94
BAB IV HAMBATAN YANG TERJADI DALAM PELAKSANAAN DAN
PENDAFTARAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG HAKNYA TELAH BERAKHIR DI ATAS HAK
PENGELOLAAN NOMOR 1PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN
A. Bentuk-bentuk Hambatan Dalam Proses Pelaksanaan Jual Beli Bangunan dan Pendaftarannya
Hal-hal yang menjadi penghambat dalam pelaksanaan pendaftaran jual beli hak guna bangunan yang haknya telah berakhir di atas hak pengelolaan disebabkan
oleh beberapa faktor, antara lain sebagai berikut: 1.
Faktor ekonomi, misalnya mahalnya biaya yang harus dikeluarkan oleh pihak sebagai penerima hak baru pembeli dimana dapat terjadi kemungkinan biaya
pendaftaran peralihan hak tidak sebanding dengan nilai harga tanah yang diperjualbelikan.
2. Faktor hukum, misalnya persyaratan yang banyak serta prosedur yang rumit
dimana bahwa pengetahuan masyarakat khususnya tentang pendaftaran peralihan hak atas tanah menurut hukum kurang yang mengakibatkan adanya kesalahan
persepsi mengenai
pendaftaran peralihan
hak yang
seharusnya untuk
menciptakan adanya
kepastian hukum
menyangkut bidang
keagrariaan khususnya
mengenai pemilikan
dan penguasaan
tanah, namun
pada kenyataannya hanya sebatas pada tujuan tertib administrasi.
94
Universitas Sumatera Utara
95
Namun apabila kita telusuri lebih jauh sebagaimana yang dikatakan oleh Soerjono Soekanto, ada lima faktor yang mempengaruhi berlakunya suatu hukum,
yaitu
65
: a. Faktor hukumnya sendiri undang-undang;
b. Faktor penegak hukumnya; c. Faktor sarana atau fasilitas pendukung pelaksanaan hukum;
d. Faktor masyarakat; e. Faktor kebudayaan.
3. Faktor teknis, misalnya dalam proses kegiatan pengukuran di lapangan
mengenai tanda batas yang tidak jelas, lokasi tanah serta permohonan yang tidak sesuai dengan persyaratan yang ditentukan.
Unsur-unsur yang menjadi kendala di luar ketentuan Undang-Undang baik itu kendala dari pemerintah maupun masyarakat itu sendiri, yaitu terbatasnya tenaga
pelaksana, sarana, biaya dan kurangnya penyuluhan yang diberikan kepada masyarakat sehingga masyarakat kurang berminat dan kurang mengerti arti dan
pentingnya sertipikat itu, dan juga karena biaya pengurusan yang terlalu mahal atau proses pengurusan pendaftaran tanah terlalu lama dan birokrasi yang berbelit-belit.
Mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah sesuai dengan PP Nomor 2497 telah diatur dan ditunjuk instansipejabat yang memiliki tugas dan wewenang
termasuk cara-cara yang ditempuh bagi setiap pemohon maupun syarat-syarat yang
65
Soerjono Soekanto, Op.Cit., hal. 235.
Universitas Sumatera Utara
96
harus dipenuhi dalam memperoleh suatu hak atas tanah yang dmilikinya. Dalam praktek di lapangan, pelaksanaannya terdapat berbagai macam-macam hambatan
yang terjadi baik dari faktor intern dan faktor ekstern. Adapun hambatan yang berasal dari faktor intern adalah :
1. Bahwa pendaftaran peralihan hak atas tanah ini terkesan lambat, tidak sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dan membutuhkan wkatu yang lebih lama
dari yang sebenarnya. 2. Hambatan dalam segi teknis atau pelaksana yang menyangkut sumber daya
manusia yang ahli di bidang pertanahan masih sangat terbatas pelayanan, pengukuran, dan lain sebagainya
3. Konflik kepentingan yang harus diselesaikan terlebih dahulu. 4. Dalam hal tertib administrasi dan pembukuan yang berkaitan dengan buku
tanah, akta-akta yang berkaitan dengan jual beli tidak sempurna dalam pembuatan aktanya, berkas-berkas yang kurang lengkap, serta adanya
kemungkinan bahwa tanah yang akan dilaksanakan pendaftaran peralihan haknya tersebut ternyata dalam sengketa.
Sedangkan hambatan yang berasal dari faktor ekstern tidak terlepas dari adanya peran serta masyarakat sebagai pemegang hak atas tanah, yakni mengenai
kurangnya pemahaman masyarakat mengenai pentingnya pendaftaran peralihan hak dengan jual beli untuk mendapatkan jaminan kepastian hukum sebagai pemilik tanah.
Hal ini tidak serta merta dianggap sebagai kesalahan mutlak oleh masyarakat melainkan juga dapat disebabkan oleh kurangnya penyuluhan kepada masyarakat
Universitas Sumatera Utara
97
mengenai syarat, prosedur serta besar dan cara pembayaran biaya pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut oleh pihak yang berwenang dalam hal instansi yang
terkait dengan pertanahan. Khusus mengenai besar dan tata cara pembayaran peralihan hak atas tanah
tersebut diatur dalam peraturan pemerintah tersendiri yang mengisyaratkan bahwa biaya pendaftaran tersebut akan selalu mengalami perubahan sesuai kebutuhan
sebagai salah satu sumber pendapatan Negara dan daerah. Berdasarkan ketentuan UUPA, Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2002 dan peraturan pelaksana lainnya,
biaya pendaftaran tanah ditetapkan variatif. Hal-hal tersebut disebabkan antara lain oleh luas tanah, peruntukan penggunaan tanah, letak tanah, pemilik tanah, besar pajak
dan status tanah.
66
Disamping harus memenuhi biaya pemohon yang ditetapkan oleh aturan pendaftaran tanah, juga ada biaya-biaya lain atas perintah undang-undang yang tidak
dapat diabaikan., sepertin Undang-undang Nomor 21 Tahun 2001 tentang BPHTB dan Undang-undang Nomor 2 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Semua
biaya yang dibebankan dari ketentuan aturan pendaftaran tanah itu sendiri menjadikan orang enggan untuk mendaftarkan tanahnya apalagi di daerah pedesaan.
67
Investasi undang-undang perpajakan inilah yang juga mempengaruhi kurangnya minat masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya.
66
Tampil Ansari Siregar, Mempertahankan Hak Atas Tanah, Medan : Multi Grafika, 2005, hal. 213.
67
Muhammad Yamin, Op.Cit., hal. 26
Universitas Sumatera Utara
98
Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan hukum yang secara nyata mempunyai sesuatu hak atas bumi danatau memperoleh manfaat tanah dan
bangunan. Masyarakat beranggapan bahwa apabila melakukan peralihan hak diatas pejabat yang berwenang, maka mereka harus membayar pajak yang mahal atas tanah
yang dialihkan tersebut sehingga cenderung mengabaikan masalah pendaftaran tanah tersebut. Sehingga dapat disimpulkan bahwa hambatan yang paling jelas dalam
pendaftaran tanah adalah keseluruhan biaya yang harus dikeluarkan cukup banyak dan mahal serta proses yang lama.
B. Cara Mengatasi Hambatan dalam Proses Pelaksanaan Jual Beli Bangunan dan Pendaftarannya
Kategori