Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

(1)

TESIS

Oleh

KARTINI ELISABET PURBA

117011063/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(2)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

KARTINI ELISABET PURBA

117011063/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(3)

KOTA MEDAN

Nama Mahasiswa : KARTINI ELISABET PURBA Nomor Pokok : 117011063

Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum) (Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MH)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

(4)

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum

2. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MH 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

(5)

Nama : KARTINI ELISABET PURBA

Nim : 117011063

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH YANG HAK GUNA BANGUNANNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1/PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

Nama :KARTINI ELISABET PURBA Nim :117011063

(6)

pada akta otentik yakni akta jual beli rumah dan pengoperan hak yang dibuat dihadapan Notaris sebagai bukti telah terjadi peralihan hak dengan jual beli bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir yang dengan disertai dengan persetujuan atau rekomendasi dari pemegang hak pengelolaan dalam hal ini Pemko Medan.

Status atas bangunan di atas tanah hak guna bangunan di atas hak pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah setelah berakhir jangka waktunya adalah kembali ke dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan yaitu Pemko Medan. Jika tidak diperpanjang/diperbaharui, maka pemegang hak wajib mengosongkan dan membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya atau jika tidak maka untuk selanjutnya bangunan tersebut akan menjadi milik Pemko Medan.

Jual beli hak guna bangunan yang haknya telah berakhir di atas hak pengelolaan bukan merupakan suatu penyimpangan hukum karena pada dasarnya tanah berserta bangunan yang ada diatasnya yang telah berakhir haknya penguasaannya kembali kepada negara dalam hal ini Pemko Medan sebagai pemegang hak pengelolaannya dan tidak terdaftar lagi sebagai hak atas tanah di Kantor Pertanahan sampai dengan diberikannya hak baru lagi.

Sedangkan pendaftarannya dilakukan dengan prosedur pemberian hak baru yang didahului dengan adanya pemberian Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan sebagai dasar perolehan sertipikat setelah segala kewajiban-kewajiban dalam pemberian retribusi maupun dalam bidang perpajakan dipenuhi oleh calon penerima hak yang baru.

Hambatan signifikan yang terjadi dalam proses pelaksanaan jual beli bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir di atas hak pengelolaan maupun pendaftarannya adalah jika tidak adanya rekomendasi/ijin persetujuan dari Pemko Medan sebagai pemegang hak pengelolaan untuk dilakukannya jual beli bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir di atas hak pengelolaan tersebut. Namun hal ini jarang terjadi karena pasar petisah merupakan aset daerah untuk mempertahankan kelangsungan usaha dan kegiatan ekonomi masyarakat.

Rekomendasi untuk melakukan peralihan hak dengan jual beli merupakan syarat mutlak dari pihak pemegang hak pengelolaan terhadap hak yang telah berakhir yang perlu diperhatikan oleh para pihak dan Notaris sehingga terhindar dari perbuatan yang merugikan salah satu pihak. Selain itu perlu adanya pengaturan khusus mengenai pemberian hak guna bangunan di atas hak pengelolaan sehingga jelas pembagian hak dan kewajiban antara para pihak yang terlibat.

(7)

can be simultaneously done when applying for a new right based on the authentic deed such as the deeds of home trading and the transfer of right made before the Notary as the evidence that a right transfer of a building built on the land with the expired right to build and the approval or recommendation from the holder of management right in this case it is the City Government of Medan.

The status of the building built on the land with right to build under the management right Number 1/Petisah will be returned to the City Government of Medan, the holder of management right, after the expiration of its right. If the right is not extended or renewed, the right holder is required to vacate or demolish the buildings and any existing objects on it or they will belong to the City Government of Medan if the right holder does not do the evacuation and demolition.

The trading of the expired right to build on the management right is not a violation of the law, because, basically, a plot of land whose right is expired and the building built on it will return to the state in this case the City Government of Medan as the holder of its management right and the right is not registered anymore in the Land Boardas the right to land untill it is given a new right.

Its registration is carried out under the procedure of providing new right preeceded by the issuance of a decree granting land right by the Head of Medan Land Board as the basic to haver the certificate after all of the obligations in the fields of retribution and taxes are met by the potential beneficiaries of new right

Significant constraint occured in the process of trading the expired right to build on the management right or its registration is that if there is no recommendation /approval from the City Government of Medan as the holder of management right to trade the buildings built on the land with the expired right to land on the management right. But this rarely happens because Pasar Petisah is a municipal asset to maintain the continuity of people’s business and economic activities.

The recommendation to transfer right through trading is an absolute requirement of the management right holder for the expired right which needs to be considered by the parties and Notary to avoid the acts inflicting loss to one of the parties. In addition, it is necessary to have a specific regulation on the issuance of right to build on the management right that the distributions of rights and obligations between the parties involved become clear.

(8)

rahmat-Nya sehingga Penulis dapat menyelesaikan tugas penelitian tesis dengan judul : “Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan.”

Penyusunan tesis ini merupakan salah satu persyaratan dalam menyelesaikan pendidikan strata 2 (dua) Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Dalam penulisan tesis ini, Penulis menyadari bahwa penulisan ini masih jauh dari sempurna, dan tesis ini dapat terselesaikan berkat bimbingan, arahan, masukan, bantuan dan dorongan semangat dari berbagai pihak.

Pada kesempatan ini Penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-sebesarnya kepada :

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan dalam menyelesaikan pendidikan di Fakultas Hukum, Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada Penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Komisi Pembimbing dan Ketua Program Studi Magister Kenotariatan, yang telah membantu dan memberikan arahan, bimbingan, saran dan masukan dalam perbaikan tesis ini hingga selesai.

4. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum, selaku anggota Komisi Pembimbing dan Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan Dosen

(9)

segala waktu, bimbingan dan saran dalam menyusun dan menyelesaikan tesis ini. 6. Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Dosen Penguji tesis ini, yang telah

memberikan kritik dan saran dalam penulisan tesis ini hingga selesai.

7. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku Dosen Penguji dan Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan, atas segala waktu, bimbingan dan saran dalam menyusun dan menyelesaikan tesis ini.

8. Seluruh Dosen Pengajar serta para staf pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberi pengajaran dan bantuan.

