Analissi Faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan margin Murabahah untuk produk pembiayaan kepemilikan rumah : studi kasus btn syariah

DAFTAR TABEL

Nomer Tabel Halaman

4.1 Uji Multikolonieritas 57

4.2 Uji Autokorelasi DW 58

4.3 Uji Heterokedasitas 58

4.4 Uji Normalitas 59

4.5 Uji Koefoisien Determinasi 60

4.6 Uji F Dengan departemen variabel 61 4.7 Uji t Dengan Departemen Variabel 62

ABSTRACT

This research aims to find out that finance of murabahah is issued by islamic banks a finance is variaous sectors of consumption and productive use of sharia banking services. One of them is for their home purchases. Not suprising that in the end also issue Islamic banking financing. Which can be called the home ownership financing. BTN sharia is islamic banking which is islamic business units are still fairly new. BTN syariah started her business which in february 2005. Of course as a bisiness institution that is also oriented to profit customers who use home ownership financing. The question here is what are influance the determination of margin murabaah so many complaints that the finance of home came islamic banks is much higher and burden some that the cinventional banking. That is the magnitude of this research, in which the resualt of research by using multiple linier regression. Analysis showed that a series is in the environment will be answered.

In this study there are two variables are independent and dependent variabels. Independent variable is the costs of the portion of the deposits, profit targets, and the interest rate while the influance of the variable murabahah. Margin murabahah that affect overhead costs, deposits profit targets, and the rate with a care study of BTN sharia the period 2005-2008.

Keywords : murabaha, margins, house, finance, banks, regression

iii ABSTRAK

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bahwa pembiayaan murabahah merupakan pembiayaan yang dikeluarkan oleh perbankan syariah untuk membiayai berbagai sektor konsumtif dan produktif yang menggunakan layanan dan jasa bank syariah. Salah satunya adalah untuk kebutuhan pembelian rumah. Tidak heran bila pada akhirnya perbabkan syariah juga mengeluarkan pembiayaan seperti pembiayaan kepemilikan rumah. BTN syariah merupakan bank syariah yang merupakan unit usaha syariah yang masih terbilang masih baru. BTN syariah memulai usahanya pada bulan februari 2005. Sudah tentu sebagai sebuah lembaga bisnis yang juga berorientasi pada profit maka BTN syariah menetapkan margin keuntungan dari para nasabah yang menggunakan jasa pembiayaan pemilikan rumah. Yang menjadi pertanyaan di sini adalah apa faktor yang mempengaruhi penetapan margin murabahah tersebut sehingga banyak terdengar keluhan bahwa pembiayaan rumah dari bank syariah jauh lebih tinggi di bandingkan perbankan konvensional. Itulah yang menjadi besar dari penelitian dengan menggunakan analisis regresi linier berganda terlihat bahwa serangkaian yang ada di lingkungan masyarakat.

Dengan penelitian ini terdapat dua variabel, yaitu variabel independen dan variabel dependeen. Variabel independen adalah biaya overhead, porsi bagi hasil DPK, profit target, dan tingkat bunga sedangkan variabel dependen adalah pengaruh dari variabel margin murabahah. Margin murabahah yang mempengaruhi biaya overhead, DPK, profit target, dan suku bunga dengan studi kasus pada BTN syariah periode 2005-2008.

vi DAFTAR ISI

Hal Halaman Pengesahan Skripsi

Halaman Pengesahan Komprehensif

Daftar Riwayat Hidup…….……….i

Abstract….………...ii

Abstrak ………...iii

Kata Pengantar………iv

Daftar Isi………...vi

Daftar Tabel………...……...viii

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Penelitian……….………1

B. Perumusan Masalah………..8

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian………...9

BAB II LANDASAN TEORI A. Definisi Bank………..11

B. Murabahah……….………..13

C. Biaya Overhead………...19

D. Bagi Hasil (profit sharing)………..………20

E. Tingkat bunga pinjaman bank konvensional………...21

F. Produk pembiayaan………….………....22

G. Perumahan Dan Pemukiman………...25

vii

I. Hipotesis………...………...…36

J Kerangka Pemikiran………37

BAB III METODOLOGI PENELITIAN A. Ruang Lingkup Penelitian………...41

B. Metode Penentuan Sampel………..41

C. Metode Pengumpulan Data……….42

D. Metode Analisis………..42

E. Operasional Variabel Penelitian………..48

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN A. BTN Syariah………..….63

B. Hasil dan Pembahasan………....69

C. pengujian asumsi Klasik……….57

a. Uji Multikolonioritas ………..……..57

b. Autokorelasi………..58.

c. UJi Heteroskedasitisitas………58.

d. Uji Normalitas………...59

e. Uji Statistik………60

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan……….64

B.Implikasi………..…64

DAFTAR PUSTAKA………66 LAMPIRAN

1 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Perkembangan perbankan syariah di Indonesia hingga saat ini menunjukan hasil yang mengembirakan. Semenjak tahun 1992 hingga sekarang ini pada tahun 2007 telah berdiri 3 bank umum syariah dan 21 bank konvensional yang membuka unit usaha syariah serta 105 Bank Perkreditan Rakyat Syariah. Pangsa pasar perbankan di Indonesia. Diharapkan pada akhir tahun 2008 pangsa pasar perbankan syariah sudah mencapai 5% dari total pangsa pasar perbankan nasional.

Perbankan syariah menunjukan ketangguhan pada awal krisis moneter yang menimpa Indonesia pada 1997 hingga 1998 yang merupakan masa terberat bagi seluruh sistem perekonomian Indonesia. Pada masa tersebut, ketangguhan perbankan syariah tidak lepas dari tingginya tingkat kepercayaan para nasabah perbankan syariah terhadap bank mereka, yaitu PT Bank Muamalat Indonesia yang pada masa tersebut merupakan satu-satunya bank syariah di tanah air. Sementara perbankan konvensional justru dilanda ketidakkepercayaan yang tinggi dari kalangan masyarakat. Hal itu mengakibatkan banyak bank konvensional yang berusaha untuk menarik dana masyarakat dengan imbalan tingkat suku bunga tabungan deposito yang tinggi, bahkan ada yang mencapai batas 35%. Bahkan dalam kenyataannya tidak ada yang mencapai nilai sebesar itu, karenarata-rata bank konvensional

2 hanya berani memberikan kredit dengan tingkat bunga maksimal 30,74%. Yang terjadi akibatnya adalah bencana bagi perbankan konvensional karena adanya spekulasi yang tinggi di kalangan masyarakat untuk mempercayakan dana mereka dilelola oleh perbankan konvensional dengan harapan akan mendapatkan bunga yang tinggi, sementara bank sendiri tidak diizinkan untuk memberikan kredit dengan bunga tinggi kepada masyarakat. Hal inilah yang mengakibatkan banyak perbankan konvensional mengalami kesulitan keuangan dan mengakibatkan terjadinya negative spread yang demikian besar di perbankan konvensional yang pada akhirnya telah mengakibatkan tingginya biaya modal bagi sektor usaha yang berakibat mereosotnya kemampuan usaha sektor produksi. Kualitas aset perbankan turun secara drastis.

Sementara di saat itu pula dalam rangka bertahan hidup jajaran perbankan konvensional berusaha untuk terus menarik dana-dana masyarakat dengan memberikan imbalan yang tinggi kepada para deposan mereka, sesuai dengan dengan tingkat suku bungan pasar. Akan tetapi, hal ini menimbulkan dampak negatif kepada sektor riil dan industri karena perbankan konvensional menghindari untuk memberikan kredit dengan bunga rendah kepada sektor tersebut. Ini mengakibatkan industri dan sektor produksi mengalami penurunan kinerja mereka secara signifikan dan mengakibatkan rendahnya kemampuan daya saing usaha pada sektor produksi.

Dalam masa tersebut justru perbankan syariah dapat menunjukan kinerja yang relatif baik di bandingkan dengan lembaga perbankan konvensional. Hal

3 ini dapat dilihat dari relatif lebih rendahnya penyaluran pembiayaan yang bermasalah (non performing financing) pada bank syariah dan tidak terjadinya negative spread dalam kegiatan operasionalnya. Hal tersebut dapat dipahami mengingat tingkat pengembalian pada bank syariah tidak mengacu pada tingkat suku bunga tabungan dan deposito yang telah ditetapkan oleh bank Indonesia karena perbankan syariah tidak menganut sistem bunga dan pada akhirnya dapat menyediakan dana investasi dengan ”biaya” yang relatif lebih rendah kepada masyarakat.

Pengalaman historis itulah yang pada akhirnya memberikan harapan kepada masyarakat akan perkembangan perbankan syariah di Indonesia sebagai suatu alternatif dalam dunia perbankan nasional yang lebih bisa memberikan bagi kalangan masyarakat.

Berdasarkan teori yang berkembang pada periode 1950-an perbankan syariah merupakan perbankan yang bebas bunga dan beroperasi berdasarkan konsep mudharabah dan musyarakah, dan konsep ini dijalankan dengan sistem profit and Loss sharing (PLS) atau bagi hasil, baik hasilnya berupa keuntungan ataupun kerugian. (Saeed, Hal 12, 2003). Dan dengan adanya pandanagan seperti itu, maka para teoritis perbankan islam pertama, seperti Quraishi (1974), Uzair, 1978 dan Siddiq mereka menganggap bahwa karateristik perbankan islam merupakan perbankan yang beroperasi dengan konsep bagi hasil. Dengan menyamakan bunga sama dengan riba, maka para penganut konsep awal pwrbankan syariah pada dasarnya percaya bahwa setiap keuntungan yang hasilnya telah ditentukan terlebih dahulu serta

4 diperoleh dari pinjaman yang di berikan sama denga riba. Berdasarkan pandangan inilah maka perbankan syariah sama sekali tidak diizinkan untuk menerima segala bentuk keuntungan yang ditetapkan terlebih dahulu atas modal dala suatu transaksi pinjam-meminjam, kredit, ataupun hutang piutang maupun transaksi yang berbentuk pembiayaan. Selain transaksi yang berbasis pada profit and loss sharing, perbankan syariah juga merupakan transaksi yang berbasis pada perdagangan dengan konsep mark up atas harga beli untuk mendapatkan keuntungan atau pembiayaan mudharabah serta dengan transaksi yang berdasarkan jasa atau fee based income yang di kenal dengan nama wakalah atau kafalah ataupun rahn.

Seharusnya pembiayaan yang dilakukan oleh perbankan syariah sebaiknya dalam bentuk pembiayaan yang berbentuk profit and loss sharing, akan tetapi konsep pembiayaan yang adeal ini sampai sekarang masih sulit dilaksanakan karena penuh denga resiko dan ketidak pastian. Selain itu mereka yang mendapatkan pembiayaan dengan konsep ini juga masih suka merasa mendapatkan kerugian ketika nisbah bagi hasil di bagikan. Hal itulah yang menyebabkan pembiayaan yang ada pada perbankan syariah masih didominasi oleh pembiayaan non bagi hasil (LPS) yaitu akad yang berdasarkan prinsip jual jual beli seperti murabahah.

Dari data statistik perbankan syariah pada Diroktorat Bank Syariah Bank Indonesia pada februari 2007 menunjukan pembiayaan denga akad murabahah mencapai 62% dari total pembiayaan yang ada di perbankan syariah, sementara pembiayaan mudharabah dan musyarakah yamh di

5 berikan hanya sekitar 30% dari total pembiayaan yang ada. Dari fakta ini dapat dilihat bahwa rata-rata para pengelola pernamkan syariah masih sangat memperhatikan aspek kehati-hatian dalam pembiayaan mudharabah sehingga hasil yang diperoleh tidak maksimal.

