Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
1. Pengertian Pendaftaran Tanah Pendaftaran berasal dari kata cadastre bahasa Belanda kadaster suatu
istilah teknis untuk suatu record rekaman menunjuk kepada luas, nilai dan kemilikan misalnya atas sebidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin
“capitastrum” yang berarti suatu register atau kapita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi Capotatio Terreus. Dalam artian yang tegas cadastre
adalah record rekaman daripada lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan
2. Peraturan-peraturan dalam hal Pendaftaran Tanah
a. Undang Undang Pokok Agraria No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria
b. Undang Undang Nomor 21 Tahun 1997 jo. Nomor 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB
c. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
d. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah e. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Penerimaan
Negara Bukan Pajak Diberlakukan Di Kantor Pertanahan f. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan
Tanah g. Peraturan Presiden RI Nomor 10 Tahun 2006 Tentang Badan Pertanahan
Nasional h. Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997
Tentang Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
i. Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan wewenang pemberian dan pembatalan keputusan dan
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
pemberian hak atas tanah Negara j. Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999
Tentang Tatacara pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan HPL
k. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi dan tata kerja Kanwil BPN dan kantor pertanahan
3. Tujuan Pendaftaran Tanah Melalui ketentuan pokok pada pasal 19 ayat 1 UUPA ditegaskan bahwa
tujuan pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum diseluruh wilayah Indonesia. Tujuan pokok tersebut dijabarkan lebih lanjut pada pasal 3
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 sebagai berikut: Pendaftaran tanah bertujuan:
9
Sebagai ilustrasi A.P. Parlindungan 1990: 6-7 menyatakan bahwa dalam kalangan para ahli disebutkan pendaftaran itu bertujuan untuk baik kepastian hak
seseorang, pengelakan suatu sengketa perbatasan karena ada surat ukurnya yang a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan; b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; c. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Tujuan untuk memberikan kepastian hukum itu kepada pemegang hak atas tanah dapat diukur dari kekuatan hukum pembuatan sertifikat sebagai alat
pembuktian yang kuat, kebenaran dari data dan kesempatan penuntutan dari pihak-pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut.
9
Siregar., Tampil Anshari., Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Pustaka Bangsa Press, Medan,
2005, Hal. 35
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
teliti dan cermat dan juga untuk penetapan suatu perpajakan. Namun dalam konteks yang lebih luas lagi pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai
kemampuan apa yang terkandung didalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunan sendiri, harga bangunan dan tanahnya dan pajak yang
ditetapkan untuk tanah dan bangunannya. Hal inilah yang merupakan usaha yang lebih modern dari suatu pendaftaran tanah yang komperehensif, yang kita kenal
dengan Land Information System, kadangkala juga disebut Gegraphic Information System.
4. Objek Pendaftaran Tanah Objek Pendaftaran Tanah menurut Pasal 9 Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997 meliputi: a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha,
hak guna bangunan dan hak pakai
b. tanah hak pengelolaan c. tanah wakaf
d. hak milik atas satuan rumah susun, e. hak tanggungan
f. tanah negara Untuk memperjelas pengertian mengenai obyek pendaftaran tanah,
ketentuan –ketentuan pokok yang berkaitan dengan hal tersebut diuraiakan sebagaimana berikut:
a. Hak Milik Pasal 20 ayat 1 UUPA memberikan pengertian tentang Hak Milik sebagai
berikut: hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial. Kata-kata “terkuat”
dan “terpenuh” itu tidak berarti bahwa hak milik itu merupakan hak mutlak yang tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat, melainkan dibatasi oleh pengertian
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
dan isi fungsi sosial hak atas tanah.
10
Kata-kata terkuat dan terpenuh itu untuk membedakannya dengan hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan lain sebagainya, yaitu untuk
menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai orang, hak miliklah yang “ter” paling kuat dan penuh.
11
Hak Milik atas tanah berdasarkan UUPA tidak sama dengan hak eigendom berdasarkan BW atau sekalipun hampir sama dengan hak milik menurut Hukum
Adat. Perbedaan dimaksud tidak lain bahwa hak milik berdasarkan UUPA tidak diperkenalkan sebagai hak kebendaan dimana dalam pemegang haknya berada
keleluasaan mengambil nikmat dengan lebih mengutamakan kepentingan individu si pemilik dari kepentingan sosial masyarakat, demikian pula hak milik
berdasarkan UUPA itu tidak melekat atasnya hak ulayat sebagaimana pada Hukum Adat tetapi hak menguasai negara.
12
Ciri Hak Milik sebagaimana disebut pada pasal 20 UUPA adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang mempunyai fungsi sosial. Dalam
Berhubung sampai saat ini ketentuan-ketentuan tentang hak milik belum diatur dengan Undang-undang sebagaimana perintah Pasal 50 UUPA maka
untuk mencermati hal-hal yang berkaitan dengan hak milik itu belum dapat dilakukan rinci apalagi disebutkan pada pasal 56 UUPA bahwa sebelum Undang-
Undang Hak Milik itu terbentuk maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan hukum adat setempat yang memberi wewenamg sebagaimana atau mirip dengan
yang dimaksud dalam pasal 20 UUPA sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.