9. Kedua orang tua penulis yaitu Bapak Digdo Purba dan Ibu Emilia Korniati, S.Pd yang mendidik Penulis sejak kecil hingga dewasa yang senantiasa memberi dukungan, doa dan semangat sampai saat ini.

10. Semua pihak yang telah membantu dan mendukung Penulis dalam menyelesaikan tesis ini yang nama-namanya tidak dapat Penulis sebutkan satu persatu.

Akhir kata, Penulis berharap bahwa tulisan ini akan bermanfaat bagi banyak pihak.

Medan, Juli 2013 Penulis

(10)

Nama : Kartini Elisabet Purba Tempat, Tanggal Lahir : Pontianak, 21 April 1988

Jenis Kelamin : Perempuan

Status : Belum Menikah

Alamat : Komp.Purnama Agung VII S4 Pontianak

Agama : Katolik

II. KELUARGA

Nama Orang Tua (Ayah) : Digdo Purba

Nama Orang Tua (Ibu) : Emilia Korniati, S.Pd III. PENDIDIKAN

Sekolah Dasar : SD Santa Maria Pekanbaru

Tahun 1994-2000

Sekolah Menengah Pertama : SLTP Santo Petrus Pontianak Tahun 2000-2003

Sekolah Menengah Atas : SMU Katolik Santu Petrus Pontianak Tahun 2003-2006

S-1 Fakultas Hukum : Universitas Sumatera Utara Tahun 2007-2011

S-2 Magister Kenotariatan : Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara

Tahun 2011-2013 IV. PENGALAMAN KERJA

Kantor Notaris/PPAT : Staff Wanda Lucia, SH, M.Kn Tahun 2011-2013

(11)

ABSTRACT ... ii

KATA PENGANTAR ... ii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... v

DAFTAR ISI ... vi

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang... 1

B. Perumusan Masalah ... 17

C. Tujuan Penelitian ... 18

D. Manfaat Penelitian ... 18

E. Keaslian Penelitian ... 19

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 21

1. Kerangka Teori ... 21

2. Konsepsi ... 22

G. Metode Penelitian ... 24

BAB II STATUS BANGUNAN ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN SETELAH BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA JIKA DIALIHKAN DENGAN JUAL BELI ... 28

A. Dasar Hukum dan Tata Cara Pemberian dan Peralihan Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan... 28

B. Objektif Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan ... 44

C. Hubungan Penggunaan Hak Pengelolaan dan Hak Diatasnya 51 D. Status Hak atas Tanah dan Bangunan Setelah Berakhirnya Jangka Waktu Hak Guna Bangunan ... 53

(12)

PENDAFTARAN HAK GUNA BANGUNAN YANG HAKNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK

PENGELOLAAN... 64

A. Tata Cara Pelaksanaan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya Telah Berakhir di atas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan ... 64

B. Kewenangan Para Pihak Untuk Dapat Melakukan Peralihan Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya Telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan Dengan Jual Beli ... 70

C. Pendaftaran Peralihan Hak Dengan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan di Kantor Pertanahan Kota Medan ... 84

BAB IV HAMBATAN YANG TERJADI DALAM PELAKSANAAN DAN PENDAFTARAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG HAKNYA TELAH BERAKHIR DI ATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1/PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN ... 94

A. Bentuk-bentuk Hambatan Dalam Proses Pelaksanaan Jual Beli Bangunan dan Pendaftarannya... 94

B. Cara Mengatasi Hambatan dalam Proses Pelaksanaan Jual Beli Bangunan dan Pendaftarannya ... 98

C. Pandangan Hukum Kedepan Atas Peralihan Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan ... 101

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 105

A. Kesimpulan ... 105

B. Saran ... 107

DAFTAR PUSTAKA ... 109 LAMPIRAN

(13)

(14)

(15)

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tanah memiliki fungsi dan kedudukan yang sangat penting dalam berbagai kehidupan masyarakat karena merupakan komoditi yang mempunyai nilai ekonomi yang sangat tinggi dan merupakan kebutuhan dasar dalam pelaksanaan kegiatan produktif manusia. Kebutuhan akan tanah seperti untuk pembangunan dan pengembangan wilayah pemukiman, industri maupun pariwisata yang terus meningkat dengan sangat pesat yang tidak dibarengi dengan ketersediaan dan tidak mungkin dapat diproduksi seperti kebutuhan lainnya menyebabkan tanah dapat menjadi sumber konflik atau sengketa ataupun perselisihan dalam penguasaan dan pemilikan tanah. Kelangkaan persediaan tanah perlu diikuti dengan upaya peruntukkan dan pemanfaatan tanah secara optimal serta pemberian perlindungan dan jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah.

Manusia dan ketersediaan tanah merupakan dua variabel yang saling mempengaruhi satu dengan yang lainnya. Sehingga guna menghindari terjadinya benturan kepentingan antara keduanya maka pemerintah sebagai pelaksana dari kekuasaan negara mempunyai peranan sesuai dengan kewenangan yang ada padanya untuk mengatur pemanfaatan tanah dalam rangka memenuhi kebutuhan manusia akan tanah termasuk dalam menyelesaikan masalah pertanahan yang kesemuanya itu ditujukan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

(16)

Dalam rangka mewujudkan tujuan nasional tersebut dan sebagaimana yang tercantum dalam alinea keempat pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (selanjutnya ditulis UUD 1945) dan regulasi dibidang pertanahan yang berlandaskan pada landasan konstitusi Negara yaitu Pasal 33 ayat (3) yang menyatakan “Bumi air dan kekayaan yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara untuk dipergunakan bagi kemakmuran rakyat”, maka harus dilaksanakan serangkaian kegiatan pemanfaatan tanah melalui program pembangunan dalam berbagai sektor di seluruh penjuru tanah air dimana tujuan akhirnya adalah guna mewujudkan masyarakat Indonesia yang adil dan makmur dalam artian sejahtera secara lahiriah dan batiniah.

Adapun kewenangan pemerintah untuk mengatur pemanfaatan tanah yang berpedoman pada Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang juga merupakan landasan kebijakan dibidang pertanahan di Indonesia tersebut lebih lanjut dijabarkan pada peraturan pelaksananya yakni dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya ditulis UUPA), serta dijabarkan dalam berbagai peraturan organik dalam bentuk Peraturan Pemerintah Keputusan Presiden, Peraturan Menteri atau keputusan pejabat lain yang berwenang.

