Permasalahan Umum Status Hak Atas Tanah di Deli Serdang

dari permohonan pendaftaran hak atas tanah, sedangkan akta Notaris lebih kurang 32 persen, dan selebihnya 8 merupakan alas hak yang lain. Namun pada beberapa tahun belakangan, khususnya lima tahun terakhir 2002 – 2007, alas hak akta Notaris menunjukkan laju peningkatkan yang cukup tinggi setiap tahun. Hal ini dimungkinkan terjadi akibat dari semakin banyaknya Notaris yang berpraktek di Kabupaten Deli Serdang dimana sampai saat ini sudah berjumlah 120 orang. 31

B. Permasalahan Umum Status Hak Atas Tanah di Deli Serdang

Permasalahan status hak atas tanah yang dihadapi sampai saat ini di Kabupaten Deli Serdang antara lain: 1 potensi sengketa dan konflik pertanahan menjadi tinggi akibat aturan hukum pertanahan belum sepenuhnya memberikan kepastian hukum, 2 jumlah bidang tanah yang terdaftar bersertipikat masih rendah, 3 lemahnya kepastian hukum menyebabkan hak-hak masyarakat atas tanah menjadi kurang terlindungi, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin, sehingga berakibat pada rendahnya akses permodalan masyarakat miskin, 4 kurangnya kuantitas dan kualitas sumber daya manusia di bidang pertanahan di daerah, 5 masih timpangnya struktur penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah. 32 31 Hasil Wawancara dengan Bapak Bahrum, SH, selaku Kepala Seksi Pendaftaran Tanah di Badan Pertanahan Nasional BPN Kabupaten Deli Serdang. 32 Hasil Wawancara dengan Ibu Sontian Siahaan, SH, Loc.cit. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Berdasarkan permasalahan tersebut di atas, ada tiga masalah yang paling dominan, yaitu: 1 Potensi sengketa dan konflik pertanahan menjadi tinggi akibat aturan hukum pertanahan belum sepenuhnya memberikan kepastian hukum. Berdasarkan UU No 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria UUPA ada ketentuan yang menyebutkan jaminan bagi setiap individu memiliki tanah. Ketentuan ini tercantum dalam pasal 9 ayat 2. Bila mengacu pada ketentuan tersebut semestinya Badan Pertanahan Nasional BPN dapat menerbitkan dokumen legal untuk kepentingan rakyat. Implementasi UUPA 1960 hingga saat ini masih lemah, hingga saat ini belum ada pengukuran tanah yang dilakukan secara nasional dan menyeluruh oleh pemerintah pusat, padahal pengukuran itu sangat penting sebagai upaya mengurangi masalah sengketa. Begitu juga pembuktian surat tanah melalui sertifikasi, ternyata juga belum bisa menyelesaikan masalah karena seringkali sebuah tanah mempunyai sertipikat lebih dari satu. PP Nomor 2497, menyebutkan setelah terbitnya sertipikat selama lima tahun dan tidak ada keberatan dari pihak mana pun, maka tidak boleh dibuat sertipikat baru atas tanah yang sama. Nyatanya, pengadilan dalam menangani kasus tanah sering mengesampingkan PP ini dengan alasan jika ada bukti baru atas sebuah tanah bersertipikat, maka BPN berhak mengeluarkan sertipikat baru. Dengan demikian, sertipikat itu bukan sesuatu yang mutlak sebagai tanda kepemilikan tanah. Keluarnya Keppres Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 342003 tentang Kebijakan Nasional di Bidang Pertanahan yang memberikan mandat kepada Badan Pertanahan Nasional BPN untuk menyempurnakan UUPA 1960 diharapkan bisa membenahi sengketa agraria yang tak pernah berakhir. Namun perlu diingat bahwa sengketa agraria juga terkait dengan UU Nomor 322004 tentang Otonomi Daerah. Dalam UU ini, tanah ternyata tidak berada di tangan otoritas pemerintah pusat. 33 2 Jumlah bidang tanah yang terdaftar bersertipikat masih rendah, Kesadaran masyarakat membuat sertipikat tanah masih saja rendah. Padahal sertipikat adalah jaminan kepastian hukum hak atas tanah. Karena itu Badan Pertanahan Nasional BPN terus mendorong masyarakat mengurus sertipikat tanahnya. Upaya terkini, dilakukan melalui program pembaharuan agraria nasional dengan model manajemen pertanahan berbasis masyarakat MPBM. Sertifikasi tanah penting untuk penguatan hak rakyat atas tanah. Selain itu diperlukan untuk mengatisipasi dan mengeliminasi sengketa pertanahan. Sertifikasi juga sebagai upaya pengentasan kemiskinan, serta upaya membangun tanah sebagai aset yang masih tidur menjadi hidup secara ekonomis karena dapat sebagai agunan bank. Tidak kalah penting untuk terwujudnya catur tertib pertanahan. 34 33 Dayat Limbong dan Moshedayan Pakpahan, 2005, Perlindungan Hak Masyarakat atas Tanah, Tempo Interactive 08 Desember 2005. 34 Kakanwil BPN Sumut, Data Sengketa Pertanahan di Sumut Terus Bertambah. Harian Sinar Indonesia Baru SIB 8 Nopember 2007. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 3 Lemahnya kepastian hukum menyebabkan hak-hak masyarakat atas tanah menjadi kurang terlindungi, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin. Dalam setiap kasus tanah, posisi rakyat selalu lemah. Sejumlah kasus menunjukkan, rakyat biasanya tidak memiliki dokumen legal seperti sertipikat. Rakyat mengklaim tanah hanya berdasarkan kepada fakta historis belaka. Tingginya biaya untuk mengurus dokumen legal tanah menyebabkan kelompok masyarakat miskin tidak mampu memiliki sertipikat tanah. Ketidakjelasan aturan perundangan membuat posisi rakyat terpinggirkan. Dalam penyelesaian konflik tanah, pemerintah harus melibatkan masyarakat. Banyak kasus yang terjadi, pemerintah selalu berpihak kepada para pemodal saat terjadi konflik agraria antara masyarakat dengan sebuah perusahaan. Dan kalaupun dengan perusahaan negara, biasanya pemerintah selalu mengatas- namakan milik negara. Konflik agraria memang kompleks karena sebenarnya ini tidak semata masalah hukum. Corak dan watak sengketa agraria berhubungan erat dengan tiga faktor. Pertama, proses ekspansi dan perluasan skala akumulasi modal, baik modal domestik maupun internasional. Kedua, watak otoritarian dari pemerintahan. Ketiga, berubahnya strategi dan orientasi pengembangan sumber- sumber agraria dari strategi agraria yang populis membangun masyarakat sosialis menjadi agraria yang kapitalistik mengintegrasikan masyarakat Indonesia sebagai bagian dari perkembangan kapitalisme internasional. 