Dari data statistik perkembangan perbankan syariah, terlihat bahwa bentuk pembiayaan murabahah memegang peranan penting yang memberikan porsi terbesar dalam penyaluran dana. Hal ini dapat terjadi karena beberapa hal, diantaranya adalah karena murabahah adalah pembiyaan investasi jangka pendek, dan di bandingkan dengan sistem profit ang loss sharing (LPS) cukup memudahkan. Kemudian memudahkan mark up yang ada di dalam pembiayaan murabahah dapat ditetapkan sedemikian rupa sehingga dapat memastikan bahwa bank syariah memperoleh keuntungan yang sebanding dengan bank yang berbasis bunga yang menjadi pesaing dari bank-bank syariah. Murabahah tidak memungkinkan bank-bank syariah untuk mencampuri manajemen bisnis, karena pihak bank bukan merupakan mitra nasabah, akan tetapi hubungan yang terjadi adalah hubungan antara kreditur dan debitur. Posisi ini jelas lebih disukai oleh pihak bank, karena pihak bank menkadi pihak yang cukup menentukan. Inilah yang membuat murabahah mengalahkan pembiayaan yang berbasis profit loss sharing (LPS) sehingga keuntungan bank yang terbesar juga berasal dari keuntungan murabahah.

Murabahah juga popular karena saat ini terlihat bahwa jajaran perbankan syariah cenderung ingin memperoleh pendapatan yang tetap (fixed income)

6 dari tingkat margin murabahah yang telah di tentukan di depan tersebut, sehingga bank syariah sebagai mudharib dapat memberikan nisbah bagi hasil yang cukup menarik bagi para shahibul mal, yaitu para deposan dan penabung mudharabah. Semakin tinggi margin yang di minta bank kepada nasabah pembeli (murabahah) berarti semakin besar pula pendapatan bank syariah yang dapat dibagikan kepada para shahibul-malnya. Pada gilirannya sumber dana mudharabah yang dapat dihimpun dapat dipertahankan jumlahnya malah di harapkan semakin meningkat. Selain itu, saat para bankir perbankan syariah nampaknya masih sangan berhati-hati dalam mengivestasi dananya pada pembiayaan mudharabah dan musyarakah. Kerugian ini terjadi karena tingginya resiko yang dihadapi bank syariah terutama tingkat kejujuran dari para mudharib atau mitra, ditambah lagi kondisi sektor riel yang masih belum pulih dari krisis ekonomi dan moneter.

Selain sebagai alasan tersebut di atas, penyebab rendahnya proporsi pembiayaan bagi hasil (LPS) antara lain adalah untuk mengkopetensi sumber daya insani perbankan syariah yang masih rendah untuk melakukan investasi pola bagi hasil. Dan tidak ketersediaannya informasi kinerja bisnis yang mendalam untuk setiap sektor industri yang menjadi target investasi. Ini mengakibatkan pihak bank syariah sangat berhati-hati dalam memberikan pembiayaan (Hatief, Hal 8, 2002)

Hal-hal itulah yang membuat banyak perbankan syariah yang lebih senang untuk mengedepankan konsep pembiayaan murabahah karena paling sederhana. Akan tetapi pembiayaan murabahah ini justru menimbulkan

7 permasalahan baru, karena pada akhirnya menimbulkan salah persepsi di kalangan masyarakat bahwa pembiayaan murabahah yang ada di perbankan syariah sangat mirip dengan sistem pinjaman kredit bank konvensional yang menghitung bunganya secara fixed/flat rate, terutama karena adanya faktor mark-up yang menggunakan suku bunga sebagai patokan, atau benchmark sehingga perbankan syariah bisa bersaing dengan bank-bank konvensional yang berbasis bunga.

Selain itu masih banyak bank syariah yang memasukan unsur bonus giro, bagi hasil tabungan dan deposito sebagai cost of fund dalam menetapkan margin sehingga jatuhnya lebih tinggi atau sama dengan bunga pinjaman. Ini merupakan konsep yang salah karena pada akhirnya memuat bank syariah tidak berbeda dengan bank konvensional. Padahal, bank syariah merupakan bank yang mengharamkan bunga karena sama dengan riba dalam prakteknya dan menghalalkan jual beli, sesuai dengan konsep yang sudah ditegaskan di dalam Al-Qur’an. Apabila salah persepsi ini diberikan akibatnya masyarakat tidak bisa lagi membedakan mana yang sistem bank syariah dan mana yang sistem konvensional. Pada akhirnya akan menurunkan citra ke-syariah-an bank syariah dann menimbulkan keraguan bagi masyarakat untuk memilih bank syariah (Parwataatmadja, 2002)

Di lihat dari peran penting murabahah yang mendominasi pendapatan bank syariah serta untuk menyelamatkan citra bank syariah di mata para nasabahnya pada umumnya dan umat Islam pada khususnya maka perlu secara transparan diketahui dan diteliti lebih lanjut sebagaimana mekanisme

8 pembiayaan murabahah dan bagaimana penetapan margin jual beli yang adil bagi bank dan nasabah. Termasuk bagi produk pembiayaan pemilikan rumah yang juga menggunakan skim murabahah.

Salah satu karakteristik yang perlu diketahui sebagai akar dari kesuksesan yang akan dicapai suatu bank syariah segmentasi pasar. Identifikasi segmentasi pasar dilakukan dengan cara mengenali karaktersitik atau sifat dari nasabah dalam memilih alternatif bank syariah yang ada di Indonesia. Ini menunjukan bahwa inovasi dan kreatifitas dalam ekonomi adalah suatu keharusan. Tentunya BTN Syariahyang baru beberapa bulan ini telahmenjalankan unit usaha syariah di tahun 2005, diharapkan dapat mengidentifikasilebih mendalam mengenai berbagai dimensi atau faktor apa saja yang menjadi pertimbangan nasabah untuk memilih BTN Syariah sebagai lembag keuangan dari berbagai alternatif yang ada.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan dari uraian identifikasi dan batasan masalah dimuka, maka masalah-masalah dalam penelitian ini dapat dirumuskan sebagai berikut:

1. Apakah Terdapat berpengaruh biaya overhead, DPK, tingkat Bunga dan profit target terhadap margin murabahah?

2. Variabel independen manakah yang paling dominan mempengaruhi margin murabahah?

9 C. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian

C.1. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini disusun berdasarkan perumusan masalah yang telah disampaikan sebelumnya, tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah teridentifikasinya sejumlah fektor yang berhubungan dan mempengaruhi penetapan tingkat margin pembiayaan murabahah. Dengan diketahui faktor apa saja yang berhubungan dan signifikan berpengaruh, selanjutnya dapat dijadikan acuan dalam menyusun sebagai strategi pembiayaan non bagi hasil seperti murabahah yang digunakan untuk kepentingan kepemilikan tumah atau yang berbasis bagi hasil seperti mudharabab dan musyarakah. Secara spesifik, tujuan yang ingin di capai adalah:

1. Untuk menganalisis pengaruh biaya overhead, porsi bagi hasil, DPK, dan porfit target terhadap margin murabahah kepemilikan rumah

2. Untuk menganalisis variabel independen biaya overhead, DPK, tingkat bunga, dan profit target yang paling dominan mempengaruhi margin murabahah kepemilikan rumah.

10 C.2. Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian ini ditujukan untuk berbagai pihak yang berkepentingan dengan penelitian ini, yang disajikan sebagai berikut: 1. Bagi Bank Syariah

Hasil penelitian ini diharapkan sebagai salah satu asset ummat yang patut dipertahankan dan disebarkan dalam pembiayaan murabahah yang mereka berikan dalam kepemilikan rumah. Dan dapat dijadikan bahan perbandingan antara teori dan realita bagaimana penerapan transaksi murabahah, khususnya dalam pembiayaan pemilikan rumah.

2. Bagi penulis

Penulis dapat menerapkan ilmu selama masa studi dan memperoleh wawasan mengenai sistem perhitungan margin murabahah pada tataran praktik, terutama yang berkaitan dengan pembiayaan kepemilikan rumah.

3. Bagi masyarakat

Memberikan referensi bagi peneliti dan diharapkan dapat dijadikan sebagai bahan informasi dan pengetahuan bagi masyarakat yang selama ini sering menggunakan dan memanfaatkan pembiayaan murabahah namun tidak memahami mekanisme pendapatan marginya. Selain itu, diharapkan apa yang dihasilkan dari penelitian ini dapat menjadi masukan yang berharga.

12 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Bank

Bank Syariah atau selanjutnya di sebut dengan bank islam adalah bank yang beroperasi dengan tidak mengandalkan pada bunga. Bank syariah adalah lembaga keuangan atau perbankan yang operasional dan produknya di kembangkan berdasarkan pada AL-Qur’an dan Hadist Nabi SAW. Atau dengan kata lain bank syariah adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan pembiayaan dan jasa-jasa lainnya dalam lalu lintas pembayaran serta peredaran uang yang pengoperasiannya di sesuaikan dengan prinsip syariah islam.

Penertian bank bank menurut UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan, Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan, dan menyalurkan kepada masyarakat dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Bank dalam mengajukan usahanya terutama menghimpun dana dalam bentuk simpanan yang merupakan sumber dana bank. Demikian pula dari segi pemilik bank tidak semata-mata memperoleh keuntungan yang sebesar-sebesarnya bagi pemilik bank tapi juga kegiatannya itu harus pula diarahkan pada peningkatan taraf hidup masyarakat. Definisi tersebut merupakan komitmen bagi setiap bank yang menjalankan usahanya di Indonesia. Sedangkan bank umum adalah bank yang dapat memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. Pada dasarnya

13 merupakan penekanan pada fungsi tambahan bank umum hal pemberian pelayanan atau jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran. Dengan definisi ini dapat disimpulkan bahwa hanya bank umumlah yang dapat menyediakan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran, sedangkan BPR tidak diperkenankan melakukan kegiatan tersebut. Inilah pula yang menjadikan perbedaan prinsipil antar bank umum dengan BPR dalam melakukan kegiatan usahanya.

Bank syariah memiliki kesamaan fungsi dengan bank umum, fungsi-fungsi bank umum sebagaimana yang dimaksud antara lain (siamat:1999): 1. menyediakan mekanisme dan alat pembayaran yang lebih efisien dalam

kegiatan ekonomi. Bank wajib menyediakan mekanisme dan alat pembayaran yang lebih efisien kepada nasabahnya, seperti penyediaaan fasilitas kartu kredit, ATM, serta mekanisme jasa kliring dan inkaso.

2. Menciptakan uang. Menciptaka uang yang di maksud bukanlah seperti fungsi pada bank Indonesia, menciptakan uang dalam hal ini adalah bagaimana bank syariah dalam kegiatannya operasionalnya seperti bank konvensional, dapat memberikan perolehan hasil secara maksimal. Perolehan hasil ini merupakan balas jasa (keuntungan) yang diterima dalam bentuk uang, yang dapat digunakan kembali untuk mempelancar kegiatan operasional bank atau disimpan sebagai cadangan modal.

3. Menghimpun dana dan menyalurkannya kepada masyarakat. Kegiatan menghimpun dana dapat dilakukan dengan cara menawarkan jasa dalam bentuk tabungan, deposito berjangka, giro maupun menerima dana sesuai dengan syariah Islam. Penyaluran kembali dana ke dana sesuai dengan

14 syariat Islam. Dalam penyaluran kembali dana ke masyarakat dapat dalam bentuk pemberian kredit dan bentuk-bentuk pendanaan lainnya. Dalam menyalurkan kembali dana masyarakat, bank memperoleh balas jasa dalam bentuk bagi hasil berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak. Tujuan dari perputaran dana ini adalah sebagai perilehan hasil (profit) dan mobilisasi dana dapat terus berjalan.

