minimal sama dengan ketentuan Rumah Sederhana RS. Rumah yang dapat dijadikan objek Kredit Griya Utama adalah rumah yang dibangun atau dijual
perorangan non developer Sedangkan ketentuan untuk Krdit Griya Utama adalah sebagai berikut:
1. Maksimal kredit yang dapat diberikan untuk Kredit Griya Utama adalah
sebesar 80 dari harga jual. 2.
Jangka waktu kredit yang dapat diberikan untuk Kredit Griya Utama adalah lima belas tahun.
3. Agunan kredit, tanah dan rumahbangunan yang dibeli melalui fasilitas
Kredit Griya Utama yang diikat dengan Hak Tanggungan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
4. Pinjaman yang diberikan sampai dengan 1 Milyar, dengan sistem bunga
anuitas tahunan. 5.
Bangunan rumah tinggiapartemenrumah susun yang akan digunakan terletak di areal yang memenuhi penilaian bank yaitu: memiliki
kemudahan untuk dijual kembali. 6.
Bunga untuk maksimum Kredit Griya Utama adalah sebagai berikut: MK
≤ Rp 50.000.000,- bunga 14,50
Rp 150.000.000,- ≥ MK ≥ Rp 50.000.000
bunga 14,00 MK Rp 150.000.000
bunga 13,50
5. Sistem Pengendalian Intern
Dalam rangka pengawasan fasilitas kredit yang diberikan oleh pihak bank kepada Debitur, maka setiap bank melakukan suatu control yang dapat
Universitas Sumatera Utara
meminimalisasi penyimpangan-penyimpangan yang akan terjadi. Sistem pengendalian intern merupakan suatu sistem pengawasan di bank yang terintegrasi
pada setiap unit kerja serta saling melengkapi antara satu unit kerja dengan unit kerja lainnya, sehingga keseluruhan unit kerja dapat berjalan sesuai dengan sistem
yang berlaku. Sistem Pengendalian Intern Internal Control merupakan suatu proses
yang dilaksanakan oleh dewan direksi, manajemen dan personel lainnya. Dalam suatu perusahaan, yang dirancang untuk menyediakan keyakinan yang memadai
berkenaan dengan pencapaian tujuan dalam: •
Keandalan pelaporan keuangan •
Kepatuhan terhadap hukum dan peraturan yang berlaku •
Efektivitas dan efisiensi operasi Di dalam Sistem Pengendalian Intern terdapat 5 komponenunsur yang
saling berkaitan satu dengan yang lainnya, yaitu: a. Lingkungan Pengendalian yang menetapkan corak suatu organisasi,
mempengaruhi kesadaran pengendalian orang-orangnya. Lingkungan pengendalian disini merupakan dasar untuk semua komponen
pengendalian intern, menyediakan disiplin dan struktur. b. Penaksiran Resiko yaitu pengidentifikasian entitas dan analisis terhadap
resiko yang relevan untuk mencapai tujuannya, membentuk suatu dasar untuk menentukan bagaimana resiko harus dikelola.
c. Aktivitas Pengendalian merupakan kebijakan dan prosedur yang
membantu menjamin bahwa arahan manajemen dilaksanakan.
Universitas Sumatera Utara
d. Informasi dan Komunikasi yaitu pengidentifikasian, penangkapan dan
pertukaran informasi dalam suatu bentuk dan waktu yang memungkinkan orang melaksanakan tanggung jawab mereka
e. Pemantauan merupakan proses yang menentukan kualitas kinerja
pengendalian intern sepanjang waktu. Kelima komponen yang terdapat pada sistem pengendalian intern sangat
berkaitan terhadap jalannnya prosedur pemberian Kredit Pemilikan Rumah yang terdapat pada PT Bank Tabungan Negara Persero. Lebih lanjut dijelaskan
sebagai berikut: a.