Pada Pasal 2 UUPA dinyatakan “Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan

(17)

tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan rakyat”.1 Kata-kata dikuasai oleh Negara inilah yang melahirkan konsep Hak Menguasai Negara atas sumber daya agraria di Indonesia yang tujuannya adalah untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan, dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, bersatu, berdaulat, adil dan makmur. Hak menguasai dari Negara adalah sebutan yang diberikan oleh UUPA kepada lembaga hukum dan hubungan hukum konkret antara negara dan tanah Indonesia.

Pengertian dikuasai dalam Pasal 2 ayat (1) bukan dalam arti memiliki, sebab Negara menurut konsepsi hukum tanah kita tidak bertindak sebagai pemilik melainkan hak menguasai yang dimiliki oleh Negara artinya mempunyai wewenang untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah termasuk menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa serta menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan perbuatan-perbuatan hukum mengenai bumi, air dan ruang angkasa.2

Dengan dilaksanakannya desentralisasi sebagai salah satu asas penyelenggaraan pemerintah daerah, maka akan melahirkan hak dan wewenang kepada pemerintah daerah dalam mengurus rumah tangganya sendiri yang dikenal dengan otonomi daerah. Undang-undang Nomor 32 tahun 2004 tentang Pemerintah

1_{Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria} 2_{A.P. Parlindungan,}_{Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria}_{, (Bandung : CV.Mandar}

(18)

Daerah telah memberikan kewenangan yang luas kepada Daerah, terutama pemerintah Kabupaten/Kota. Hal ini memberikan kesempatan yang sangat luas untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat, serta mengembangkan prakarsa dan aspirasi masyarakat dalam rangka meningkatkan kesejahteraan dan pelayanan masyarakat.

Untuk memungkinkan daerah dapat menyelenggarakan urusan-urusan rumah tangganya sendiri dengan baik dibutuhkan sumber-sumber pembiayaan yang cukup besar yaitu salah satunya dalam bidang keuangan yang esensial untuk memacu tingkat kemampuan daerah. Pemerintah daerah tidaklah mungkin akan dapat melaksanakan fungsinya dengan efektif dan efisien tanpa biaya yang cukup untuk memberikan pelayanan kepada warga masyarakat di daerahnya.

Bidang pertanahan merupakan sumber keuangan potensial untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) sehingga terjadi tarik-menarik antara pemerintah pusat dengan pemerintah daerah mengenai kewenangan pertanahan. Dalam rangka pelaksanaan Undang-Undang Nomor 32 tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah, Presiden telah menerbitkan Keputusan Presiden Nomor 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional di Bidang Pertanahan dimana dalam Pasal 2 ayat (1) disebutkan sebagian kewenangan Pemerintah di bidang pertanahan dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota3antara lain mengenai pelayanan pertanahan.

3_{“Kewenangan} _Pemerintah _di _bidang _Pertanahan _dilaksanakan _oleh _Pemerintah

Kabupaten/Kota disebut dalam Keputusan Presiden Nomor 34 tahun 2003 Pasal 2 ayat (2) yaitu : a. Pemberian ijin lokasi;

(19)

Keputusan Presiden Nomor 34 tahun 2003 ini ditindaklanjuti dengan peraturan pelaksanaannya yaitu Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 2003 tentang Norma dan Standar Mekanisme Ketatalaksanaan Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan yang dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota. Dengan dikeluarkannya Kebijakan Pemerintah Pusat dibidang pertanahan maka Pemerintahan Daerah diharapkan untuk dapat memanfaatkan kewenangan pertanahan yang telah diserahkan Pemerintah Pusat dalam menggali potensi pertanahan menjadi sumber pendapatan Daerah.

Dalam Pasal 2 ayat (4) UUPA disebutkan pelaksanaan Hak Pengelolaan (hak menguasai dari Negara) dapat dikuasakan kepada Pemerintah Daerah (daerah-daerah swatantra) dan masyarakat hukum adat, sepanjang hal itu diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan Peraturan Pemerintah. Sementara itu dalam penjelasan Pasal 2 UUPA disebutkan bahwa dengan demikian pelimpahan wewenang untuk melaksanakan hak penguasaan dari Negara atas tanah itu dilakukan dalam rangka tugas pembantuan (medebewind) yakni penugasan untuk

melaksanakan tugas tertentu dimana Pemerintah Daerah tidak berwenang melakukan tindakan hukum dalam bidang keagrariaan jika tidak ditunjuk atau mendapat delegasi wewenang dari Pemerintah Pusat mengenai wewenang mana saja yang diserahkan.

c. Penyelesaian Sengketa tanah garapan;

d. Penyelesaian masalah ganti kerugian dan santunan tanah untuk pembangunan; e. Penetapan subyek dan objek redistribusi tanahm serta ganti kerugian tanah kelebihan

maksimum dan tanah absentee;

f. Penetapan dan penyelesaian masalah tanah ulayat; g. Pemanfaatan dan penyelesaian masalah tanah kosong; h. Pemberian ijin membuka tanah;”

(20)

Pelimpahan Hak Menguasai Negara inilah yang kemudian oleh peraturan yang ada disebut sebagai Hak Pengelolaan yang aturan lebih lanjutnya diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan dan Pendaftarannya dimana hak-hak atas tanah yang dapat diberikan kepada pihak ketiga atas bagian tanah Hak Pengelolaan berdasarkan Pasal 2 ayat (1) meliputi : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, yang tunduk pada ketentuan tentang hak-hak tersebut sebagaimana dimaksud dalam UUPA dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dengan Hak Pengelolaan (untuk selanjutnya cukup ditulis Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999) yang mengatur mengenai pengertian, subjek, terjadinya pembebanan, peralihan dan hapusnya Hak Pengelolaan serta menyangkut status tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pengelolaan.

Hak pengelolaan dalam sistematika hak-hak penguasaan tanah tidak dimasukkan dalam golongan hak-hak atas tanah karena pada hakekatnya Hak Pengelolaan bukan hak atas tanah.4 Istilah dan Pengertian Hak Pengelolaan pertama kali dapat dilihat dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Pengelolaan Atas Tanah Negara dan Ketentuan tentang Kebijaksanaan Selanjutnya.

