2009 jumlah wajib pajak sebesar 5.353 SPPT dan sektor perdesaan dengan jumlah wajib pajak 5.941 SPPT, sehingga wajib pajak sektor perkotaan dan sektor perdesaan
seluruhnya berjumlah 11.294 SPPT.
33
I. REALISASI PENENTUAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK BUMI DAN
BANGUNAN DI KABUPATEN PAKPAK BHARAT.
Pajak Bumi dan Bangunan PBB adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang Nomor 12 Tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985.
34
PBB juga merupakan pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besamya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumitanah dan atau
bangunan. Keadaan subjek siapa yang membayar tidak ikut menentukan besamya pajak. Prinsip yang ada dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan
adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum, keadilan dan kesederhanaan serta ditunjang oleh sistem administrasi perpajakan yang memudahkan wajib
pajak dalam memenuhi kewajiban pembayaran pajak. Pemerintah dalam menerapkan Pajak Bumi dan Bangunan PBB memiliki
tujuan yaitu:
33
Data: Target dan Realisasi Penerimaan PBB Tahun 2008 Keadaan SD 31 Desember 2009. Dinas Pendapatan, Keuangan dan Asset Kabupaten Pakpak Bharat
.
34
Rochmat Soemitro, Loc. Cit, Hal. 1.
Universitas Sumatera Utara
a. Menyederhanakan peraturan perundang-undangan pajak sehingga mudah
dimengerti oleh rakyat.
b. Memberi dasar hukum yang kuat pada pungutan pajak atas harta tak gerak dan
sekalian menyerasikan pajak atas harta tak gerak di semua daerah dan menghilangkan simpang siur.
c. Memberikan kepastian hukum kepada masyarakat, sehingga rakyat tahu
sejauh mana hak dan kewajiban, menghilangkan pajak berganda yang terjadi sebagian akibat berbagai undang-undang pajak yang sifatnya sama.
d. Memberikan penghasilan kepada daerah yang sangat diperlukan untuk
menegakkan otonomi daerah dan untuk pembangunan daerah.
e. Menambah penghasilan bagi daerah.
35
Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Orang
atau badan yang memiliki atau menguasai bumi, air dan bangunan mendapatkan kedudukan social ekonomi yang lebih baik dan memperoleh keuntungan dari itu,
dan berdasarkan hal itu dianggap wajar jika mereka memberikan iuran kepada Negara guna mewujudkan kelangsungan hidup Negara dan guna meningkatkan
pembangunan.
Orang atau badan yang memiliki atau menguasai bumi, air, dan bangunan mendapatkan kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik dan memperoleh
keuntungan dan itu, dan berdasarkan hal itu dianggap wajar jika mereka
35
Ibid.hal.2.
Universitas Sumatera Utara
memberikan iuran kepada negara guna mewujudkan kelangsungan hidup Negara dan guna meningkatkan pembangunan.
Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak yang dikenakan atas harta tak
gerak. maka oleh sebab itu yang dipentingkan adalah objeknya dan oleh karena
itu keadaan atau status orang atau badan yang dijadikan subjek tidak penting dan
tidak mempengaruhi besaraya pajak, maka oleh karena itu disebut juga pajak
yang objektif. Pajak Bumi dan Bangunan PBB ini dikarenakan dikenakan setiap tahun maka merupakan pajak tidak langsung yang pajaknya harus dipikul sendiri
oleh wajib pajak dan tidak dapat dilimpahkan kepada orang lain.
36
Nilai Jual Objek Pajak NJOP diatur dalam Pasal 6 Ayat 1 UU No. 12 Tahun 1985 tentang PBB menentukan bahwa yang dijadikan dasar untuk
pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak NJOP. Sedangkan dalam Pasal 1 Ayat 3 menjelaskan bahwa Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang
diperoleh dari transakasi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.
Nilai Jual Objek Pajak meliputi nilai jual permukaan bumi beserta kekayaan alam yang berada di atas maupun di bawahnya, dan atau bangunan yang melekat
di atasnya. Dalam melakukan penilaian terhadap Nilai Jual Objek Pajak biasanya digunakan pendekatan yang secara teknis ada tiga pendekatan yaitu:
36
Rochmat Soemitro,Op. Cit, Hal.2..
