dilihat kembali batas persil, apabila dikemudian hari terdapat sengketa batas;
4. Pemilik tanah yang tercantum dalam buku tanah dan sertifikat dapat
dicabut melalui proses keputusan pengadilan negeri atau dibatalkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional, apabila terdapat cacat hukum;
5. Pemerintah tidak menyediakan dana untuk pembayaran ganti rugi pada
masyarakat, karena kesalahan administrasi Pendaftaran Tanah, melainkan masyarakat sendiri yang merasa dirugikan melalui proses pengadilan
negeri untuk memperoleh haknya.
F. Mekanisme Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Menurut PP. No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah di Indonesia diatur didalam PP Nomor 24 Tahun 1997, yang terdiri dari 10 Bab dan 66 Pasal, dimana Pasal-pasal yang
terdapat dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 ini saling berkaitan satu dengan yang lainya. Adapun hal-hal yang diatur dalam PP. Nomor 24 Tahun 1997 ini meliputi:
1. Bab I Ketentuan Umum, yang diatur dalam Pasal 1 angka 1 sampai dengan
angka 24. dimana dalam ketentuan umum ini diuraikan pengertian-pengertian yang berkaitan dengan Pendaftaran Tanah serta badan - badan penyelenggara
Pendaftaran Tanah. 2.
Bab II Azas dan Tujuan Pendaftaran Tanah, yang diatur dalam Pasal 2 sampai dengan Pasal 4, dimana dalam pasal-pasal tersebut diuraikan mengenai Azas
dan Tujuan Pendaftaran tanah.
3. Bab III Pokok-Pokok Penyelenggara dan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah,
yang terdiri atas 4 bagian, adapun bagian tersebut antara lain: a.
Bagian Pertama terdiri dari Pasal 5 sampai dengan Pasal 8, dimana pada Pasal 5 dikatakan bahwa Pendaftaran Tanah diselenggarakan oleh Badan
Pertanahan Nasional BPN. yang hal ini berbeda dengan ketentuan sebelumnya yang berdasarkan PP Nomor 10 Tahun 1961, dimana dalam
PP Nomor 10 Tahun 1961 tersebut pelaksanaan Pendaftaran Tanah diselenggarakan oleh Jawatan Pendaftaran Tanah yang ketika mulai
berlaku PP ini masih merupakan suatu jawatan di Departement Kehakiman, yang kemudian kelak digabungkan pada Menteri Agraria dan
teruslah Jawatan Pendaftaran Tanah tersebut mempunyai kantor sendiri sebagai kantor Pendaftaran Tanah dan Instansi atasanya adalah Kepala
Kantor Pengawasan dan Pendaftaran Tanah dan kemudian atasan lanjutnya adalah Jawatan Pendaftaran Tanah.
33
Selanjutnya pada Pasal 6 untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh PPAT, yang dimaksud kegiatan tertentu meliputi pembuatan akta jual beli, pembebanan hak dan lain-lain.
b. Bagian Kedua, mengatur tentang Obyek Pendaftaran Tanah, yang diatur
dalam Pasal 9, dimana adapun yang menjadi objek Pendaftaran Tanah meliputi:
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai;
33
A.P. Parlindungan, Op.Cit., hlm.80-81
2 Tanah Hak Pengolahan; 3
Tanah Wakaf; 4
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun; 5
Hak Tanggungan; 6
Tanah Negara. c.
Bagian Ketiga, mengatur tentang Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah, yang diatur dalam Pasal 10 yang menyatakan bahwa wilayah tata
usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan, tetapi khusus untuk Pendaftaran Tanah HGU, Hak Tanggungan, Hak Pengelolahan dan Tanah
Negara satuan wilayah tata usaha pendaftaranya adalah Kabupaten Kotamadya.
