55
itu sudah umum dan dipakai oleh para notaris yang dihadapkan pada pembuatan akta perjanjian jual beli. Dengan demikian pembuatan akta yang dimaksud adalah
diperbolehkan dengan kata lain tidak ada larangan yang atau aturan yang melarang seorang Notaris untuk membuat suatu akta perjanjian jual beli.
B. Hal-hal yang Menyebabkan Dilaksanakannya Perjanjian Jual Beli
Perjanjian Jual Beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada umumnya suatu perjanjian jual
beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir
dari para pihak. Persyaratan tersebut tentunya dapat bersifat macam-macam. Sebagai mana
diketahui untuk terjadinya jual beli tanah hak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT harus telah dilunasi harganya. Mungkin pula adanya keadaan dimana penjual
yang sertipikat tanah haknya sedang dalam balik nama pada kantor Badan Pertanahan Nasional, akan tetapi penjual bermaksud untuk menjual hak tersebut. Guna mengatasi
hal itu maka dibuatlah perjanjian jual beli. Sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk sementara menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual
beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang berwenang membuatnya. Oleh karena perjanjian jual beli ini merupakan perjanjian pendahuluan, maka
biasanya di dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji yang mengandung ketentuan-ketentuan mana kala syarat-syarat untuk jual beli di hadapan Pejabat
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
56
Pembuat Akta Tanah PPAT telah terpenuhi. Tentu saja para pihak setelah syarat untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang lagi untuk melaksanakan jual beli
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Akan tetapi ada kemungkinan, bahwa calon penjualnya berhalangan untuk
datang kembali, untuk pelaksanaan penandatangan akta jual belinya sendiri baik mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri selaku calon pembeli. Maka dalam
hal ini diperlukan kuasa, selain kuasa tersebut biasanya calon penjual memberikan secara umum hak-hak kepengurusan daden van beheer atas tanah hak tersebut
selama belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud. Hal ini diperlukan mengingat, bahwa adanya kemungkinan calon penjual tidak berada
ditempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajiban tersebut.
Apabila perjanjian jual beli dibuat dihadapan notaris, notaris seyogyanya telah mengantisipasi keadaan itu dengan mencantumkan kuasa-kuasa blanco volmacht
yang dimaksud di dalam aktanya agar calon pembeli tidak dirugikan haknya mengingat telah dipenuhi semua persyaratan untuk jual beli dihadapan pejabat yang
berwenang Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Dalam hal apabila seseorang ingin menjual atas sebidang tanah dan pihak
yang satu lagi berkeinginan untuk membelinya maka mereka akan datang ke hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk dimintakan pembuatan akta jual beli atas tanah
tersebut. Namun karena suatu sebab tertentu jual beli tersebut tidak dapat dilaksanakan, misalnya karena jual beli tersebut tidak lunas. Namun seandainya para
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
57
pihak tersebut tetap berkeinginan untuk dimintakan pembuatan akta jual beli, untuk mengantisipasi hal itu PPAT yang juga berprofesi sebagai seorang Notaris akan
menyarankan kepada para pihak untuk membuat akta persetujuan jual beli. Tujuan dari dibuatnya akta persetujuan jual beli tersebut salah satunya adalah agar pihak
yang satu calon penjual dapat memperoleh sebagian atau seluruhnya dari harga jual beli tersebut dan pihak yang satu calon pembeli dapat memperoleh hak atas tanah
tersebut walaupun secara riel belum terjadi. Menurut keterangan dari Notaris Herlina Ginting, SH., sebab pihak-pihak
mengadakan persetujuan jual beli ini adalah antara lain : 1.
Apabila sertipikat tanah tersebut masih dalam proses penerbitan di Kantor Badan Pertanahan nasional.
2. Apabila transaksi jual beli dibayar secara bertahap atau secara mencicil.
3. Apabila objek sedang ditempati atau sedang disewa oleh pihak lain.
4. Apabila objek sedang dalam proses roya
Ditambahkan lagi oleh responden hal yang tak kalah penting dan sering terjadi adalah dalam hal pembayaran pajak. Kalau sekiranya pihak-pihak ingin menghindari
pembayaran pajak terhadap suatu transaksi jual beli baik itu Pajak Penghasilan PPH maupun Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB maka mereka
biasanya melakukan transaksi dengan memakai akta perjanjian jual beli.
