PROSES PELAKSANAAN JUAL BELI BANGUNANDAN PENDAFTARAN

64

BAB III PROSES PELAKSANAAN JUAL BELI BANGUNANDAN PENDAFTARAN

HAK GUNA BANGUNAN YANG HAKNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN A. Tata Cara Pelaksanaan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya Telah Berakhir di atas Hak Pengelolaan Nomor 1Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan Berdasarkan Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata untuk selanjutnya disebut KUHPerdata, pengertian jual beli yaitu, ”suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan sesuatu hak milik atas sesuatu barang dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.” 39 Perbuatan jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu benda dan pihak yang lain membayar harga yang telah dijanjikan. 40 Sebelum melakukan peralihan hak atas tanah berikut bangunannya tersebut dengan jual beli, antara kedua belah pihak penjual maupun pembeli terlebih dahulu melakukan perjanjian atau kesepakatan mengenai bidang tanah dan bangunan yang akan dialihkan haknya tersebut. Jual beli dalam pengertian tersebut adalah suatu kewajiban-kewajiban tertentu yang harus dilakukan dan masih bersifat obligatoir, maksudnya adalah perjanjian jual beli yang baru meletakkan hak dan kewajiban 39 R. Subekti I, Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wet Boek,, Jakarta: Pradnya Paramitha 1996, hal.366. 40 Kartono, SH, Persetujuan Jual-beli,, Jakarta: Pradnya Paramita, 1982, hal.7 64 Universitas Sumatera Utara 65 timbal balik antara kedua belah pihak namun pemindahan haknya masih belum terjadi. 41 Namun jika diteliti lebih lanjut, jual beli tanah yang sering terjadi bukanlah suatu perjanjian sebagaimana yang dimaksud dalam KUHPerdata, melainkan suatu perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk menyerahkan tanah yang bersangkutan oleh penjual kepada pembeli dan bersamaan dengan itu penjual menyerahkan harganya kepada pembeli. Jadi, antara pembayaran harga dan penyerahan haknya dilakukan secara bersamaan dan sejak itu pula hak atas tanah yang bersangkutan telah berpindah. Pengertian hak atas tanah kepada pihakorang lain yaitu dari penjual kepada pembeli. 42 Menurut pasal 1474 KUHPerdata, pihak penjual mempunyai 2 kewajiban, yaitu : 1. Menyerahkan levering barang yang dijual; Penyerahan seperti yang dimaksud dalam pasal 1475 KUHPerdata yakni pemindahan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan si pembeli. 2. Menanggung; Penanggungan yang menjadi kewajiban si penjual terhadap si pembeli adalah untuk menjamin dua hal, yaitu penguasaan benda yang dijual secara aman dan 41 Sudaryo Solmin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Jakarta: Sinar Grafika 1993, hal. 95 42 Harun Al Rasyid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah Berikut peraturan-peraturannya, Jakarta : Ghalia Indonesia, 1987, hal. 50. Universitas Sumatera Utara 66 tentram serta cacat-cacat barang tersebut yang tersembunyi atau yang sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan untuk pembatalan pembelian. 43 Jual beli juga mempunyai sifat konsensuil sebagaimana ketentuan Pasal 1458 KUHPerdata bahwa hak atas tanah yang dijual itu baru berpindah kepada pembeli dengan dilakukannya perbuatan hukum lain yang disebut dengan penyerahan yuridis seperti yang disebutkan dalam Pasal 1459 KUHPerdata. Berbeda halnya dengan sistem hukum barat, dimana hak atas tanah berikut bangunan yang ada diatasnya tidak dapat langsung berpindah kepada si pembeli selama penyerahan yuridisnya misalnya, balik nama belum dilakukan karena antara perjanjian jual beli dengan penyerahan yuridis juridische levering menurut Pasal 612, 613 dan 616 KUHPerdata dipisahkan secara tegas, dimana ada perbuatan hukum selanjutnya yang harus dilakukan untuk mengukuhkan bahwa si pembeli sebagai pemilik tanah yang baru. Didalam jual beli tanah, tujuan membeli hak atas tanah adalah supaya dapat secara sah menguasai dan mempergunakan tanah, tetapi secara hukum yang dibeli atau dijual bukan tanahnya tetapi hak atas tanahnya. 44 Peralihan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya karena jual beli yaitu perbuatan hukum yang merupakan penyerahan hak atas tanah berikut bangunannya oleh penjual kepada pembeli penyerahan tanah untuk selama-lamanya oleh penjual kepada pembeli yang pada saat itu juga membeli dan menyerahkan harganya kepada penjual. Oleh karena hal ini adalah suatu perjanjian, maka setiap pemilik hak atas 43 Kartono, SH, Op.Cit., hal. 37 44 www.catatanabida.blogspot.com201208peralihan-hak-atas-tanah-karena-jual.html diakses pada hari Kamis tanggal 11 April 2013 , pukul 01.00 WIB. Universitas Sumatera Utara 67 tanah yang hendak mengalihkan haknya hendaknya memperhatikan ketentuan- ketentuan yang diperlukan untuk sahnya suatu perjanjian. 45 Ada 4 empat syarat mengenai sahnya suatu perjanjian jual beli hak atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya, menurut Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu : 1. Adanya kesepakatan kedua belah pihak yang mengikat dirinya Dalam syarat ini berarti kedua belah pihak sama-sama sepakat untuk mengadakan suatu perjanjian jual beli yang mutlak dibuatkan suatu perjanjian tertulis berupa akta yang harus dibuat dan dihadapan PPAT. 2. Orang yang melakukan perbuatan itu harus cakap bertindak dalam hukum Kecakapan disini artinya adalah mereka yang sudah dewasa dan tidak berada dalam pengampuan atau perwalian. Dengan kata lain, untuk mengadakan suatu perjanjian perbuatan hukum dalam hal ini perjanjian jual beli hak atas tanah, maka yang berhak adalah para pihak yang sudah memenuhi syarat dewasa menurut hukum, sehat pikiran dan tidak berada dibawah pengampuan. 