35 35 Hasil Wawancara dengan Ibu Mariani Waty, SH, selaku Notaris di Kabupaten Deli Serdang. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Mengingat pentingnya masalah pertanahan tersebut, langkah-langkah untuk memperbaiki administrasi pertanahan harus diambil: 36 1. Memperjelas dasar hukum atas kepemilikan tanah. Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat merupakan tugas Negara yang dilaksanakan oleh Pemerintah bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan kepastian hukum bidang pertanahan. Untuk memperoleh kekuatan hukum, rangkaian kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik, pengajuan kebenaran materiil pembuktian data fisik dan data yuridis hak atas tanah, ataupun lain hal yang dibutuhkan sebagai dasar hak pendaftaran tanah, mengetahui status hak dan atau riwayat asal usul pemilikan atas tanah, jual- beli, warisan, kesemuannya memerlukan suatu peraturan perundang-undangan selaku payung hukum dan pengesahan pejabat pendaftaran yang berwenang dan akan dijadikan sebagai bukti kepemilikan yang terkuat dan terpenuhi. Penyelesaian masalah ini akan membuat masyarakat dapat memanfaatkan secara penuh keuntungan dari tanah yang mereka miliki, dan memberikan insentif atas penggunaan tanah secara berkelanjutan. Memperkenalkan pengakuan hukum atas kepemilikan, serta memperbolehkan bukti non- dokumenter sebagai basisnya. Masyarakat yang telah mengelola suatu lahan dalam waktu yang lama, umumnya telah menginvestasikan waktu dan sumber daya mereka pada tanah tersebut. Tetapi, hanya pemilik tanah yang 36 Fahmi Amhar, Menyelesaikan Masalah Pertanahan, Suara Islam no 21, Minggu III-IV Mei 2007. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 mempunyai bukti kepemilikan yang dapat menerima perlindungan hukum, walaupun sertifikasi pertanahan Indonesia hanya mencakup 20 dari lahan yang ada. Pengakuan atas kepemilikan berdasar penempatan lahan, serta berbagai bukti informal lainnya, seperti bukti pembayaran pajak ditambah dengan pengakuan dari para tetangga, misalnya, dapat meningkatkan jaminan terhadap kepemilikan oleh masyarakat miskin. 37 Hal ini juga dapat menjadi dasar untuk memformalisasikan jutaan pengalihan lahan secara informal, sehingga dapat mengurangi sumber konflik dan meningkatkan insentif dalam mendukung investasi pada sumber daya tanah yang tersedia. Jika dijalankan, program ini akan memberikan hasil yang jauh lebih tinggi daripada program pendataan tanah secara formal yang berlangsung saat ini. Memperbolehkan kepemilikan lahan oleh komunitas. Dalam banyak kejadian, aturan adat dalam penggunaan tanah adat tidak lagi mencukupi dalam memecahkan masalah pertanahan. Saat ini, satu-satunya cara untuk menjamin status kepemilikan atas tanah adat adalah dengan merubahnya menjadi kepemilikan pribadi, yang biaya surveynya sering tidak terjangkau oleh kebanyakan orang. Mengakui kepemilikan tanah oleh komunitas dapat memberikan perlindungan dari pihak luar, meningkatkan insentif investasi dan dapat menjadi mekanisme yang tepat untuk peralihan kepada hak milik individual jika diperlukan. 37 Lemahnya Administrasi Penyebab Karut Marutnya Kasus Pertanahan. Harian Pikiran Rakyat 05 Agustus 2007. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Memberikan kesempatan untuk memiliki lahan bekas hutan. Sekitar 70 area tanah di Indonesia merupakan lahan hutan yang tidak dapat dimiliki oleh perorangan. Diperkirakan banyak lahan hutan tersebut yang kualitasnya telah menurun. Untuk memperbaikinya dibutuhkan investasi dan pengelolaan. Walaupun pemberian kepemilikan atas lahan tersebut bukan merupakan solusi ajaib terutama dalam kondisi dimana alokasi awal tidaklah merata, hal tersebut dapat menjadi basis bagi pengelolaan yang lebih bertanggung jawab. Pemberian kepemilikan juga dapat menanggulangi masalah kurang jelasnya deskripsi mengenai area kehutanan yang dalam banyak kasus semakin membuat rumit masalah, dan bersamaan dengan terpisahnya tanggung jawab BPN dan Departemen Kehutanan, akan membawa bahaya duplikasi. 2. Menciptakan sistem pertanahan yang lebih memenuhi kebutuhan masyarakat ekonomi modern. Bersamaan dengan pembangunan ekonomi di Indonesia, banyak tuntutan yang tidak lagi dapat dipenuhi oleh sistem pengelolaan pertanahan yang ada. Memisahkan pemberian hak atas tanah dengan penggunaan lahan. Penggunaan tanah di Indonesia harus sesuai dengan izin yang ditetapkan pada hak atas tanah yang diberikan. Perubahan penggunaan lahan membutuhkan pengurusan hak baru yang melibatkan proses birokratis yang panjang dan dapat menjadi sumber korupsi dan salah kelola. Untuk menanggulangi masalah ini, diperlukan pemisahan fungsi-fungsi teknis, seperti pencatatan, dari aspek Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 politis seperti alokasi pertanahan. Perubahan terhadap masalah ini juga harus memasukkan provisi yang memperbolehkan perusahaan untuk memiliki tanah, sehingga dapat membantu pengembangan pasar untuk pinjaman dan surat berharga lainnya, seperti hipotek. 