tidak ada jasa timbal balik dari Negara secara langsung, untuk memelihara kesejahteraan umum.
16
2. Menurut Sommerfeld
Pajak adalah suatu pengalihan sumber-sumber yang wajib dilakukan oleh sektor swasta kepada sektor pemerintah berdasarkan pengaturan tanpa suatu
mendapat suatu imbalan kembali yang secara langsung dan seimbang agar pemerintah dapat menjalankan tugas-tugasnya menjalankan pemerintahan
17
3. Menurut Rochmat Soemitro Pajak adalah peralihan kekayaan dari pihak rakyat kepada negara
untuk membiayai pengeluaran rutin dan surplus nya digunakan untuk public saving yang merupakan sumber utama untuk membiayai public mvestment
18
Dari pengertian-pengertian di atas dapat disimpulkan mengenai arti dari pajak yakni, pajak adalah suatu pengalihan sumber-sumber yang wajib
dilakukan dari sektor swasta kepada sektor pemerintah kas negara berdasarkan Undang-undang atau peraturan, sehingga dapat dipaksakan, tanpa ada kontra
prestasi yang langsung dan seimbang yang dapat ditunjukkan secara individual dan hasil penerimaan pajak tersebut merupakan sumber penerimaan negara yang
akan digunakan untuk pengeluaran pemerintah baik pengeluaran rutin maupun pengeluaran pembangunan.
C. Pajak Bumi dan Bangunan
1. Definisi Pajak Bumi dan Bangunan
16
Satjipto Rahardjo , Op.cit, Hal 3.
17
Rochmat Soemitro, Pajak Bumi dan Bangunan, Bandung, Refika Aditama, 2001, Hal. 12
18
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
Pajak Bumi dan Bangunan PBB adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang Nomor 12 Tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangiman sebagaimana telah diubah dengan
Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994.
19
PBB juga merupakan pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besamya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumitanah dan atau
bangunan. Keadaan subjek siapa yang membayar tidak ikut menentukan besamya pajak. Prinsip yang ada dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan
adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum, keadilan dan kesederhanaan serta ditunjang oleh sistem administrasi perpajakan yang memudahkan wajib
pajak dalam memenuhi kewajiban pembayaran pajak.
2. Objek Pajak Bumi dan Bangunan Sebagaimana tercantum dalam Undang-undang No 12 Tahun 1994 yang
menjadi objek PBB adalah bumi dan atau bangunan Pasal 2
20
, selanjutnya dalam Pasal 1 menjelaskan bahwa bumi adalah permukaan bumi perairan dan
tubuh bumi yang ada di bawahnya Pengertian bumi, selain permukaan bumi termasuk juga tubuh bumi di
bawahnya serta yang ada dibawah air Undang-undang No.5 Tahun 1960 Pasal 1
Ayat 4 b Untuk lebih memahami hal-hal yang berkaitan dengan Pajak Bumi dan Bangunan maka perlu diketahui dulu apa arti bumi dan juga arti dari bangunan itu
19
Ibid, Hal. 1.
20
Penjelasan Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1994.
Universitas Sumatera Utara
sendiri menurut Undang-undang yang berlaku sebagaiman yang tercantum dalam Pasal 1 UU Pajak bumi dan Bangunan.
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dbawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan peraiaran pedalaman serta laut wilayah
Indonesia. secara lebih umum pengertiannya sama dengan tanah, termasuk tanah
pekarangan, sawah, empang, perairan pedalaman, serta laut wilayah Indonesia.
21
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara
tetap pada tanah dan atau perairan. Termasuk dalam pengertian bangunan adalah jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel,
pabrik dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut, jalan tol, kolam renang, pagar mewah, tempat olah
raga, galangan kapal, dermaga, taman mewah, tempat penampungankilang minyak, air dan gas, pipa minyak, serta fasilitas lain yang memberikan manfaat
yang diperuntukkan sebagai tempat tinggal, atau tempat berusaha, atau tempat
yang dapat diusahakan.
22
Bangunan yang dijadikan objek PBB adalah konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan atau perairan, yang
diperuntukkan sebagai tempat tinggal atau tempat berusaha atau tempat yang diusahakan.
3. Objek Pajak Bumi dan Bangunan yang dikecualikan dari PBB
21
Undang-Undang No.12 Tahun 1985. tentang Pajak Bumi dan Bangunan, penjelasan Pasal 1.
22
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
Sesuai dengan Undang-undang No. 12 Tahun 1994 Pasal 3 Ayat 1 ada beberapa objek pajak yang tidak dikenakan atau dikecualikan dari penggenaan
PBB. Objek pajak tersebut adalah: a.
Tanah atau bangunan yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan
kebudayaan nasional, yang dimaksudkan untuk tidak memperolsh keuntungan. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran dasar dan
anggaran rumah tangga dari yayasanbadan yang bergerak dalam bidang- bidang tersebut. Lebih jelasnya objek yang dikecualikan atau tidak dikenai
PBB itu seperti: pesantren atau sejenisnya, sekolahmadrasah, tanah wakaf, rumah sakit pemerintah dan lain-lain.
b. Tanah atau bangunan yang digunakan untuk kuburan umum, peninggalan
purbakala, atau yang sejenis dengan itu, seperti museum. c.