Pengendalian pada saat Perencanaan Pada saat nasabah mengajukan permohonan kredit, segenap data
dan informasi yang diterima dari calon debitur dibandingkan satu dengan yang lainnya. Relationship Officer harus meneliti dan membandingkan
semua aspek dari data tersebut, baik kebenaran, keabsahan, kewajaran dan lainnya. Satu hal yang penting yaitu bank memperhatikan apakah sektor
industri calon debitur termasuk dalam target market bank atau tidak. Bila dari evaluasi awal terjadi keraguan atas banyak hal, maka bank sudah
dapat memutuskan bahwa kredit tidak bisa diproses lebih lanjut. Apabila semuanya ternyata memadai, bank bisa melakukan proses
lebih lanjut. Dalam hal ini, bank harus sudah memiliki perangkat dan metode yang ditetapkan untuk pelaksanaan hal-hal tersebut. Proses
selanjutnya adalah analisis atas data nasabah. Dalam proses ini bank perlu memperhatikan aspek-aspek legalitas usaha, yuridis, teknis, sumber daya
Universitas Sumatera Utara
manusia, ekonomi, pemasaran, keuangan dan sebagainya. Akhirnya bank akan melakukan perhitungan kemungkinan pembiayaan dalam bentuk
kredit atau cara pembiayaan lainnya. Dalam keputusan kredit, disamping ditetapkan jumlah kredit,
jangka waktu, tingkat bunga, tujuan penggunaan kredit atau fasilitas bank lainnya, disertai juga dengan syarat-syarat term of condition yang harus
dipenuhi oleh nasabah. Syarat ini meliputi syarat yang harus dipenuhi sebelum kredit ini dicairkan dan syarat-syarat pada saat kredit itu berjalan.
b. Pengendalian pada saat Pelaksanaan
Keputusan kredit yang ditetapkan oleh komite kredit yang tertuang dalam memo usulan kredit dan disertai dengan syarat yang harus dipenuhi.
Biasanya syarat tersebut menyangkut jaminan, agunan dan pengikatan serta penguasaannya oleh bank, kewajiban-kewajiban nasabah untuk
menyampaikan laporan realisasi kerja usahanya, penutupan asuransi jaminan dengan syarat ”banker clause”, asuransi kredit bila diperlukan,
atau syarat-syarat spesifik lain tergantung kondisi nasabahnya. Ada syarat mutlak yang harus dilaksanakan sebelum kredit diberikan.
Dengan demikian, proses pengendalian disini adalah membandingkan dan mengevaluasi apakah syarat itu telah dan dapat
dipenuhi nasabah. Apabila ada hal-hal yang belum atau mungkin tidak dapat dipenuhi, langkah-langkah antisipasi perlu dilakukan. Langkah-
langkah antisipasi bisa sangat bervariasi. Apabila sangat mendasar, perlu dilakukan review ulang dengan melaporkannnya kepada komite kredit
Universitas Sumatera Utara
untuk dicarikan jalan keluarnya atau yang paling ekstrim, penarikan kredit tidak jadi dilaksanakan dan kredit dibatalkan.
Oleh sebab itu, perlu adanya surat pemberitahuan kredit offering letter kepada nasabah terlebih dahulu agar nasabah mempelajari syarat-
syarat tersebut. Apabila syarat-syarat kredit bisa dilaksanakan dan nasabah menyanggupinya, proses pelaksanaan kredit dapat berjalan. Kegiatan
pengendalian selalu berulang-ulang membandingkan dan mengevaluasi penarikan kredit nasabah dengan syarat-syarat yang ditetapkan oleh bank.