Universitas Sumatera Utara
4. Pendekatan Data Pasar Market Data Approach yaitu membandingkan objek
pajak yang belum diketahui harga jualnya ditambah faktor penyesuaian yang diperlukan.
5. Pendekatan Biaya Cost Approach. Pendekatan ini biasanya digunakan untuk
penilaian bangunan, dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.
6. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan lncome Approacly. Pendekatan ini
dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapat sewapenjualan dalam satu tahun pajak yang dinilai kemudian dikurangi
dengan kekosongan, biaya operasi dan atau hak pengusaha. Pendekatan ini biasanya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang dibangun untuk
usahamenghasilkan pendapatan seperti hotel dan gedung perkantoran. Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi dipakai juga
sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan dengan pendekatan
lainnya.
Salah satu sumber pendapatan dari pajak yang dipungut di daerah adalah pajak bumi dan bangunan. Pajak Bumi dan Bangunan PBB merupakan salah
satu jenis pajak pusat yang sebagian besar hasil penerimaannya diberikan kepada daerah. Seperti kita ketahui bahwa hasil pungutan pajak dari suatu daerah
dikembalikan kembali sekitar 90 ke daerah. Pajak bumi dan bangunan ini dikenakan atas nilai harta tak gerak dan nilai ini didasarkan pada nilai jual tanah.
Universitas Sumatera Utara
Dan nilai jual ini market value tercermin pada harga jual yang pernah terjadi. Harga jual tanah dan bangunan sangat dipengaruhi oleh letak tanah, luas
bangunan, kualitas dan penggunaan tanah. Tanah yang digunakan untuk pemukiman harganya lain dari pada tanah yang digunakan untuk perindustrian,
pertokoan, perkantoran, pertanian, persawahan, perkebunan dan lain sebagainya. Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak NJOP. Besar kecilnya
ketetapan PBB ditentukan oleh NJOP. Dalam Pasal 6 ayat 1 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang
PBB menentukan bahwa yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah nilai jual objek pajak NJOP. Yang dimaksud dengan NJOP adalah harga rata-rata yang
diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak pengganti.
37
NJOP merupakan satu unsur yang mutlak diketahi agar besarnya PBB atas suatu objek pajak dapat ditentukan. Tanpa mengetahui NJOP atas objek dimaksud
maka tidak akan mungkin dihitung besarnya PBB terutang yang harus dibayar oleh wajib pajak. Nilai Jual Objek Pajak NJOP ini ditentukan melalui proses
penilaian oleh para fungsional penilai Pajak Bumi dan Bangunan official Assesment.
37
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985, tentang Pajak Bumi dan Bangunan, Pasal 1 angka3.
Universitas Sumatera Utara
Dalam era demokratisasi berbagai hal termasuk di dalamnya demokratisasi dalam pemungutan PBB, perlu dimaksimalkan melibatkan unsur
masyarakat, stekholder di pemerintah daerah mulai dari aparatur tertinggi sampai aparatur setingkat desa lebih-lebih unsur pemilik obyek pajak bumi dan bangunan
agar pajak bumi dan bangunan dapat menjadi suatu pajak yang dapat meningkatkan pendapatan daerah tersebut. Untuk itu perlu dipikirkan suatu
kebijakan dalam mendukung peningkatan pajak bumi dan bangunan ini. Kabupaten Pakpak Bharat merupakan salah satu dari kabupaten yang ada
dalam wilayah Provinsi Sumatera Utara dengan Ibukota Salak. Luas Kabupaten Pakpak Bharat 1.218,30 km2 dengan jumlah SPPT 11.294 buah, dengan jumlah
baku PBB sebesar Rp. 167.430.190,-. Pajak Bumi dan Bangunan di Kabupaten Pakpak Bharat dibedakan dalam
2 sektor, yakni sektor pedesaan dan sektor perkotaan. Sektor Perkotaan pada tahun 2009 jumlah wajib pajak sebesar 5.353 SPPT dan sektor perdesaan dengan
jumlah wajib pajak 5.941 SPPT, sehingga wajib pajak sektor perkotaan dan sektor perdesaan seluruhnya berjumlah 11.294 SPPT.