Tanah atau bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik atau konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. Artinya bila tanahgedung
perwakilan Rl di negara tertentu tidak dikenai PBB, hal yang sama kita perlakukan terhadap tanahgedung negara tersebut yang ada di sini;
d. Tanah yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, taman nasional,
tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
Universitas Sumatera Utara
e. Bangunan yang digunakan oleh perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan. 4. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan
Di dalam Undang-undang No. 12 Tahun 1994 Pasal 4 Ayat 1 yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak
atas bumi danbangunan. Jangkauan UU ini meliputi orang atau badan yang menguasai tanah dan atau bangunan dan bahkan juga orang atau badan yang
memperoleh manfaat dari tanah danatau bangunan, tanpa memiliki atau mempunyai hak yang sah atas tanah danatau bangunan.
Subjek pajak PBB, belum tentu merupakan wajib pajak PBB. Subjek Pajak orang atau badan baru merupakan wajib pajak kalau memenuhi syarat-
syarat objektif, yaitu mempunyai objek PBB yang dikenakan pajak. Hal ini berarti mempunyai hak atas objek pajak yang dikenakan pajak, memiliki, menguasai atau
memperoleh manfaat dari objek kena pajak. Orang atau badan yang mempunyai hak, memiliki, menguasai atau memperoleh manfaat dari bangunan yang nilai jual
kena pajaknya kurang dari Rp. 12.000.000,- tetap merupakan subjek pajak tetapi bukan wajib pajak. Demikian juga bagi orang atau badan yang dikecualikan dari
pengenaan PBB Pasal 3 ayat 1 UU No. 12 Tahun 1985, tetap merupakan subjek pajak tetapi bukan wajib pajak.
Jika suatu objek pajak, baik yang berupa tanah atau bangunan, belum diketahui dengan pasti siapa yang harus membayar pajaknya, misalnya karena
yang mempunyai hak atau pemiliknya tidak diketahui, tetapi ada yang menguasai,
Universitas Sumatera Utara
dan ada pula orang lain yang memperoleh manfaat dari objek itu, maka Dirjen Pajak oleh undang-undang diberi wewenang untuk menunjuk dan menetapkan
subjek pajak Pasal 4 ayat 1 UU PBB sebagai wajib pajak. Tetapi hal ini tidak menjadi bukti bahwa orang atau badan tersebut merupakan pemilik objek
tersebut.
23
5. Klasifikasi dan Kategori BumiTanah Untuk keperluan penilaian tanah perlu dikategorikan dan diklasifikasikan.
Didalam Pasal 2 Ayat 2 Undang-undang No.12 Tahun 1985 telah menyebutkan faktor-faktor yang mempengaruhi klasifikasi bumi dan juga bangunan. Klasifikasi
bumi dan bangunan ini sangat penting dalam menghitung NJOP karena nantinya akan digunakan sebagai dasar pengenaan PBB. Yang disebut dengan klasifikasi
bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan
pajak yang terhutang. Dasar untuk menghitung klasifikasi tanah adalah dengan menggunakan NIR Nilai Indikasi Rata-rata sedangkan untuk bangunan
menggunakan DBKB Daftar Biaya Komponen Bangunan.
D. Penentuan Nilai Jual Objek Pajak NJOP PBB
Pasal 6 Ayat 1 UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan PBB menentukan bahwa yang dijadikan dasar untuk pengenaan pajak
adalah Nilai Jual Objek Pajak NJOP. Sedangkan dalam Pasal 1 Ayat 3 menjelaskan bahwa Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh
23
Rochmat Soemitro,Op Cit, Hal. 12.
Universitas Sumatera Utara
dari transakasi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.
Nilai Jual Objek Pajak meliputi nilai jual permukaan bumi tanah, perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia beserta kekayaan alam yang berada di
atas maupun di bawahnya, dan atau bangunan yang melekat di atasnya. Dalam melakukan penilaian terhadap Nilai Jual Objek Pajak biasanya digunakan
pendekatan yang secara teknis ada tiga pendekatan yaitu:
24
1. Pendekatan Data Pasar Market Data Approach yaitu membandingkan objek
pajak yang belum diketahui harga jualnya ditambah factor penyesuaian yang diperlukan.
2. Pendekatan Biaya Cost Approach. Pendekatan ini biasanya digunakan untuk
penilaian bangunan, dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.
3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan lncome Approacly. Pendekatan ini
dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapat sewapenjualan dalam satu tahun pajak yang dinilai kemudian dikurangi
dengan kekosongan, biaya operasi dan atau hak pengusaha. Pendekatan ini biasanya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang dibangun untuk
24
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
usahamenghasilkan pendapatan seperti hotel dan gedung perkantoran. Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi dipakai juga
sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan dengan pendekatan lainnya.
Pemerintah pusat, selanjutnya disebut Pemerintah, adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik
Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
25
Pemerintahan daerah adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh pemerintah daerah dan DPRD menurut asas otonomi dan tugas pembantuan
dengan prinsip otonomi seluas-luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia Tahun 1945. Pemerintah daerah adalah Gubernur, Bupati,
atau Walikota, dan perangkat daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintahan
daerah. G.
Metode Penelitian
Pelaksanaan penelitian ini adalah suatu rangkaian kegiatan yang di dalamnya merupakan proses sejak dari pengumpulan data, analisis data sehingga dapat ditarik
kesimpulan. Metode penelitian ini menjelaskan, sifat penelitian, jenis penelitian, bahan penelitian, teknik pengumpulan data dan analisis data.
1. Sifat Penelitian