53
Akan tetapi menurut keterangan dari Notaris Lolita Pulungan, SH., timbulnya perjanjian jual beli ini disebabkan oleh beberapa faktor antara lain yaitu karena jual
53
Hasil Wawancara Penulis dengan Notaris Herlina Ginting, tanggal 14 April 2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
58
beli belum lunas serta sertipikat induk belum di pecah dan sertipikat belum dilakukan pengecekan di Kantor Pertanahan.
Kemungkinan lain yang menyebabkan dilakukannya atau dilaksanakannya pembuatan akta perjanjian jual beli menurut responden adalah kalau sertipikat atas
tanah tersebut masih atas nama pewaris atau pemilik awal, sedangkan para ahli waris akan menjual cepat tanah tersebut karena membutuhkan uang. Untuk itu agar mereka
mendapatkan uang dalam jangka waktu yang cepat maka mereka melakukan transaksi dengan membuat akta perjanjian jual beli dihadapan notaris.
54
Hal serupa dikemukakan oleh Bapak Abdul Khalik sebagai seorang penjual yang dengan memakai akta perjanjian jual beli, menurut responden, dia melakukan
transaksi perjanjian jual beli karena prosesnya cepat sebab dia membutuhkan uang sesegera mungkin dan dia juga terhindar dari membayar pajak, karena transaksi
tersebut tidak sampai dilakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan.
55
Keterangan dari responden Abdul Khalik tersebut di atas juga dibenarkan oleh responden Herman. Herman adalah sebagai pembeli dari tanah yang dijual oleh bapak
Abdul Khalik tersebut di atas, menurut responden Herman, dia mau memakai transaksi jual beli dengan memakai perjanjian karena dia berencana akan menjual
kembali tanah tersebut dengan harapan akan mendapat untung yang lebih, karena responden merasa beberapa tahun mendatang harga tanah itu pasti akan naik.
56
54
Hasil Wawancara Penulis Dengan Notaris Lolita Pulungan, tanggal 14 April 2008.
55
Hasil Wawancara Penulis Dengan Abdul Khalik, tanggal 14 April 2008.
56
Hasil Wawancara Penulis Dengan Herman, tanggal 14 April 2008.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
59
Menurut analisis penulis faktor utama yang menyebabkan orang melakukan perjanjian jual beli adalah karena jual beli itu belum lunas secara cicilan dan untuk
menghindari pajak, karena dengan melakukan transaksi perjanjian jual beli, pajak tidak akan timbul karena tidak ada pendaftaran peralihan hak sebagaimana yang
diwajibkan di dalam peraturan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan kata lain dapat dikatakan hal itu untuk sementara menunda pelaksanaan pembayaran
pajak. Dalam hal tindakan yang harus diambil notaris berupa pembuatan akta
perjanjian jual beli, harus memperhatikan antara hak dan kewajiban antara kedua belah pihak calon pembeli dan calon penjual, peraturan perundang-undangan yang
berlaku, serta memenuhi syarat-syarat dan pertimbangan-pertimbangan lain. Dengan telah selesainya para pihak membuat akta perjanjian jual beli
dihadapan notaris, seorang notaris disamping sebagai pejabat umum juga berfungsi sebagai penasehat hukum bagi pihak-pihak yang datang menghadap kepadanya,
sepanjang hal itu berkaitan dengan akta yang dibuatnya. Maka sebagai penasehat hukum notaris dapat memberikan alternatif-alternatif tindakan yang dapat ditempuh
sebagai berikut : 1. Agar segera melunasi pembayarannya atau melunasi utangnya yang
nantinya diperhitungkan sebagai harga jual tanah tersebut. Setelah sertipikat diperoleh, keduanya datang menghadap kepada PPAT untuk
melakukan transaksi jual beli.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
60
2. Agar menunggu sertipikat keluar atas nama pihak penjual kemudian keduanya menghadap ke PPAT untuk melakukan transaksi jual beli.
Peranan notaris dalam pembuatan akta perjanjian jual beli yang dimaksudkan di atas sangat besar sekali, karena notaris harus mengakomodir kepentingan pihak-
pihak, sehingga secara hukum adanya kepastian, khususnya pihak pembeli calon pembeli sampai dengan terealisasinya jual beli secara defenitif.
C. Faktor Penyebab Kuasa Mutlak Sebagai Tindak Lanjut Dari Perjanjian