38 Memperkuat fasilitas hipotik dan berbagai macam fasilitas surat berharga lainnya. Di Indonesia, kreditor sulit mendapatkan kembali tanah dan jaminan lainnya apabila mengalami gagal bayar, tanpa adanya intervensi dari pengadilan, yang biayanya tinggi dan sulit didapat mengingat pengadilan biasanya lebih memihak debitor. Sehingga tidak mengherankan kalau biaya pinjaman di Indonesia menjadi tinggi dibandingkan dengan negara lainnya. Memperbaiki fasilitas hipotek dan surat berharga lainnya, seperti dengan cara menampilkan suku bunga hipotek pada sertipikat tanah serta memperbaharui praktik pelaksanaanya, akan membantu perubahan budaya pembayaran tanah, menjadi basis untuk pemberian fasilitas hipotek sekunder dan berbagai jenis hak pemilikan lainnya yang lebih komplek. Pada akhirnya perkembangan tersebut akan memperbaiki kinerja sistem keuangan, yang akan membuat penanam modal lebih mudah dalam mengakses modal yang lebih murah. Memperbaiki efisiensi sistem registrasi dan mengurangi biaya yang tidak perlu. Jika biaya pendaftaran tanah terlalu tinggi, biasanya pemilik lahan akan merujuk pada cara-cara informal, yang dapat menurunkan tujuan dari 38 Bhotghel, Potret Konflik Agraria dan Urgensi Pelaksanaan Pembaruan Agraria, Voice of Subaltern. http:voiceofsubaltern.blogspot.com Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 pendaftaran tersebut, yaitu memberikan informasi yang otoritatif dan tersedia untuk umum. Prosedur yang tidak efiesien dan berulang, seperti tidak digunakannya informasi yang dikumpulkan oleh badan pengelola PBB, telah menaikkan biaya pendaftaran dan menghambat keberlangsungan administrasi pertanahan. Untuk memecahkan hal ini, penetapan standar pelayanan dalam pengelolaan pertanahan menjadi penting. Begitu pula tersedianya informasi yang terbuka mengenai skema biaya pelayanan dan kinerja kantor-kantor pertanahan, diterapkannya audit independen, serta dimungkinkannya partisipasi sektor swasta, akan dapat meningkatkan efisiensi pelayanan. 39 3. Meningkatkan kualitas dan kredibilitas pencatatan pertanahan. Pencatatan pertanahan merupakan sesuatu yang patut dilaksanakan hanya jika proses itu dapat memberikan informasi yang berharga dan terpercaya, sehingga dapat memberikan manfaat dalam meningkatkan investasi dan pengalihan lahan yang mendorong produktifitas. Menciptakan mekanisme yang efisien dan terdesentralisasi bagi pengalihan lahan. Biaya pengalihan lahan di Indonesia tercatat sebagai yang tertinggi, sehingga berbagai aktifitas pemanfaatan lahan yang berguna menjadi terhambat atau proses pengalihan mengambil bentuk informal, dengan berbagai konsekuensi negatifnya. 40 39 Hasil Wawancara dengan Ibu Guna Waty SH, selaku Notaris di Kabupaten Deli Serdang. 40 Hasil Wawancara dengan Bapak Pantas Situmorang, SH, selaku Notaris di Kabupaten Deli Serdang. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Aturan perundangan yang jelas dapat membantu masalah ini dan menjadikan proses pencatatan sebagai aktifitas yang berdasarkan hukum, dengan menetapkan standar dan aturan yang harus dijalankan di dalam proses transaksi, dengan mengendalikan pemalsuan dan dengan mengurangi kesempatan untuk melakukan korupsi. Peraturan tersebut harus memungkinkan terbentuknya prosedur yang sederhana dan cepat dalam berbagai urusan seperti masalah pewarisan dan pembagian lahan. Juga harus memungkinkan tersedianya informasi pencatatan dan transaksi atas lahan, seperti mengharuskan adanya saksi untuk mengesahkan pengalihan lahan dan menjadikan hasil survey sebagai bagian dari catatan publik, serta secara terbuka menjelaskan bahwa pemalsuan pencatatan akan dibatalkan dan pencatatan hak kepemilikan palsu secara formal tidak dapat diterima. Memperluas cakupan pencatatan dengan berbagai mekanisme. Lebih dari 50 sertipikat pertanahan di Indonesia diperkirakan bermasalah dalam satu dan lain aspek, yang dapat menjadi sumber konflik. Mengurusi permasalahan ini secara terpusat tampaknya merupakan suatu hal yang mustahil. Sebaliknya menerapkan proses yang dapat mengurangi kesalahan seiring dengan waktu merupakan pilihan yang lebih memungkinkan. Cara yang banyak diterapkan adalah menetapkan kualifikasi tertentu untuk berbagai lahan yang bermasalah secara hukum atau belum disurvey, dan mengembangkan mekanisme yang memungkinkan kualifikasi tersebut dapat diperbaiki, baik dengan seiring Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 waktu maupun dengan melengkapi survey yang diperlukan. Ini dapat dilengkapi dengan meningkatkan proses pendaftaran secara sistematik di sisi penawaran, maupun dengan meningkatkan insentif di sisi permintaan. Berbagai mekanisme tersebut dapat memperbaiki kondisi masyarakat miskin dan meningkatkan kepercayaan masyarakat pada proses pencatatan, dan insentif untuk melakukan pencatatan. 