Target pencapaian PBB pada tahun 2009 keadaaan sampai tanggal 29 Desember 2009 adalah dengan perincian SPPT awal sektor perkotaan 5.282 SPPT
dan sektor perdesaan 5.648 SPPT dengan jumlah keseluruhan 10.928 SPPT, dengan target potensi sebesar Rp. 148.318.337,- jika ditambahkan dengan
perubahan pada tahun 2009 yaitu dengan bertambahnya objek baru dengan jumlah SPPT 366 buah dengan potensi sebesar Rp. 11.373.194,- , maka secara
keseluruhan jumlah SPPT sesuai target tahun 2009 adalah sebesar 11.294 SPPT
Universitas Sumatera Utara
dengan perincian sektor perkotaan 5.353 SPPT dan sektor perdesaan 5.941 SPPT, dengan jumlah potensi penerimaan secara keseluruhan sebesar Rp. 159.691.531,-
Lihat lampiran I Realisasi penerimaan pajak bumi dan bangunan pada tahun 2009 yaitu
dengan perincian sebagai berikut. Jumlah penerimaan pokok adalah sebesar Rp. 159.691.531,- ditambah dengan jumlah penerimaan atas denda secara keseluruhan
sebesar Rp 1.712.966,- maka jumlah keseluruhan realisasi penerimaan pajak bumi dan bangunan pada tahun 2009 adalah Rp. 161.404.497,- persentase realisasi
sebesar 101,07
38
lihat lampiran I. Sesuai dengan yang tercantum dalam Pasal 1 UU Nomor 12 tahun 1994
tentang PBB, Nilai Jual Objek Pajak NJOP, ditetapkan berdasarkan harga rata- rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Adapun
mekanisme disebut dengan Analisis Zona Nilai Tanah ZNT, di mana penilaian objek pajak dilakukan dengan tiga pendekatan yaitu, Pendekatan Data Pasar
untuk pajak bumi, Pendekatan Biaya untuk data bangunan dan Pendekatan Pendapatan terutama untuk tanah-tanah produktifpertanian.
Menurut informasi yang dihimpun dari hasil wawancara dengan Bapak Syafruddin Lubis, S.I.P, M.M, Kepala Seksi Ekstensifikasi Kantor Pelayanan
Pajak Pratama KPPP Kabanjahe pada tanggal 19 Agustus 2010, bahwa untuk PBB di perkotaan di Kabupaten Pakpak Bharat, yang dijadikan acuan adalah
transaksi jual beli tanah dan harga bangunan yang ada di masyarakat dan
38
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
perkembangan suatu wilayah. Adapun faktor-faktor yang dijadikan acuan untuk NJOP bumitanah adalah: letak, peruntukan, pemanfaatan tanah, sedangkan untuk
NJOP bangunan adalah bahan bangunan, rekayasa, letak, dan kondisi lingkungan. Selanjutnya, bahwa data yang digunakan pihak Kantor Pelayanan Pajak
Pratama Kabanjahe untuk menentukan harga tanah diperoleh berdasarkan laporan transaksi jual-beli yang dilakukan oleh Notaris, yang biasanya diberikan tiap akhir
bulan yang memuat tentang letak tanah yang dijadikan objek jual beli, luas tanah dan harga tanahnya. Berdasarkan harga tersebut selanjutnya nilai jual tanahbumi
tersebut dikelompokkan sesuai dengan klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak untuk bumi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 174KMK.041993,
untuk dilihat berapa ketentuan nilai jualnya. Sementara itu untuk nilai jual objek pajak untuk bangunan ditentukan
dengan pendekatan biaya yang didasarkan atas harga bahan bangunan yang dipergunakan. Dalam hal ini kepada wajib pajak diminta untuk mengisi formulir
rincian data bangunan yang disediakan oleh petugas dari pihak Kantor Pelayanan Pajak Pratama KPPP Kabanjahe dibantu oleh pegawai dari Dinas Pendapatan,
keuangan dan Asset Kabupaten Pakpak Bharat. Berdasarkan data dalam formulir tersebut selanjutnya untuk penetapan NJOP nya dilakukan penilaian berdasarkan
Daftar Biaya Komponen Bangunan DBKB yang dipergunakan, dimana informasinya diperoleh dari toko-toko bangunan yang ada. Dari data-data tersebut
selanjutnya oleh petugas dari pihak Kantor Pelayanan Pajak Pratama KPPP Kabanjahe mengumpulkan data tersebut untuk diolah dalam program komputer
Universitas Sumatera Utara
yang sudah disediakan dari pusat, hingga akan diperoleh suatu nilai jual objek pajak untuk bangunan.