c. Pengendalian pada saat Pengawasan
Pengendalian kredit pada hakikatnya menginginkan agar sasaran kredit tercapai baik bagi pihak bank maupun nasabahnya. Oleh sebab itu,
permasalahan seharusnya bisa diatasi secara dini agar tidak semakin luas dan kompleks. Pada saat kredit berjalan, aktivitas usaha nasabah
disampaikan ke bank, sesuai syarat yang ditetapkan oleh komite kredit. Setiap saat bank memperhatikan laporan-laporan nasabah untuk melihat
apakah target-target usaha nasabah yang ditetapkan tercapai atau tidak. Untuk itu, bank perlu selalu membnadingkan dan mengevaluasi secara
terus-menerus. Apabila terjadi deviasi dari rencana, bank perlu melakukan
langkah-langkah koreksi secara dini, apalagi bila ternyata deviasi itu sangat signifikan dan material. Bentuk konkritnya bisa saja berupa revisi
dari target usaha nasabah, tambahan kredit, atau mungkin saja bank meminta pelunasan kredit. Semua itu tergantung dari hasil evaluasi pada
Universitas Sumatera Utara
saat pengendalian kredit. Secara terus-menerus proses ini berjalan sampai kredit itu lunas dan selesai.
Bila proses pengendalian ini berjalan dengan baik, kesulitan nasabah tidak terdeteksi secara dini sehingga bank terlambat mengambil
langkah-langkah antisipasi dan koreksi. Akibat lebih jauh adalah kesulitan bank untuk meminta pelunasan kredit. Dengan demikian, bank harus
secara rutin melakukan kunjungan ke lokasi usaha on the spot untuk meyakinkan secara fisik segala informasi yang diperoleh dan mencari
informasi dari sumber yang tepat dan akurat secara objektif. a.
Prosedur Pemberian KPR Secara luas telah diketahui bahwa bank memiliki peranan yang sangat
penting dalam pembiayaan pertumbuhan ekonomi. Salah satu kegiatan bank adalah perkreditan, dimana perkreditan ini merupakan kegiatan terbesar yang
memberikan kontribusi pendapatan paling banyak bagi perbankan. Pendapatan dari pemberian kredit dapat berupa bunga, provisi komisi, commitment fee,
appraisal fee, dan lain-lain. Berdasarkan hasil penelitian yang telah penulis teliti, dan data-data yang
penulis peroleh di PT. Bank Tabungan Negara Persero telah melaksanakan prosedur pemberian kredit yang memenuhi standar yang telah ditetapkan dan telah
melakukan analisis 5C yaitu: 1. Karakter Character
Karakter character mencakup keinginan calon debitur untuk memenuhi janji atau melunasi kewajiban sesuai jadwal, dalam kondisi
Universitas Sumatera Utara
baik dan buruk. Dengan demikian dalam unsur karakter tercakup kemampuan membayar dan keinginan membayar.
2. Kapasitas Capasity
Kapasitas Capacity berkaitan dengan kemampuan calon debitur untuk melunasi kredit sesuai dengan jadwal. Penilaian kemampuan
pelunasan berdasarkan analisis financial. 3. Modal Capital
Penilain atas modal Capital yang dimiliki oleh calon debitur ingin melihat kekuatan permodalan, juga komitmen dal;am usaha. Makin
besar modal yang dimiliki dapat makin besar pula kemammpuan dan komitmen dalam menjalankan usaha. Modal yang dinuilai adalah
netto, yaitu total aset atau modal yang dimiliki dikurangi engan total kewajiban.
4. Jaminan Collateral
Jaminan Collateral amat dibutuhkan oleh bank untuk menghindari atau mengurangi resiko kerugian, bila terjadi hal-hal yang buruk dari
usaha yang dikelola nasabah. Penilaian jaminan bukan hanya dari nilai financialnya saja, tetapi juga kualitas asset yang dimiliki oleh calon
debitur. 5.
Kondisi Condition Kondisi konomi adalah lingkungan eksternal perusahaan yang
diperkirakan mempunyai pengaruh besar terhadap keberhasilan usaha. Dalam praktik kondisi ekonomi yang paling banyak dipertimbangkan
Universitas Sumatera Utara
adalah kondisi ekonomi makro, baik perekonomian domestic maupun dunia.
Selain itu lebih meyakinkan konsep 7P juga dapat diterapkan dalam pengambilan keputusan pemberian kredit. 7 unsur yang ada dalam konsep 7P
yaitu: 1.
Kepribadian Personality Adalah tingkah laku, sejarah hidupnya yang mencakup sikap, emosi, dan
tindakan dalam menghadapi masalah. 2.