4. Perencanaan penggunaan lahan yang transparan dan partisipatif. Cara yang saat ini digunakan pemerintah dalam menyusun rencana penggunaan ataupun pengelolaan tanah, sering tidak mendukung tercapainya tujuan yang ditetapkan. Bahkan lahan yang bernilai tinggi sering tidak digunakan atau hanya menjadi elemen spekulasi yang tidak produktif. Pemecahan masalah ini membutuhkan pendekatan bottom-up. 41 Mendefinisikan status tanah milik pemerintah dan mengusahakan pendataan lahan-lahan tersebut. Meskipun negara pada prinsipnya memiliki seluruh tanah yang ada, lingkup dari klaim tersebut maupun hak dan kewajiban dalam masalah yang berkaitan tidaklah terdefinisikan dengan baik. Langkah pertama adalah memperbolehkan pemerintah di berbagai tingkatan untuk memiliki dan mendapatkan lahan serta mendefinisikan tanggung jawab masing-masing pemerintah untuk mengelola lahan-lahan tersebut, termasuk kewajiban untuk melindungi, merawat dan melestarikan sumber daya alam dan infrastruktur 41 Bhotghel, Reforma Agraria sebagai Landasan Revitalisasi Pertanian, Voice of Subaltern. http:voiceofsubaltern.blogspot.com. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 publik di daerah tersebut. Hal ini dapat digunakan sebagai dasar dalam melakukan pendataan dan pencatatan lahan-lahan milik pemerintah, serta memperkenalkan proses administrasi yang transparan dalam pemberian, penjualan serta pemberian hak guna untuk lahan tersebut. Dengan begitu perlidungan, pengelolaan dan pendayagunaan dapat ditingkatkan, dalam rangka memisahkan proses pencatatan dan alokasi lahan. Mengusahakan perencanaan tata guna lahan secara transparan dan dilaksanakan pada tingkatan lokal. Tingginya intervensi dan kontrol terhadap tanah yang dilakukan oleh negara telah menyebabkan berbagai ketidakpuasan di antara masyarakat lokal. Untuk mengatasi masalah ini, sangatlah penting untuk mengakui wewenang seluruh pemilik untuk menggunakan lahan mereka berdasarkan peraturan tata guna tanah yang berlaku dan menjamin konsultasi kepada masyarakat, serta menyebarluaskan informasi mengenai rencana tersebut hingga tingkat kecamatan. Hal ini akan membantu pelaksanaan undang-undang otonomi, memperbaiki proses dan akuntabilitas alokasi lahan. Mengembangkan pendekatan perencanaan nasional dan mengkoordinasi rencana tata ruang yang ada. Hirarki yang ada dalam perencanaan tata guna lahan menyebabkan proses tersebut menjadi berbiaya tinggi atau tidak dapat dijalankan. Dengan memusatkan aktifitas pemerintah pusat pada usaha mendefinisikan kriteria yang jelas atas penggunaan tanah, sementara perencanaan secara terinci dilakukan pada tingkat pemerintah lokal, dapat menciptakan sistem perencanaan yang terkoordinasi dan terkonsolidasi yang Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 lebih efisien dan efektif. Ini juga dapat diiringi dengan memperkenalkan sistem zoning, di berbagai lokasi dimana peta pertanahan kadastral belum tersedia dan tidak akan tersedia di waktu dekat. C. Eksistensi Notaris Melakukan Pembuatan Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi terhadap Tanah yang Belum Bersertifikat

1. Prosedur Pembuatan Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi

Jual beli hak atas tanah merupakan hal yang sering dilakukan oleh masyarakat dalam kehidupan sehari-hari. Pihak penjual dalam hal ini adalah pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut. Namun apabila jual beli hak atas tanah dilakukan oleh pihak lain dengan etiket yang tidak baik, perbuatan hukum tersebut akan berakibat batal demi hukum van rechtswegnictige atau disebut juga batas absolut. Maksudnya objek yang diperjual-belikan menurut hukum akan tetap sah namun perbuatan hukum yang dilakukan yaitu jual beli hak atas tanah menjadi batal. Apabila tanah yang dimaksud masih merupakan kesatuan tanah bundel warisan maka harus ada fatwa yang menerangkan tentang tanah tersebut dari instansi yang berwenang yaitu dari Pengadilan Negeri untuk orang pribumi yang beragama Kristen, sedangkan Surat Keterangan mewaris yang dibuat oleh Notaris diberikan terhadap golongan Tionghoa. Sedangkan untuk golongan orang pribumi yang beragama Islam dapat dibuat sendiri oleh semua ahli waris dengan diketahui Lurah atau dibuat oleh Camat atau Pengadilan Agama setempat. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Dalam jual beli hak atas tanah, seringkali bangunan dan atau tanaman di atas tanah yang bersangkutan turut menjadi objek jual beli, sebelum dibuatkan akta tersebut harus jelas apakah bangunan dan atau tanaman di atas tanah tersebut turut dijual atau tidak. Hal itu nantinya akan disebut secara tegas dan jelas dalam akta. Apabila bangunan dan atau tanaman itu tidak disebutkan secara jelas dan tegas di dalam akta, maka tanaman dan atau bangunan itu tidak turut diperjual- belikan karena menurut hukum pertanahan di Indonesia berlaku asas hukum adat, yaitu asas pemisahan horizontal. Menurut asas ini, bangunan dan atau tanaman bukan merupakan bagian dari tanah, dengan demikian hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan atau tanaman yang ada diatasnya. Dalam hal ini yang perlu diperhatikan lagi adalah memeriksa dan meneliti kelengkapan surat-surat yang menyatakan kepemilikan seseorang terhadap tanah tersebut. Kepemilikan tanah yang dimaksud dalam hal ini adalah penguasaan atas tanah yang belum bersertipikat atau tanah yang belum memiliki hak