3. Adanya hal tertentu Artinya apa yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual beli mengenai bentuk dan isinya, misalnya luas tanah, letak, hak serta kewajiban kedua belah pihak dan lain sebagainya. 4. Adanya sebab yang halal 45 www.katorhukum.co.idfiat-justitia-ruat-coelumperalihan-hak-atas-tanah-karena-perbuatan- hukum diakses pada hari Kamis tanggal 11 April 2013, pukul 01.15 WIB. Universitas Sumatera Utara 68 Dalam mengadakan suatu perjanjian, isi dan tujuan perjanjian itu harus jelas dan berdasarkan atas keinginan kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian, sehingga maksud dan isi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang- undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Terhadap bangunan di atas tanah yang hak guna bangunannya telah berakhir, prosedur tahapan dan tata caranya mengacu pada jual beli tanah dan bangunan pada umumnya. Lembaga jual beli tanah merupakan perbuatan hukum yang bersifat tunai. Dalam jual beli tanah yang terpenting adalah kepentingan pihak pembeli dalam hubungannya dengan penjual. Hak guna bangunan yang haknya telah berakhir artinya haknya sudah tidak ada dan tidak terdaftar lagi di Kantor Pertanahan setempat. Hak atas tanah yang telah berakhir haknya, status tanahnya kembali kepada negara sampai dengan diberikannya hak baru lagi.. Namun dalam hal hak atas tanah yang haknya telah berakhir di atas tanah hak pengelolaan, maka status tanah akan kembali kepada pemegang hak pengelolaan tersebut. Jual beli yang dilakukan terhadap bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yakni Notaris dimana Notaris membuat akta otentik yaitu Akta Jual Beli Rumah dan Pengoperan Hak. Hak atas tanah dan bangunan yang bersangkutan sudah berpindah kepada pembeli pada waktu perbuatan hukum jual belinya selesai atau pada saat akta jual beli dan pengoperan hak ditandatangani oleh penjual dan pembeli dihadapan notaris. Jual beli rumah dan pengoperan hak merupakan salah satu perbuatan hukum untuk Universitas Sumatera Utara 69 mengalihkan hak atas tanah dan bangunan, hal ini disebutkan dalam Pasal 1 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan. Akta jual beli rumah dan pengoperan hak yang dibuat dihadapan notaris merupakan alat bukti bahwa pembeli sudah menjadi pemegang haknya yang baru. Adapun dalam hal ini yang menjadi objek jual beli adalah hak kepemilikan atas bangunan yang telah didirikandibangun oleh pemegang hak, dan yang dioperkan adalah hak guna bangunan yang akan dimohonkan menjadi hak baru di atas hak pengelolaan dengan dasar ijinrekomendasi pemegang hak pengelolaan dalam hal ini Pemko Medan. Oleh karena itu, sebelum melakukan perbuatan hukum jual beli tersebut dihadapan Notaris, si pemegang hak harus terlebih dahulu melakukan pengurusan ijinrekomendasi untuk dilakukannya jual beli terhadap hak atas bangunan di atas tanah yang telah berakhir tersebut kepada Pemko Medan yang memberikan ijinrekomedasi berupa persetujuan atau tidaknya dilakukan jual beli terhadap bangunan di atas tanah hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaannya. Didalam prosedur pembuatan akta jual beli rumah dan pengoperan hak harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan sekurang-kurangnya 2 dua orang saksi yang memenuhi syarat untuk memberi kesaksian mengenai kehadiran para pihak yang bersangkutan, keberadaan dokumen yang ditunjuk dalam akta dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan. Universitas Sumatera Utara 70 Sebelum akta minuta ditandatangani oleh para pihak dan saksi-saksi, notaris wajib membacakannya pada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta itu serta prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya. Setelah akta minuta tersebut ditandatangani para pihak, saksi-saksi dan notaris, akta minuta disimpan oleh notaris sebagai arsip negara kemudian notaris membuat salinan dari akta tersebut yang hanya ditandatangani oleh notaris di atas meterai secukupnya untuk diserahkan kepada pembeli sebagai bukti bahwa pembeli telah mendapat peralihan hak atas tanah tersebut. B. Kewenangan Para Pihak Untuk Dapat Melakukan Peralihan Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya Telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan Dengan Jual Beli Berdasarkan Surat Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 630.1-3433 tanggal 17 September 1998 menyatakan bahwa kewenangan untuk melaksanakan sebagian dari hak menguasai dari negara atas tanah yang dilimpahkan kepada pemegang hak pengelolaan adalah kewenangan untuk merencanakan penggunaan tanah yang bersangkutan dan menunjuk badan hukum atau orang yang diberi hak untuk menggunakannya dengan sesuatu hak atas tanah tertentu sesuai UUPA, dan kewenangan tersebut dalam hal ini dimiliki oleh Pemko Medan sebagai pemegang Hak Pengelolaan. Hal ini menunjukkan bahwa tanpa ditunjuk oleh pemegang Hak Pengelolaan berdasarkan perjanjian antara pemegang Hak Pengelolaan dengan calon pemegang hak atas tanah di atas tanah pengelolaan, maka Hak Guna Bangunan ataupun hak-hak atas tanah lainnya tidak dapat diberikan oleh Pejabat Badan Pertanahan Nasional atau Universitas Sumatera Utara 71 Kantor Pertanahan setempat yang berwenang memberikan hak atas tanah diatas tanah Hak Pengelolaan tersebut. Pemko Medan sebagai penyelenggara pemerintahan di daerah memiliki kewenangan dibidang pertanahan sebagai pengendali politik pertanahan lokal dan administrasi pertanahan yang berkaitan dengan kebijakan dalam rangka penataan tata guna tanah untuk kehidupan masyarakat dalam rangka perencanaan sosial maupun ekonomi untuk menghadapi tantangan kedepannya. Kewenangan semacam ini memang pada tempatnya diserahkan kepada pemerintah kabupatenkota mengingat kebijakan pemerintah pusat tidak mampu menjangkau setiap detail permasalahan tersebut. 