cukup dilakukan berdasarkan konsensus para pihak tentang barang dan harga. Sedangkan perjanjian jual beli secara tertulis merupakan perjanjian oleh para pihak dalam bentuk tertulis baik dalam bentuk akta dibawah tangan maupun akta otentik. 121 Pihak pembeli dalam hal ini menggunakan kios tersebut untuk usaha. Adapun spesifikasi kios yang akan dijual kepada pembeli adalah: Setelah uang panjar atau uang tanda dibayar kemudian dilakukan pelunasan atas kios tersebut oleh pihak pembeli sesuai dengan cara pembayaran yang ditentukan oleh pihak penjual, kemudian disepakati bersama bentuk pembayaran yang dilakukan. Harga Pengikat yaitu berupa DP Down Payment dan pelunasan kios dibayar langsung oleh pihak pembeli kepada pihak penjual, baru dianggap diterima setelah dana yang bersangkutan efektif diterima oleh penjual dan dibuat dalam kwitansi resmi oleh pihak penjual. 119 R.Subekti2, Op.Cit., hal. 2. 120 Ahmad Miru, Op.Cit., hal. 3. 121 Salim H. S, Op.Cit., hal. 51. Universitas Sumatera Utara 1. Lantai : Lantai sudah ada menggunakan keramik 2. Plafon : Tidak menggunakan plafon tetapi menggunakan asbes 3. Dinding : terbuat dari beton 4. Pintu : Pintu yang digunakan dalah pintu sorong 5. Dilengkapi barang-barang penunjang usaha untuk si pembeli berupa meja,dan kursi. Mengenai pelaksanaan perjanjian dapat dilihat dari syarat-syarat sahnya suatu perjanjian. Berdasarkan analisis penulis pelaksanaan perjanjian jual beli kios antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus pada Pasar Tradisional Meranti Baru sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku dan tidak bertentangan dengan kesusilaan, dan ketertiban umum bahwa perjanjian tersebut telah memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata karena dalam perjanjian jual beli kios antara Tiurma Tampubolon sudah terjadi kesepakatan hal ini dapat dilihat ditandatanginanya perjanjian jual beli tersebut oleh kedua belah pihak, dalam perjanjian tersebut dilakukan oleh orang-orang yang cakap dan mempunyai wewenang untuk melakukan perbuatan hukum sebagaimana diatur dalam undang-undang. Hal ini dapat dilihat bahwa dalam surat perjanjian tersebut tertulis umur para pihak diman pihak penjual berumur 54 tahun dan pembeli berumur 42 tahun dan mempunyai akal yang sehat, dalam perjanjian tersebut juga sudah ditentukan benda atau barang yang akan dijual adalah satu unit kios di Pasar Tradisional Meranti Baru, serta adanya suatu sebab yang halal dimana bahwa isi perjanjian yang dibuat kedua belah pihak tidak berdasarkan paksaan tetapi karena kesepakatan kedua belah pihak dan tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan kesusilaan. Universitas Sumatera Utara Pelaksanaan perjanjian ialah pemenuhan hak dan kewajiban yang telah diperjanjikan oleh pihak-pihak supaya perjanjian itu mencapai tujuan. Maka berdasarkan analisa penulis bahwa dalam perjanjian jual beli kios antara Tiurma Tampubolon juga sudah sesuai dengan undang-undang yang berlaku, kesusilaan dan ketertiban umum dimana para pihak telah memenuhi hak dan kewajiban masing-masing. Dimana di dalam perjanjian jual beli kios tersebut penjual sudah menerima harga dari suatu barang dan sudah menjual dan menyerahkan barang yaitu satu unit kios di Pasar Tradisional Meranti Baru serta bahwa kios tersebut sudah menjadi milik pembeli dan memiliki hak milik penuh atas kios tersebut sejak tanggal penyerahan kios dan pembeli sudah membayar harga dari kios tersebut sebesar Rp.75.000.000,00,- tujuh puluh lima juta rupiah yang dibukti pembayaran dibuat dalam suatu kwitansi. Dimana juga perjanjian jual beli kios pasar Tradisional Meranti Baru ini sudah memenuhi asas-asas hukum yang ada seperti asas kebebasan berkontrak ini dapat dilihat bahwa para pihak membuat perjanjian tidak bertentangan dengan undang-undang, adanya asas daya mengikat pacta sun servanda dimana para pihak terikat kepada perjanjian yang sudah mereka sepakati dan Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus telah memenuhi hak dan kewajiban mereka masing-masing, adanya asas keseimbangan yang perjanjian yang dibuat para pihak tidak ada yang merasa dirugikan haknya. Maka terwujudlah asas keseimbangan dalam perjanjian jual beli antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus, dan yang terakhir adanya asas itikad baik hal ini dapat dilihat bahwa perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli tidak bertentangan dengan kesusilaan dan kepatutan dan sesuai dengan undang-undang yang berlaku dan perjanjian yang dibuat Universitas Sumatera Utara tidaklah berdasarkan paksaan dari pihak mana pun dimana perjanjian yang dibuat berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Begitu juga bentuk perjanjian jual beli kios Pasar Tradisional Meranti Baru antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus yang dibuat dibawah tangan sudah sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku dan tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum. Hal ini dapat dilihat bahwa bentuk perjanjian jual beli yang dilakukan Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus dilaksanakan secara tertulis. Bentuk perjanjian secara tertulis, dalam bentuk dibawah tangan yang ditegaskan pada Pasal 1867 yang menyatakan pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan dengan tulisan autentik atau dengan tulisan dibawah tangan. Tetapi walaupun begitu di dalam perjanjian jual beli kios Pasar Tradisional Meranti Baru antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus masih ada yang tidak sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku yaitu dalam hal pembayaran. Pihak pembeli melakukan wanprestasi dimana pembeli berjanji melunasi harga kios tersebut sebulan setelah panjar diberikan kepada penjual nyatanya pembeli baru melunasi kios tersebut setelah 2 dua tahun. Tetapi dalam hal ini kembali lagi kepada kesepakatan kedua belah pihak. Transaksi jual beli yang terjadi antara penjual dan pembeli kadang mengalami hambatan di dalam realisasi transaksinya. Walaupun penjual dan pembeli sudah sepakat dan setuju untuk melakukan penjualan dan pembelian, namun ada hal-hal yang masih belum lengkap dalam rangka memenuhi syarat-syarat penjualan tersebut. 122 122 Lukman Santoso, Op.Cit., hal. 30 Universitas Sumatera Utara B. Kekuatan Hukum Pembuktian Akta Dibawah Tangan Pada Perjanjian Jual Beli Kios Antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus Pada Pasar Tradisional Meranti Baru Biasanya dalam penjualan dan pembeli tanda bukti pembayaran berupa kwitansi minta tanda bukti pembayarannya serta orang yang menyerahkan sesuatu barang minta tanda terima dari si penerima, begitu pula orang yang melakukan perjanjian jual beli minta di buatkan suatu perjanjian hitam di atas putih atau sebagainya. Perjanjian jual beli kios antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus dilaksanakan berdasarkan kesepakatan. Setelah tercapai kesepakatan diantara kedua belah pihak maka mereka membuat perjanjian mereka secara tertulis. Yang mana surat perjanjian yang dibuat oleh mereka merupakan surat perjanjian yang dibuat dibawah tangan yang ditanda tanagni kedua belah pihak dan para saksi dan dibuat materai 6000. Akta dibawah tangan jika hendak dijadikan sebagai alat bukti dalam persidangan kekuatan tanda tanganlah yang melekat dalam perjanjian tersebut hingga dapat ditingkatkan akta dibawah tangan kekuatan pembuktiannya juga mengikat bagi para pihak. Tanpa melepaskan pembuktian bagi hakim untuk menilai pengakuan atas keaslian tanda tangan salah satu pihak itu. Bea Materai juga dapat memperkuat pembuktian akta di bawah tangan tersebut seperti dalam ketentuan Undang-Undang Nomor.13 Tahun 1985 Tentang Bea Materai, dinyatakan bahwa bea materai adalah pajak atas dokumen, termasuk di dalamnya surat perjanjian dan surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk digunakan sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang bersifat perdata. 123 Setelah melakukan wawancara penulis dengan Bernika Sitorus sebagai pembeli 123 Ibid., hal. 49. Universitas Sumatera Utara di Pasar Tradisional Meranti Baru yang mana surat perjanjian tidak dibuat dihadapan notaris dikarenakan biaya. Namun walaupun perjanjian jual beli kios yang dilakukan antara Tiurma Tampubolon dan Bernika Sitorus akta dibawah tangan para pihak tidak perlu khawatir. Bahwa akta di bawah tangan mempunyai kekuatan pembuktian sama walaupun tidak sesempurna pembuktian seperti akta otentik sepanjang tanda tangan dan isi yang terdapat di dalam akta tersebut diakui oleh para pihak yang membuat akta tersebut, akan tetapi akta di bawah tangan akan dianggap sebagai bukti permulaan tertulis. Pembahasan akta dibawah tangan dapat ditentukan dalam Pasal 1874 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam Pasal tersebut, akta dibawah tangan merupakan tulisan atau akta yang ditanda tangani dibawah tangan, dibuat sendiri oleh seseorang atau para pihak, dan secara umum terdiri dari segala jenis tulisan yang tidak dibuat oleh atau dihadapan pejabat. 124 Dalam negara hukum perlindungan terhadap hak asasi manusia harus dijamin oleh negara, dimana setiap warga negara mempunyai kedudukan yang sama dihadapan Dalam Perjanjian jual beli kios antara Tiurma tampubolon dan Bernika Sitorus pembayaran dilakukan dengan bertemu langsung dengan penjual. Bahwa bukti pembayaran dibuat dalam suatu kwitansi sebagai bukti telah dilakukan pembayaran dan ditanda tangani.

C. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Kios Pada Pasar Tradisional Meranti Baru