tertentu dan tanah tersebut langsung dikuasai oleh Negara. Penguasaan atas tanah yang belum bersertipikat lebih mengacu kepada hak seseorang yang telah memperoleh manfaat dari tanah tersebut atau seseorang hanya dapat menggarapnya untuk diusahakan. Tanah tersebut dapat berobah kepemilikannya setelah terlebih dahulu Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 dimohonkan haknya untuk didaftarkan ke kantor Pertahanan setempat sehingga tanah tersebut beralih menjadi tanah hak milik. Begitu juga tanah-tanah hak adat pada saat pemerintah swapraja seperti Grant Sultan dan sebagainya disebut dengan tanah-tanah hak Indonesia yang kekuatan pembuktiannya lebih luas lagi dari tanah-tanah adat lainnya, tanah-tanah tersebut hampir kesemuanya belum terdaftar. Mengenai hal ini hendaknya diperhatikan apakah tanah tersebut juga mempunyai alas hak yang menyatakan seseorang itu adalah pemilik tanah yang sah misalnya dengan adanya surat keterangan dari pengetua adat setempat ataupun dengan adanya surat pemberitahuan pajak terutang, hak-hak yang demikian dapat di jadikan sebagai bukti pengganti tentang kepemilikan tanah tersebut. Untuk itu yang harus diperhatikan dari isi surat tersebut adalah kesesuaian nama yang tercantum dalam surat keterangan dengan nama pemilik yang mengakui hak atas tanah itu sebagai kepunyaannya. Apabila kelengkapan surat-surat telah diperiksa oleh calon pembeli dan telah mengetahui bahwa penjual adalah benar-benar pemilik tanah tersebut, selanjutnya pihak calon penjual dan pembeli dapat melakukan penawaran atau transaksi harga yang bertujuan untuk mencari kesepakatan tentang harga tanah yang diperjual belikan. Setelah tercapai kesepakatan tentang harga tanah tersebut, maka surat-surat kelengkapan yang berhubungan dengan tanah tersebut juga harus diperiksa Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 kebenarannya. Lalu kedua belah pihak dapat segera menghadap Notaris untuk dimintakan pembuatan Akta Notaris sehubungan dengan perbuatan hukum yang dilakukan. Pada dasarnya seorang notaris sebelum membuat Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi ini terlebih dahulu harus memeriksa keabsahan dan kelengkapan alas hak maupun surat-surat yang berhubungan dengan pembuktian kepemilikan tanah tersebut sehingga dapat dijadikan sebagai syarat pembuatan akta. Untuk pembuktian material atau kebenaran isi surat-surat yang berkenaan dengan eksistensi bidang tanah yang bersangkutan, Notaris tidak secara langsung pergi ketempat dimana letak tanah itu berada. Dapat disebutkan bahwa bukan merupakan wewenang notaris untuk menilai secara langsung tentang kebenaran material alas hak yang diberikan oleh para penghadap, karena notaris cukup memeriksa bukti-bukti hak yang diberikan kepadanya tanpa perlu turun kelapangan untuk memeriksa kebenarannya. Sebenarnya ini merupakan salah satu perbedaan dalam hal pelaksanaan pembuatan akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh notaris dengan akta atau surat pernyataan Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat. Hal ini berdasarkan pada hasil wawancara yang diperoleh dengan camat Lubuk Pakam, bahwa untuk pembuatan akta yang dibuat oleh camat, terlebih Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 dahulu pegawai kantor camat akan terjun memeriksa secara langsung tentang eksistensi bidang tanah tersebut. Berdasarkan berita acara pengukuran di lapangan untuk memperoleh keterangan atau gambaran tentang keadaan tanah yang sebenarnya. Namun tidak semua Camat memeriksa eksistensi bidang tanah yang bersangkutan karena dengan berdasarkan bukti keterangan tanah yang telah ada dapat langsung diterima oleh Camat untuk dijadikan sebagai alat bukti. 42 Lain halnya dengan pelaksanaan di kantor notaris, menurut Notaris Parningotan Simbolon, SH, “Notaris tidak perlu mendatangi secara langsung lokasi tanah tersebut, Notaris cukup menerima surat bukti yang sah tentang kepemilikan tanah yang ada”. 43 Maka pada saat para pihak datang menghadap notaris hendaklah memenuhi syarat-syarat yang diperlukan antara lain : 1. Tanda pengenal atau identitas diri para pihak. 2. Surat Kuasa apabila penjual atau pembeli diwakili oleh seseorang kuasa dan bukti si penerima kuasa. 3. Tanda bukti hak atas tanah. 4. Bukti setoran pajak berupa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang SPPT PBB. 42 Hasil wawancara dengan Bapak Drs. Sariguna Tanjung M.si selaku camat Lubuk Pakam, tgl 14 September 2007. 43 Hasil wawancara dengan Bapak Notaris Parningotan Simbolon, SH, tanggal 12 September 2007. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Beberapa syarat tersebut harus di serahkan kepada notaris untuk selanjutnya diteliti guna pemenuhan pembuatan akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi. Identitas para penghadap harus dikenal oleh notaris, sebab jika terjadi pemalsuan mengenai diri seseorang dihadapan notaris akan berakibat akta tersebut menjadi batal secara relatif. 