4. Menawarkan jasa-jasa keuangan lainnya. Jasa-jasa keuangan lainnya yang dapat ditawarkan oleh bank syariah antara lain, untuk mentransfer antar bank dalam kota atau luar negri, kliring, inkaso, bank card, safe deposit box, bank notes, travelers cheque, letter of credit, bank bergaransi, jasa-jasa dipasar modal dan menerima setoran-setoran lain.

B. Murabahah

Murabahah adalah salah satu bentuk jual beli yang bersifat amanah. Bentuk jual beli berlandaskan pada sabda Rasulullah SAW dari Syuaib ar Rumy r.a :”tiga hal yang didalamnya terdapat keberkahan: pertama, menjual dengan pembayaran tangguh (murabahah), kedua muqarradhah (nama lain dari murabahah) dan ketiga, mencampuri tepung dengan gandum untuk kepentingan rumah, bukan untuk diperjualbelikan.”

Murabahah adalah kontrak jual-beli atas barang tertentu. Dalam transaksi jual-beli tersebut penjual harus menyebutkan dengan jelas barang yang diperjualbelikan dan tidak termasuk barang haram. Demikian juga harga

15 pembelian dan keuntungan yang diambil dan cara pembayarannya harus disebutkan dengan jelas.

Dalam teknis perbankan. Murabahah adalah akad jual beli antara bank selaku penyedia barang (penjual) dengan nasabah yang memesan untuk membeli barang. Bank memperoleh keuntungan jual-beli yang disepakati bersama. Rukun dan syarat murabahah adalah sama dengan rukun dan syarat fiqih, sedangkan syarat-syarat lain seperti barang, harga dan cara pembayaran adalah sesuai dengan kebijakan bank yang bersangkutan. Harga jual bank adalah harga beli dari pemasok ditambah keuntungan yang disepakati bersama, jadi nasabah mengetahui keuntungan yang diambil oleh bank.

Selama akad belum berakhir maka harga jual-beli tidak boleh berubah. Apabila terjadi perubahan maka akad tersebut menjadi batal. Cara pembayaran dan jangka waktunya disepakati bersama, bisa secara lumpsum ataupun secara angsuran. Murabahah dengan pembayaran secara angsuran ini disebut juga bai’bitsamab ajil. Dalam prakteknya nasabah juga memesan untuk membeli barang menunjuk pemasok yang telah diketahuinya menyediakan barang dengan spesifikasi dan harga yang sesuai dengan keinginannya.

Melalui akad murabahah, nasabah dapat memenuhi kebutuhannya untuk memperoleh dan memiliki barang yang dibutuhkan tanpa harus menyediakan uang tunai lebih dulu. Dengan kata lain nasabah telah memperoleh pembiayaan dari bank untuk pengadaan barang tersebut.

16 Bentuk-bentuk akad jual-beli yang telah dibahas para ulama dalam fiqih muamalah islamiyah terbilang sangat banyak. Jumlahnya bisa mencapai belasandan sampai juga puluhan. Sungguhpun demikian, dari banyak itu, ada tiga jenis jual-beli yang telah banyak dikembangkan sebagai sandaran pokok dalam pembiayaan modal kerja dan investasi dalam perbankan syariah, yaitu bai’al-murabahah, bai’as-salam, dan bai’ al-istishna.

bai’ al-murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tanaman keuntungan yang disepakati. Dalam bai’ al-murabahah, penjual harus memberi tahu produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai tambahannya. Bai’ al-murabahah dapat dilakukan untuk pembelian secara pemesanan dan biasa disebut sebagai murabahah kepada pemesan pembelian (KPP).

bai’ as salam adalah akad jual beli suatu barang dimana harganya dibayar dengan segera, sedangkan barangnya akan diserahkan kemudian dalam jangka waktu yang telah disepakati.

Dalam teknis perbankan syariah, salam berarti pembelian yang dilakukan oleh bank dari nasabah dengan pembayaran di muka dengan jangka waktu penyerahan yang disepakati bersama. Harga yang dibayarkan dalam bentuk tunai yang dibayarkan segera. Tentu saja bank tidak bermaksud hanya melakukan salam untuk memperoleh barang. Barang itu harus dijual lagi untuk memperoleh keuntungan . oleh karena itu dalam prakteknya transaksi penjualan salam oleh bank selalu diikuti atau dibarengai dengan transaksi penjualan kepada pihak atau nasabah lainnya. Apabila penjualan barang

17 paralel salam . bank dapat juga melakukan penjualan barang itu dengan menggunakanskema murabahah.

Pada umumnya nasabah yang memerlukan fasilitas salam adalah nasabah yang menerima pesanan dari pelangganya dengan syarat bahwa harga atas barang itu tidak memiliki dana yang cukup untuk melakukan pengadaan barang yang di pesan tersebut. Agar nasabah dapat memperoleh dana yang dibutuhkan itu maka ia bukan melakukan penjualan langsung kepada pemesannya, melainkan menjual kepada bank dengan salam dan posisinya sebagai penjual terhadap pemesannya digantikan oleh bank. Tentu saja harga dalam jual beli antara bank dengan nasabah produsen itu lebih rendah dari pada harga yang dosepakati antara produsen dengan pemesan barang. Selisih harga itu menjadi keuntungan bank.

Bai’ al istishna adalah akad jual-beli antara pemesan /pembeli dimana barang yang akan diperjualbelikan harus dibuat lebih dulu dengan kriteria yang jelas. Istishna’ hampir sama dengan bai’ as salam. Bedanya hanya terletak pada cara pembayarannya. Pada salam pembayarannya harus dimuka dan segera, sedang pada istihna’ pembayarannya boleh di awal, di tengah atau diakhir, baik sekaligus ataupun secara bertahap.

Teknis Perhitungan Transaksi Murabahah

Teknis perhitungan yang di perlukan dalam transaksi murabahah antara lain adalah:

18 Dalam praktek perbankan, biasanya margin dihitung dengan menggunakan metode anuitas, makin lama jangka waktu mak makin besar margin yang di kenakan pada nasabah. Dalam diskusi ekonomi syariah, pembolehan konsep tersebut dikarenakan konsep anuitas hanya digunakan sebagai dasar perhitungan margin. Setelah margin ditentukan, nilai margin tersebut bersifat tetap dan tidak berubah kendati terjadi keterlambatan pembayaran oleh nasabah.

2) Perhitungan Angsuran perbulan dan pendapatan yang diakui

Angsuran perbulan bersifat merata atau tetap sepanjang masa pelunasan. Perhitungan angsuran dapat dilakukan dengan rumus sebagai berikut: Angsuran perbulan = total piutang – uang muka

Jumlah bulan pelunasan

Misalkan dengan menggunakan data murabahah dengan pesanan diatas (total piutang Rp 118 juta; uang muka Rp 10 juta, jangka waktu 24 bulan), maka:

Angsuran perbulan = (total piutang – uang muka)/jumlah bulan pelunasan = (Rp 118.000-Rp 10.000.000)/24

= 108.000.000/24 = 4.500.000

Untuk mendapatkan hasil yang sama, angsuran perbulan juga dapat dihitung dengan menjumlahkan pokok perbulan sengan margin per bulan seperti yang ditunjukan dalam Apendiks 1.

3) Perhitungan pendapatan margin yang diakui saat jatuh tempo atau pembayaran angsuran.

19 Setiap tanggal jatuh tempo, bank syariah akan mengakui adanya pendapatan margin. Besarbya pendapatan margin yang diakui tergantung pada alternatif pendekatan yang digunakan. Bila bank menggunakan pendekatan proporsional, maka besarnya margin setiap bulan adalah sama, sedangkan bila menggunakan tabel anuitas, maka margin pada bulan pertama akan lebih besar dibanding dengan bulan kedua dan seterusnya.

1) Perhitungan persentase keuntungan dari perhitungan margin dengan biaya perolehan. Dalam PSAK 102 paragraf 24 disebutkan bahwa persentase keuntungan dihitung dengan perbandingan antara margin dan biaya perolehan aset murabahah. Menurut pandangan penulis, penggunaan persentase keuntungan dari perbandingan margin dengan biaya perolehan aset murabahah tidaklah praktis untuk diterapkan terutama dalam melakukan perhitungan margin yang diakui oleh bank pada saat adanya angsuran oleh nasabah. Untuk itu perhitungan persentase keuntungan sebaliknya diambil dari perhitungan margin dengan total piutang diluar uang muka yang telah dibayar nasabah. 2) Perhitungan persentase keuntungan dari perhitungan margin dengan

total piutang

Perhitungan prsentase keuntungan dari perbandingan margin dengan total piutang adalah sebagai berikut ditunjukan oleh rumus berikut: Persentase keuntungan = total margin

20 penggunaan pendekatan ini akan sangat membantu dalam hal perhitungan perbulan yang dihitung proporsional terhadap jumlah yang dibayar (Rizal yaya 2009:179)

C. Biaya Overhead

Komponen biaya yang di perhitungkan dalam biaya overhead oleh bank konvensional adalah semua biaya yang di keluarkan oleh bank dalam kegiatan menghimpun dana dari berbagai sumber yang menjadi beban regi/laba antara lain: beban personalia,beban administrasi dan umum, dan beban lainnya.

Dalam akuntansi perbankan syariah imbalan bagi hasil yang di berikan kepada pemilik dana dengan prinsip murabahah, bukan beban bank syariah. Karena besar kecilnya sangat tergantung dari pendapatan yang diterima sehingga dalam perhitungan overhead juga tidak diperkenankan di perhitungkan.

Biaya overhead yang di hitung oleh bank syariah untuk menentukan besarnya keuntungan murabahah yang seharusnya di hitung dari beban overhead yang nyata-nyata di keluarkan (riil cost) seperti beban operasional dan beban lainnya. Apabila sebagai pembanding biaya overhead ini adalah aktiva produktif maka berapa biaya akan di tanggung oleh debitur. Oleh karena itu, semakin besar aktiva produktif semakin kecil biaya overhead yang di kenakan oleh bank syariah (wiraso,2005:90)

21 D. Bagi hasil (profit sharing)

Bagi hasil menurut termenelogi inggris di kenal sebagai “profit sharing”, dalam kamus ekonomi artinya pembagian laba. Secara definisi profit sharing di artikan “distribusi beberapa bagian dari laba pada pegawai dari suatu perusahaan. Sistem ekonomi berdasarkan bagi hasil akan menjamin alokasi sumber ekonomi yang lebih baik dan terjadinya distribusi pendapatan yang lebih sesuai” (muhamad, 2001:22)

Secara umum, prinsip bagi hasil dalam perbankan syariah dapat dilakukan dalam empat akad yaitu al-musyarakah, al-mudharabah, al-muzara’ah dan al-musaqah.

1. Pengertian Al-Musyarakah

Al-musyarakah adalah akad kerja sama antara dua phak atau lebih untuk suatu usaha tertentu dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana (atau amal/expertise) dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung bersama sesuai denga kesepakatan.

22 Mudharobah berasal dari kata dharb, berarti memukul atau berjalan pengertian memukul atau berjalan ini lebih tepatnya adalah proses seseorang memukulkan kakinya dalam menjalankan usaha.

Secara teknis al-mudharabah adalah akad kerja sama sama antara dua phak dimana pihak pertama (shahibul maal) menyediakan seluruh modal sedangkan pihak lainnya adalah menjadi pengelola. Keuntungan usaha secara mudharabah dibagi menurut kesepakatan yang dituangkan dalam kontrak, sedangkan apabila rugi ditanggung oleh pemilik modal sela kerugian itu bukan akibat kelalaian sipengelola. Seandainya kerugian itu diakibatkan karena kecurangan atau kelalaian si pengelola, si pengelola harus bertanggung jawab atas kerugian tersebut.