46 Berdasarkan Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintahan Daerah KabupatenKota, pemerintahan kabupatenkota mengatur dan mengurus urusan pemerintahan yang berdasarkan kriteria pembagian urusan pemerintahan yang wajib dan urusan pilihan, 47 dimana urusan wajib tersebut terutama yang berkaitan dengan pelayanan dasar yakni dibidang pertanahan. Hal ini dikarenakan kewenangan dibidang pertanahan merupakan salah satu bidang yang paling penting dan strategis misalnya berupa monitoring dan pembinaan perolehan tanah serta perencanaan kegiatan penggunaan tanah di wilayah kota setempat. 46 Ibnu Subiyanto, “Peluang dan Tantangan Peningkatan Pelayanan Kepada Masyarakat di Era Desentralisasi”, Jakarta : Bappenas, 2002, hal. 6 dalam Arie Sukanti Hutagalung, Kewenangan Pemerintah dibidang Pertanahan”, Jakarta: Rajawali Pers, 2009, hal. 169. 47 Arie Sukanti Hutagalung, , Kewenangan Pemerintah dibidang Pertanahan”, Jakarta: Rajawali Pers, 2009, hal. 161. Universitas Sumatera Utara 72 Walaupun untuk melakukan perbuatan hukum peralihan hak dengan jual beli terhadap tanah yang telah terdaftar bersertipikat merupakan kewenangan dari seorang PPAT, namun khusus untuk bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir, pejabat yang memiliki kewenangan adalah Notaris, sesuai dengan Pasal 15 ayat 2 huruf f UUJN. Pada dasarnya Notaris sebagai pejabat umum memiliki tugas dan kewenangan yang pokok yakni untuk membuat akta otentik sebagai alat bukti yang sempurna seperti yang ditegaskan dalam Pasal 1868 Burgerlijk Wetboek BW yang berbunyi: “Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta ini dibuat.” Dengan demikian akta yang dibuat oleh Notaris sebagai pejabat umum adalah suatu alat bukti yang memiliki kepastian hukum karena dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang untuk itu. Dari perumusan tersebut, dapat diketahui bahwa ada 2 dua jenis akta otentik, yaitu: 1. Akta yang diperbuat oleh door een Notaris. Akta seperti ini biasanya diberi nama “akta relaas” atau “acara”. Akta ini merupakan keterangan atau kesaksian dari Notaris tentang apa yang dilihat, atau apa yang disaksikannya terhadap perbuatan yang dilakukan orang lain. Yang termasuk jenis akta ini antara lain akta berita acara rapat pemegang saham perseroan terbatas, akta berita acara rapat direksi perseroan terbatas, akta pendaftaran atau inventaris harta peninggalan, akta berita acara penarikan undian. 2. Akta yang dibuat dihadapan ten overstaan van een Notaris. Akta ini dinamakan akta pihak-pihak partij-akte. Isi akta ini ialah catatan Notaris yang bersifat otentik mengenai keterangan-keterangan dari para penghadap yang bertindak sebagai pihak-pihak dalam akta bersangkutan. Universitas Sumatera Utara 73 Golongan akta ini termasuk akta jual beli, sewa menyewa, perjanjian pinjam pakai, akta persetujuan kredit, dan sebagainya. 48 Sebagai pejabat umum yang ditunjuk oleh Pemerintah, Notaris ditugaskan untuk membantu masyarakat umum dalam hal membuat perjanjian-perjanjian yang ada atau timbul dalam masyarakat, yakni mempunyai wewenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diperintahkan oleh peraturan umum atau diminta oleh para pihak yang membuat akta. 49 Tujuannya adalah agar supaya akta tersebut dapat digunakan sebagai bukti yang kuat jika suatu saat terjadi perselisihan antara para pihak atau gugatan dari pihak lain dimana akta otentik tersebut merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh yang memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat. Pada awalnya jabatan Notaris dalam membuat akta berdasarkan suatu aturan atau berpedoman pada Reglement op het Notaris-ambt in Indonesie Staadsblaad Nomor 3 Tahun 1860. Namun pada perkembangannya aturan ini diganti dengan UUJN. Notaris selaku pejabat umum mempunyai kewenangan membuat akta otentik, yang merupakan bukti tertulis perbuatan hukum para pihak dalam bidang hukum perdata. 50 Sejarah lahirnya notaris diawali dengan lahirnya profesi scribae pada jaman Romawi kuno abad kedua dan ketiga sesudah masehi. Scribae adalah seorang 48 M.U. Sembiring, Teknik Pembuatan Akta, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara: Program Pendidikan Spesialis Notaris, 1997, hal.3 49 Sudikno Mertokusumo, “Arti Penemuan Hukum Bagi Notaris”, Renvoi Nomor 12, tanggal 3 Mei 2004, hal 49 50 Dodi Radjasa Waluyo, “Kewenangan Notaris Selaku Pejabat Umum”, Media Notariat Menor, edisi Oktober-Desember 2001, hal 63. Universitas Sumatera Utara 74 terpelajar yang bertugas mencatat nota minuta akan sebuah kegiatan atau keputusan kemudian membuat salinan dokumennya, baik yang sifatnya publik maupun privat. 51 Notaris diberi wewenang serta mempunyai kewajiban untuk melayani publik, oleh karena itu notaris ikut melaksanakan kewibawaan dari pemerintah. Semula dalam Peraturan Jabatan Notaris PJN kewenangan Notaris tidak melingkupi hal-hal yang berkaitan dengan pertanahan. Namun pada aturan yang baru yakni UUJN, kewenangan Notaris mengalami perluasan yang diimplementasikan melalui Pasal 15 ayat 2 hufur f, yakni Notaris juga memiliki kewenangan dalam bidang yang berkaitan dengan pertanahan. Hal ini wajar jika dilihat dari perkembangan jaman dimana seorang Notaris semakin dituntut untuk semakin berkembang dalam hal mempermudah pelayanan kepada masyarakat sebagai pengguna jasa Notaris khususnya dalam hal pertanahan. Namun pada perkembangannya, kewenangan Notaris yang bertambah dan mengalami perluasan ini tidak berjalan seperti seharusnya. Hal ini karena sebagian pihak menginterpretasikan bermacam-macam dan bahkan sebagian lagi berpendapat bahwa kewenangan ini telah mengenyampingkan kewenangan PPAT sebagai