4_{Boedi Harsono,} _{Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan}

(21)

Hak Pengelolaan pada dasarnya adalah kewenangan untuk melaksanakan sebagian dari Hak Menguasai Negara atas tanah yang dilimpahkan kepada instansi Pemerintah atau Badan Hukum pemegang Hak Pengelolaan. Kewenangan yang dilimpahkan itu adalah kewenangan untuk merencanakan penggunaan tanah yang bersangkutan dan menunjuk Badan Hukum atau orang yang diberi hak untuk menggunakannya dengan sesuatu hak atas tanah tertentu sesuai UUPA, misalnya Hak Guna Bangunan.5

Hak Pengelolaan berasal dari konversi hak penguasaan atas tanah negara. Hak Pengelolaan sebenarnya berasal dari terjemahan bahasa Belanda yang berasal dari kata Beheersrecht yang artinya hak penguasaan.6 Hak penguasaan diatur dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara. Pasal 1 Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan tanggal 5 Januari 1966 yang menetapkan bahwa Hak Pengelolaan itu harus didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah 7melalui mekanisme penegasan konversi. Dalam perkembangannya, Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (untuk selanjutnya cukup ditulis PP No.24 tahun 1997) menetapkan bahwa Hak Pengelolaan termasuk salah satu objek pendaftaran tanah.

5_{Surat Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 17 September}

1998, Nomor 630.1-3433 tentang Agunan Sertipikat.

6_Supriadi,_{Hukum Agraria,}_{(Jakarta : Sinar Grafika, 2007), hal.148.} 7_{A.P.Parlindungan,}_Op.Cit.,_{hal. 21.}

(22)

Pengertian Hak Pengelolaan dinyatakan dalam Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah jo Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (untuk selanjutnya cukup disebut PP No.24 Tahun 1997), yaitu Hak Pengelolaan adalah hak menguasai Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Pengertian yang lebih lengkap tentang Hak Pengelolaan dinyatakan dalam Pasal 2 ayat (3) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo. Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Pemberian Hak Pengelolaan, yaitu Hak Pengelolaan adalah hak menguasai Negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya untuk merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Hak Pengelolaan dalam hukum tanah Nasional tidak secara tegas disebutkan dalam UUPA, melainkan hanya tersirat dalam Penjelasan Umum Angka (2) UUPA yang menyatakan dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan diatas, Negara dapat memberikan tanah yang demikian (yang dimaksudkan adalah tanah yang dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lain) kepada seseorang atau badan-badan dengan sesuatu hak menurut peruntukkan dan keperluannya, misalnya

(23)

dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai atau memberikannya dalam pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa (Departemen, Jawatan atau Daerah Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.

Atas dasar kewenangan tersebut, Pasal 4 UUPA mengatur adanya macam-macam atau golongan hak atas tanah yang dapat diberikan oleh Negara kepada subjek hukum yaitu orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain atau badan hukum (subjek hukum), dengan kewenangan untuk mempergunakan tanah tersebut sekedar diperlukan untuk kepentingan yang berhubungan langsung dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan. Kemudian, Pasal 16 ayat (1) disebutkan hak-hak atas tanah yang diberikan kepada subjek hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) tersebut adalah :

a. Hak milik b. Hak guna usaha c. Hak guna bangunan d. Hak pakai

e. Hak sewa

f. Hak membuka tanah g. Hak memungut hasil hutan

(24)

h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.8

Adapun hak-hak lain yang sifatnya sementara itu misalnya Hak Pengelolaan, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak menumpang dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

Hak Pengelolaan adalah hak untuk menguasai atas tanah yang langsung dikuasai oleh Negara yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk : merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga dengan hak pakai dengan jangka waktu 6 (enam) tahun serta menerima uang pemasukan dan/atau uang wajib tahunan.9 Wewenang dalam bidang agraria dapat merupakan sumber keuangan bagi daerah.

Pemerintah Daerah dapat mempunyai Hak Pengelolaan yaitu Hak Menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Ketentuan-ketentuan yang menunjukkan bahwa Pemerintah Daerah dapat mempunyai tanah Hak Pengelolaan yaitu :

1. Pasal 5 Peraturan menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Ketentuan tentang

8_{Ramli Zein,} _{Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA}_{, Cetakan Pertama, , (Jakarta : Rineka}

Cipta, 1995), hal.45..

9_{Muhammad Yamin,}_{Beberapa Dimensi Filosofis Hukum Agraria}_{, (Medan : Pustaka Bangsa}

(25)

Kebijaksanaan Selanjutnya, dimana Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada Departemen, Direktorat dan Daerah Swatantra;

2. Pasal 1 huruf b Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, dimana Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada Departemen, Direktorat dan Daerah Swatantra;

3. Pasal 5 dan Pasal 6 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan dimana Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada perusahaan pembangunan perumahan yang seluruh modalnya berasal dari Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah;

4. Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Pemberian Hak Pengelolan dimana penerima Hak Pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah Tingkat I, Pemerintah Daerah Tingkat II, Lembaga Pemerintah lainnya dan Perusahaan Umum (Perum), Pembangunan Perumahan Nasional (Perumnas) ;

5. Pasal 67 Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999 dimana badan-badan hukum yang dapat diberikan Hak Pengelolaan adalah Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), PT. Persero, Badan Otorita dan Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk oleh Pemerintah.

(26)

Subyek atau pemegang Hak Pengelolaan adalah sebatas pada badan hukum Pemerintah baik yang bergerak dalam pelayanan publik (pemerintah) atau yang bergerak dalam bidang bisnis, seperti Badan Usaha Milik Negara (BUMN)/Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), PT.Persero, badan hukum swasta tidak mendapatkan peluang untuk berperan serta sebagai subyek atau pemegang Hak Pengelolaan.10

Pemerintah Kota Medan (untuk selanjutnya cukup ditulis Pemko Medan) sebagai Badan Hukum Publik yang dibentuk oleh Pemerintah dapat diberikan Hak Pengelolaan berdasarkan permohonan dari yang bersangkutan dengan memenuhi persyaratan dan ketentuan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Permohonan tersebut diajukan kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Republik Indonesia melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Jika seluruh persyaratan yang ditentukan dalam permohonan pemberian hak dipenuhi oleh Pemerintah Daerah, maka kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak Pengelolan yang wajib didaftarkan oleh Pemerintah Daerah kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk diterbitkan Sertipikat Hak Pengelolaan sebagai tanda bukti haknya.