3. Al-muzara’ah

Al- muzara’ah adalah akad kerja sama pengelola pertanian antara pemilik lahan dan penggarap untuk ditanami dan dipelihara dengan imbalan bagia tertentu (persentase) dari hasil panen.

4. Al-musaqah

Musaqah adalah bentuk yang lebih sederhana dari muzara’ah di mana si penggarap hanya bertanggung jawab atas penyiraman dan pemeliharaan sebagai imbalan, si penggarap berhak atas nisbah tertentu dari hasil panen.

23 Bunga merupakan salah satu tantangan yang dihadapi dunia karena pada hakekatnya bunga bank merupakan lembaga intermediasi yang menjembatani para penabung dengan investor. Karena tabungan hanya akan bermanfaat bila diinfestasikan, sedangkan para penabung tidak dapat diharapkan untuk menggunakan kemampuannya untuk melakukan bisnis, maka tidak diragukan lagi bahwa bank dapat melakukan fungsi yang bermanfaat bagi masyarakta Islam.

Bila pungutan bunga itu dikenakan pada pinjaman untuk tujuan produktif, setidak-tidaknya kita harus mempertimbangkan beberapa prinsip yang bertentangan dengan keadilan.

Tingkat bunga yng dilakukan oleh bank konvensional, peneliti telah menjelaskan bahwa tingkat pinjaman bank konvensional ternyata memberikan pengaruh yang signifikan terhadap margin murabahah untuk pembiayaan pemilikan rumah dari PT. bank Stariah Mandiri.

F. Produk Pembiayaan

Secara formal pembiayaan dapat didefinisikan sebagai salah satu tugas pokok bank, yaitu memberikan fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebuuhan pihak-pihak yang merupakan defisit unit. Menurut sifat penggunaannya, pembiayaan dapat dibagi menjadi dua hal yaitu pembiayaan produktif dan pembiayaan konsumtif.

Pembiayaan produktif adalah pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk meningkatkan

24 usaha, baik usaha produksi, perdagangan , maupun investasi. Sedangkan pembiayaan konsumtif adalah pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan konsumsi, yang akan habis di gunakan untuk memenuhi kebutuhan.

Menurut keperluannya, pembiayaan produktif dapat dibagi menjadi dua hal yang perama ialah sebagai pembiayaan modal kerja dan pembiayaan investasi. Di sini dapat dijelaskan satu persatu bahwa pembiayaan modal kerja yaitu, pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan dimana unsur-unsur modal kerja terdiri atas komponen-komponen alat likuid (cash), piutang dagang (receivable), dan persediaan ( inventory) yang umumnya terdiri atas persediaan bahan baku (raw material), persediaan barang dalam proses (work in process), dan persediaan barang jadi (finished goods). Oleh karena itu, pembiayaan modal kerja merupakan salah satu atau kombinasi dari pembiayaan likuiditas (cash financing), pembiayaan piutang (receivable financing) dan pembiayaan persediaan (inventory financing).

Bank konvensional memberikan kredit modal kerja tersebut, dengan cara memberikan pinjaman sejumlah uang yang dibutuhkan untuk mendanai seluruh kebutuhan yang merupakan kombinasi dari komponen-komponen modal kerja tersebut, baik untuk keperluan produksi maupun perdagangan untuk jangka waktu tertentu, dengan imbalan berupa bunga.

Sedangkan bank syariah dapat membantu memenuhi seluruh kebutuhan modal kerja tersebut bukan dengan meminjamkan uang, melaikan dengan menjalin hubungan partnership dengan nasabah, dimana bank bertindak

25 sebagai penyandang dana (shahibul maal), sedangkan nasabah sebagai pengusaha (mudharib). Skema pembiayaan semacam ini disebut dengan mudharabah (trust financing). Fasilitas ini dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu, sedangkan bagi hasil dibagi secara periodik dengan nisbah yang disepakati setelah jatuh tempo, nasabah mengembalikan jumlah dana tersebut beserta porsi bagi hasil (yang belum digunakan) yang menjadi bagian bank. Yang kedua pembiayaan investasi ialah untuk memenuhi kebuthan barang-barang modal (capital goods) serta fasilitas-fasilitas yang erat kaitannya dengan itu. Bahwasanya pembiayaan diberikan kepada para nasabah untuk keperluan investasi, yaitu keperluan penanaman modal guna mengadakan rehabilitasi, perluasan usaha taupun pendirian proyek baru. (Antonio Syafi’i , 2001)

Mekanisme pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) merupakan produk pembiayaan yang diberikan untuk pembelian rumah berdasarkan prinsip murabahab sebesar harga beli di tambah margin yang disepakati kedua belah pihak dengan metode pembayaran tunai atau cicilan dengan prinsip sesuai dengan syariah.

Menjamurnya lembaga keuangan syariah yang di tandai dengan bermunculnya bank-bank syariah yang memuat pasar bisnis perbankan kini kian ramai. Persaingan pun makin ketat terlebih-lebih pada bank syariah sebab bank syariah tak hanya bersaing dengan bank konvensional namun juga dengan sesama bank syariah. Agar dapat eksis dan tetap menjaga citra posotif

26 di mata nasabah bank harus mengoptimalkan peranannya sebagai lembaga intermediasi.

Kegiatan utamanya adalah pembelian kredit atau pembiayaan. Bank diharapkan dapat memberikan kredit atau pembiayaan yang menghasilkan pendapatan atau porsi bagi hasil yang besar. Sebab tak diduga tujuan masyarakat menginvestasukan dananya adalah untuk mendapatkan keuntungan.

Dalam bank konvensional, besarnya jumlah kredit yang diberikan akan menentukan keuntungan, namun pada bank syariah yang menentukan jumlah pendapatan bukan hanya jumlah pembiayaan yang diberikan. Terutama apabila bank syariah menyalurkan dananya dalam piutang yang timbul dari transaksi jual-beli seperti murabahah, salam, istishna dan juga transaksi sewa-menyewa (ijarah).

Pentingnya efektifitas pembiayaan apabila syariah tak mampu menyalurkan pembiayaannya, sementara dana yang terhimpun dari para investor (deposan dan penabung) terus bertambah maka dana yang menganggur akan bertambah.

Pendapatan margin / bagi hasil tidak bertambah sehingga bagi hasil yang didistribusikan kepada setiap investor pun akan menjadi lebih kecil dari sebelunnya. Hal ini akan berdampak terjadinya penurunan jumlah dana pihak ketiga pada bank syariah. Yang menandakan berkurangnya kepercayaan investor terhadap bank syariah.

27 Dari uraian diatas bahwa pengelolaan pembiayaan harus di lakukan dengan sebaik-baiknya untuk mempertahankan jumlah pendapatan margin/bagi hasil guna menjaga citra positif di mata para nasabah inilah yang menjadi landasan penulis untuk mengangkat tema tersebut. (Perwataatmadja,2002)

G. Perumahan dan Pemukiman

Menurut UU No. 4 tahun 1992, pengertian antara perumahan dengan rumah berbeda. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Perumahan mempunyai arti yang lebih luas lagi, yaitu kelompok tumah atau yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hinian yang di lengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan. (Suparno sastra M. Dan Endy marlina, 2006:29)

Sedangkan pemukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung peri kehidupan dan penghidupan (Rencana pembangunan lima tahun keenam, 1994:411)

Hakekat perumahan hanya dapat diungkapkan makna apabila dikaitkan dengan manusia yang menempatinya sebuah rumah tidak hanya dapat dilihat sebagai instrumen tempat tinggal belaka, tetapi fungsinya dapat dilihat sebagai hubungan struktural pada suatu kawasan artinya bentuk kualitas dan

28 lokasi perumahan merupakan perwujudan status sosial ekonomi bagi mereka yang menempatinya.

Arti rumah tidak hanya mencakup mengenai arti rumah, melainkan meliputi segala kelengkapan fasilitas pendukungnya seperti kondisi sanitasi perumahan, aksesibilitas ke tempat umum, fasilitas yang ada di dalam dan diluar rumah dan lain sebagainya. Hakekat manusia sebagai makhluk sosial, berarti selalu berupaya untuk bersama orang lain. Berawal dari keadaan tersebut maka terbangunlah sejumlah rumah pada lokasi tertentu yang kemudian disebut pemukinan. Dengan demikian membahas perumahan berarti turut pula dipersoalkan kondisi lingkungan (pemikiran) perumahan tersebut. Apabila perumahan dilihat dari sudut kebutuhan, maka setidaknya terdapat empat jenis kebutuhan mengenai perumahan, yaitu:

1. kebutuhan untuk bernaung dan rasa aman 2. kebutuhan badaniyah

3. kebutuhan sosial 4. kebutuhan ekstetika

Jenis kebutuhan perumahan diatas sebnenarnya tersusun menurut jenjangnya. Artinya rumah sebagai kebutuhan tempat bernaung dan rasa aman secara mutlak harus terpenuhi sebelum meninggal pada jenjang kebutuhan diatasnya (kebutuhan badaniyah), kemudian estetika harus melalui dua tingkat kebutuhan sebelumnya yaitu kebutuhan badaniyah dan kebutuhan sosial dan perumahan tersebut.

29 Dalam konteks perumahan, kebutuhan perumaan seperti diatas, setiap kelompok ekonominya. Kelompok masyarakat tersebut Mencerminkan dirinya dari kondisi perumahan yang ditempatinya. semakin baik kondisi ekonomi kelompok masyarakat yang bersangkutan cenderung menepati perumahan yang lebih sesuai tingkatnya namun jenis tingkat pertama (kebutuhan bernaung dan rasa aman) merupakan kebutuhan secara ideal harus terpenuhi bagi setiap orang, tidak peduli apakah miskin ataupun tergolong kelompok elit (mewah). (Nurhayati, 2003: 9-10).

1. Perbankan Syariah Dan Sektor Perumahan

Terikat perumahan hanya dapat di ungkapkan makna apabila dikaitkan dengan yang menempatinya. Sebuah rumah tidak hanya dapat dilihat sebagai instrumen tempat tinggal belaka, tetapi fungsinya dapat dilihat sebagai hubungan struktural pada suatu kawasan artinya bentuk, kualitas dan lokasi perumahan merupakan perwujudan status sosial ekonomi bagi mereka yang menempatinya.

Menjamurnya lembaga keuangan syariah yang di tandai dengan bermunculnya bank-bank syariah yang memuat pasar bisnis perbankan kini kian ramai. Persaingan pun makin ketat terlebih-lebih pada bank syariah sebab bank syariah tak hanya bersaing dengan bank konvensional namun juga dengan sesama bank syariah. Agar dapat eksis dan tetap menjaga citra posotif di mata nasabah bank harus mengoptimalkan peranannya sebagai lembaga intermediasi.

30 Kegiatan utamanya adalah pembelian kredit atau pembiayaan. Bank diharapkan dapat memberikan kredit atau pembiayaan yang menghasilkan pendapatan atau porsi bagi hasil yang besar. Sebab tak diduga tujuan masyarakat menginvestasukan dananya adalah untuk mendapatkan keuntungan.