pejabat yang ditunjuk dan memiliki kewenangan yang bersifat khusus dalam pembuatan akta mengenai perbuatan hukum yang berkaitan dengan pertanahan. Hal ini juga membuka kesempatan bagi Notaris untuk dapat membuat perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah. 51 Pengurus Pusat Ikatan Notaris Indonesia, Jatidiri Notaris Indonesia, Jakarta: Gramedia Pustaka, 2008, hal.40 Universitas Sumatera Utara 75 Dalam prakteknya, walaupun dalam UUJN terdapat klausula tentang kewenangan Notaris untuk membuat akta-akta yang berhubungan dengan pertanahan, namun yang dapat dibuat oleh dan dihadapan Notaris hanyalah peralihan hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktunya dan telah menjadi tanah negara, atau tanah-tanah yang memang hanya merupakan hak sewa atau hak-hak menumpang pada hak atas tanah lainnya. Akta-akta yang dibuat misalnya berupa akta pengoperan hak, akta pengikatan jual beli, akta pengikatan hibah, akta pelepasan hak atau jual beli rumah dan pengoperan hak. Sedangkan untuk tanah-tanah yang hak nya masih ada belum habis jangka waktunya – untuk HGB, HGU, Hak Pakai, atau tanah Hak Milik misalnya maka yang digunakan adalah akta PPAT untuk proses jual beli, hibah, inbreng, tukar menukar atau pembebanan hak diatasnya. Notaris dalam membuat aktanya selain harus berpedoman pada UUJN, juga harus memperhatikan ketentuan-ketentuan tentang jabatan PPAT yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah dan PP No.24 tahun 1997. Seorang notaris dalam menjalankan tugas profesinya harus menyadari batas- batas kewenangannya serta kewajiban yang telah di tentukan oleh Undang-undang. Undang-undang memberi wewenang kepada notaris untuk menciptakan alat pembuktian yang mutlak, yaitu akta otentik. Akta notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam undang-undang, maksudnya adalah suatu akta yang isinya pada pokoknya dianggap benar. Universitas Sumatera Utara 76 Hal tersebut sangat penting untuk mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan, baik untuk pribadi maupun untuk kepentingan suatu usaha. Kehadiran dan perlunya ada serta terciptanya akta otentik jika dilihat dari asas manfaatnya adalah karena kebutuhan masyrakat akan pentingnya alat bukti tertulis yang mempunyai kedudukan istimewa khususnya dalam bidang hukum perdata yang sangat erat kaitannya dengan kewajibanbeban pembuktian khusus sengketa dan perkara menurut hukum acara perdata. Notaris sebagai pejabat umum yang diangkat oleh pemerintah termasuk unsur penegakan hukum yang memberikan pelayanan hukum kepada masyarakat dan berstatus profesi swasta yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana yang dimaksud dalam UUJN. Adapun kewenangannya antara lain membuat akta mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan, sepanjang permbuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain. Dengan perkataan lain, wewenang Notaris bersifat umum regel sedangkan wewenang para pejabat lain adalah pengecualian. Hal inilah yang menyebabkan apabila di dalam suatu perundang-undangan untuk suatu perbuatan hukum diharuskan adanya akta otentik terkecuali oleh undang- undang tersebut dinyatakan secara tegas bahwa selain dari Notaris, pejabat umum lainnya juga turut berwenang untuk pembuatan sesuatu akta tertentu. Adapun akta- Universitas Sumatera Utara 77 akta yang pembuatannya juga ditugaskan kepada pejabat lain atau oleh undang- undang dikecualikan pembuatannya kepadanya, antara lain: 52 1. Akta pengakuan anak diluar kawin Pasal 281 KUHPerdata; 2. Berita acara tentang kelalaian pejabat penyimpan hipotek Pasal 1227 KUHPerdata; 3. Berita acara tentang penawaran pembayaran tunai dan konsinyasi Pasal 1405 dan Pasal 1406 KUHPerdata; 4. Akta protes wesel dan cek Pasal 143 dan Pasal 218 KUHDagang; 5. Akta catatan sipil Pasal 4 KUHPerdata; Pada dasarnya notaris sebagai pejabat umum memiliki tugas dan kewenangan yang pokok yakni memberikan pelayanan hukum kepada masyarakat sebagai perpanjangan tangan dari pemerintah dalam lapanganbidang hukum perdataprivat yaitu untuk membuat akta otentik guna tercapainya kepastian hukum dan sebagai alat bukti yang sempurna. Akta adalah tulisan yang ditandatangani oleh para pihak yang berkepentiangan yang bertujuan menjadi alat bukti. 53 Kewenangan utama Notaris adalah untuk membuat akta otentik, otensitas dari akta Notaris tersebut menjadikan Notaris sebagai pejabat umum openbaar ambtenaar, sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh Notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam Pasal 1968 KUHPerdata. Akta otentik akan menjadi sah secara hukum apabila akta tersebut telah memenuhi persyaratan sebagai alat bukti dan mempunyai kekuatan pembuktian hukum yang sempurna, artinya akta tersebut telah mempunyai kekuatan pembuktian keluar baik dalam bentuk formil maupun materiil karena itu 52 R. Soegondo Notodisuryo, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Jakarta, 1993, hal.53 53 M.U. Sembiring, Op.Cit., hal.3. Universitas Sumatera Utara 78 kedudukannya sama dengan undang-undang yaitu apabila suatu pihak mengajukan sebuah akta resmi maka apa yang tertulis di dalam akta itu harus dipercayai oleh hakim, kecuali jika ada bukti lawan yang dapat membuktikan sebaliknya. Seorang notaris diperkenankan menentukan sendiri judul akta atau kepala akta, sebagai misalnya untuk pembuatan akta peralihan hak atas tanah Notaris bebas menentukan judul aktanya, hanya saja isi dari akta-akta tersebut harus sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Untuk akta-akta tanah, sebenarnya merupakan kewenangan khusus dari PPAT karena untuk membuat akta otentik dalam perjanjian peralihan hak atas tanah dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah ataupun meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. Namun dalam kenyataannya perjanjian peralihan hak atas tanah seperti yang disebutkan di atas dapat dilaksanakan dihadapan Notaris. Terhadap tanah-tanah yang bersertipikat, jual beli atau pengalihan hak atas tanah berikut segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut harus dilaksanakan dihadapan PPAT tetapi ada kalanya kewajiban PPAT ini atas permintaan para pihakpenghadap dibuat dengan akta notaris. Bentuk akta yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah adalah akta yang berbentuk baku yaitu yang mempergunakan formulir baku yang telah ditetapkan oleh pemerintah, sehingga setiap deeds of coveyance setiap peralihan hak ataupun pengikatan sebagai jaminan dengan hak tanggungan haruslah menggunakan formulir baku tersebut. Akta PPAT ditentukan secara baku dan seragam oleh menteri dimulai dari pemberlakuan Universitas Sumatera Utara 79 Peraturan Menteri Agraria PMA Nomor 11 tahun 1961, PP No.241997 Pasal 38 ayat 2, PMA No.3 Tahun 1997 dan PP No.37 tahun 1998 Pasal 21 ayat 1. Walaupun demikian, akta-akta tersebut tetap dikualifikasikan sebagai akta otentik sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 3 PP No.37 tahun 1998. Di dalam penjelasan Pasal 21 ayat 1 ditegaskan bahwa untuk memenuhi syarat otentiknya suatu akta, maka akta PPAT wajib ditentukan bentuknya oleh menteri. 54 Sedangkan bentuk akta notaris diatur berdasarkan UUJN. Demi perlindungan hukum bagi notaris maka akta notaris harus dibuat secara sungguh-sungguh dan seksama berdasarkan pada fakta kebenaran materiil, demikian peringatan yang diberikan oleh Mahkamah Agung kepada notaris. 55 Notaris berwenang menyangkut akta yang dibuatnya itu yang ditugaskan atau dikecualikan kepadanya berdasarkan peraturan perundang-undangan. Notaris ditentukan daerah hukumnya daerah jabatannya dan hanya di dalam daerah yang ditentukan baginya itu ia berwenang untuk membuat akta otentik. Apabila persyaratan di atas tidak dipenuhi, maka akta yang dibuatnya menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti akta yang dibuat di bawah tangan. Begitu pula dengan tanggung jawab Notaris dalam pembuatan akta Jual Beli Rumah dan Pengoperan Hak, dimana akta tersebut dapat dijadikan sebagai bukti untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan untuk menghindarkan suatu sengketa dikemudian hari, maka pembuatan akta harus dibuat sedemikian rupa 54 www.apakabarakta.blogspot.com201212kajian-juridis-eksistensi-ppat-selaku.html diakses pada tanggal 10 Juli 2013 pukul 13.00 WIB. 55 R. Soegondo Notodisoerjo, Op.Cit., hal. 96 Universitas Sumatera Utara 80 sehingga apa-apa yang ingin dibuktikan dengan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang telah dibuat. Berdasarkan Pasal 15 ayat 1 UUJN, akta jual beli dan pengoperan hak dapat dilakukan di hadapan seorang notaris sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan dengan undang-undang plus kewenangan Pasal 15 ayat 2. Hal ini menunjukkan bahwa dasar kewenangan notaris dalam membuat akta peralihan hak atas tanah termasuk didalamnya akta jual beli rumah dan pengoperan hak adalah berdasarkan Pasal 1, Pasal 15 ayat 1 dan 2 dan Pasal 16 ayat 1 huruf d UUJN, Pasal 2 ayat 2 dan ayat 3 UUPA dan Pasal 1457 KUHPerdata dimana isi dari setiap pasal tersebut menjelaskan Notaris dapat membuat akta peralihan hak atas tanah berikut segala sesuatu bangunan yang ada di atasnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan apabila diminta oleh klien, notaris wajib memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam undang-undang ini, kecuali ada alasan untuk menolaknya. Dengan demikian, notaris berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya yakni membuat akta berdasarkan undang- undang, sedangkan PPAT berdasarkan peraturan pemerintah. Adapun mengenai pembuatan akta jual beli dan pengoperan hak tersebut tidak dapat dilakukan oleh PPAT, karena untuk membuat peralihan hak atas tanah PPAT hanya menuangkan perbuatan hukum tersebut pada blangko atau format yang telah ditetapkan oleh kantor pertanahan yang diperuntukkan untuk itu, seperti akta jual beli, akta tukar menukar, akta hibah, akta pemasukan ke dalam perusahaan, akta Universitas Sumatera Utara 81 pemberian hak tanggungan, akta pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik dan akta pembagian hak bersama. Akibat hukum dari suatu akta yang seharusnya dibuat dihadapan PPAT namun pada kenyataannya dibuat di hadapan notaris adalah tetap sah sepanjang dalam membuat aktanya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Apabila akta notaris yang dibuat tersebut menyimpang dari ketentuan yang berlaku mengakibatkan akta tersebut menjadi tidak sah karena mengandung cacat hukum. Dalam praktiknya, walaupun di dalam UUJN dimasukkan klausula tentang kewenangan notaris untuk membuat akta- akta yang berhubungan dengan pertanahan, namun yang dibuat oleh Notaris hanyalah peralihan hak atas bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang sudah berakhir jangka waktunya dan sudah menjadi tanah Negara, atau tanah-tanah yang memang hanya merupakan hak sewa atau hak-hak yang menumpang pada hak atas tanah lainnya. Peralihan hak atas tanah yang seharusnya aktanya dibuat di hadapan PPAT dapat juga dibuat di hadapan notaris, dapat disebabkan karena ada beberapa syarat yang belum dapat dipenuhi oleh penjual maupun pembeli, yaitu : 1. Sertipikat tanah yang menjadi objek jual beli masih terikat dalam jaminan pembebanan hak tanggungan APHT, sehingga harus diroya dihapus terlebih dahulu di kantor pertanahan setempat; 2. Sertipikat yang masih terdaftar atas nama orang lain atau pewaris, harus terlebih dahulu dibaliknamakan keatas nama pemegang