Maksud diterbitkannya sertipikat yang merupakan tanda lahirnya Hak Pengelolaan tersebut adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya sebagai pemegang haknya, mendapat jaminan kepastian hukum dan 10_{Eman Ramelan, “Hak Pengelolaan Setelah Berlakunya Peraturan Menteri Negara}

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999”, Jurnal Yurisprudensi Fakultas Hukum Universitas Surabaya 15 Juni 2006, hal.196.

(27)

perlindungan hukum. Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.11

Pemegang Hak Pengelolaan yaitu Pemerintah Daerah menurut Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan, mempunyai beberapa wewenang yang merupakan kemampuan bertindak yang diberikan kepada Pemerintah Daerah untuk melakukan suatu hubungan hukum dan perbuatan hukum, yakni untuk :

a. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah untuk keperluan perumahan, industri, perdagangan, pertokoan atau perkantoran;

b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usaha atau tugasnya;

c. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga atau bekerja sama dengan pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukkan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut Permenag/KaBPN No.3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Hak Atas

11_{Urip Santoso, “Sertipikat Sebagai Tanda Bukti Hak Atas Tanah”}_{, Jurnal Era Hukum}

(28)

Tanah Negara), sesuai dengan peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku.

Pemegang Hak Pengelolaan mempunyai kewenangan menyerahkan bagian dari Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang harus sudah bersertipikat sehingga pemegang Hak Pengelolaan sudah mempunyai wewenang untuk mengadakan hubungan hukum dengan pihak ketiga. Hal ini juga sekaligus membuktikan bahwa Hak Pengelolaan merupakan hak atas tanah yang memiliki kewenangan ganda yaitu sebagai bagian dari hak atas tanah, hak pengelolaan bersifat keperdataan, namun sebagai “gempilan” dari Hak Menguasai Negara, hak pengelolaan bersifat publik.12

Pemegang Hak Pengelolaan memang mempunyai kewenangan untuk menggunakan tanah yang dihaki bagi keperluan usahanya. Tetapi itu bukan tujuan pemberian hak tersebut kepadanya. Tujuan utamanya adalah bahwa tanah yang bersangkutan disediakan bagi penggunaan oleh pihak-pihak lain yang memerlukan. Dalam penyediaan dan pemberian tanah itu merupakan sebagian dari kewenangan Negara, yang diatur dalam Pasal 2 UUPA dimana sebagai kewenangan dalam bidang hukum publik, bukan kewenangan pada pemegang hak atas tanah yang berada dalam bidang hukum perdata.13

Konsekwensinya Negara tidak boleh menyewakan tanah yang dikuasai oleh Negara. Demikian juga pemegang Hak Pengelolaan tidak boleh menyewakan bagian-12_{Oloan Sitorus,} _{Hak Atas Tanah dan Kondominium}_{, (Jakarta : Dasa Media Utama, 1995),}

hal.94.

(29)

bagian tanah yang dikuasainya dengan Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga, tetapi harus diberikan sesuai dengan hak-hak atas tanah yang dibolehkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sewa-menyewa tanah yang dikuasai oleh Negara bukan merupakan sistem UUPA, kecuali yang bisa membuat sewa-menyewa adalah perseorangan dari badan hukum, karenanya Pemegang Hak Pengelolaan tidak dapat menyewakan tanah tersebut kepada orang ketiga, karena tidak tercantum dalam produk-produk hukum yang sudah ada.14

Untuk melaksanakan kewenangan sebagian Hak Menguasai Negara yang dilimpahkan kepada pemegangnya, dalam hal ini termasuk menyerahkan bagian tanah kepada pihak ketiga, maka pemegang hak pengelolaan dapat mengeluarkan berbagai kebijakan dalam rangka melaksanakan wewenang tersebut berupa perangkat peraturan perundang-undangan seperti Peraturan Daerah (untuk selanjutnya cukup ditulis Perda) yang tetap berpedoman pada UUPA dan peraturan pelaksanaannya.

Pemko Medan sebagai badan hukum publik yang dapat diberikan Hak Pengelolaan diberikan kewenangan menyerahkan bagian-bagian dari Hak Pengelolaan yang dipegangnya kepada Pihak Ketiga dengan membuat perjanjian peruntukkan/pengunaan tanah dan atau melakukan kerjasama. Dalam mengatur kewajiban dari pemegang hak atas bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan dibuat Perda untuk mendapatkan retribusi dari pemegang Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan dimaksud yaitu Perda Nomor 21 Tahun 2002 tentang

14_{A.P. Parlindungan,}_{Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA}_{, Cetakan Pertama, (Bandung :}

(30)

Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah dan Perda Nomor 10 Tahun 2009 tentang Pembuatan Surat Perjanjian.

Dalam pemberian Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan, Pemko Medan sebagai pemegang Hak Pengelolaan telah menetapkan syarat-syarat dan ketentuan didalam setiap perjanjian pemberian penggunaan tanah dengan badan hukum atau pihak ketiga. Adapun bentuk perjanjian pemberian sebagian Hak Pengelolaan kepada badan hukum atau pihak ketiga itu diberikan dengan bentuk Surat Perjanjian yang berisikan tentang Penyerahan Tanah Bagian dari Hak Pengelolaan Pemko Medan kepada Pihak Ketiga.

Yang menjadi permasalahan adalah pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan belum ada aturan perundang-undangan yang mengatur secara khusus dan bangunan yang berdiri diatas Hak Pengelolaan milik Pemko Medan tidak jelas status hukumnya apabila Hak Guna Bangunan tersebut berakhir dan tidak diperpanjang oleh pemegang atau pemilik bangunan atas ijin pemegang hak pengelolaan. Hal ini dapat berakibat pada kerugian yang akan dialami oleh pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan pertama atau yang selanjutnya.

