80
B. Ketentuan Jual Beli Hak Atas Tanah
Menurut Subekti dalam Soimin Soedharyo menyatakan bahwa dalam Pasal 1458 KUH Perdata, persetujuan jual beli merupakan persetujuan kehendak
antara penjual dan pembeli mengenai suatu barang atau harga.
74
Karena tanpa barang yang akan dijual dan tanpa harga yang dapat disetujui antara dua belah pihak, maka
tidak mungkin ada jual beli, atau jual beli tidak pernah terjadi. Atau dengan perkataan lain jual beli yang dianut di dalam hukum perdata belum memindahkan hak milik
sebelum dilakukan penyerahan atau levering. Sedangkan di dalam hukum adat, jual beli sudah terjadi sejak pembayaran panjar diikuti dengan pencicilan.
Pada peristiwa jual beli tanah ada kemungkinan pihak ketiga dengan atau tanpa tanda bukti hak yang dapat diterima atau ditolak bahwa tanah tersebut adalah
miliknya dan akan lebih merepotkan lagi jika tanah yang sudah dibeli sudah ada bangunan yang telah ditempati atau dibeli oleh pihak lain. Untuk menghindari hal itu
perlu dipastikan bahwa transaksi jual beli harus jelas kepemilikannya, subjek pemegang haknya harus jelas kewewenangannya, misalnya untuk anak yang masih
berumur 12 tahun tentunya tidak berwewenang menjual atau membeli tanah, hal ini juga harus diteliti benar jika penjual melakukan jual beli tersebut melalui kuasa, jelas
dan objek tanah yang akan dibeli juga harus jelas data fisik dan data yuridisnya. Perbuatan jual beli dan penyerahan hak atas tanah tersebut dilakukan di hadapan
74
Soimin Soedharyo, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2001, Hal. 86.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
81
Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Namun demikian terdapat faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya kendala-kendala dalam pembuatan akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Adapun faktor-faktor tersebut adalah :
75
1. Sertipikat tanah yang menjadi objek jual beli, yang masih terikat dalam
jaminan pembebanan hak tanggungan ataupun hipotik, harus diroya dihapus lebih dahulu hak tanggungan atau hipotik yang membebani tanah tersebut di
kantor pertanahan. 2.
Sertipikat yang masih terdaftar atas nama orang lain atau pewaris, harus terlebih dahulu dibalik nama ke atas nama pemegang hak atau ke atas nama
para ahli waris. 3.
Sertipikat induk belum dipecah-pecah, sedangkan yang dibeli hanya sebagian kecil dari luas tanah tersebut. Umpamanya luas tanah disertipikat 1000-M2
yang dibeli hanya 250-M2. 4.
Pembeli atas tanah hak milik adalah perseroan terbatas yang tidak dibenarkan oleh undang-undang untuk memiliki hak milik atas tanah, oleh karena itu hak
milik tersebut harus diturunkan lebih dahulu keatas hak yang lebih rendah yaitu hak guna bangunan atau hak pakai.
75
Chairani Bustami, Op.Cit. Hal. 98.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
82
5. Pembeli tanah hak milik adalah orang asing yang tidak berhak mempunyai
hak milik atas tanah di Indonesia kecuali hak pakai ada pengecualian terhadap tanah yang bersifat perwakilan asing di Indonesia.
6. Pembeli telah mempunyai tanah-tanah bersertipikat melebihi dari jumlah yang
diizinkan oleh undang-undang, jadi harus lebih dahulu mendapatkan izin dari instansi terkait.
7. Pajak Penghasilan PPH yang merupakan kewajiban penjual belum dibayar
undang-undang nomor 27 tahun 1996. 8.
Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB yang merupakan kewajiban pembeli belum dilunasi undang-undang nomor 21
tahun 1997. 9.
Sertipikat tanah belum di cek bersih di Kantor Pertanahan tetapi telah diyakini penjual dan pembeli bahwa tanah tersebut tidak boleh menimbulkan masalah.
10. Nilai Jual Objek Pajak yang tidak sesuai dengan harga pasar, dapat diturunkan
di Kantor Pajak dan Bangunan PBB bagi yang dibenarkan oleh undang- undang. Misalnya pensiunan Pegawai Negeri, Veteran, ABRI, dan sebagainya
menunggu penurunan PBB. 11.
Sertipikat belum terbit atau masih dalam proses pengurusan di Kantor Badan Pertanahan Nasional.