hak atau keatas nama para ahli waris; Universitas Sumatera Utara 82 3. Sertipikat induk belum dipecah-pecah sedangkan yang dibeli hanya sebagian kecil dari luas tanah tersebut; 4. Pembeli hak milik atas tanah adalah perseroan terbatas yang tidak dibenarkan oleh undang-undang untuk memiliki hak milik atas tanah; 5. Tanah yang akan dibeli masih merupakan tanah absentee; 6. Pembeli tanah hak milik adalah orang asing yang tidak berhak mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia, kecuali hak pakai; 7. Pembeli telah mempunyai tanah yang melebihi batas maksimal yang ditentukan undang-undang sehingga harus ada atau mendapat ijin dari pejabat yang berwenang untuk itu; 8. Hak atas tanah telah berakhir dan harus dilakukan perpanjangan atau pembaharuan haknya terlebih dahulu; 9. Hak atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan yang harus mendapat rekomendasi dari pihak yang berwenang atau pemegang hak pengelolaan; 10. Belum dibayarnya pajak penghasilan PPh berdasarkan undang-undang nomor 17 tahun 2000 yang merupakan kewajiban pihak penjual; 11. Belum dibayarnya pajak BPHTB berdasarkan undang-undang nomor 20 tahun 2000 yang merupakan kewajiban pihak pembeli; 12. Sertipikat belum terbit atau masih dalam proses pengurusan di kantor pertanahan. Dengan demikian, bahwa fungsi notaris dapat mendukung fungsi PPAT karena dalam suatu peralihan hak atas tanah apabila ada salah satu subjek atau objek Universitas Sumatera Utara 83 yang tidak memenuhi syarat untuk dilaksanakan perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah tersebut misalnya terhadap tanah yang sudah bersertipikat namun sertipikat induk belum dipecah-pecah atau tanah yang akan dibeli masih berupa tanah absentee yang justru harus dilaksanakan dengan akta yang dibuat di hadapan notaris. Dengan demikian, kewenangan Pemko Medan sebagai pemegang hak pengelolaan di pasar petisah mutlak pada pemberian persetujuan atau rekomendasi terhadap jual beli hak guna bangunan yang telah berakhir diatas hak pengelolaan di pasar petisah tersebut yang haknya akan dialihkan dari pemegang hak lama kepada pemegang hak yang baru serta menerima sejumlah harga yang dikenal dalam bentuk retribusi terhadap bangunan yang akan dialihkan atau dilepaskan dari tanah pengelolaan yang dikuasai oleh Pemko Medan. Dimana penghitungan retribusi tersebut dihitung dengan menggunakan rumus : Adapun bentuk retribusi kepada Pemko Medan ini dapat menjadi salah satu bentuk pemasukan terhadap sumber keuangan bagi daerah yang dikelola Pemko Medan itu sendiri. Oleh karena itu peningkatan hak menjadi hak milik jarang dilakukan oleh pemohon hak baru ataupu diberi rekomendasi oleh Pemko Medan karena pasar petisah itu merupakan aset daerah yang digunakan untuk mempertahankan kelangsungan usaha secara umum dan kemungkinan sewaktu-waktu Nilai Jual Objek Pajak NJOP x Luas Tanah x 20 tahun x 0,30 Universitas Sumatera Utara 84 Pemko Medan ingin memakai lokasi tersebut tidak terhalang dengan pemberian hak milik tersebut. 56 Sedangkan kewenangan lain berada pada Kantor Pertanahan Kota Medan sebagai perekam recorder terhadap pelaksanaan pendaftaran tanah yang dimohonkan haknya oleh pihak pemohon yakni pembeli berdasarkan akta jual beli dan pengoperan hak yang dibuat di hadapan notaris. Adapun kegiatan dan prosedur pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah tersebut akan dijelaskan pada subbagian selanjutnya. C. Pendaftaran Peralihan Hak Dengan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan di Kantor Pertanahan Kota Medan Dilihat dari sistem pemindahan hak dalam UUPA, saat lahir hak kebendaan adalah pada saat pendaftaran. 57 Berdasarkan ketentuan pasal 1 ayat 1 PP Nomor 2497, pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang- bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Suatu rangkaian kegiatan menunjukkan adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu 56 Hasil Wawancara dengan NotarisPPAT Wanda Lucia, SH pada tanggal 25 Mei 2013. 57 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-bab Tentang Hypotek, Bandung : Alumni, 1980, hal.41. Universitas Sumatera Utara 85 dengan yang lain berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan bagi rakyat. Sedangkan kata terus-menerus menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak ada akhirnya. 58 Pendaftaran tanah pada masa mendatang merupakan aksi yang penting dalam pengadministrasian tanah, demi untuk mengamankan hak-hak seseorang atas tanah dan demi terwujudnya penatagunaan tanah serta administrasi pertanahan yang akurat dan terjamin, sudah barang tentu negara akan melaksanakan tugas tersebut untuk keperntingan warganya dan kepentingan negara itu sendiri. Pendaftaran peralihan hak ini berfungsi untuk memperkuat kedudukan pembeli dalam hubungannya dengan pihak ketiga. Dengan adanya peralihan hak atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya, maka pemilik yang baru akan mendapatkan tanah haknya dan wajib mendaftarkannya pada Kantor Pertanahan setempat, dengan dasar akta perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. Ada dua tujuan pendaftaran tanah, yaitu penyediaan data-data penggunaan tanah untuk pemerintah ataupun masyarakat dan jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah. 59 Pendaftaran tanah akan melahirkan sertipikat tanah, mempunyai arti untuk memberikan kepastian hukum, 58 Boedi Harsono, Op.Cit., hal.72-73 59 Bachtiar Effendi, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan Pelaksanaannya, Bandung: Alumni,1993, hal.21 Universitas Sumatera Utara 86 karena hukum jelas dapat diketahui baik identitas pemegang haknya subjeknya maupun identitas tanahnya. 