Seperti diketahui, kepemilikan rumah di indonesia merupakan hal yang sangan krusial. Akan tetapi, dalam kondisi pasca krisis sekarang ini, berbagai bank yang biasa menyalurkan kredit kepemilikan rumah sangan sulit untuk memasarkan produknya tersebut karena mereka juga sulit untuk mendapatkan dana murah untuk kepentingan jangka panjang. Hal itulah yang dicoba disiasati oleh perbankan syariah untuk memberikan hal yang sama dengan KPR yang diberikan oleh bank konvensional dengan nama pembiayaan pemilikan rumah. Masuknya perbankan syariah ke dalam sektor ini karena perbankan syariah memiliki peran sektor riil. Prospek pembiayaan pemilikan rumah ini sendiri sangan besar mengingat banyak sekali kalangan masyarakat yang ingin memiliki rumah dengan menggunakan transaksi yang sesuai dengan landasan syariah.

Selain itu juga terdapat beberapa alasan terjunnya pembiayaan perbankan syariah ke dalam sektor perumahan dan properti, yaitu dengan adanya besarnya pasar perumahan nasional dan potret pertumbuhan sektor properti pada umumnya dan sektor perumahan pada khususnya sangat memberikan nilai tambah bagi perkembangan perbankan syariah.(Akhmadi Slamet,2004)

31 2. Pembiayaan KPR (Kepemilikan Rumah)

KPR adalah singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah. Ini adalah fasilitas untuk membeli rumah dengan kredit pada bank. KPR dipandang menguntungkan karena bisa membantu kita memiliki rumah sendiri, walaupun dengan cara mencicil. Prinsip KPR adalah membiayai terlebih dahulu biaya pembelian atau pembangunan rumah, dan dana untuk membayar balik dilakukan dengan cicilan tersebut. Bagaimana cara untuk mendapatkan KPR?

KPR biasanya bisa dimulai setelah tersedia dana sekitar 30-40% dari harga rumah, tergantung dari kebijakan bank. Sebelum KPR disetujui, pembeli akan diminta untuk melengkapi persyaratan untuk mengambil KPR, diantaranya adalah;

1. fotokopi KTP pemohon

2. surat nikah atau cerai, bila sudah menikah atau cerai 3. Kartu Keluarga

4. Surat keterangan WNI (untuk WNI keturunan) 5. Slip gaji atau akta perusahaan atau izin profesi 6. Surat keterangan dari tempat bekerja

7. dokumen kepemilikan agunan (SHM,IMB, PBB) 8. rekening tabungan

Selain itu Anda juga harus telah mengetahui keberadaan dan kondisi rumah yang akan Anda beli. Informasi sangat penting lainnya adalah

32 perbandingan fasilitas KPR dari bank-bank pemberi kredit. Biasanya bila Anda sudah menemui pihak developer, mereka telah memiliki hubungan dengan bank tertentu untuk menyediakan KPR. Sesuaikan KPR dengan kebutuhan Anda, terutama yang memberikan fasilitas yang lebih atau menarik, serta dari pihak-pihak yang dapat diandalkan. Apakah Bank Anda memiliki hubungan dengan developer yang bersangkutan, karena bila ya, maka mungkin saja Anda bisa memperoleh keuntungan yaitu subsidi bunga. Bagaimana sistem bunganya, apakah fix atau berubah dalam jangka waktu tertentu (apakah cicilan bisa berubah nilai nominalnya), fee apa saja yang harus dibayarkan dalam proses berjalan KPR tersebut. Apa keunggulan fasilitas KPR dibandingkan fasilitas KPR dari bank lain, karena masing-masing bank memberikan fitur berbeda untuk menarik konsumen.

Bila Anda sudah yakin akan pilihan rumah dan bank pemberi KPR Anda, kunjungi bank tersebut dan mintalah informasi pengajuan KPR. Biasanya bank akan memberikan persyaratan diatas. Setelah persyaratan Anda bawa ke bank, biasanya akan diadakan wawancara. Bila wawancara disetujui, Anda dapat membayarkan uang muka pembelian rumah ke developer dan menunggu keluarnya SPPK (surat persetujuan perjanjian kredit).

Langkah selanjutnya adalah menemui notaris untuk menandatangani akta kredit dan mengurus sertifikat.

Tahap selanjutnya adalah penyerahan kunci. Sertifikat Anda masih ditahan Bank sampai Anda melunasi semua cicilan kredit.

33 KPR saat ini telah berkembang, tidak saja untuk membeli rumah, namun juga menyewa dan membangun rumah diatas tanah yang telah ada. Misalnya kita membangun rumah diatas tanah yang dimiliki, setelah perhitungan pada akhir pembangunan, misalnya dana kurang mencukupi, kita bisa mencoba mengambil KPR untuk meneruskan pembangunan rumah kita sampai selesai dan menurut persyaratan yang diajukan bank

Pemenuhan kebutuhan rumah yang layak huni, sehat, nyaman dan mandiri sudah sejak lama menarik perhatian bagi industri perbankan nasional. Awalnya, produk ini dikembangkan oleh industri perbankan konvensional dalam bentuk KPR, Kredit Perumahan Rakyat. Berikutnya, setelah berlaku dual banking system di Indonesia, nasabah ‘pendamba’ rumah tidak lagi terkonsentrasi dengan produk KPR yang ditawarkan oleh bank konvensional. Karena di industri perbankan syariah juga telah menawarkan produk KPR Syariah, yakni Kepemilikan Perumahan Syariah.

Dalam industri perbankan syariah, produk KPR Syariah dapat ditawarkan dengan menggunakan dua model pembiayaan, yakni dengan model pembiayaan murabahah dan model pembiayaan musyarakah mutanaqishah. KPR Syariah dengan menggunakan basis pembiayaan murabahah sudah berjalan di industri perbankan syariah. Bahkan model pembiayaan murabahah ini telah menjadi produk favorit di beberapa bank syariah. Sedangkan KPR Syariah dengan model pembiayaan musyarakah mutanaqishah belum banyak dikembangkan di industri perbankan syariah.

34 Selain menggunakan skema pembiayaan murabahah, KPR Syariah oleh bank syariah dapat ditawarkan melalui model pembiayaan musyarokah, mutanaqishah, musyarakah mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah dan ijaroh.

Dalam prakteknya, pembiayaan murabahah diawali dengan negoisasi antara pihak nasabah dengan pihak bank syariah. Dimana pihak nasabah memohon kepada pihak bank untuk membelikan rumah yang diinginkan. Setelah negoisasi selesai dan berujung pada kata mufakat antara nasabah dan bank syariah, maka pihak bank syariah melakukan pembelian rumah secara tunai kepada developer.

Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan kerjasama antara bank syariah dengan nasabah dalam pembelian rumah. Dimana asset rumah tersebut jadi milik bersama, antara pihak bank syariah dan nasabah. Besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan jumlah dana yang disertakan dalam kontrak kerjasama tersebut. Selanjutnya nasabah akan membayar cicilan pokok dan uang sewa ke bank syariah.

Dalam praktek musyarakah mutanaqishah, bank syariah dapat mengambil keuntungan KPR Syariah melalui penetapan harga sewa. Pricing sewa ini bisa didasarkan pada mekanisme pasar ataupun penetapan oleh pemerintah, yaitu dengan cara mematok harga maximum.

35 Di sini diharapkan partisipasi pemerintah untuk memenuhi kebutuhan rumah yang layak huni, sehat, nyaman dan mandiri melalui program subsidi KPR Syariah. Untuk KPR Syariah dengan menggunakan pola pembiayaan murabahah, pemerintah dapat memberikan subsidi uang muka. Sedangkan untuk KPR Syariah dengan skema musyarakah mutanaqishah, pemerintah dapat mensubsidi porsi kepemilikan nasabah, atau subsidi terhadap harga sewa yang dipatok oleh bank syariah. (Suparno sastra M. Dan Edi Marlina 2006:120)

H. Penelitian Terdahulu

Dalam rangka penelitian yang dilakukan penulis juga mendasarkan pada beberapa penelitian terdahulu yang sudah pernah dibuat mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan margin pembiayaan murabahah di perbankan syariah. Di antara penelitian tersebut adalah upaya memurnikan pelayanan Bank Syariah Di Indonesia, khususnya pembiayaan Mudharabah dan Murabahah Di Indonesia. karnaen menyebutkan bahwa telah timbul persoalan di kalangan masyarakat bahwa tidak ada perbedaan antara pembiayaan perbankan syariah yang berbasis mark-up dengan kredit dari perbankan konvensional yang berbasis bunga tetap, atau fixed rate. Dan yang lebih parah lagi adalah ketika pembiayaan perbankan syariah itu dijatuhnya menjadi lebih mahal lagi dibandingkan dengan perbankan konvensional. Dikatakan oleh Karnaen bahwa permasalahannya terletak pada penentuan tingkat mark-up yang dilakukan oleh bank syariah yang kemudian menjadi beban dari nasabah untuk dilunasi pada saat jatuh tempo, baik pasti

36 bagaimana bank syariah mengaturnya, sehingga setiap bank syariah mengaturnya secara sendiri-sendiri. Disebutkan oleh karnaen bahwa kebanyakan bank syariah mengacu pada tingkat bunga simpanan bank konvensional yang berlaku dan kemudian ditambahkan pula pada margin keuntungan yang sudah disepakati.

Penelitian yang di lakukan oleh budi Asmita, terdapat lagi penelitian yang dilakukan oleh Adi Nugroho (2005) yang berjudul Analisa Faktor-Faktor yang mempengaruhi margin murabahah dengan stady kasus pada PT bank Muamalat Indonesia, Tbk. Dari hasil penelitian yang dilakukannya disimpulkan bahwa biaya overhead dan biaya porsi bagi hasil DPK yang diberikan oleh Bank Muamalat Indonesia kepada para deposannay berpengaruh secara signifikan dengan penetapan margin pembiayaan muranahah yang ditetapkan oleh Bank Muamalat. Sedangkan tingkat profit target yang diinginkan oleh bank tidak menunjukan pengaruh yang signifikan terhadap penentuan margin murabahah, meskipun ada korelasi yang positif diantara keduanya dalam hal ini. Yang menarik adalah, bahwa salah seorang dari mereka menyimpulkan bahwa bank syariah yang dikajikan masih menerapkan konsep yang ada di dalam perbankan konvensional dalam melakukan penetapan margin murabahah. Akan tetapi, konsep tersebut tidak dijadikan sebagai variabel bebas yang patut diteliti dalam penelitian Faktor-Faktor yang mempengaruhi penetapan margin murabahah. Variabel bebas tersebut adalah tingkat suku binga pinjaman bank konvensional. Variabel itulah yang penulis tambahkan sebagai variabel bebas dalam penelitian

37 penulis untuk melengkapi penelitian mengenai faktor-Faktor yang mempengaruhi penetapan margin murabahah ntuk produk pembiayaan. Sedangkan untuk ledih membedakan penelitian yang dilakukan oleh penulis dengan penelitian yang ada sebelumnya adalah fokus objek penelitian itu sendiri.

Dalam penelitian ini penulis lebih memfokuskan diri pada pembiayaan murabahah untuk produk pembiayaan kepemilikan rumah yang dikeluarkan oleh Bank BTN syariah. Penulis mencoba untuk fokus pada produk agar penelitian yang dikerjakan menghasilkan kesimpulan. Yang tepat dan tidak akan menimbulkan interprestasi yang berbeda. Dalam penelitian ini yang menjadi variabel kontrol adalah hasil penelitian yang dilakukan oleh budi AsmitaI, dimana ia memfokuskan pada tiga variabel bebas, yaitu beban bagi hasil DPK, biaya overhead dan profit target yang diinginkan. Selain ketiga variabel bebas tersebut, penulis juga menambahkan satu variabel penelitian lagi, yaitu suku bunga pinjaman bank konvensional.