Selanjutnya Pihak Kantor Pelayanan Pajak Pratama Kabanjahe mengolah data-data seperti yang dikemukakan diatas yakni atas dasar NJOP yang sudah
ditentukan baik bumi dan bangunan tersebut maka dilakukan penghitungan besarnya PBB yang harus dibayar, yaitu dengan mengurangi total NJOP dengan
Nilai jual Objek Tak Kena Pajak NJOPTKP sehingga ditemukan suatu besarnya nilai jual objek pajak untuk penghitungan PBB yang harus dibayar oleh wajib
pajak. Adapun besarnya NJOPTKP untuk masing-masing daerah berbeda-beda, di mana untuk Kabupaten Pakpak Bharat ditentukan besarnya adalah Rp.
6.000.000,-. Besarnya nilai jual kena pajak adalah 20 dari NJOP untuk penghitungan PBB. Selanjutnya berdasarkan NJKP tersebut dapat dihitung
besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang yaitu 0,5 dari NJKP. Dengan kata lain besarnya PBB yang harus dibayar setiap wajib pajak di
Kabupaten Pakpak Bharat adalah: 0,5 x 20 x NJOP dikurangi NJOPTKP. Sebagai contoh perbandingan dalam penentuan harga menurut harga yang
berlaku di masyarakat dengan penghitungan NJOP tersebut yakni pada salah seorang warga Desa Salak II, Kecamatan Salak di Jalan Lae Ordi disekitar Pekan
Salak yakni: Sahata Munthe merupakan wajib pajak atas sebuah rumah tinggal yang memiliki
luas tanah 150m2 dan luas bangunan 100 m2. Diketahui bahwa harga jual tanah tersebut Rp 300.000,00 per m
2
dan nilai bangunan adalah Rp.1.000.000,00 per
Universitas Sumatera Utara
m
2
. Maka NJOP sebagai dasar pengenaan pajak atas objek pajak milik Bapak Sahata Munthe dapat dihitung sebagai berikut:
Konversi nilai:
harga jual tanah Rp 300.000,00 per m
2
dikonversi masuk dalam kelas A-24 {penggolongan nilai jual permukaan bumi tanahlampiran II, tabel 1
Rp.262.000,00 s.d. 308.000,00 per m
2
} dengan Nilai Jual Permukaan Bumi Rp 285.000,00 per m
2
dan
nilai bangunan Rp 1.000.000,00 per m
2
dikonversi masuk dalam kelas A-02 {penggolongan nilai jual bangunan lampiran II, tabel 3 Rp 902.000,00 s.d.
1.034.000,00 per m
2
} dengan Nilai Bangunan Rp 968.000,00 per m
2
. Perhitungan NJOP
NJOP Bumi : 150 m
2
x Rp 285.000,00 per m
2
= Rp 42 .750.000,00 NJOP Bangunan : 100 m
2
x Rp 968.000,00 per m
2
= Rp 96.800.000,00 +
NJOP Bumi dan Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 139.550.000,00
Untuk menghitung PBB terutang sebagai berikut:
NJOP Bumi dan Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 139.550.000,00
NJOPTKP di Pakpak Bharat = Rp 6.000.000,00 –
NJOP Bumi dan Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 133.550.000,00 NJKP= 20 X Rp 133.550.000,00
= Rp 26.710.000,00 PBB Terutang = 0,5 X Rp. 26.710.000,00
= Rp 133.550.00
Dari perhitungan diatas seharusnya Bapak Sahata Munthe membayar PBB nya seharga Rp. 133.550,-, ternyata yang dibayarkan setiap tahunnya sangat jauh
dari kenyataan tersebut. Ini dapat dilihat ketika kita menghitung NJOP sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor: KEP-72WJP.26BD.032009,
tentang Klasifikasi dan Besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB untuk Kabupaten Pakpak Bharat.