Tujuan Purpose Menilai tujuan calon debitur dalam mengajukan permohonan kredit dan
berapa besar kredit yang diajukan. 3.
Prospek Prospect Menilai prospek usaha yang direncanakan debitur, baik dalam jangka
pendek maupun jangka panjang. 4.
Pembayaran Payment Menilai bagaimana cara calon debitur melunasi kredit, dari mana saja
sumber dana tersebut, bagaimana tingkat kepastian. 5.
Tingkat keuntungan Profitability Menilai berapa tingkat keuntungan yang diperkirakan akan diraih calon
debitur, bagaimana polanya, apakah makin lama makin besar atau sebaliknya.
6. Perlindungan Protection
Universitas Sumatera Utara
Menilai bagaimana calon debitur melindungi usaha dan mendapatkan perlindungan usaha. Apakah dalam jaminan brang, orang atau asuransi.
7. Parti Party
Bertujuan mengklasifikasi calon debitur berdasarkan modal, loyalitas, dan karakternya. Pengklasifikasian ini akan menentukan perlakuan bank dalam
hal pemberian fasilitas. Tujuan unsur dalam konsep 7P sebenarnya memiliki kesamaan dengan
lima unsur dalam konsep 5C, misalnya unsur kepribadian memiliki kesamaan dengan unsur karakter, sedangkan unsur tujuan, prospek, dan pembayaran dapat
memperjelas unsur kapasitas dalam konsep 5C. Unsur perlindungan dalam 7P mungkin dapat disamakan dengan collateral dalam konsep 5C.
Konsep 7P ini tidak diterapkan pada PT. Bank Tabungan Negara Persero karena konsep 7P ini mempunyai kesamaan dalam konsep 5C. Berdasarkan teori
bahwa konsep 7P ini adalah konsep yang dapat diterapkan untuk pemberian krdit. Sedangkan konsep 3R memberi penekanan kepada aspek financial dari analisis
kredit. Tiga unsur yang terdapat dalam 3R adalah: 1. Tingkat Pengembalian Usaha Return
2. Kemampuan Membayar Kembali Repayment
3. Kemampuan Menanggung Resiko Risk bearing ability
Unsur-unsur yang perlu diperhatikan dalam pemberian kredit adalah: 1.
terdapat dua belah pihak, yaitu pemberi kredit kreditor dan penerima kredit debitur.
Universitas Sumatera Utara
2. Terdapat kepercayaan pemberi kredit dan penerima kredit yang didasarkan
atas credit rating penerima kredit. 3.
Terdapat persetujuan agreement 4.
Terdapat penyerahan barang, jasa, atau uang dari pemberi kredit kepada penerima kredit.
5. Terdapat unsur waktu time element. Unsur waktu merupakan essential
kredit. Memerlukan kredit karena adanya jarak waktu antara produksi dan konsumsi.
6. Terdapat unsur resiko degree of risk baik dipihak pemberi kredit maupun
pihak penerima kredit. 7.
Terdapat bunga sebagai kompensasi prestasi kepada pemberi kredit. PT. Bank Tabungan Negara Tbk. Persero Cabang Medan mempunyai
prosedur yang telah memenuhi standar ketentuan umum pemberian kredit. Prosedur yang telah diterapkan oleh PT. Bank Tabungan Negara Tbk.
Persero Cabang Medan mempunyai tahap-tahap sebagai berikut:
Universitas Sumatera Utara
Tidak Layak diteruskan
Tidak Layak diteruskan
Disetujui
Tidak dapat diselesaikan
Ada Masalah Hukum
membahayakan bank
Gambar 4.1 Prosedur Pemberian Kredit
PENGAJUAN KREDIT PERMOHONAN KREDIT
PEMBERKASAN
WAWANCARA
OTS On The Spot
DUP daftar Usulan Pemohon
Rapat Komite Kredit
Pembuatan SP3K
Akad Kredit dan Penandatanganan
Pencairan Dana Kredit T
O L
A K
P E
R M
O H
O N
A N
K R
E D
I T
Universitas Sumatera Utara
1. Permohonan kredit dari permohonan KPR BTN Permohonan kredit terlebih dahulu dibuat oleh calon debitur untuk
mendapatkan kredit, pemohon mengisi formulir permohonan kredit perorangan.