44 Jika pembeli atau penjual atau keduanya tidak bisa hadir semua dan yang hadir hanya para kuasanya saja, maka diperlukan surat kuasa yang sedapat mungkin dibuat secara otentik setidak-tidaknya kuasa dibawah tangan yang dilegalisir oleh pejabat yang berwenang, terhadap pihak penjual harus dengan kuasa tertulis sedangkan bagi kuasa pembeli dimungkinkan dengan kuasa lisan. Menurut keterangan dari notaris Reno Yanti, SH, SPN, MKn 45 , terlebih dahulu notaris akan meminta identitas diri dari pihak penjual maupun pihak pembeli, identitas para penghadap dapat berupa KTP dan paspor. Terhadap calon pembeli atau penjual atau keduanya berhalangan atau tidak dapat hadir dihadapan notaris maka dapat dikuasakan pada kuasanya, pihak penerima kuasa harus menyerahkan surat kuasa yang telah dibuat sebagai bukti diri bahwa ia benar telah dikuasakan oleh pihak pemberi kuasa dan sedapat mungkin surat kuasa tersebut dibuat secara otentik, setidak-tidaknya dibuat 44 R. Soegondo Notodisoerjo,1982, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, CV. Rajawali, Jakarta, 1982, hal. 148. 45 Hasil wawancara dengan notaris RenoYanti, SH, SPN, MKn, tanggal 28 Agustus 2007. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 dengan surat kuasa dibawah tangan yang telah dilegalisir oleh notaris. Surat kuasa ini harus tertulis bukan lisan terlebih lagi bagi pihak penjual, sedangkan bagi kuasa pembeli dapat dengan kuasa lisan sebagaimana menurut penjelasan tersebut diatas. Pemegang hak atas tanah harus menyerahkan tanda bukti hak atas tanah, salah satunya dengan menyerahkan surat keterangan bahwa tidak ada silang sengketa. Surat silang sengketa ini dikeluarkan Lurah setempat yang diketahui oleh Camat sebagai bukti bahwa tanah yang akan dijual berada dalam keadaan tidak bersengketa. Dalam hal ini Lurah dapat mengeluarkan silang sengketa jika diminta oleh sipenjual. Mengenai berlakunya surat keterangan silang sengketa, Camat Lubuk Pakam 46 menjelaskan bahwa pengeluaran surat keterangan silang sengketa atas tanah tidak ada dasar hukumnya, surat tersebut hanya bersifat keterangan mengenai keadaan fisik tanah di lapangan yang diketahui oleh Lurah maupun Camat. Akan tetapi surat keterangan silang sengketa ini sering digunakan sebagai salah satu alat bukti kepemilikan tanah oleh pemiliknya. Dapat disebutkan bahwa dasar hukum berlakunya surat keterangan silang sengketa tidak secara jelas disebutkan dalam perundang-undangan yang berlaku sekarang ini karena pada mulanya surat keterangan silang sengketa hanya diatur 46 Hasil wawancara dengan Bapak Drs. Sariguna Tanjung, MSi, Camat Lubuk Pakam, tgl 14 September 2007. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 secara tersirat didalam Pasal 198 HIR berlaku di Jawa dan Madura dan Pasal 213 R.Bg untuk daerah luar Jawa dan madura. 47 Surat keterangan silang sengketa ini untuk pelaksanaannya berguna terhadap: 1. Pihak penjual Untuk menunjukkan itikad baik bahwa benar objek hak atas tanah yang hendak dijual tidak dalam keadaan sengketa. 2. Pihak pembeli Pihak pembeli juga mempunyai itikad baik terhadap pihak penjual bahwa pihak pembeli percaya atau membenarkan surat keterangan silang sengketa yang diterbitkan oleh Lurah dikuatkan oleh Camat merupakan salah satu syarat akan kebenaran dari keadaan tanah yang hendak dijual. 3. Pejabat Notaris terhadap pihak ketiga. Bahwa notaris telah melakukan tugasnya menjaga kebenaran akan bukti-bukti yang di perlukan dalam perjanjian peralihan hak atas tanah. 47 Menurut Mr. Trsina, Komentar HIR, Pradnya Paramita, Jakarta, hal. 177, Pasal 198Pasal 213 R.Bg, yaitu: 1 jika barang yang tidak bergerak disita maka berita acara penyitaan itu diumumkan kepada umum, apabila jika barang tidak bergerak itu sudah didaftarkan berdasarkan ordonansi pendaftaran pemindahan hak milik atas barang tidak bergerak dan pendaftaran Hypotheek di Indonesia S.1834-27 dengan menyalin berita itu dalam daftar yang tersebut pada Pasal 50 dari peraturan tentang menjalankan undang-undang baru dan perubahan untuk itu S.1848-10 jika tidak diftarkan menurut Ordonansi yang tersebut di atas itu dengan menyalin berita acara itu dalam daftar yang disediakan untuk maksud itu di kantor Panitera Pengadilan Negeri, dalam kedua hal itu dengan menyebut jam, hari, bulan dan tahun itu harus disebut oleh Panitera dalam surat asli yang diberikan kepadanya, 2 selain itu haruslah orang yang diperintahkan menyita barang itu menyuruh kepada Kepala Desa atau Kampung supaya tentang penyitaan barang itu diumumkan di tempat itu menurut acara yang biasa sehingga diketahui oleh orang sebanyak-banyaknya. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Maka dalam kenyataan sehari-hari oleh masyarakat surat keterangan silang sengketa ini masih tetap berlaku dan hanya diperlukan untuk pembuatan peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat melalui Akta Notaris maupun SK Camat. Begitu juga dengan bukti lainnya, misalnya meminta keterangan dari kantor Badan Pertanahan Nasional, apakah tanah tersebut merupakan sebidang tanah Negara yang sedang dalam proses penyitaan atau tidak. Namun untuk meminta Surat Keterangan ini hanya sedikit masyarakat yang mau melakukannya karena disamping prosesnya lama, biaya yang dibutuhkan juga mahal. Sebelum berlakunya Undang-undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, disingkat PBB, terhadap tanah-tanah yang belum bersertipikat hanya dibuktikan dengan kohir atau petok yaitu surat keterangan Pajak Ipeda dan Ireda dan bukan bukti tentang hak atas tanah. Pada umumnya masyarakat tidak mempunyai bukti lain atas hak tanah yang dimilikinya, maka petok atau girik ini diterima sebagai bukti pengganti tentang pemilikan tanah tersebut. 