Sesuai Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor: KEP- 72WJP.26BD.032009, tentang Klasifikasi dan Besarnya NJOP sebagai dasar
Universitas Sumatera Utara
pengenaan PBB untuk Kabupaten Pakpak Bharat, NJOP tanah milik Sahata Munthe adalah Rp. 41.000,- sd Rp. 55.000,-m2 Lampiran III, dengan nilai jual
permukaan tanah Rp. 48.000,-. Selanjutnya untuk bangunan dengan nilai Rp. 653.000,- m2 untuk luas 100 sd 149 lampiran IV. Jika dihitung dapat kita lihat
sebagai berikut: Perhitungan NJOP
NJOP Bumi : 150 m
2
x Rp 48.000,00 per m
2
= Rp 7.200 .000,00 NJOP Bangunan : 100 m
2
x Rp 653.000,00 per m
2
= Rp 65.300.000,00 +
NJOP Bumi dan Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 72.500.000,00
Untuk menghitung PBB terutang sebagai berikut:
NJOP Bumi dan Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 72.500.000,00
NJOPTKP di Pakpak Bharat = Rp 6.000.000,00 –
NJOP Bumi dan Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 66.500.000,00 NJKP= 20 X Rp 66.500.000,00
= Rp 13.300.000,00 PBB Terutang = 0,5 X Rp. 13.300.000,00
= Rp 66.500.00
Maka dengan melihat penghitungan berdasarkan penentuan NJOP yang ditentukan oleh pusat, maka Bapak Sahata Munthe hanya membayar PBB setiap
tahun sebesar Rp 66.500,- jauh dari harga yang seharusnya dibayarkan. Secara umum masyarakat sangat menginginkan pembayaran pajaknya
rendah. Ini dapat kita lihat dari kenyataan dilapangan bahwa masyarakat dalam memberikan data yang berkaitan dengan pengisian SPOP banyak yang tidak jujur.
Mereka berusaha menutup-nutupi data assetnya supaya pembayaran pajak atas bumi dan bangunannya agar rendah setiap tahunnya.
Masyarakat sebagai wajib pajak disatu sisi menginginkan dan berusaha untuk membayar pajak dengan serendah-rendahnya, disisi lain pemerintah
terutama pemerintah daerah harus berusaha menggenjot pemungutan pajak karena
Universitas Sumatera Utara
alokasi dari pemungutan PBB ini sebahagian besar kembali ke daerah dan hal ini menjadi peluang bagi daerah untuk membenahi pendapatan di daerahnya. Karena
bagaimana mungkin suatu daerah dapat menyelenggarakan pembangunnanya jika pajak di daerah tersebut sangat minim. Untuk itu diperlukan kebijakan yang baik
dalam pengaturan pajak bumi dan bangunan misalnya dengan memberdayakan stake holder yang ada di daerah untuk mengemban dan menggenjot peningkatan
pajak di daerah sesuai aspirasi daerahnya untuk kesinambungan pembangunan daerahnya.
Sesuai dengan Pasal 6 ayat 2 Undang-Undang PBB penetapan Nilai Jual Objek Pajak diperbaiki setiap 3 tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu yang
karena perkembangan pembangunannya sangat pesat mengakibatkan kenaikan nilai jual objek pajak cukup besar, maka penetapannya dilakukan setahun sekali.
Penetapan ini dilakukan oleh pusat. Menurut informasi dari pihak KPPP Kabanjahe, untuk Kabupaten Pakpak
Bharat penetapan NJOP PBB dilakukan setiap 3 tahun sekali. Terakhir penentuan NJOP ini diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor; KEP-
72WJP.26BD.032009, tanggal 11 Desember 2009 tentang Klasifikasi Dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan Untuk Kabupaten Pakpak Bharat. Kebijakan seperti ini dilakukan dalam rangka penyesuaian dengan perkembangan perekonomian daerah setempat.
Selanjutnya hasil wawancara yang dilakukan kepada narasumber yakni pihak Kantor Pelayanan Pajak Pratama KPPP Kabanjahe tersebut, bahwa
Universitas Sumatera Utara
sumber data nilai jual objek pajak bumi dan bangunan yang ada selama ini didapat dari:
a. Bersumber dari majalah dan koran yang membuat suatu harga penawaran,
contoh: iklan. b.
Agen properti atau pengembang. c.
Camat selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. d.
Notaris. e.
Kepala Desa. Sedangkan jenis data yang ada di Kabupaten Pakpak Bharat berupa:
a. Dari jual beli.
b. Lelang.
c. Penawaran lelang.
J. Pihak-pihak yang dilibatkan dalam Penetapan NJOP PBB di Kabupaten
