44
6. Kantor Pertanahan Kota Medan menerbitkan sertipikat hak guna bangunan dengan jangka waktu dan luas tertentu serta terdaftar atas nama pihak ketiga
yang diterbitkan diatas sebagian Hak Pengelolaan.
B. Objektif Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan
Pemegang hak guna bangunan berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya. Pasal 37 UUPA
menyebutkan Hak Guna Bangunan terjadi karena : 1. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara dengan penetapan
pemerintah yang memberikan hak tersebut; 2. Mengenai tanah milik karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik
yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut karena dibuatnya perjanjian
otentik yang dibuat di hadapan notaris antara si pemilik tanah dan si pemegang hak guna bangunan.
Ketentuan yang berkenaan dengan hak guna bangunan yang diberikan di atas tanah hak pengelolaan dapat dijumpai dalam Pasal 21, pasal 22 ayat 2, Pasal 26 ayat
2, Pasal 30 huruf d, Pasal 34 ayat 7, Pasal 35 ayat 1 huruf b, Pasal 36 ayat 2 dan Pasal 38 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Pada pokoknya, hak guna
bangunan dapat terjadi di atas tanah hak pengelolaan dan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk atas usul pemegang hak
Universitas Sumatera Utara
45
pengelolaan. Perpanjangan atau pembaharuan dan peralihan hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan diberikan setelah dan harus dengan mendapat persetujuan
tertulis dari pemegang hak pengelolaan. Pada saat hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan berakhir,
pemegang hak guna bangunan di atas hak pengelolaan wajib menyerahkan kembali tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan. Hak guna bangunan di atas tanah hak
pengelolaan hapus karena dibatalkan haknya oleh pemegang hak pengelolaan sebelum jangka waktu berakhir karena tidak dipenuhi syarat-syarat atau kewajiban-
kewajiban yang tertuang dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan, yang mengakibatkan tanah kembali dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan.
Hak-hak di atas Hak Pengelolaan memang bisa diberikan, termasuk Hak Guna Bangunan. Menurut pasal 3 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun
1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian- Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya, penyerahan penggunaan tanah
yang merupakan bagian dari tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang Hak Pengelolaan wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis
antara pihak pemegang Hak Pengelolaan dan pihak ketiga yang antara lain memuat tentang jangka waktu pemberian hak atas tanah tersebut serta kemungkinan untuk
memperpanjangnya. Hak-hak atas tanah diatas Hak Pengelolaan tersebut diproses dan memiliki status hukum yang sama dengan hak-hak lain sebagaimana diatur dalam
UUPA yang terletak di atas tanah negara.
Universitas Sumatera Utara
46
Merujuk pada Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang berhak menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah Warga Negara Indonesia dan
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan Pasal 4 ayat 2 PermenagKaBPN No.9 Tahun 1999, diatur
bahwa permohonan hak atas tanah di atas tanah Hak Pengelolaan, dalam hal ini adalah Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan, pemohon Hak Guna
Bangunan terlebih dahulu memperoleh penunjukkan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang Hak Pengelolaan.