d. Bagian Keempat, mengatur tentang pelaksanaan Pendaftaran Tanah, yang
diatur dalam Pasal 11 sampai dengan Pasal 12, dimana pelaksanaan Pendaftaran Tanah meliputi kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama
kali recording of title,Adapun kegiatan untuk pertama kali meliputi:
34
1 Pengumpulan data dan pengolahan data fisik;
2 Pembuktian hak dan pembukuanya;
3 Penerbitan sertifikat;
4 Penyajian data fisik dan data yuridis;
5 Penyimpanan daftar umum dan dokumen;
Pemeliharaan data Pendaftaran Tanah continuous of recording, yaitu setiap mutasi, pengikatan Hak Tanggungan dan pendirian hak baru harus
34
Ibid., hlm.88
terekam, dan segala hal-hal yang berkaitan dengan tanah tersebut, seperti tanah tersebut disita, dibekukan karena kewarganegaraan yang punya,
karena pewarisan lelang dan sebagainya. Adapun kegiatan pemeliharaan data Pendaftaran Tanah meliputi :
35
1 Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
2 Pendaftaran perubahan data Pendaftaran Tanah lainya.
4. Bab IV Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali, yang terdiri atas 6 bagian.
Adapun bagian tersebut antara lain : a.
Bagian pertama, mengatur tentang Pelaksanaan Pendaftaran Pertama kali, yang diatur dalam Pasal 13, dimana dalam pasal tersebut dikatakan bahwa
kegiatan Pendaftaran pertama kali dilakukan secara Sistematik dan Sporadik.
b. Bagian kedua, mengatur tentang Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik,
yang diatur dalam Pasal 14 sampai Pasal 22,dimana dalam pasal 14 dikatakan bahwa kegiatan pengukuran dan pemetaan ini meliputi:
1 Pembuatan peta dasar Pendaftaran, yang diatur dalam Pasal 15 dan
Pasal 16; 2
Penetapan batas bidang-bidang tanah, yang diatur dalam Pasal 17 sampai dengan Pasal 19;
3 Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta
pendaftaran, yang diatur dalam Pasal 20; 4
Pembuatan daftar tanah, yang diatur dalam Pasal 21;
35
Ibid., hlm.89
5 Pembuatan surat ukur, yang diatur dalam Pasal 22;
c. Bagian ketiga, mengatur tentang Pembuktian Hak dan Pembukuanya, yang
diatur dalam Pasal 23 sampai dengan Pasal 30. dimana Pasal 23 sampai dengan Pasal 28 mengatur tentang pembuktian hak. Dalam hal pembuktian
hak ini dikenal ada 2 pembuktian hak, antara lain: 1
Pembuktian hak baru sebagaimana yang diatur dalam pasal 23, dimana pembuktianya tersebut dapat dilakukan dengan cara:
a Hak atas tanah baru dibuktikan dengan suatu surat penetapan
pemberian hak oleh pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila tanah
tersebut berasal dari Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolahan. Akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang
Hak Milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai HGB dan Hak Pakai atas Tanah Negara;
b Hak Pengelolahan dibuktikan dengan penetapan pemberian Hak
Pengelolahan oleh pejabat yang berwenang; c
Tanah Wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf; d
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dibuktikan dengan Akta Pemisahan;
e Pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian
Hak Tanggungan. 2
Pembuktian hak lama, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 24, dimana pembuktianya dapat dilakukan dengan cara:
a untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari
Konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti berupa bukti tertulis, keterangan saksi, dan atau pernyataan yang
bersangkutan yang kadar kebenaranya oleh Panitia Ajudikasi dalam Pendaftaran Tanah secara Sistematik atau Kepala Kantor
Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah secara Sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak tersebut;
b apabila tidak lengkap alat-alat pembuktianya, pembukuan hak
dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara
benturut turut dengan syarat bahwa penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan terbuka serta diperkuat oleh kesaksian yang
dapat dipercaya, selain itu juga penguasaan tersebut sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh
masyarakat hukum adat atau desakelurahan yang bersangkutan. pada Pasal 26 disebutkan daftar isian dan peta bidang tanah yang
bersangkutan sebagai hasil pengukuran, diumumkan selama 30 hari dalam Pendaftaran Tanah secara Sistematik dan 60 hari dalam
Pendaftaran Tanah secara Sporadik, dimana hal ini dikukan untuk memberikan kesempatan kepada pihak yang berkepentingan
mengajukan keberatan. Jika selama jangka waktu yang diberikan ada keberatan sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 27 maka harus
diselesaikan secara musyawarah dan jika penyelesaian secara
musawarah tidak membawa hasil maka para pihak dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan. Dan jika selama jangka waktu pengumuman
yang diberikan telah berakhir, maka data fisik dan data yuridis disahkan dengan suatu berita acara yang bentuknya ditetapkan oleh
Menteri sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 28 3
Pembukuan Hak, diatur dalam Pasal 29 dan Pasal 30, dimana Hak Atas Tanah, Hak Pengelolahan, Tanah Wakaf, Hak Atas Satuan Rumah
Susun didaftar dengan membukukanya pada buku tanah yang memuat data fisik dan data yuridis bidang tanah yang bersangkutan,
pembukuan yang dilakukan tersebut merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang
diuraikan dalam surat ukur. d.