Pada dasarnya Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir haknya tidak dapat dialihkan haknya dengan jual beli sebelum haknya diperpanjang atau diperbaharui. Tapi dalam prakteknya, peralihan dapat dilakukan sekaligus dengan permohonan hak baru yang didasarkan pada akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris sebagai bukti telah terjadi peralihan hak dengan jual beli bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir yang dengan disertai dengan

(31)

persetujuan atau rekomendasi dari pemegang Hak Pengelolaan dalam hal ini Pemko Medan.

Permasalahan lainnya yang timbul adalah mengenai prosedur pengalihan hak yang dilakukan oleh pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan tersebut kepada pihak lainnya. Sebagaimana yang kita tahu bahwa prosedur pengalihan hak dengan jual beli tersebut harus disertai dengan persetujuan/rekomendasi dari pemegang Hak Pengelolaan. Yang menjadi masalah adalah dalam prosesnya ada hambatan yang terjadi, misalnya jika Pemko Medan sebagai pemegang Hak Pengelolaan menolak untuk memberikan persetujuan/rekomendasi tersebut.

Pemberian Hak Pengelolaan dirasakan telah bergeser dari sifat publik yang dikandung oleh Hak Menguasai Negara ke sifat privat yang lebih mengutamakan bisnis/komersil, sedangkan konsepsi Hukum Tanah Nasional yang kita dambakan adalah penguasaan privat yang tetap mengandung unsur kebersamaan.

Berdasarkan hal-hal yang diuraikan tersebut diatas, maka dilakukan penelitian dengan judul :

“Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang terdaftar pada Pemerintah Kota Medan”.

B. Perumusan Masalah

Adapun permasalahan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Bagaimana status bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan setelah berakhir jangka waktunya jika dialihkan dengan jual beli?

(32)

2. Mengapa jual beli bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan dapat dilakukan pendaftaran haknya dan bagaimana pelaksanaannya?

3. Bagaimana hambatan yang terjadi dalam proses jual beli bangunan atas tanah diatas Hak Pengelolaaan dan cara mengatasinya?

C. Tujuan Penelitian

1. Untuk mengetahui status bangunan dia atas tanah Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan setelah berakhir jangka waktunya jika dialihkan dengan jual beli.

2. Untuk mengetahui pelaksanaan jual beli bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan serta pendaftaran haknya.

3. Untuk mengetahui hambatan-hambatan yang terjadi dalam proses jual beli bangunan atas tanah diatas Hak Pengelolaaan dan cara mengatasinya.

D. Manfaat Penelitian

Penulisan ini diharapkan dapat memberi manfaat baik secara teoritis maupun praktis antara lain :

1. Secara teoritis

Diharapkan dengan adanya penelitian ini dapat menyumbangkan pemikiran dibidang ilmu hukum, khususnya dalam disiplin ilmu hukum dibidang pertanahan, baik dari segi perundangannya maupun dari segi penerapannya khususnya tentang pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

(33)

kepada Pemerintah Kota Medan dan dijadikan sebagai bahan dalam pemanfaatan penggunaan bagian dari Hak Pengelolaan serta menambah khasanah kepustakaan dalam bidang Hak Pengelolaan.

2. Secara Praktis

Diharapkan bahwa hasil penelitian ini dapat dimanfaatkan/diterapkan oleh pengambil kebijakan dan para pelaksana hukum dibidang pertanahan khususnya yang berkaitan dengan pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan serta dapat memberikan informasi dan pendapat yuridis kepada berbagai pihak khususnya instansi Badan Pertanahan Nasional guna menentukan kebijakan dan langkah-langkah untuk mencegah masalah yang timbul mengenai bagian Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan serta informasi yang berkaitan dengan penyerahan bagian dari areal Hak Pengelolaan. E. Keaslian Penulisan

Setelah dilakukan inventarisasi di Perpustakaan Universitas Sumatera Utara dan perpustakaan Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, penelitian ini belum pernah dilakukan, adapun penelitian terkait dengan Hak Pengelolaan atas tanah yaitu :

1. Tesis yang berjudul : “Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Hak Pengelolaan Kepada Pemerintah Kota Medan”. Penelitian ini dilakukan oleh Sri Puspita Dewi.

(34)

2. Tesis yang berjudul : “Perlindungan Pemegang Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Studi Penelitian di Kabupaten Aceh Utara”. Penelitian ini dilakukan oleh Bukhari Muhammad.

3. Tesis yang berjudul : “Kebijakan Pemberian Hak Pengelolaan Atas Tanah Dalam Perspektif Otonomi Daerah (Studi Pemerintah Kota Medan)”. Penelitian ini dilakukan oleh Anggasana Siboro.

Apabila dilihat dari latar belakang dan permasalahan yang telah diuraikan sebelumnya terlihat perbedaan titik tolak dari sudut pandang penelitian sebelumnya dengan penelitian ini maka pembahasannya pun akan berbeda pula, baik dari segi materi, objek penelitian maupun lokasi penelitian dengan demikian penelitian dengan judul “Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan” ini adalah asli dan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah atau secara akademik.

Berdasarkan hal tersebut diatas, objek kajian dalam penelitian ini merupakan suatu permasalahan yang belum pernah tersentuh secara komprehensif dalam suatu penelitian ilmiah. Oleh karenanya, penelitian ini merupakan sesuatu yang baru dan asli sesuai dengan asas-asas keilmuan yang jujur, rasional, objektif dan terbuka terhadap masukan dan kritik yang konstruktif terkait dengan data dan analisis dalam penelitian ini.

(35)

F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori

Pada dasarnya hukum adalah sesuatu yang abstrak, tetapi dalam manifestasinya bisa terwujud konkrit. Hukum baru dapat dinilai baik jika akibat-akibat yang dihasilkan dari penerapannya adalah kebaikan, kebahagiaan yang sebesar-besarnya dan berkurangnya penderitaan.15

Kontinuitas perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodologi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial juga sangat ditentukan oleh teori.16 Menentukan suatu teori dalam penelitian adalah penting. Teori hukum sebagai suatu landasan, tugasnya adalah untuk : “menjelaskan nilai-nilai hukum dan postulat-postulatnya hingga dasar-dasar filsafatnya yang paling dalam, sehingga penelitian ini tidak terlepas dari teori-teori ahli hukum yang paling dalam, sehingga penelitian ini tidak terlepas dari teori-teori ahli hukum yang dibahas dalam bahasa dan sistem pemikiran para ahli hukum sendiri.”17

Adapun teori yang digunakan sebagai pisau analisis adalah teori positivisme yang menyatakan bahwa perlu pemisahan secara tegas antara hukum dan moral (antara hukum yang berlaku dan hukum yang seharusnya). Teori positivisme mengidentikkan hukum dengan undang-undang, dan satu-satunya sumber hukum adalah undang-undang.