I. Hipotesis

Adapun rangkaian yang di kembangkan oleh penulis adalah: sebagai berikut:

1. H0 : Biaya Overhead tidak berpengaruh secara signifikan terhadap margin murabahah pembiayaan kepemilikan rumah.

38 Ha : biaya overhead berpengaruh secara signifikan terhadap margin murabahah pembiayaan kepemilikam rumah

2. H0 : Porsi Bagi Hasil Dana Pihak Ketiga (DPK) yang dibayarkan oleh bank tidak berpengaruh secara signifikan terhadap margin muranahah pembiayaan pemilik rumah.

Ha : hasil DPK yang di bayarkan oleh bank berpengaruh secara signifikan terhadap margin murabahah pembiayaan kepemilikan rumah. 3. H0 : Tingkat keuntungan yang diinginkan (profit target) secara

signifikan tidak berpengaruh terhadap margin muranahah pembiayaan pemilik rumah.

Ha : Tingkat keuntungan yang diinginkan (profit target) berpengaruh secara signifikan terhadap margin murabahah pembiayaan kepemilikan rumah.

J. Kerangka Pemikiran

Penelitian ini dimulai dengan pemilihan sampel pada pembiayaan kepemilikan rumah yang di berikan oleh PT. Bank Tabunga Negara (BTN) Syariah Jln. Gajah mada No.1 jakarta 10130 Sedangkan memilih bank ini sebagai bank yang menjadi objek penelitian adalah merupakan sakah satu bank yang dikategorikan sehat oleh bank indonesia dan hampir 70% pembiayaan yang disalurkan oleh BTN Syariah merupakan pembiayaan

berbasis murabahah, termasuk pembiayaan untuk sekor perumahan yang memang berbasis murabahah.

Kerangka Pemikiran Gambar 2.1

39 Variabel terikat (dependen)

Variabel bebas (independen)

Kerangka diatas menggambarkan analisis hubungan pengaruh variabel bebas yaitu jumlah biaya operasi, porsi bagi hasil DPK, tingkat keuntungan (profit target) serta tingkat bunga pinjaman bank konvensional terhadap variabel terikatnya yaitu besarnya margin pembiayaan murabahah. Tingkat bunga pinjaman bank konvensional dimasukkan sebagai kekhususan dari variabel penelitian. Sekaligus untuk membuktikan apakah betul tingkat suku bunga

Margin murabahah

(Y)

Biaya Overhead (X1)

Porsi bagi hasil DPK (X2)

Profit Target (keuntungan yang

diinginkan (X3)

Tingkat Bunga Pinjaman bank Konvensional (X4)

40 pinjaman bank konvensional masih dipergunakan dalam penentuan margin murabahah, khususnya dalam pembiayaan kepemilikan rumah oleh PT. Bank Syariah Mandiri sebagai objek penelitian.

Penelitian ini merupakan jenis penelitian deskriptif-korelasional (kausal) yang akan menjelaskan adakah hubungan dan seberapa besar pengaruh tiap-tiap variabel bebas terhadap variabel berikutnya. Apakah pngaruhnya positif atau nrgatif.

Dari penelitian ini diharapkan akan menghasilkan gambaran deskriptif mengenai faktor variabel bebas mana yang berpengaruh signifikan maupun yang tidak signifikan terhadap penetapan harga jual murabahah dengan spesifikasi model sebagai berikut:

Margin Murabahah pembiayaan pemilikan rumah = α + β Biaya Overhead + β Porsi bagi hasil DPK + β Profit target + βTingkat bunga pinjaman bank konvensional

Persamaannya adalah: Y = α + β1x1+ β2x2 + β3x3 + β4x4+Σ Keterangan:

Y = variabel terikat

α = konstanta

β = koefisien regresi yang menunjukan angka peningkatan atau penurunan variabel dependen yang di dasarkan pada nilai variabel independent.

41 X1 = variabel bebas biaya overhead

X2 = variabel bebas porsi bagi hasil DPK

X3 = variabel bebas profit target

Kerangka Pemikiran Gambar 2.2

Uji Asumsi klasik

Multikolinieritas

Margin murabahah

Autokorelasi Heteroskedastis itas Normalitas

Porsi bagi hasil

Profit target Tingkat bunga pinjaman bank konvensiona Biaya

Overhead

Regresi BTN Syariah

Analisis hasil pengujian

43 BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian

Ruang lingkup penelitian ini adalah melihat analisis faktor-faktor yang mempengaruhi yang terdiri dari penetapan margin murabahah untuk pembiayaan kepemilikan rumah. Penelitian ini di lakukan di Bank Tabungan Negara (BTN) syariah yang beralamat di jalan Gajah Mada No.1 jakarta 10130

B. Metode Penentuan Sampel 1. Populasi

Populasi penelitian ini adalah pembiayaan kepemilikan rumah merupakan produk pembiayaan yang diberikan untuk pembelian rumah berdasarkan prinsip murabahah sebesar harga beli di tambah margin yang di sepakati kedua belah pihak dengan metode pembayaran tunai atau cicilan dengan prinsip sesuai syariah.

2. Sampel

pada penelitian ini sampel yang diambil pada pembiayaan kepemilikan rumah yang di berikan oleh BTN Syariah yang berlokasi di menara bank BTN Lantai 19 Jln. Gajah mada No.1 Jakarta 10130

44 C. Metode Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data dapat dilakukan dengan dua metode yang di gunakan adalah sebagai berikut:

1. Penelitian Kepustakaan (Library Research)

yaitu metode pengumpulan data yang diperoleh dengan cara membaca buku-buku referensi, jurnal-jurnal dan surat kabar, mengadakan penelitian kepustakaan baik melalui buku-buku maupun bahan-bahan serta literature-literatur yang berhubungan erat kaitannya dengan pokok permasalahan yang akan diteliti.

2. Penelitian lapangan (field research)

penelitian lapangan di lakukan dengan mengumpulkan data yang releven dari PT. Bank Tabungan Negara syariah. www, btn. Co.id dan www. Pembiayaan. Go. Id. .

D. Metode Analisis Data

Dalam penelitian ini menggunakan metode penelitian deskriptif kuantitatif. Analisis deskriptif merupakan penelitian terhadap fenomena atau populasi tertentu yang diperoleh peneliti dari subyek berupa; individu, organisasional, industri atau perspektif yang lain. (Indiantoro dan Supomo, 2002:88).

Sedangkan metode kuantitatif adalah suatu penelitian yang menekankan pada pengujian teori-teori melalui pengukuran variabel-variabel penelitian

45 dengan angka dan melakukan analisis data dengan prosedur statistik. (Indiantoro dan Supomo, 2002:12).

Teknik analisis data yang di gunakan dalam penelitian ini adalah teknik analisis berganda (multiple Regression). Analisis regresi adalah analisis tentang hubungan antara satu dependen variable dengan dua atau lebih independent variable (arikunto 2002;56)

Analisis data yang ada menggunakan metode analisa regresi berganda,dengan menggunakan empat variabel bebas tersebut, dan satu variabel terikat. Data yang di ambil dapat dari pihak BTN sendiri adalah data mulai dari periode 2005 -2008.

1. Uji Stationeritas

Menurut Diah (2005:143) uji unit root dilakukan untuk melihat tingkat stasioneritas data yang digunakan. Data yang stasioner adalah data runtun runtun waktu yang tidak mengandung akar-akar unit dan sebaliknya. Data runtun waktu stasioner apabila rata-rata (mean), varians (variance) dan kovarian (covariance), data tersebut konstan sepanjang waktu.

Dalam ekonometri dikenal dengan beberapa pengujian unit root, data variabel eksternal adalah data ekonomi makro yang umumnya adalah data time series yang rentan dengan ketidakstasioneran untuk itu sebelumnya dilakuan uji stasioner. Tujuan uji stasioner ini ialah agar meannya stabil dan random errornya = 0, sehingga model regresi yang diperoleh mempunyai prediksi yang tidak superius (regresi semu). Data dikatakan

46 stasioner apabila nilai probabilitasnya < tingkat kepercayaan = 0,05 atau > nilai kritis ADF.

Dalam uji unit root ini yang digunakan adalah Uji Augmented Dickey Fuller (ADF) pengujian ini dapat dilakukan untuk mengetahui kestasioneran data, dengan asumsi pada errornya tidak terdapat autokorelasi. Pengujian juga dapat dilakukan dengan memasukan intersep dan atau tren, maupun tanpa keduanya.

Nilai ADF yang dihasilkan dibandingkan dengan nilai kritisnya. Jika nilai ADF hitungnya lebih besar dibandingkan dengan nilai kritisnya, berarti Ho yang menyatakan bahwa tidak ada unit root dapat ditolak. Dengan kata lain variabel yang diamati stasioner.

2. Model Regresi Linier Berganda

Merupakan model yang menggambarkan hubungan searah antara variabel bebas (variabel yang mempengaruhi) dengan variabel terikat (variabel yang dipengaruhi). Persamaan model regresi adalah sebagai berikut:

Y=ά + b1.x1 + b2.x2 + b3.x3 + b4.x4

Dimana :

Y= margin Murabahah

α = intercept (konstanta) x1= Biaya Overhead

x2= porsi bagi hasil DPK

x3= profit target (keuntungan yang diinginkan)

47 a. Uji Multikolonioritas

Bertujuan untuk menguji apakah model regresi ditemukan adanya korelasi antara variabel bebas (independen). Model regresi yang baik seharusnya tidak terjadi korelasi korelasi diantara variabel independeen. Model regresi bebas dari multikolinieritas adalah mempunyai nulai VIF disekitar angka 1 dan toleransi rendah mendekati angka 1 (Ghozali. 2001)

b. Uji Autokorelasi

Bertujuan untuk menguji apakah model regresi linier ada korelasi antar kesalahan pengganggu pada periode t dengan kesalahan pengganggu pada t-1 sebelumnya. Autokorelasi muncul karena adanya observasi yang beraturan sepanjang waktu yang berkaitan satu sama lainnya. Pengujian ini menggunakan uji Durbin-Weston (DW test). Bila hasil uji DW dibawah -2 maka terjadi autokoresi positif, apabila diantara -2 sampai 2 tidak ada autokorelasi, dan apabila nilainya diatas +2 maka terjadi autokorelasi negatif (Ghozali,2002)

c. Uji Heteroskedasitas

Bertujuan untuk menguji apakah dalam model regresi terjadi persamaan variaance dari residual atau pengamatan yang lain. Jika pola tertentu, seperti titik-titik yang ada membentuk pola tertentu yang teratur (bergelombang melebar kemudian menyempit), maka mengindikasikan telah terjadi heterokedasitas. Jika tidak ada pola yang jelas, serta titik-titik menyebar diatas dan dibawah angka 0 pada sumbu y, maka tidak retjadi heterokedasitas.

48 Model regresi yang baik adalah yang terjadi humoskedastisitas atau tidak terjadi heterokedasitas. (Ghozali, 2002)

d. Uji Normalitas

Uji Normalitas bertujuan untuk menguji apakah dalam model regresi, variabel pengganggu atau residual memiliki distribusi normal. Seperti diketahui bahwa Uji t dan uji F mengasumsikan bahwa nilai residual mengikuti distribusi normal. Kalau asumsi ini dilanggar maka uji statistik menjadi tidak valid untuk jumlah sampel kecil.

e. Uji Statistik t (Signifikan Individual)

Uji statistik t adalah uji signifikasi yang menguji seberapa besar pengaruh variabel independen terhadap dependen secara individual. Pengujian statistik t dapat dilihat ada atau tidak pengaruhnya dengan cara melihat t hitung kemudian membandingkannya dengan t tabel yang telah dicari sebelumnya. Cara mengetahui nilai t tabel adalah dengan melihat pada tabel statistik dengan cara menetukan kordinat nilai antara nilai kritis yang digunakan pada penelitian ini yaitu sebesar 5% dengan nilai derajat bebas yang didapat dengan rumus n (jumlah sampel) – 1.