Setiap pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan memiliki kewajiban-kewajiban sebagai berikut :
1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya ;
2. Menggunakan tanah
sesuai dengan
peruntukkannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup ;
4. Menyerahkan kembali tanah kepada pemegang Hak Pengelolaan setelah Hak Guna Bangunan tersebut hapus ;
5. Menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Menurut Pasal 26 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, Hak Guna
Universitas Sumatera Utara
47
Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari
pemegang Hak Pengelolaan. Namun, tidak ada jaminan permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan tersebut pasti akan disetujui oleh
pemegang Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan ini juga dapat diperbaharui apabila seluruh jangka waktu Hak Guna Bangunan dan
perpanjangannya telah berakhir. Perpanjangan danatau pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak
Pengelolaan dilakukan atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan yang bersangkutan selambat-lambatnya 2 dua tahun sebelum jangka waktu Hak Guna
Bangunan atau perpanjangannya berakhir dengan mendapatkan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Jika pemegang Hak Pengelolaan tidak memberikan
persetujuan, maka jangka waktu Hak Guna Bangunan tidak diperpanjangdiperbarui. Ini artinya jangka waktu Hak Guna Bangunan-nya berakhir maka Hak Guna
Bangunan-nya hapus dan tanahnya kembali pada pemegang Hak Pengelolaan. Hal ini sesuai dengan pasal 35 ayat 1 huruf a Peraturan Pemerintah Nomor
40 Tahun 1996, yang menyatakan bahwa salah satu alasan hapusnya Hak Guna Bangunan adalah berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanah yang bersangkutan
kembali ke dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan pasal 36 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan
Universitas Sumatera Utara
48
bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam
perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 16, Pasal 35 sampai dengan Pasal 40,
Pasal 50, Pasal 51, 52, 55 serta ketentuan konversi Pasal I, II, V dan VIII. Telah dilengkapi juga dengan peraturan pelaksanaannya, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor
40 Tahun 1996, PermenagKaBPN No.9 Tahun 1999, PermenagKaBPN No.3 Tahun 1999.
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun
dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun, atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunan. Hak
Guna Bangunan tersebut di atas dapat juga beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang Hak Guna
Bangunan diatas tanah Negara dapat mengajukan pembaharuan hak. Adapun syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan Hak Guna
Bangunan adalah sebagai berikut: 1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian hak tersebut ; 2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak;
Universitas Sumatera Utara
49
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan ;
4. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan ;
5. Permohonan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut.
Menurut Pasal 23 ayat 2 PP No. 40 Tahun 1996, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau
Pejabat yang bertanggung jawab dibidang agrariapertanahan atau yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Pemberian Hak Guna Bangunan di atas
tanah Hak Pengelolaan didaftarkan di dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan, terjadi sejak
didaftar oleh Kantor Pertanahan. Hapusya Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan dapat terjadi karena
alasan-alasan hapusnya Hak Guna Bangunan pada umumnya, yakni : 1. Berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan ;
2. Dibatalkan oleh pemegang Hak Pengelolaan ; 3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang Hak Guna Bangunan sebelum
jangka waktu Hak Guna Bangunan berakhir ; 4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang
Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di atasnya; 5. Ditelantarkan;
Universitas Sumatera Utara
50
6. Tanahnya musnah; 7. Pemegang Hak Guna Bangunan tidak lagi memenuhi syarat sebagai subyek
yang berhak menjadi pemegang Hak Guna Bangunan sebagaimana diatur di dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
Namun Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan juga dapat hapus karena dibatalkan oleh Pejabat yang berwenang atau pemegang Hak Pengelolaan sebelum
jangka waktunya berakhir, karena: 1. Tidak
dipenuhinya kewajiban-kewajiban
pemegang hak
danatau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30,
Pasal 31 dan Pasal 32 atau ; 2. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan, atau
3. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Pemerintah daerah sudah lama memanfaatkan lembaga hak pengelolaan ini
untuk mengelola tanah yang dimilikinya karena haknya bersifat permanen, yaitu tidak dibatasi dengan jangka waktu, dan pemberian hak kepada pihak ketiga tersebut akan
memberikan kontribusi kepada pendapatan asli daerah secara berkesinambungan. Sedangkan penerima Hak Guna Bangunan mendapat tanah di lokasi strategis dengan
kegiatan perdagangan, industri dan jasa yang sudah mapan. Adapun pemanfaatan barang milik negarabarang milik daerah berupa tanah dan bangunan dilaksanakan
Universitas Sumatera Utara
51
dengan sewa, kerja sama pemanfaatan, pinjam pakai, bangun guna serah dan bangun serah guna.
C. Hubungan Penggunaan Hak Pengelolaan dan Hak Diatasnya