15_{Lili Rasjidi dan I.B. Wyasa Putra,} _{Hukum Sebagai Suatu Sistem,} _{(Bandung : Remaja}

Rosdakarya, 1993), hal.79.

16_{Soerjono Soekanto,}_{Pengantar Penelitian Hukum,}_{(Jakarta : Universitas Indonesia UI Press,}

1986), hal.6.

(36)

Telah disinggung sebelumnya bahwa penelitian ini adalah mengenai pelaksanaan jual beli bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan yang tentunya berhubungan erat dengan hukum agraria.

2. Konsepsi

Kerangka konseptual pada hakekatnya merupakan suatu pengarah atau pedoman yang lebih konkrit daripada kerangka teoritis yang seringkali bersifat abstrak. Namun demikian suatu kerangka konseptual belaka, kadang-kadang dirasakan masih juga abstrak sehingga diperlukan definisi-definisi operasional yang akan dapat menjadi pegangan konkrit dalam proses penelitian. Dengan demikian maka kecuali terdiri dari konsep-konsep, suatu kerangka konsepsional dapat pula mencakup definisi-definisi operasional. Definisi merupakan keterangan mengenai maksud untuk memakai sebuah lambang secara khusus yaitu menyatakan apa arti dari sebuah kata.18

Konsepsi diartikan sebagai “kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut definisi operasional.19 Konsepsi juga diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang konkrit. Definisi operasional penting untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai.20

18_{Soerjono Soekanto,}_Op.Cit.,_hal.132.

19_{Samadi Surya Barata,}_{MetodologiPenelitian,}_{(Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1998), hal.28.} 20

Tan Kamello, “Perkembangan Lembaga Jaminan Fidusia (Suatu Tinjauan Putusan Pengadilan dalam Perjanjian di Sumatera Utara)”, (Disertasi, PPS/USU, Medan, 2002), hal. 35.

(37)

Dari uraian kerangka teori diatas, dalam penelitian akan dijelaskan beberapa konsep dasar atau istilah yang digunakan dalam penulisan tesis ini agar didalam pelaksanaannya diperoleh hasil penilaian yang sesuai dengan tujuan yang akan ditentukan, antara lain :

a. Pelaksanaan Jual Beli adalah melakukan kegiatan menjual hak atas tanah agar pembeli dapat secara sah menguasai dan mempergunakannya.

b. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. (Pasal 35 ayat 1 UUPA).

Hak Guna Bangunan (HGB) dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 (duapuluh) tahun atas permintaan dari pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya. Subjek pemegang HGB adalah Warga Negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

c. Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir maksudnya hak guna bangunan yang jangka waktunya berakhir yakni telah lebih dari 30 (tiga puluh) tahun dan tidak dilakukan perpanjangan atau pembaharuan terhadap hak guna bangunan tersebut yang mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara dimana jika hak guna bangunan diatas tanah negara hapus dan tidak diperpanjang/diperbaharui maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan

(38)

menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan.

d. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

e. Pemerintah Kota Medan adalah Walikota Medan dan perangkatnya sebagai unsur penyelenggara pemerintahan.

G. Metode Penelitian

“Metodologi” berasal dari kata“Metode”yang artinya cara yang tepat untuk

melakukan sesuatu; dan “logos” yang artinya ilmu atau pengetahuan. Jadi

metodologi artinya cara melakukan sesuatu dengan menggunakan pikiran secara seksama untuk mencapai tujuan. Sedangkan penelitian adalah suatu kegiatan untuk mencari, mencatat, merumuskan dan menganalisis sampai menyusun laporannya.21 1. Sifat Penelitian

Untuk mengumpulkan data dalam tesis ini dilakukan dengan penelitian yang bersifat deskriptif analisis dan jenis penelitian yang diterapkan adalah dengan menggunakan metode pendekatan yuridis normatif, yaitu penelitian yang mengacu pada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam hukum pertanahan di Indonesia, sebagai pijakan normatif, yang berawal dari premis umum yang kemudian berakhir pada suatu kesimpulan khusus.

21_{Cholid Narbuko dan H. Abu Achmadi,}_{Metode Penelitian}_{, (Jakarta : Bumi Aksara, 2002),}

(39)

Hal ini dimaksudkan untuk menemukan kebenaran-kebanaran baru (suatu tesis) dan kebenaran-kebenaran induk (teoritis).

Metode pendekatan yuridis normatif yang digunakan terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji berbagai aspek hukum dengan melihat peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang Jual Beli Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan, sehingga akan diketahui secara hukum tentang Jual Beli Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan pada Pemko Medan.

2. Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian adalah Kantor Pemko Medan, Kantor Pertanahan Kota Medan dan Kantor Notaris/PPAT Kota Medan yang pernah melakukan jual beli atau mengalihkan bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan.

3. Teknik Pengumpulan Data

Penelitian ini dilakukan dengan cara pengumpulan data dengan melakukan penelaahan kepada bahan pustaka atau data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.

a. Bahan hukum primer

Yaitu bahan hukum berupa peraturan perundang-undangan, dokumen resmi yang mempunyai otoritas yang berkaitan dengan permasalahan.

(40)

Yaitu semua bahan hukum yang merupakan publikasi dokumen tidak resmi meliputi buku-buku, karya ilmiah.22

c. Bahan hukum tersier

Yaitu bahan yang memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder, seperti kamus umum, kamus hukum, majalah, surat kabar dan internet yang relevan dengan penelitian ini.