2. Pemberkasan
Bank akan meminta debitur untuk melengkapi berbagai dokumen yang dibutuhkan dalam rangka realisasi permohonan kredit yang telah disetujui,
seperti data pekerjaan kelengkapan data calon debitur dan sebagainya. Apabila permohonan kredit dinilai layak untuk dibiayai, bank sudah tentu akan
menyetujui kredit. 3.
Wawancara Setelah permohonan diajukan dan pemberkasan telah dipenuhi oleh calon
debitur, maka pihak bank akan mewawancarai calon debitur yang mencakup analisis 5C.
4. OTS On The Spot
Tahap selanjutnya adalah OTS on the spot, dimana dalam tahap ini pihak bank akan mensurvey penghasilan calon debitur dan tempat pekerjaan,
apakah penghasilan debitur memang memenuhi syarat atas kredit. Pengeceka penghasilan ini mencakup penghasilan tetap dan penghasilan tidak tetap,
jangan sampai hasil OTS tidak sesuai dengan kenyataan karena hal ini akan mengakibatkan kredit macet yang akan berdampak negatif pada bank.
5. DUP Daftar Usulan Pemohon
Universitas Sumatera Utara
Setelah calon debitur memenuhi semua syarat yang telah ditetapkan dan melengkapi dokumen-dokumen yang dibutuhkan, maka pihak bank akan
membuat daftar usulan pemohonan untuk mengajukan masalah penghasilan. 6. Rakomdit Rapat Komite Kredit
Rapat Komite Kredit dilaksanakan setelah kredit disetujui oleh pihak bank, dengan terlebih dahulu menganalisis semua persyaratan seperti penghasilan
dan jumlah kredit yang diberikan. 7. SP3K Surat Pemberitahuan Persetujuan Pemberian Kredit
Setelah wawancara dilaksanakan dan mendapati kesepakatan, maka pihak kreditur akan mengeluarkan surat pemberitahuan persetujuan kredit SP3K
kepada debitur untuk memberitahukan bahwa permohonan kreditnya diterima atau permohonan kreditnya ditolak.
8. Proses Akad Kredit dan Penandatanganan Kredit Proses akad kredit dan penandatanganan kredit, bank dan calon debitur
menyepakati berbagai hak dan kewajiban yang berkaitan dengan kredit yang akan diberikan. Perjanjian kredit yang berisi berbagai aspek yang berkaitan
dengan kredit misalnya jumlah, suku bunga, jangka waktu, pembayaran bunga, dan sebagainya.
9. Pencairan kredit Setelah semua selesai maka dana kredit dapat dicairkan sesuai dengan syarat
yang ditentukan dalam perjanjian kredit, pencairan dana kredit akan diserahkan melalui penjual atau developer.
Universitas Sumatera Utara
Untuk menghindari segala sesuatu yang menyebabkan kredit macet, tentunya bank sangat berhati-hati dalam menyalurkan kredit. Dampak kredit macet
terhadap bank sangatlah negatif, seperti terjadinya likwiditas, pada bank yang mengakibatkan bank tersebut likwiditas dibekukan oleh Bank Indonesia.
Maka dalam penyaluran kredit bank akan sebisa mungkin untuk menghindarkan segala yang menyebabkan kredit macet dengan melaksanakan
prosedur pemberian kredit dengan baik dan benar. Dalam tahap-tahap prosedur kredit sebaiknya menghindari kemungkinan terjadinya kecurangan,
tetapi kredit macet sering terjadi karena nasabah tidak membayar cicilan kredit macet, semua sering terjadi karena nasabah tidak membayar cicilan kredit
tepat pada waktunya. b. Pengawasan Atas KPR
Pengawasan atas penyaluran kredit Pemilikan Rumah KPR BTN dilakukan dalam dua tahapan yaitu:
1. Pra Realisasi Kredit Proses Hingga Persetujuan Kredit Dalam proses dilakukan internal chek atas persetujuan kredit, agar kredit yang
disalurkan sesuai dengan analisa dan aturan yang ditetapkan yaitu: •
Analisa kredit melakukan proses atas permohonan kredit, melakukan verifikasi kredit hinggga memutuskan besar kredit yang disetujui.