Setelah didapat nilai t hitung dan t tabel, barulah dapat dibandingkan, apabila t hitung lebih besar dari t tabel maka ini menjadi acuan bahwa variabel tersebut secara individual memiliki pengaruh yang cukup signifikan terhadap variabel dependen.

49 f. Uji Statistik F (Signifikan Simultan)

Uji statistik F adalah uji signifikasi yang menguji seberapa besar pengaruh variabel independen secara bersama-sama atau simultan terhadap variabel dependen. Pengujian statistik F dapat dilihat ada atau tidak pengaruhnya dengan cara melihat probabilitas yang ada pada F statistik kemudian membandingkannya dengan nilai kritis dari standar deviasi yang ditentukan peneliti, pada penelitian ini penulis menggunakan nilai kritis sebesar 5%,maka apabila nilai probabilitas dari F statistik lebih besar dari 5%, hal itu menggambarkan bahwa tidak adanya pengaruh dari seluruh variabel independen secara bersama-sama terhadap variabel dependen. Begitu juga sebaliknya apabila nilai probabilitas dari F statistik lebih kecil dari nilai 5%, maka hal itu menggambarkan bahwa seluruh variabel independen secara bersama-sama memiliki pengaruh terhadap variabel dependen.

g. Uji Koefisien Determinasi (R2)

Koefisien determinasi adalah sebuah pengujian untuk mengetahui seberapa besar kemampuan variabel-variabel independen yang diteliti dalam menjelaskan keadaan dari variabel dependen. Besaran dari nilai koefisien determinasi adalah antara nol dan satu. Apabila nilai R2 mendekati satu, hal itu menggambarkan bahwa variabel-variabel independen yang diteliti memiliki banyak informasi yang dapat hampir mencerminkan dan menjelaskan keadaan dari variabel dependen, sebaliknya apabila nilai dari R2 mendekati nilai nol, hal itu menggambarkan bahwa variabel-variabel yang

50 digunakan dalam penelitian belum memiliki banyak informasi untuk mencerminkan dan menjelaskan keadaan dari variabel dependen.

E. Operasional Variabel Penelitian

Operasional variabel penelitian merupakan spesifikasi kegiatan peneliti dalam mengukur suatu variabel. Spesifikasi tersebut menunjukan pada dimensi-dimensi dan indikator-indikator dari variabel penelitian yang di peroleh melalui pengamatan dan penelitian terdahulu.

Adapun Variabel Margin Murabahah Majemuk pada saat sekarang (t), sedang untuk variable biaya overhead, jumlah porsi bagi hasil DPK, tingkat keuntungan yang diharapkan dan tingkat bunga pinjaman bank konvensional merujuk pada data satu bulan sebelumnya. Sehingga model yang akan dihasilkan adalah model distributed lag yang menunjukan hubungan antara variable terikat (Yt) dengan variable bebas masa lalu (Xt-1). (nachrowi dan

Usman, hal 330;2002) 1. Variabel Independent.

a. Biaya Overhead adalah biaya-biaya yang dikeluarkan bank dalam kegiatan penghimpunan dana dari berbagai sumber yang terjadi beban rugi laba.

b. Porsi Bagi Hasil DPK adalah nilai distribusi bagi hasil bagi pemilik dana pihak ketiga (DPK) maupun yang berasal dari pnjaman serta ekuitas.

51 c. Tingkat keuntungan yang diinginkan (profit target) adalah tingkat

keuntungan dari seluruh pembiayaan murabahah yang telah ditargetkan bank.

d. Tingkat bunga pinjaman bnk konvensional adalah imbalan yang nasabah berikan kepada suatu bank atas dana yang bank tersebut pinjamkan untuk kepentingan nasabah.

2. Variabel Dependen

Tingkat suku bunga murabahah adalah selisih antara harga jual dan harga beli yang telah disepakati bersama antara bank dengan debitur pada pembiayan murabahah.

52 BAB IV

PEMBAHASAN

A. Bank Tabungan Negara Syariah

1. Sejarah Bank Tabungan Negara Syariah

BTN syariah merupakan strategic Business Unit (SBU) dari bank BTN yang menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi pada tanggal 14 februari 2005 mulai pembukaan kantor cabang syariah pertama di jakarta.

Pembukaan SBU ini guna melayani tingginya minat masyarakat dalam memanfaatkan jasa keuangan syariah dan memperhatikan keunggulan perbankan syariah, adanya Fatwa MUI tentang bunga bank, serta melaksanakan hasil RUPS tahun 2004.

2. Tujuan Pendirian

a. Untuk memenuhi kebutuhan Bank dalam memberikan pelayanan jasa keuangan syariah.

b. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha Bank.

c. Meningkatkan ketahanan Bank dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha.

d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap nasabah dan pegawai.

53 3. Visi dan Misi

Visi dan Misi Bank BTN Syariah sejalan dengan Visi Bank BTN yang merupakan Strategic Business Unit dengan peran untuk meningkatkan pelayanan dan pangsa pasar sehingga Bank BTN tumbuh dan berkembang di masa yang akan datang. BTN Syariah juga sebagai pelengkap dari bisnis perbankan di mana secara konvensional tidak dapat terlayani.

a. Visi Bank BTN Syariah

"Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan bersama."

b. Misi Bank BTN Syariah

1) Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.

2) Memberikan pelayanan jasa keuangan Syariah yang unggul dalam pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan Syariah terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang diharapkan.

3) Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip Syariah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha serta meningkatkan shareholders value.

4) Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenapstakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.

54 4. Produk pembiayaan KPR BTN Syariah

Di perunttukan bagi calon nasabah yang telah memenuhi persyaratan dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah, ruko, dan jenis rumah lainnya atau tanah guna di miliki dan di pergunakan sendiri.

Persyaratan pemohon:

a. Warga negara indonesia

b. Telah berusia 21 tahun dan telah menikah

c. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun.

d. Memiliki penghasilan yang dapat menjamin kelangsungan pembayaran kewajiban angsuran.

e. Mempunyai pekerjaan tetap (karyawan tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta) dengan minimal kerja minimal 1 tahun.

f. Tidak memilikiu kredit/pembiayaan bermasalah baik di BTN atau bank lain. g. Pemohon yang masih berstatus sebagai nasabah di BTN untuk jenis kredit

apapun, disyaratkan penghasilannya masih cukup untuk membayar kewajiban angsuran.

h. Menyampaikan NPWP pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp 100 juta atau SPT pasal 21 form A1 untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp 50 juta sampai dengan Rp. 100 juta atau sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

55 Penghasilan tetap karyawan

1) Aplikasi permohonan.

2) Copy KTP/SIM (identitas yang masih berlaku), KK, surat nikah/cerai, pasfoto pemohon dan pasangan (suami/istri) yang terbaru.

3) Copy slip gaji atau surat keterangan penghasilan yang sahkan instasi yang berwenang.

4) Surat keterangan bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja/SK pengangkatan pegawai.

5) Copy rekening tabungan/giro batara syariah (Rekening bank lain jika di perlukan).

6) Surat kuasa pemotongan gaji untuk pembayaran angsuran kolektif yang telah di tanda tangani oleh pimpinan atau bendaharawan instansi.

Berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta

1) Aplikasi permohonan

2) Copy KTP/SIM (indentitas yang masih berlaku), KK, Syrat Nikah/Cerai, pashfoto pemohon dan pasangan (suami/istri) yang berlaku.

3) Surat keterangan penghasilan.

4) Copy Rekening Tabungan/Giro Batara Syariah (rekening bank lain jika di perlukan).

56 6) Laporan Keuangan Perusahaaan.

7) Izin praktek (untuk dokter dll).

Maksimal jangka waktu yang telah di tentukan untuk pembiayaan: 15 tahun ≤ sisa jangka waktu hak atas tanah minus 1 tahun.

a) Maksimal pembiayaan

Maksimal sebesar 80% untuk nasabah Non-Kolektif dan sebesar 90% untuk nasabah kolektif, besaran tersebut dari harga beli setelah discount atau nilai taksasi pasar wajar yang dilakukan oleh penilai (apprasial). Dalam hal ini terdapat perbedaaan antara keduanya, bank akan mengambil harga yang terendah.

b) Maksimal angsuran perbulan

Kemampuan mengangsur (re-payment capacity) tidak melebihi 70% dari sisa penghasilan bersih keluarga dan atau penghasilan bersih usaha perbulan.

c) Biaya pra realisasi (bisa mencapai 5 sampai dengan 7% dari maksimal pembiayaan)

a. 1 (satu) Bulan Angsuran;

b. Biaya notaris (sebesar Rp 125.000);

c. SKMHT/APHT (SKMHT sebesar Rp 100.000; APHT sesuai kesepakatan nasabah dengan notaris)

d. Apprasial (sesuai kesepakatan nasabah dengan Apprasial); e. Premi Asuransi jiwa (sesuai tarif)

57 f. Premi Asuransi Kebakaran (sesuai Tarif)

g. Saldo minimal mengendap (sesuai ketentuan tabungan/giro batara Syariah);

h. Biaya Administrasi (sebesar 0,75% dari harga beli setelah diskon)

d) Pembayaran angsuran

1) Angsuran wajib di bayar 1 bulan berikutnya setelah akad (akad bulan ke-1, mulai bayar angsuran bulan ke-2, dst tidak ada masa penangguhan). Saldo blokir tidak diperuntukan pembayaran angsuran satu bulan setelah akad.

2) Angsuran akan otomatis dipotong dari rekening tabungan nasabah setiap tanggal ulang (akad tgl 12 bulan ke-1, debet untukn angsuranpada tanggal 12 bulan ke-2 paling lambat tanggal 11 bulan ke-2 nasabah harus sudah di setor).

3) Ada tiga cara untuk pembayaran angsuran yaitu:1. Angsuran reguler (biasa): lunas sesuai jangka waktu 2. Angsuran Ekstra: lunas lebih cepat dari pada jangka waktu yang telah ditentukan 3. Angsuran pelunasan Dipercepat: lunas seketika.

4) Angsuran pelunasan dipercepat yaitu bank boleh memberikan potongan (margin), dengan syarat

tidak diperjajikan dalam akad dan besar potongan (diskon) di serahkan kepada kebijakan bank.

58 e) Cara pembayaran angsuran

Disetor dengan dua cara:

1) lewat Loket Bank BTN seluruh indonesia, yaitu melalui:

a. Lewat BTN Syariah (atau Loket layanan Syariah /Office Chaneli dana/angsuran disetor ditujukan kerekening tabungan nasabah).

b. Lewat BTN konvensional karena tidak online deengan BTN syariah, maka angsuran di setor kerekening. Penampungan sementara yaitu Rek. Giro No. 00014.01.30.001162.5 an . BTN syariah jakarta. Jangan lupa menuliskanb keterangan nama nasabah KPR da No, Rek Tabungan Nasabah di BTN Syariah (10 digit).

2) Lewat loket bank lain

Dilakukan dengan mekanisme kliring/RTGS jangn lupa mencantumkan nama bank penerima (BTN syariah jakarta) no rek dan Nama.