48 Dalam praktek-praktek, surat setoran PBB ini sangat diperlukan untuk dijadikan dasar penentuan besarnya harga transaksi dari objek tanah yang akan dijual, yaitu berdasarkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak NJOP yang tertera. Para pihak dapat dengan mudah menentukan besarnya harga transaksi jual beli tanah tersebut. 48 Harun Al Rashid, Op.Cit., hal. 56. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Bukti setoran PBB ini juga membantu para pihak baik itu pembeli maupun Notaris untuk mengetahui bahwa pihak penjual telah membayar kewajiban perpajakannya ke kas Negara. Berdasarkan setoran PBB ini juga dapat diketahui ukuran luas tanah dan bangunannya, sehingga akan lebih menguatkan kebenaran bukti lainnya. 49 Setelah semua persyaratan terpenuhi, maka Notaris dapat membuatkan aktanya dengan memperhatikan substansi yang penting dari isi akta, diantaranya kesesuaian dengan tanggal pembuatan akta tersebut, identitas dan kedudukan para pihak di dalam akta tersebut, keadaan dari objek jual beli, maksudnya apakah peralihan hak atas tanah tersebut juga disertakan dengan bangunan yang berada diatas tanah tersebut, atau apakah hanya terhadap hak atas tanahnya saja atau hanya bangunan saja. Di dalam akta harus dijelaskan tentang bagaimana keadaan tanah dan bangunannya sehingga pihak lainnya dapat mengetahui tentang keadaan objek jual belinya. Begitu juga dengan isi pasal-pasal yang terdapat di dalam akta. Setelah Notaris selesai membuat aktanya, dihadapan para pihak yang juga dihadiri oleh dua orang saksi, Notaris membacakan dan menjelaskan isi dari akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi ini dengan maksud para pihak dan saksi-saksi dapat mengerti isi akta yang telah dibuat Notaris. 49 Jika terdapat perbedaan besarnya harga yang tertera di dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang SPPT dengan surat bukti hak atas tanah yang dihubungkan dengan besarnya harga transaksi antara pihak penjual dan pihak pembeli, maka Notaris hendaknya menanyakan kepada para pihak bahwa harga manakah yang akan diberlakukan sebagai harga transaksi di dalam akte karena harga tersebut akan mempengaruhi terhadap besarnya iuran pajak yang harus dibayar. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Setelah para pihak dan saksi-saki telah mengetahui isi akta tersebut lalu para pihak, saksi-saksi dan Notaris menandatangani akta tersebut. Minuta akta akan disimpan oleh Notaris, sedangkan salinan aktanya hanya dapat diserahkan kepada pihak pembeli saja karena dalam hal ini pihak pembeli diartikan sebagai pihak yang memperoleh hak atas peralihan hak atas tanah tersebut sehingga kepadanya diperlukan akta otentik sebagai alat bukti telah terjadinya perbuatan hukum jual beli dihadapan Notaris. Sedangkan kepada pihak penjual tidak diserahkan salinan aktanya karena pihak penjual dianggap telah menyerahkan atau melepaskan hak-haknya atas tanah tersebut. 2. Kewenangan Notaris dapat Melakukan Pembuatan Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi terhadap Tanah yang Belum Bersertipikat Mengalihkan hak atas tanah haruslah dilakukan dihadapan seorang Notaris atau PPAT. Untuk akta-akta tanah, sebenarnya kewenangan khusus dari PPAT karena untuk membuat akta otentik dalam perjanjian peralihan hak atas tanah ini dimaksudkan adalah untuk: 1. Memindahkan hak atas tanah; 2. Memberikan sesuatu hak baru atas tanah; 3. Menggadaikan tanah; 4. Meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. 50 50 Efendi Perangin-angin, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Rajawali Press, Jakarta, 1993, hal. 34. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Dari keempat macam perjanjian tersebut, yang penting berhubungan dengan perjanjian peralihan hak atas tanah yang menurut ketentuan dapat berupa: a. Jual beli b. Hibah c. Tukar menukar d. Pemindahan dan pembagian biasa e. Pemindahan dan pembagian harta warisan f. Penyerahan hibah wasiat legaat. 51 Namun dalam kenyataan yang terjadi di kota-kota besar, untuk perjanjian peralihan hak-hak atas tanah seperti yang disebutkan di atas dapat dilaksanakan dihadapan Notaris. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertipikat, jual beli atau pengalihan hak atas tanah berikut segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut harus dilaksanakan dihadapan PPAT tetapi ada kalanya kewajiban PPAT ini atas permintaan para penghadap dibuat dengan Akta Notaris. Dalam hal ini jika dihubungkan mengenai pembuatan akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi dengan akta-akta tanah tersebut di atas, dapat diketahui bahwa akta-akta tanah tersebut objek tanahnya adalah tanah-tanah yang telah bersertipikat yang apabila hendak melakukan perbuatan hukum misalnya 51 Ibid., hal. 35. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 perjanjian memindahkan hak atas tanah, maka pembuatan aktanya akan menjadi wewenang PPAT. Tetapi apabila ada syarat ataupun sebab lain sehingga pemindahan hak atas tanah tersebut yang kurang memenuhi persyaratan pembuatan akta tanah oleh PPAT, sedangkan perbuatan hukum perjanjian jual beli tanah dan bangunan itu tetap dilakukan oleh pihak penjual dan pembeli, maka Notaris tidak dapat menolak untuk membuat akta perjanjian jual beli dengan akta Notaris. Bentuk akta PPAT dalam peralihan hak atas tanah harus mempergunakan formulir baku yang ditetapkan oleh pemerintah, sehingga setiap deeds of conveyance setiap peralihan hak ataupun pengikatan sebagai jaminan dengan hak tanggungan harus menggunakan formulir baku tersebut. Sedangkan bentuk akta Notaris diatur berdasarkan UUJN sehingga dapat dilihat bentuk akta PPAT jauh berbeda dengan bentuk akta Notaris. Kewenangan seorang Notaris dapat melakukan pembuatan akta peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat, adalah: 1. Berdasarkan Pasal 1 UUJN Menurut Pasal 1 UUJN, bahwa Notaris adalah pejabat umum satu-satunya yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini. Hal ini mengandung pengertian bahwa Notaris mempunyai kewenangan khusus untuk membuat akta-akta otentik tentang semua tindakan-tindakan, Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 perjanjian-perjanjian dan keputusan-keputusan. Akta otentik itu harus dibuat berdasarkan apa yang dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan dan oleh undang-undang, hal mana tersebut di atas harus dinyatakan dalam akta. Pasal 16 ayat 1 huruf d UUJN menentukan bahwa Notaris berkewajiban untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat sesuai dengan ketentuan dalam undang-undang terutama membuat akta-akta yang diperlukan oleh yang berkepentingan. Notaris hanya dibenarkan menolaknya apabila ada alasan- alasan yang kuat. 2. Berdasarkan Pasal 2 ayat 2 dan ayat 3 UUPA Berpangkal pada ketentuan Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 bahwa bangsa Indonesia tidak perlu dan tidak pada tempatnya bertindak sebagai pemilik tanah, lebih tepat jika Negara sebagai organisasi kekuasaan dari rakyat bertindak selaku badan penguasa. Adapun kekuasaan Negara yang dimaksudkan itu mengenai semua bumi, air, ruang angkasa. Jadi baik sudah dimiliki haknya oleh seseorang maupun yang tidak, kekuasaan Negara mengenai hak yang sudah dipunyai dengan sesuatu hak dibatasi oleh isi dari hak tersebut artinya sampai seberapa jauh Negara memberi kekuatan kepada yang memilikinya untuk menggunakan haknya, sampai disitulah batas kekuasaan Negara. Kekuasaan Negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas dan penuh. Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 atas, Negara dapat memberikan tanah yang sedemikian itu kepada seseorang ataupun badan hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya. Misalnya hak milik, hak guna usaha, atau memberikannya dalam pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa untuk dipergunakan dalam tugasnya masing-masing. 3. Berdasarkan Pasal 15 ayat 2 huruf F UUJN yang mengatur wewenang notaris untuk membuat akta yang berkaitan dengan tanah. 4. Berdasarkan pada Pasal 1457 KUH Perdata Sebelum diberlakukannya UUPA, dikenal lembaga hukum jual beli tanah, ada yang diatur dalam KUH Perdata yang tertulis dan ada yang diatur oleh hukum adat yang tidak tertulis. Menurut Pasal 1457 KUH Perdata yang disebut jual beli adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang mempunyai tanah disebut penjual menyerahkan tanah kepada pihak lain yang disebut pembeli. Dengan dilakukannya jual beli tersebut belum terjadi perubahan apapun atas hak atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu, ketentuan hukum mengenai jual beli tanah tersebut bukan merupakan hukum tanah, melainkan ketentuan perdata, tegasnya hukum perjanjian Barat. Tidak ada bedanya dengan jual beli benda-benda bukan tanah, biasanya jual belinya dilakukan dihadapan Notaris. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Hak atas tanah baru berpindah kepada pembeli jika penjual sudah menyerahkan secara yuridis kepadanya dalam rangka memenuhi kewajiban hukumnya Pasal 1459 KUH Perdata. Menurut Pasal 616 dan 620 KUH Perdata, penyerahan yuridis itu harus juga dilakukan di hadapan Notaris dengan membuat akta transport acte transport dan wajib didaftarkan kepada pejabat yang disebut penyimpan hypothek. Dengan selesainya dilakukan pendaftaran tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pembeli. 5. Berdasarkan yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Mei 1972 Nomor 1363KSIP1972 adalah menyangkut jual beli persil berikut bangunannya yang dilakukan di Bandung yang tidak dilaksanakan dengan Akta PPAT. Dalam putusan tersebut ditetapkan bahwa Peraturan Pemerintah tidak bermaksud untuk mengesampingkan pasal-pasal KUH Perdata atau ketentuan hukum tidak tertulis lainnya mengenai jual beli. Hal ini berarti bahwa suatu Peraturan Pemerintah tidak dapat menetapkan suatu syarat bagi sahnya suatu perbuatan hukum jual beli tersebut. Akta PPAT sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 19 PP Nomor 37 Tahun 1998 berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai tanda sudah dilakukannya peralihan hak jual beli, akan tetapi jual beli tersebut masih dapat dibuktikan dengan alat bukti lainnya seperti akta yang dibuat oleh Notaris. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008 Keputusan hukum tersebutlah yang mendasari sehingga kewenangan Notaris dapat membuat akta untuk setiap perbuatan peralihan hak atas tanah yang dibuat secara otentik. Helena : Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi..., 2007 USU e-Repository © 2008

BAB III KEKUATAN HUKUM ALAT BUKTI ALAS HAK BERUPA AKTA