Bagian keempat, mengatur tentang Penerbitan Sertifikat, yang diatur dalam pasal 31 dan pasal 32, dimana pada pasal 31 dikatakan bahwa
sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis, selanjutnya sertifikat itu sendiri
harus diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak, namun apabila pemegang hak
lebih dari satu orang maka sertifikat tetap diterbitkan satu, dan diserahkan kepada salah satu pihak diantara beberapa orang tadi. Pada pasal 32
dikatakan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis
yang termuat didalamnya.
e. Bagian kelima, mengatur tentang penyajian data fisik dan data yuridis,
yang diatur dalam pasal 33 dan 34, dimana pada pasal 33 dikatakan bahwa dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan
menyelenggarakan tata usaha Pendaftaran tanah dalam daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan
daftar nama. Yang mengenai bentuk, cara pengisisan, penyimpanan, pemeliharaan, dan pergantian peta pendaftaran, surat ukur, buku tanah,
dan daftar nama ditentukan oleh Menteri. Pasal 34 menyatakan bahwa setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data
yuridis yang tersimpan dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, akan tetapi mengenai data fisik dan data yuridis yang
tercantum dalam daftar nama hanya terbuka bagi instansi pemerintah tertentu untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.
f. Bagian keenam, mengatur tentang penyimpanan daftar umum dan
dokumen, yang diatur dalam Pasal 35, dimana mengenai dokumen ini haruslah tersimpan rapi dan aman dan terbuka untuk umum untuk
diperiksa, kalaupun pihak lain memerlukan dokumen tersebut sedapat mungkin pihak tersebut harus datang ke Kantor Pertanahan, namun jika
ingin diperlukan sebagai alat bukti dihadapan Hakim dokumen tersebut dapat dibawa keluar kantor, dan setelah siap diperiksa seluruh dokumen
tadi dikembalikan kepada Kantor Pertanahan. 5.
Bab V Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah, yang terdiri atas 3 bagian adapun ketiga bagian tersebut antara lain:
a. Bagian kesatu, bagian umum mengenai pemeliharaan data pendaftaran
tanah, yang diatur dalam Pasal 36, dimana pada intinya jika dikatakan bahwa kegiatan Pendaftaran Tanah berkelanjutan, maka tentunya jika ada
data fisik maupun data yuridis harus sudah terekam dalam segala buku atau daftar yang terdapat di Kantor Pertanahan.
36
b. Bagian kedua, yang mengatur Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
yang diatur dalam Pasal 37 sampai dengan Pasal 46, dimana pada Pasal 37 sampai dengan Pasal 43 mengatur tentang pemindahan hak dan peralihan
hak, adapun pengaturanya antara lain: 1
dalam hal pemindahan dan peralihan hak haruslah dilakukan melalui PPAT, namun untuk daerah terpencil dapat ditunjuk seorang PPAT
sementara; 2
Setiap perbuatan yang dilakukan dihadapan seorang PPAT haruslah disaksikan oleh dua orang saksi, dimana hal tersebut merupakan
ketentuan umum yang berlaku dalam masyarakat sebagaimana yang disebut dalam Pasal 38;
3 Pada Pasal 39 diuraikan mengenai PPAT dapat menolak membua t akta
jika : a
mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, tidak diberkan sertifikat yang asli atau datanya
tidak sesuai lagi dengan Kantor Pertanahan;
36
Ibid., hal.132
b salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum
tidak memenuhi syarat untuk bertindak hukum; c
salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum
pemindahan hak; d
untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan, belum mendapat izin dari pejabat atau instansi yang berwenang jika diperlukan izin;
e obyek perbuatan hukum sedang dalam sengketa;
f tidak memenuhi syarat lain atau melanggar peraturan perundangan-
undangan yang bersangkutan. 4
PPAT sudah harus menyerahkan berkas yaitu akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor
Pertanahan terhitung selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan sebagaimana yang diatur
dalam Pasal 40 5
Pada Pasal 41 mengatur tentang pemindahan hak dengan Lelang dimana sebelum dilaksanakan lelang maka Kepala Kantor Pelelangan
wajib meminta SKPT dalam tempo 7 hari, kepada Kantor Pertanahan dimana SKPT ini untuk mengetahui data yuridis dan data fisik yang
terakhir.