59 Nasabah. Agar di perhitungkann waktu setor supaya tak terlambat diterima BTN Syariah.

B. Pemodelan Regresi

1. Pengujian Asumsi Klasik a. Uji Multikolinearitas

Tabel 4.1

Uji Multikoloniaritas variabel Dependen Coefficient Correlationsa

Model profitTarget overhead DPK TingkatBunga

profitTarget 1,000 ,103 -,193 -,108

overhead ,103 1,000 -,092 -,235

DPK -,193 -,092 1,000 -,043

Correlations

TingkatBunga -,108 -,235 -,043 1,000 profitTarget 3,317E-5 5,441E-6 ,000 -2,052E-6 overhead 5,441E-6 8,462E-5 ,000 -7,106E-6

DPK ,000 ,000 ,032 -2,558E-5

1

Covariances

TingkatBunga -2,052E-6 -7,106E-6 -2,558E-5 1,085E-5 a. Dependent Variable: marginMurabahah

Sumber: BTN Syariah, data diolah

Melihat hasil besaran korelasi antara variabel independen tampak bahwa hanya variabel biaya overhead yang mempunyai korelasi yang cukup tinggi dengan tingkat korelasi sebesar -0,108 atau sekitar 10,8% oleh karena korelasi ini masih dibawah 95%, maka dapat dikatakan tidak terjadi multikolonearitas yang serius.

b. Autokolerasi (Uji Durbin Warson)

Tabel. 4.2 Uji Autokorelasi DW

Model Summaryb

Model

R R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the

Estimate Durbin-Watson

1 ,674a ,455 ,404 6,662 1,058

a. Predictors: (Constant), profitTarget, overhead, DPK, TingkatBunga b. Dependent Variable: marginMurabahah

Sumber: BTN syariah, data diolah

Dalam tabel di atas bisa kita lihat bahwa asumsi dalam regresi dimana margin murabahah tidak berkorelasi bahwa nilai dari variabel dependen tidak berhubungan dengan nilai variabel itu sendiri, baik nilai variabel sebelumnya atau nilai periode sesudahnya. Nilai DW sebesar 1,058 berada diantara angka -2 sampai +2 berarti tidak ada autokorelasi. c. Uji Heteroskedastisitas

Tabel. 4.3

Uji Heteroskedastisitas

Sumber: BTN Syariah, hasil data diolah

Dari grafik scatterplots terlihat bahwa titik-titik menyebar secara acak baik di atas maupun di bawah angka 0 pada sumbu Y. hal ini dapat disimpulkan bahwa tidak terjadi heteroskedastisitas pada model regresi, sehingga model regresi layak dipakai untuk memprediksi pembiayaan bank berdasarkan masukan variabel independen biaya overhead, porsi bagi hasil DPK, profit target, dan tingkat bunga pinjaman bank konvensional.

d. Uji Normalitas

Tabel. 4.4 Uji Normalitas

Sumber: BTN Syariah, hasil data diolah

Dengan melihat tampilan grafik normal plot, dapat disimpulkan bahwa pada grafik plot terlihat titik-titik menyebar di sekitar garis diagonal secara merata. Grafik ini menunjukkan bahwa model regresi sesuai asumsi normalitas.

62 2. Uji Statistik

Setelah pengujian persyaratan analisis dan asumsi dasar regresi, langkah selanjutnya melakukan pengujian signifikansi model dan interpretasi model regresi untuk melihat pengaruh variabel independen terhadap variabel dependen secara individual. Secara statistik dapat diukur dengan statistik uji t dan uji F (ANOVA).

a. Koefisien Determinasi R Square

Tabel. 4.5

Uji Koefisien Determinasi Dependen Variabel Margin Murabahah Model Summaryb

Model

R R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

Durbin-Watson

1 ,674a ,455 ,404 6,662 1,058

a. Predictors: (Constant), profitTarget, overhead, DPK, TingkatBunga b. Dependent Variable: marginMurabahah

Sumber: BTN Syariah, hasil data diolah

Dari tampilan output SPSS model summary besarnya R Square 0,455, hal ini berarti 45% variansi pembiayaan bank dapat dipengaruhi oleh variansi dari ketiga variabel independen (biaya overhead, DPK, profit target dan tingkat bunga). Sedangkan sisanya (100% - 45% = 55%) dipengaruhi oleh factor-faktor lain diluar model.

63 a. Uji Signifikansi Simultan (Uji Statistik F)

Tabel. 4.6

Uji F dengan Dependen Variabel Margin Murabahah

ANOVAb

Model Sum of

Squares df

Mean

Square F Sig. Regression 1592,127 4 398,032 8,967 ,000a

Residual 1908,649 43 44,387 1

Total 3500,776 47

a. Predictors: (Constant), profitTarget, overhead, DPK, TingkatBunga

b. Dependent Variable: marginMurabahah

Sumber: BTN Syariah, hasil data diolah

Dari uji ANOVA atau F test didapati nilai probabilitas 0,000 karena probabilitas lebih kecil dari 0,05, maka model regresi dapat digunakan untuk memprediksi pembiayaan bank, atau dapat dikatakan bahwa variabel biaya overhead, DPK, profit target dan tingkat bunga secara bersama-sama berpengaruh terhadap Margin Murabahah. Dan dengan membandingkan nilai F hitung dengan F table, didapat F hitung 8,967 > 2,76 maka H0 ditolak dan H1 diterima.

64 b. Uji Signifikansi Parameter Individual (Uji Statistik t test)

Tabel.4.7

Uji-t dengan Dependen Variabel Margin Murabahah Coefficients’

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients Model

B Std. Error Beta t Sig.

(Constant) 2,476 3,119 ,794 ,432

TingkatBunga -,011 ,003 -,405 -3,468 ,001

overhead ,042 ,009 ,535 4,582 ,000

DPK -,458 ,179 -,296 -2,564 ,014

1

profitTarget ,017 ,006 ,338 2,923 ,006

Sumber: BTN Syariah, hasil data diolah

Dari hasil t-test dapat disimpulkan sebagai berikut:

1) Dari keempat variabel independen (biaya overhead, DPK, profit target dan tingkat bunga) yang dimasukkan ke dalam model regresi, bahwa variabel DPK tidak signifikan, tingkat signifikan sebesar 0,14 jauh di atas 0,05.

2) Sedangkan variabel tingkat bunga, biaya Overhead dan tingkat bunga ketiga signifikan pada 0,05 yaitu sebesar 0,046 dan 0,000. Dengan membandingkan nilai t hitung > dari t table yaitu 3,468 > biaya overhead 4,582> dan profit target >2,923. Dari sini dapat disimpulkan bahwa variabel dependen yaitu margin murabahah dipengaruhi oleh tiga variabel independen Biaya overhead, profit target dan tingkat bunga

65 dengan persamaan matematis:

3) Koefisien tingkat bunga sebesar 0,11 menyatakan bahwa setiap kenaikan tingkat bunga sebesar 1 milyar akan menyebabkan kenaikan pembiayaan sebesar 0,11 milyar.

4) Koefisien biaya overhead sebesar 0,42 menyatakan bahwa setiap kenaikan dana biaya overhead sebesar 1 Milyar akan menyebabkan peningkatan pembiayaan sebesar 0,42 Milyar.

Jika BTN syariah dapat menggunakan biaya overhead, profit target dan tingkat bunga dengan sebaik-baiknya dalam memenuhi aktiva margin murabahah, maka tingkat pendapatan yang diperoleh BTN syariah akan meningkat. Semakin tinggi biaya overhead yang dihimpun BTN syariah, semakin tinggi pula peluang untuk menyalurkan pembiayaan kepada para nasabah dengan berbagai variatif pembiayaan seperti pembiayaan konsumtif, pembiayaan modal kerja maupun pembiayaan investasi.

Lampiran 1: data sampel penelitian

Data mentah

ting ka tBung a o ve rhe a d Dp k p ro fitta rg e t ma rg inMura b a ha h 2005

ja nua ri 7,14 381 4,078 224 24,9

fe b rua ri 1,785 224 6,117 112 16,6

ma re t 2,38 190 3,6 336 7,3

a p til 1,37 248 14,514 386 4,86

me i 4,57 259 9,676 243 2,43

juni 2,28 148 7,315 121 3,61

juli 4,75 321 13,66 354 19,75

a g ustus 1,58 357 6,832 217 13,17

se p te mb e r 1,83 215 4,553 432 6,58

o kto b e r 1,343 423 20,235 273 3,83

no ve mb e r 6,73 212 13,489 136 2,41

d e se mb e r 4,48 156 6,744 123 4,2

2006

ja nua ri 1.442 423 11,257 328 9,31

fe b rua ri 6,715 211 7,504 134 4,65

ma re t 4,47 106 5,628 452 2,32

a p til 2,356 364 9,467 385 13,51

me i 1,223 232 6,311 143 9,06

juni 5,11 117 4,733 120 6,75

juli 6,743 113 23,964 794 6,31

a g ustus 3,321 226 15,976 342 4,2

se p te mb e r 1,171 349 11,982 151 3,15

o kto b e r 4,208 457 7,115 173 23,38

no ve mb e r 2,104 223 3,557 256 15,58

d e se mb e r 1,52 111 2,371 132 11,69

2007

ja nua ri 4,157 322 7,979 806 17,21

fe b rua ri 2,078 210 5,319 403 12,85

ma re t 1,38 115 3,989 211 8,6

a p til 5,866 564 3,597 135 25,7

me i 2,933 342 2,398 123 17,13

juni 1,95 221 1,798 112 12,85

juli 3,493 113 7,177 355 13,86

a g ustus 1,746 102 4,784 215 9,81

no ve mb e r 2,93 235 6,307 280 6,54

d e se mb e r 1,93 214 4,73 355 4,9

2008

ja nua ri 4,327 362 10,334 156 23,64

fe b rua ri 2,884 231 5,167 132 15,76

ma re t 2,163 185 3,444 245 11,82

a p til 4,322 327 6,172 765 43,77

me i 2,16 213 4,115 332 29,18

juni 1,44 174 3,086 125 21,88

juli 1,08 137 13,781 417 2,59

a g ustus 1,25 264 9,187 223 1,29

se p te mb e r 2,75 158 6,89 112 3,78

o kto b e r 7,45 113 14,188 476 14,12

no ve mb e r 3,725 262 9,458 238 7,06

d e se mb e r 2,48 151 7,094 120 4,7

Lampiran 2: Analisis Deskriptif

Descriptive Statistics

N Minimum Maximum Mean Std. Deviation

TingkatBunga 48 4 1442 150,35 305,765

overhead 48 102 564 244,85 109,481

DPK 48 2 24 9,35 5,580

profitTarget 48 112 806 270,48 173,507

marginMurabahah 48 1 44 11,35 8,630

Lampiran output SPSS

Model Summaryb

Model

R R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

Durbin-Watson

1 ,674a ,455 ,404 6,662 1,058

a. Predictors: (Constant), profitTarget, overhead, DPK, TingkatBunga b. Dependent Variable: marginMurabahah

Model Summaryb ANOVAb

Model Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Regression 1592,127 4 398,032 8,967 ,000a

Residual 1908,649 43 44,387

1

Total 3500,776 47

a. Predictors: (Constant), profitTarget, overhead, DPK, TingkatBunga b. Dependent Variable: marginMurabahah

coefficients

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients Model

B Std. Error Beta t Sig.

(Constant) 2,476 3,119 ,794 ,432

TingkatBunga -,011 ,003 -,405 -3,468 ,001

overhead ,042 ,009 ,535 4,582 ,000

DPK -,458 ,179 -,296 -2,564 ,014

1

profitTarget ,017 ,006 ,338 2,923 ,006

Coefficient Correlationsa

Model profitTarget overhead DPK TingkatBunga

profitTarget 1,000 ,103 -,193 -,108

overhead ,103 1,000 -,092 -,235

DPK -,193 -,092 1,000 -,043

Correlations

TingkatBunga -,108 -,235 -,043 1,000

profitTarget 3,317E-5 5,441E-6 ,000 -2,052E-6 overhead 5,441E-6 8,462E-5 ,000 -7,106E-6

DPK ,000 ,000 ,032 -2,558E-5

Covariances

Uji Heteroskedastisitas