10
Parlindungan., A.P., Komentar Atas UUPA, Mandar Maju, Bandung, 1991, Hal. 87
11
Parlindungan., A.P., Ibid. hal 112
12 12
Siregar., Tampil Anshari., Op. cit Hal 41.
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
pengertian, jika dibanding dengan hak lain, hak milik itulah yang lebih kuat dan penuh. Hal itu terlihat dalam wujud konkritnya bahwa hak milik itu
penggunaannya lebih luas, nilai tanggungannya lebih tinggi jika dijadikan sebagai obyek hak tanggungan, pembayaran ganti kerugiannya akan lebih besar jika
menjadi obyek pencabutanpelepasan hak dan nilai jualnyapun lebih mahal serta haknya tetap penuh tidak dipengaruhi oleh waktu penggunaannya. Bahkan diatas
tanah hak milik itu berdasarkan kesepakatanperjanjian otentik dapat diterbitkan hak lain seperti hak guna bangunan, hak pakai atau hak sewa yang diberikan
kepada subyek lain yang memenuhi syarat. Subyek dari hak milik sebagaimana ditetapkan pada pasal 21 UUPA harus
memenuhi azas kebangsaan prinsip nasionalitas yaitu warga negara Indonesia tunggal dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia badan hukum Indonesia tertentu saja berdasrkan Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 1963 yaitu Bank-bank negara, badan koperasi
pertanian, lembaga sosial dan lembaga keagamaan. Hak milik harus didaftarkan di Kantor Pertanahan baik pendaftaran yang
pertama kali maupun pendaftaran mutasi dan pengikatan jaminan dengan hak tanggungan.
Hak milik hapus apabila: a. tanah jatuh pada negara, hal ini disebabkan oleh:
1. karena pencabutan hak untuk kepentingan umum 2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
3. karena ditelantarkan
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
4. karena ketentuan pasal 21 ayat 3 UUPA yang pada pokoknya berisi bahwa setiap orang asing yang sesudah berlakunya UUPA jika
memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa surat wasiat atau pencampuran harta perkawinan demikian pula WNI yang mempunyai
hak milik dan setelah berlakunya UUPA maka hak miliknya wajib dilepaskan dalam jangka waktu 1 satu tahun sejak diperolehnya hak
milik tersebut. 5. karena ketentuan pasal 26 ayat 1 UUPA yang pada pokoknya berisi
setiap perbuatan-perbuatan yang dimaksud langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing atau badan
hukum selain yang telah ditentukan pemerintah adalah batal karena hukum. Perbuatan ini misalnya jual-beli, hibah, pemberian wasiat dan
lain-lain. b. karena tanahnya musnah.
b. Hak Guna Usaha HGU Menurut pasal 28 ayat 1 dan 2 dan pasal 29 UUPA, pengertian hak
guna usaha adalah hak untk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun atau 35 tahun yang bila
diperlukan masih dapat diperpanjang lagi dengan 25 tahun, guna pengusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dan luasnya paling sedikit adalah 5 Ha.
Untuk memenuhi pasal 50 ayat 2 UUPA mengenai ketentuan lebih lanjut dari HGU, maka pemerintah telah menerbitkan PP No. 40 tahun 1996 yang
mengatur tentang Hak-hak atas Tanah hak guna Usaha, Hak Guna Bangunan, hak
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
pakai. Yang dapat menjadi pemegang hak guna usaha adalah:
a. Warga Negara Indonesia tunggal b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
Hak Guna Usaha hanya dapat diberikan atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara, sehingga HGU tidak dapat terjadi atas suatu perjanjian antara pemilik
atas tanah milik oranglain. Alas Hak dari HGU berasal dari suatu Surat Keputusan pemberian Hak Guna Usaha oleh Kepala BPN.
Menurut pasal 34 UUPA, HGU hapus apabila: a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena suatu syarat yang tidak dipenuhi
c. dilepaskan oeh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah g. karena ketentuan pasal 30 ayat 2 UUPA yang intinya bahwa
orang atau badan hukum yang mempunyai HGU tidak lagi memenuhi syarat-syarat tersebut, wajib melepaskan atau
mengalihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
jangka waktu satu tahun.
c. Hak Guna Bangunan HGB Pasal 35 UUPA menyebutkan bahwa HGB adalah hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan, jangka waktu paling lama 20 tahun.
Hak Guna Bangunan diatur dalam pasal 35 sampai dengan pasal 40 UUPA, HGB ini juga diatur mulai dari pasal 38 PP No. 40 tahun 1996.