12. Sertipikat masih terdaftar atas nama pemilik awal walau berulang kali terjadi
pemindahan hak atas tanah masih terus menggunakan akta Perikatan Jual Beli, yang disempurnakan dengan akta pendamping yaitu Surat Kuasa Menjual.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
83
Jadi pemindahan hak atas tanah tersebut walau telah berlapis-lapis berkali-kali namun belum sekalipun dibalik nama keatas nama pembeli.
Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dalam membuat akta jual beli menggunakan blanko jual beli Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang telah
disediakan dan dijual di Kantor Pos. Sebelum membuat akta ini biasanya para Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT terlebih dahulu membuat akta persetujuan jual beli atau
perikatan jual beli.
76
Selanjutnya Chairani Bustami dalam tesis Aspek-Aspek Hukum Yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan menyatakan
bahwa : Dalam praktek kerja sehari-hari ditemukan Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPAT sebelum membuat akta jual beli ada dua hal aspek hukum yang dilakukan mereka, yaitu :
a. Membuat Akta Persetujuan Jual Beli
Akta persetujuan jual beli dibuat dalam jual beli tanah bersertifikat maupun tanah yang tidak bersertifikat yang cara pembayarannya tidak dibayar lunas sekaligus
tetapi melalui cicilan, hal ini terjadi karena ada syarat yang belum terpenuhi misalnya rumahnya belum kosong.
Persetujuan jual beli yang dimaksud tersebut di atas dibuat untuk menghindari sengketa jika para pihak mengingkari persetujuan yang telah dibuat dengan tidak
memenuhi prestasi yang telah ditentukan dan disepakati dalam perjanjian tersebut.
76
Ibid, Hal. 12
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
84
b. Membuat Akta Perikatan Jual Beli
Akta perikatan jual beli dibuat oleh notaris dalam jual beli tanah yang sudah bersertifikat yang telah dibayar lunas atau kontan, hal ini dengan alasan adanya
syarta-syarat yang belum terpenuhi untuk melangsungkan jual beli dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan tidak adanya syarat-syarat yang menghalangi
dibuatnya Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT namun pihak-pihak senantiasa minta dibuatkan Akta Perikatan Jual Beli.
Syarat-syarat yang belum terpenuhi itu antara lain seperti : a. Kewajiban pengecekan bersih sertifikat yang akan dialihkan tersebut di kantor
Pertanahan. b.
Kewajiban lebih dulu untuk pembayaran pajak-pajak yang menyangkut pertanahan tersebut.
77
Dalam konsepsi Hukum Adat Tanah Nasional terdapat syarat untuk sahnya jual beli yaitu terpenuhinya “tunai, riil, terang”. Yang dimaksud dengan “tunai”
adalah bahwa penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak
harus sekaligus lunas, selisih harga dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum utang-piutang. “Riil” dimaksudkan bahwa
kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya perjanjian dihadapan kepala desa.
Dimaksud “terang” bahwa perbuatan hukum jual-beli tanah tersebut dilakukan
77
Ibid, Hal. 114
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
85
di hadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.
Jadi dapat dirumuskan bahwa tunaikontan, riil dan terang tersebut dimaksudkan jika jual beli dilakukan tanpa dihadapan Kepala DesaCamat atau tanpa
akta otentik dari Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun dari Notaris jual beli tetap dianggap sah sepanjang syarat materialnya yang berupa uang dari harga jual beli
tersebut dibayar lunas oleh pembeli sudah terpenuhi, hal ini sejalan dengan konsepsi hukum agraria yang berlandaskan kepada hukum adat.
Untuk tanah warisan yang berhak menjualnya adalah salah seorang yang telah ditunjuk sebagai ahli waris, atau para ahli warisnya jika mereka ditunjuk bersama-
sama sebagai ahli waris maka secara bersama-sama mereka bertindak sebagai penjual. Apabila salah seorang tidak turut menjual maka jual beli tersebut dianggap
batal demi hukum. Untuk tanah yang masih merupakan boedel warisan maka harus ada surat
keterangan ahli waris menurut ketentuannya masing-masing. Supaya tanah yang sudah dibeli mendapatkan kekuatan hukum dan kekuatan
pembuktian jika terjadi sengketa dikemudian hari maka jual beli harus dilakukan dihadapan NotarisPejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, hal ini sejalan dengan
fungsi dari akta autentik yang diatur di dalam Pasal 1874 KUH Perdata bahwa fungsi akta jual beli sebagai salinan yang dengan sengaja dibuat untuk dijadikan bukti
tentang suatu peristiwa dan ditanda tangani. Dengan unsurnya untuk menciptakan bukti tertulis dan penandatanganan tertulis.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
USU e-Repository © 2008.
86
C. Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas
Kategori