• Petugas On The Spot, melakukan pemeriksaan atas kelayakan
usahapekerjaan yang dilakukan pemohon sebagai data tambahan bagi analis kredit dalam melakukan analisa kredit.
Universitas Sumatera Utara
• PenilaiApraisal, melakukan penilaian atas nilai agunan sebagai dasar bagi
analis kredit dalam menentukan rasio kecukupan agunan dalam mengcover kredit.
• Kepala seksi kredit, melakukan resumepersetujuan atas usulan
persetujuan kredit yang diajukan oleh analis kredit, dengan memverifikasi data pemohondan analisa analis kredit.
• Tim rapat Komite Kredit Rakomdit, melakukan rapat kredit untuk
memverifikasi dan memutuskan disetujuiditolak atas usulan rekomendasi kredit yang disampaikan.
Dengan pross dilakukannya pra realisasi, telah dilakukan internal checkatas pemberian kredit, sehingga kredit yang akan dikucurkan dapat dihindaari dari
kepentingan-kepentingan tertentu. 2. Post Realisasi Kredit Proses Setelah Akad Kredit
Sementara itu untuk pengawasan KPRKPRS yang penyelenggaranya PT.Bank Tabungan Negara Persero dilakukan oleh seksi Pengelolaan Kredit atas
Seksi Pengawasan Seksi Pembinaan Kredit SPSK. Setelah para nasabah menyelesaikan akad kredit, selanjutnya berkas nasabah tersebut dikirim Seksi
Pengelolaan Kredit ke Seksi Pengawasan Seksi Pembinaan Kredit SPSK, dan sejak itulah sebenarnya tindakan pengawasan atas Kredit Pemilikan Rumah
KPR dimulai. Kemudian dilakukan pemantauan terus menerus terhadap ketepatan waktu nasabah dalam membayar angsurannya, dalam hal ini PT. Bank
Tabungan Negara Persero menggunakan Bukti Setoran Nasabah sebagai alat pengawasannya. Dalam buku Setoran Nasabah tersebut tercantum tanggal berapa
Universitas Sumatera Utara
setiap bulannnya nasabah wajib membayar angsuran KPR-nya, disamping dendasanksi yang harus ditanggung nasabah bila ternyata terlambat dalam
memenuhi kewajibannya paling lambat tanggal 10 setiap bulannya. Seandainya timbul permasalahan seperti nasabah menunggak membayar, maka tindakan
pembinaan dan penyelamatan akan dilakukan. Pelaksanaan tugas SPSK ini pada dasarnya adalah untuk merumuskan kembali sasaran pembinaan dan
penyelamatan dengan menetapkan kriteria tindakan berdasarkan tunggakan dan sumber penyebabnya dengan kategori tindakan:
I. Tindakan Pembinaan
II. Tindakan Penyelamatan
III. Tindakan Pencegahan
I. Tindakan Pembinaan
A. Kriteria: - Debitur masih dapat dijumpai - Rumah dihuni debitur sendiri
- Proses kredit didukung dokumen yang lengkap - Harapan membayar masih ada
B. Jenis Tindakan: Penerbitan Surat Peringatan I sampai dengan Surat Peringatan II
C. Golongan Kolektibilitas: Tunggakan di bawah 30 bulan D. Jadwal Kegiatan: Rutin setiap bulan dengan urutan:
Minggu I: Sasaran debitur dengan kolektibilitas:
Kritis I = 5,01 – 6 bulan
Prioritas I= 6,01 – 7 bulan
Universitas Sumatera Utara