37
6 Pada Pasal 42 mengatur tentang peralihan hak karena pewarisan
dimana dalam hal pewarisan jika bidang tanah yang menjadi warisan
37
Ibid., hal.140
belum terdaftar maka diserahkan juga dokumen-dokumen yang diperlukan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 39, jika pewaris
hanya terdiri dari satu orang maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut, dan apabila pewaris lebih dari satu maka
pendaftaran harus disertai dengan membawa akta pembagian waris. 7
Pada Pasal 43 mengatur tentang peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Perseroan atau Koperasi, dimana setiap penggabungan
atau peleburan Perseroan atau Koperasi itu pelaksanaanya harus dengan suatu akta PPAT
Sementara itu mengenai pembebanan hak dan penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak diatur dalam Pasal 44 sampai dengan Pasal
46 dimana adapun pengaturanya antara lain: 1
pada Pasal 44 dikatakan bahwa Pembebanan Hak Tanggungan kepada hak-hak atas tanah, baru dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta
yang dibuat oleh PPAT 2
pada Pasal 45 dikatakan Kantor Pertanahan dapat menolak peralihan dan Pembebanan hak, jika salah satu syarat tidak dipenuhi seperti:
a Sertifikat sudah tidak sesuai lagi dengan data yang ada pada Kantor
Pertanahan; b
Perbuatan hukum sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 37 tidak dibuktikan dengan akta PPAT;
c Dokumen
yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan tidak lengkap;
d Tidak
dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan;
e Tanah
yang bersangkutan merupakan objek sengketa di Pengadilan;
f Perbuatan hukum sebagaimana yang dimaksud pada Pasal 37
dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar ke Kantor Pertanahan. c.
Bagian ketiga mengatur tentang pendaftaran perubahan data Pendaftaran Tanah lainya, yang diatur dalam pasal 47 sampai dengan pasal 56, dimana
adapun pengaturanya antara lain: 1
Pasal 47 menyatakan bahwa setiap perpanjangan waktu hak atas tanah harus dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.
2 Pasal
48 mengatur mengenai pemecahan bidang tanah, dimana dikatakan bahwa atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan,
suatu bidang tanah dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, dimana setiap bidang yang dipecah harus dibuat surat ukur,
buku tanah, dan sertifikat mengantikan yang sebelumnya. Jika pemecahan dilakukan terhadap hak atas tanah yang dibebani dengan
Hak Tanggungan, maka pemecahan baru dapat dilakukan jika mendapat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan.
3 Pasal
49 mengatur mengenai pemisahan bidang tanah, dimana diaktakan bahwa suatu bidang tanah yang sudah didaftar dapat
dipisahkan sebagian atau beberapa bagian menjadi satuan bidang baru yang memiliki status hukum yang sama dengan semula. Selanjutnya
bidang tanah yang dipisahkan dibuat surat ukur, buku tanah, dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru.
4 Pasal 50 mengatur tentang penggabungan, dimana penggabungan
dapat dilakukan terhadap dua bidang tanah atau lebih dan letaknya berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dan bersisa
jangka waktu yang sama. Selanjutnya bidang-bidang tanah yang telah digabung dapat dibuat surat ukur, buku tanah, dan sertifikat yang baru,
sedangkan untuk surat ukur, buku tanah, dan sertifikat yang lama masing-masing dimusnahkan.