Hak Guna Bangunan dimiliki oleh : a. WNI Tunggal
b. Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Hak Guna Bangunan dapat terjadi diatas tanah yang dikuasai negara dan juga di atas tanah milik oranglain. Terjadinya HGB apabila diatas tanah negara
kemudian harus melalui suatu Penetapan Pemarintah sedangkan apabila terjadi diatas tanah hak milik oraglain maka terlabih dahulu harus didasarkan pada
perjanjian. Hak guna bangunan hapus karena :
h. jangka waktunya berakhir i. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena suatu syarat
yang tidak dipenuhi j. dilepaskan oeh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir k. dicabut untuk kepentingan umum
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
l. ditelantarkan m. tanahnya musnah
n. karena ketentuan pasal 36 ayat 2 UUPA yang intinya bahwa apabila pemegang hak tidak memenuhi syarat prinsip nasionalitas,
maka dalam tempo satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat, dengan ancaman
tanahnya hapus karena hukum.
d. Hak Pakai Hak Pakai diatur dalam pasal 41 sampai pasal 43 UUPA dan diatur lebih
lanjut dalam pasal 39 sampai pasal 58 PP No. 40 tahun 1996. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan UUPA.
Hak pakai dapat dibedakan atas hak pakai privat dan hak pakai publik khusus. Hak pakai mempunyai right to use untuk menggunakan dan atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau dari tanah yang dikuasai oleh seseorang dengan hak milik.
Subjek hukum hak pakai privat adalah WNI dan badan hukum Indonesia dengan pengecualian orang asing orang asing penduduk Indonesia dan badan
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
hukum asing yang ada izin operasionalnya. Hak pakai privat dapat beralih dan dialihkan serta dapat diikat dengan hak tanggungan pasal 53-54 PP No. 40 tahun
1996. Subjek hukum hak pakai publik yaitu:
1 Public Rechtlijk yang meliputi departemen, lembaga pemerintahan non departemen , pemerintah daerah dan lain-lain;
2 Publick Rechtlijk Internasional yang meliputi perwakilan negara-negara asing ;
3 Publick Rechtlijk Agama sosial yang meliputi lembaga-lembaga keagamaan dan lembaga-lembaga sosial ;
Hak pakai publik khusus mempuyai right to use untuk mempergunakan tanah untuk pelaksanaan tugasnya yang berasal dari tanah yang dikuasai oleh
negara. Hak pakai tidak mempuyai jangka waktu yang berbatas selama masih digunakan sesuai dengan peruntukannya.
e. Hak Pengelolaan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya pasal 1 angka 2 PP No. 46 tahun 1996. didalam pasal 2 ayat 4 UUPA ditegaskan bahwa hak
menguasai dari negara tersebut diatas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar
diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.
f. Tanah Wakaf Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan atau
menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah
dan atau kesejahteraan umum menurut syariah pasal 1 butir 1 UU No. 41 tahun 2004. Jika seseorang telah mewakafkan tanah hakm miliknya naka dengan
sendirinya berakhirlah hak dan kewajiban si wakif terhadap tanah tersebut, tidak lagi sebagaimana tanah tersebut sebagai miliknya. Hak itu beralih kepada Nadzir
oengurus dan pemelihara tanah wakaf. Dan beriringan dengan hal tersebut tanah wakaf tidak dapat dialihkan lagi, beralih maupun dijadikan obyek hak tanggungan
atau jaminan hutang sebagaimana pada saat tanah itu masih hak seseorang atau badan hukum.
g. hak milik atas satuan rumah susun Pemilikan atas satuan rumah susun merupakan satu kesatuan dengan
tanahnya dan dengan adanya bukti pemilikan tersebut maka satuan rumah susun dapat dijadikan jaminan hutang yang tunduk kepada ketentuan Undang-undang
no. 4 tahun 1996. Didalam Peraturan Menteri Dalam Negeri no. 14 tahun 1975 ditegaskan bahwa kepada setiap pemegang hak atas tanah kepunyaan bersama
dapat diberi sertifikat sebagai tanda bukti hak atas masing-masing dan jumlah sertifikat yang diterbitkan sebanyak-banyaknya sama dengan jumlah pemegang
hak bersama atas tanah tersebut .
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
h. hak tanggungan Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang
diutamakn kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya pasal 1 angka 1 UU No. 4 tahun 1996. Hak atas tanah yang dimaksud adalah
sebagaimana dalam pasal 16 ayat 1 UUPA yang tidak bersifat limitatif itu.
i. tanah negara Tanah negara yang biasa disebut tanah yang dikuasai langsung oleh negara
adalah pengelompokkan status tanah yang dikenal sejak berlakunya UUPA. Tanah negara berdasarkan konsep UUPA ini berbeda dengan tanah negara
atau lebih tepat disebut tanah milik negara berdasarkan konsep Hukum Perdata Barat BW yang berlaku pada zaman penjajahan Belanda.
Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara
dalam daftar tanah.
e. Peralihan Hak atas Tanah