60 Untuk memberikan jaminan hukum dalam pendaftaran peralihan hak, dasar- dasar hukumnya, yaitu dalam UUPA Pasal 19 ayat 1, 2, 3 dan 4 UUPA dan Pasal 20 ayat 1 dan 2 serta diatur lebih rinci pada PP No.24 tahun 1997. Pasal 3 PP No. 24 tahun 1997 memerinci tujuan pendaftaran tanah yaitu : a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Dari ketentuan pasal tersebut, pendaftaran tanah di Indonesia bersifat rechtcadaster, yaitu pendaftaran tanah dalam rangka memberikan kepastian hukum suatu hak atas tanah yang meliputi letak, batas dan luas tanah, status tanah dan orang yang berhak atas tanah dan pemberian berupa surat sertipikat. 61 Inti dari kepastian tersebut bahwa data yang tercantum di dalam daftar umum pendaftaran tanah baik 60 Bachsan Mustafa, Hukum Agraria Dalam Perspektif,,, Bandung : Remaja Karya CV, 1984, hal.58 61 K. Wantjik Saleh, Op.Cit., hal.59. Universitas Sumatera Utara 87 data yuridis maupun data fisiknya adalah benar. Implikasinya adalah nama yang terdaftar di dalam buku tanah, data letak dan batas tanah merupakan data sebenarnya. Dengan demikian nama yang terdaftar di dalam Buku Tanah adalah pemilik tanah yang sebenarnya sepanjang tidak ada yang dapat membuktikan lain. Sistem pendaftaran tanah yang ada di Indonesia adalah sistem campuran. Hal ini terlihat dengan adanya perlindungan hukum kepada pemilik sebenarnya sistem negatif, sedangkan sistem positifnya terlihat dengan adanya campur tangan pemerintah, dimana PPAT dan seksi pendaftaran tanah meneliti kebenaran setiap peralihan suatu hak atas tanah. 62 Dalam sistem yang dipakai dalam pendaftaran tanah baik sistem pendaftaran akta registration of deeds maupun sistem pendaftaran hak registration of titles, tiap pemberian atau penciptaan hak baru serta pemindahan dan pembebanannya dengan hak lain kemudian, harus dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut nantinya dengan sendirinya dimuat data yuridis tanah yang bersangkutan yakni mengenai perbuatan hukumnya, haknya, penerima haknya ataupun hak apa yang dibebankan. Peralihan hak guna bangunan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Hak yang akan didaftarkan adalah hak baru dan hak lama, dimana pembuktian hak baru ini menurut Pasal 23 PP No.24 tahun 1997 dibuktikan dengan penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut 62 Mariam Darus Badrulzaman, Op.Cit., hal. 48-49. Universitas Sumatera Utara 88 ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah pengelolaan. Peralihan bangunan di atas tanah hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan harus mendapat persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan. Penerima hak yang baru wajib mendaftarkan peralihan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya yang diterimanya dalam rangka memberikan perlindungan hak kepada pemegang hak atas tanah yang baru demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah. Dalam Pasal 9 PP No.24 tahun 1997 disebutkan bahwa tanah hak guna bangunan maupun tanah hak pengelolaan merupakan hak-hak atas tanah yang menjadi objek pendaftaran tanah. Proses pemberian hak terhadap suatu permohonan hak atas tanah tidak semata-mata hanya melihat segi-segi prosedurnya saja. Suatu permohonan tidak cukup hanya dianalisa dengan apakah si pemohon memenuhi syarat. Permohonan tersebut dilanjutkan dengan pemeriksaan secara fisik, diukur, dibuatkan fatwa dan lain sebagainya yang sifatnya prosedur, melainkan harus dikaji dari segi umumnya. 63 Permohonan hak yang diterima oleh Kantor Pertanahan jarang mengalami penolakan karena pada dasarnya kewenangan kantor pertanahan adalah sebagai perekam recording dan mencatat kegiatan pertanahan yang terjadi di masyarakat. Selanjutnya permohonan tersebut diproses antara lain dengan penelitian ke lapangan oleh Panitia Pemeriksa Tanah Panitia A atau Panitia B. Terhadap tanah yang belum ada haknya atau yang berasal dari tanah yang haknya telah mati dan 63 Rusmadi Murad, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Bandung: Alumni, 1991, hal. 17 Universitas Sumatera Utara 89 jika ada hal-hal yang menghendaki dapat dilakukan pengukuran kembali, misalnya mengenai adanya perubahan fisik tanah dan bangunan tersebut. Kemudian apabila telah memenuhi syarat, maka sesuai kewenangannya dan diterbitkan Surat Keputusan SK Pemberian Hak Atas Tanah. Untuk memperoleh surat keputusan pemberian hak atas tanah tersebut maka pihak yang melakukan peralihan atau pemilik tanah dapat memohon pengajuan permohonan hak atas tanah kepada kantor pertanahan dengan melampirkan syarat- syarat yang harus dipenuhi yakni sebagai berikut: 1. Mengisi blangko pengajuan permohonan hak atas tanah yang telah disediakan oleh Kantor Pertanahan; 2. Identitas diri pemohon : KTPSIMPASSPORT dan Kartu Keluarga; 3. Surat RekomendasiIjin persetujuan dari pemegang hak pengelolaan, dalam hal ini persetujuan dari Pemko Medan; 4. Melampirkan alas penguasaan tanah secara beruntun yaitu akta jual beli dan pengoperan hak dari pemegang hak sebelumnya yang namanya terdaftar dari sertipikat hak guna bangunan yang telah berakhir yang dibuat di hadapan notaris; 5. Asli sertipikat HGB yang telah berakhir haknya tersebut; 6. Fotokopi tanda pembayaran lunas PBB tahun berjalan; 7. Melampirkan bukti pelunasan pembayaran antara Pemko Medan selaku pemegang hak pengelolaan dengan pihak yang melakukan peralihan jual beli. Universitas Sumatera Utara 90 Sesuai ketentuan bahwa setiap perubahan pemilikan hak atas tanah harus didaftarkan untuk memenuhi asas publisitas, maka Notaris pembuat akta jual beli dan pengoperan hak harus mendaftarkan tanahnya ke kantor pertanahan dimana tanah tersebut berada setelah keluarnya Surat Keputusan SK pemberian hak atas tanah tersebut dari Kantor pertanahan sebagai bukti bahwa yang pihak memohon telah sah memperoleh hak. Adapun setelah mendapatkan SK Pemberian Hak Atas Tanah tersebut, yang diperlukan untuk pendaftaran untuk memperoleh sertipikat tanda bukti hak, adalah dengan syarat-syarat sebagai berikut : 1. Surat permohonan pendaftaran tanah yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan setempat; 2. Surat pengantar SK Pemberian hak atas tanah; 3. Melampirkan identitas para pihak; 4. Bukti pelunasan pembayaran BPHTB; Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat hak atas tanah setelah membayar uang pemasukan ke kas negara danatau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB jika dinyatakan dalam Surat Keputusan tersebut. 