5 Pasal 51 mengatur tentang pembagian hak bersama, dimana mengenai
hak bersama ini yang akan dijadikan hak masing-masing, pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta PPAT yang membuktikan
kesepakatan antara pemegang hak bersama. 6
Pasal 52 mengatur tentang hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, dimana mengenai pendaftaran hapusnya hak atas
tanah dan hak milik atas satuan rumah susun tersebut dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada buku
tanah dan surat ukur, serta memusnahkan sertifikatnya. 7
Pasal 53 dan 54 mengatur mengenai peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan, dimana untuk segala bentuk peralihan Hak Tanggungan
baik dengan cessie, subrogasi, pewarisan maupun penggabungan serta peleburan Peseroan harus dicatat pada buku tanah serta pada sertifikat
Hak Tanggungan. Mengenai hapusnya Hak Tanggungan sebagaimana
yang dimaksud pada Pasal 54 dimana pendaftaranya dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan 8
Pasal 55 mengatur tentang perubahan data Pendaftaran Tanah
berdasarkan Putusan Pengadilan, dimana jika hal ini terjadi maka Kepala Kantor Pertanahan harus tunduk kepada Putusan Pengadilan
tersebut, dengan mengubah data Pendaftaran Tanah yang bersangkutan 9
Pasal 56 mengatur tentang perubahan nama, dimana jika hal ini terjadi maka Kepala Kantor Pertanahan hanya cukup mencatat perubahan
nama pemegang hak tersebut kedalam buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan.
6. Bab VI Penerbitan Sertifikat Pengganti, yang diatur dalam pasal 57 sampai
dengan Pasal 60, adapun pengaturanya antara lain: a.
Pasal 57 menyatakan bahwa atas permohonan pemegang hak dapat diterbikan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat lama yang rusak,
untuk permohonanya hanya bisa diajukan oleh pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat tanah tersebut atau pihak lain yang merupakan
penerima hak yang berdasarkan akta PPAT, jika pemegang meninggal dunia maka dapat diajukan oleh ahli waris
b. Pasal 58 menyatakan bahwa pergantian sertifikat karena rusak atau
pembaharuan blangko sertifikat, sertifikat yang lama ditahan dan dimusnahkan
c. Pasal 59 menyatakan bahwa permohonan harus disertai dengan sumpah
dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan, dan penerbitan sertfikat pengganti ini didahului dengan pengumuman 1 kali
dalam salah satu surat kabar harian. Jika dalam jangka waktu 30 hari setelah pengumuman tidak ada yang berkeberatan maka barulah dapat
diterbitkan sertifikat pengganti d.
Pasal 60 menyatakan pergantian sertifikat hak atas tanah atau hak atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam
lelang eksekusi didasarkan atas suarat keterangan dari Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkanya
sertifikat tersebut kepada pemenang lelang 7.
Bab VII Biaya Pendaftaran Tanah yang diatur dalam Pasal 61, dimana dikatakan bahwa besarnya biaya dan cara pembayaran biaya dalam rangka
Pendaftaran Tanah diatur dengan Peraturan Pemerintah tersendiri. Pemohon dapat dibebaskan dari biaya-biaya oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk,
jika mampu membuktikan kalau ia tidak mampu membayar biaya tersebut 8.
Bab VIII Sanksi, yang diatur dalam Pasal 62 dan 63, dimana mengenai sanksi ini diberikan kepada PPAT dan Kepala Kantor Pertanahan, jika terbukti telah
mengabaikan Peraturan-Peraturan yang berlaku, yang berkaitan dengan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
9. Bab IX yang mengatur mengenai Ketentuan Peralihan, dimana ketentuan ini
diatur dalam Pasal 64
10. Bab X mengatur tentang Ketentuan Penutup, dimana ketentuan ini diatur
dalam Pasal 65 dan 66.
55
BAB III
KESADARAN HUKUM MASYARAKAT GUNUNG SITOLI TERHADAP PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
A. Gambaran dan Struktur Pertanahan di Kota Gunung Sitoli