5. Bukti pelunasan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan PBB; 6. Bukti pelunasan biaya pendaftaran dari kantor pertanahan setempat. Dasar hukum dari persyaratan perolehan sertipikat hak atas tanah melalui prosedural perolehan pemberian hak atas tanah, yaitu UUPA, PP No.24 tahun 1997, PP Nomor 6 Tahun 2002, PermenagKaBPN No.3 Tahun 1997 dan Surat Edaran Universitas Sumatera Utara 91 Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1900 tanggal 31 Juli 2003 serta PermenagKABPN Nomor 9 Tahun 1999 khusus mengenai hak atas tanah negara dan hak pengelolaan. Persyaratan permohonan sertipikat hak atas tanah yang ditentukan dalam Standar Prosedur Pengaturan dan Pelayanan SPPP di lingkungan BPN telah dibuat secara konstelasi hukum positif, terutama UUPA dan PP No.24 tahun 1997 serta PermenagKaBPN No.3 Tahun 1997, baik diproses secara sistematik melalui Panitia Ajudikasi ataupun sporadik melalui pemilik tanah sendiri di kantor pertanahan. Setiap pengajuan permohonan sertipikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan yang terlebih dahulu diperiksa dan diteliti adalah mengenai data pemilik sebagai subjek hak, tanah sebagai objek hak dan surat sebagai alas hak serta persyaratan data pendukung lainnya yakni mengenai tujuan penggunaan hak dan cara perolehan hak. Hal ini dilakukan guna mengurangi resiko terjadi kesalahan prosedur penerbitan sertipikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan Kota Medan. Alas hak yang dijadikan dasar dalam penerbitan sertipikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi. Kegunaan dari alat bukti ini berdasarkan ketentuan Pasal 1865 KUHPerdata bahwa alat bukti hak dapat digunakan untuk: 1. Mendalilkan kepunyaan suatu hak; 2. Meneguhkan kepunyaan hak sendiri; Universitas Sumatera Utara 92 3. Membantah kepunyaan hak orang lain; 4. Menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum. Pendaftaran tidak ada masalah di Kantor Pertanahan Kota Medan sejauh ada ijin dari pemegang hak pengelolaan yakni Pemko Medan karena Kantor Pertanahan Kota Medan pada prinsipnya hanya mencatatkan saja. Sedangkan mengenai pengumuman terhadap permohonan hak baru akibat terjadinya jual beli hak guna bangunan yang telah berakhir tidak ada kewajiban untuk dilakukan pengumuman seperti permohonan hak baru pada umumnya terhadap tanah yang belum bersertipikat. Tapi tidak juga tertutup kemungkinan jika ingin dilakukan pengumuman untuk itu jika dianggap perlu untuk menghindari adanya tuntutan dikemudian hari. 64 Khusus untuk tanah yang berasal dari hak atas tanah yang telah berakhir haknya yang berasal dari tanah pengelolaan merupakan pendaftaran permohonan hak baru, karena hak atas tanah yang haknya telah berakhir diatas hak pengelolaan kembali kepada tanah negara atau kepada pemegang hak pengelolaannya tersebut yang kemudian jika akan diberikan hak yang merupakan kewenangan dari badan pertanahan nasional dengan pemenuhan persyaratan sebagaimana yang tersebut di atas. Sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1997 tentang Pelaporan atau Pemberitahuan Perolehan Hak Atas Tanah 64 Hasil wawancara dengan S Chandra, SH, M.Kn, Kepala Bagian Peralihan Hak Atas Tanah pada Kantor Pertanahan Kota Medan, pada tanggal 01 Mei 2013. Universitas Sumatera Utara 93 danatau Bangunan, selain kewajiban mendaftarkan seperti yang tersebut di atas, Notaris masih harus melakukan satu kewajiban lagi yaitu melaporkan atau memberitahukan adanya perolehan hak atas tanah danatau bangunan yakni melaporkan kepada kepala kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan mengenai perbuatan hukum yang dilakukan tersebut yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah tersebut. Jika pelaporan sesuai amanat Pasal 1 tersebut ini tidak dilaksanakan, maka akan dikenakan sanksi sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Khusus mengenai BPHTB yang dibebani kepada pemohon hak, perlakuan pajaknya mengikuti ketentuan dan menggunakan rumus perhitungan BPHTB permohonan hak baru, yang perhitungannya sebagaimana halnya biasa seperti jual beli. Adapun mengenai perhitungan pajak tersebut juga telah ditegaskan dalam Surat Direktur Jenderal Pajak Nomor S-458PJ.3312005 tanggal 1 Juni 2005 tentang Penegasan Saat Tehutangnya BPHTB. Setelah dibuktikan adanya hubungan hukum atau penguasaan atas tanah yang dimiliki oleh pemohon subjek hak, maka pemerintah sebagai pemangku hak menguasai negara yang berwenang melakukan pengaturan dan menentukan hubungan-hubungan hukum antara orang dengan tanah, melaksanakan tugasnya memformalkan hubungan hukum tersebut dengan memberikan hak-hak atas tanah yang dibuktikan dengan keputusan penerbitan haknya sertipikat. Hal tersebut merupakan salah satu bentuk pelayanan negara kepada rakyatnya yaitu negara memberikan kesempatan kepada rakyatnya untuk memperoleh tanda bukti atau dokumen hukum yang berkaitan dalam hukum perdata berbentuk akta otentik yang diakui oleh negara sebagai bukti yang sempurna. Universitas Sumatera Utara 94

BAB IV HAMBATAN YANG TERJADI DALAM PELAKSANAAN DAN