4. Alat Pengumpul Data

Alat pengumpul data akan sangat menentukan hasil penelitian sehingga apa yang menjadi tujuan penelitian ini dapat tercapai. Untuk mendapatkan hasil penelitian yang objektif dan dapat dibuktikan kebenarannya serta dapat dipertanggungjawabkan hasilnya, maka dalam penelitian akan dipergunakan alat pengumpulan data, yakni :

a. Studi dokumen, yang dilakukan untuk menghimpun data dengan melakukan penelaahan bahan-bahan kepustakaan yang meliputi bahan hukum primer, baru kemudian bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.23

b. Wawancara dengan informan yang berhubungan dengan materi penelitian ini. Dalam melakukan penelitian lapangan ini digunakan model wawancara secara langsung (tatap muka) dengan menggunakan pedoman wawancara (daftar pertanyaan). Tujuannya untuk mendapatkan data yang mendalam, utuh dan lengkap sehingga dapat dipakai untuk membantu dalam menjawab

22_{Peter Mahmud Marzuki,}_{Penelitian Hukum,}_{(Jakarta : Kencana Prenada Media Grup, 2005),}

hal.141.

23_{Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji,} _{Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,}

(41)

permasalahan. Adapun yang menjadi informan dalam wawancara yang akan dilakukan adalah pihak-pihak yang berwenang yang berkompeten sesuai dengan lokasi penelitian yang ditentukan yakni di Kantor Pertanahan Kota Medan, Kantor Pemko Medan, Notaris yang pernah melakukan peralihan hak/jual beli terhadap objek penelitian yaitu Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan tersebut.

5. Analisis Data

Analisis Data adalah proses mengatur urutan data/mengorganisasikannya kedalam suatu pola, kategori dan satu uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.24

Dapat diartikan sebagai proses menganalisa, memanfaatkan data yang telah terkumpul untuk digunakan dalam pemecahan masalah penelitian. Dalam proses pengolahan, analisis dan pemanfaatan data dalam penelitian ini menggunakan metode kualitatif.

Analisa secara kualitatif dengan cara mengkategorikan data-data yang telah diperoleh dan kemudian ditafsirkan dalam usaha untuk mencari jawaban terhadap masalah penelitian. Dengan menggunakan metode dedukatif, ditarik suatu kesimpulan dari yang umum ke yang khusus dari jawaban yang telah diperoleh yang merupakan hasil penelitian.

(42)

BAB II

STATUS BANGUNAN ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN SETELAH BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA

JIKA DIALIHKAN DENGAN JUAL BELI

A. Dasar Hukum dan Tata Cara Pemberian dan Peralihan Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

Pemerintah Daerah yang dalam hal ini Pemko Medan sebagai pemegang hak pengelolaan atas suatu bidang tanah dalam rangka otonomi daerah mempunyai wewenang seluas-luasnya untuk merencanakan penggunaan tanah dan menunjuk orang atau badan hukum untuk diberi hak atas tanah diatas hak pengelolaan tersebut.

Istilah hak pengelolaan tertuang dalam berbagai peraturan perundang-undangan baik dalam tingkat Undang-Undang, Peraturan Pemerintah, Peraturan Menteri atau Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional. Dalam UUPA adanya hak pengelolaan dalam hukum tanah nasional disebutkan secara tersirat dimana yang disebutkan sebagai hak pengelolaan adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak menurut peruntukkan dan keperluannya misalnya hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai atau memberikannya dalam pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.

Istilah dan pengertian hak pengelolaan yang tercantum dalam peraturan perundang-undangan yang dapat dijadikan sebagai dasar hukum dari adanya hak pengelolaan adalah sebagai berikut :

(43)

1. Dalam tingkat Undang-Undang, antara lain :

a. Pasal 7 ayat (1) Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, yang menyebutkan bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Adapun hak pengelolaan adalah hak pengelolaan sebagaimana yang dimaksudkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 tahun 1953, Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 tahun 1965, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 dan Nomor 1 tahun 1977 dimana hak pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan Pemerintah Daerah. Oleh karena itu eksistensi hak pengelolaan mendapat pengukuhan oleh peraturan ini.

b. undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo. Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang menyebutkan bahwa hak pengelolaan adalah hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya berupa perencanaan peruntukkan dan penggunaan tanah atau penyerahan bagian dari tanah pada pihak ketiga atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

(44)

a. Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah;

b. Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

c. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pemberian Hak Pengelolaan;

d. Pasal 1 huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar;

Yang dari pasal-pasal tersebut kesemuanya dapat disimpulkan bahwa hak pengelolaan merupakan hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

3. Dalam tingkat Peraturan Menteri

a. Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Ketentuan tentang Kebijaksanaan Selanjutnya dimana tanah negara dapat diberikan hak kepada pihak ketiga dengan dikonversi menjadi hak pengelolaan dan berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan oleh instansi yang bersangkutan;

b. Pasal 1 angka 3 Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan;

(45)

c. Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara;

d. Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.

Hak pengelolaan dapat diperoleh di atas tanah negara apabila di atas tanah tersebut bebas dan tidak ada hak-hak atas tanah lain yang melekat di atasnya. Jika di atas tanah yang akan diberikan Hak Pengelolaan tersebut masih ada hak-hak atas tanah, maka dapat dilakukan pembebasan terhadap hak-hak tersebut berikut segala sesuatu yang ada di atasnya dengan membayar ganti rugi atas tanah hak tersebut oleh calon pemegang hak pengelolaan. Hak pengelolaan dapat dibebani hak-hak lainnya seperti hak guna bangunan atau hak pakai.

Berdasarkan Pasal 67 ayat (1) dan ayat (2) Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999 dapat disimpulkan bahwa yang menjadi subyek hak pengelolaan adalah badan hukum privat yang didirikan oleh negara dan badan hukum publik yang dalam hal ini adalah Pemko Medan yang dapat diberikan hak pengelolaan berdasarkan permohonan dari yang bersangkutan dengan memenuhi persyaratan dan ketentuan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Pemko Medan telah melakukan inventarisasi tanah-tanah asetnya, khusus aset tanah-tanah Hak Pengelolaan Pemko Medan. Untuk memperoleh keseragaman dan

(46)

kesamaan persepsi mengenai tanah aset pemerintah, maka yang dimaksud dengan aset tersebut adalah :25

1. Tanah-tanah yang bukan tanah pihak lain dan yang telah dikuasai secara fisik oleh instansi pemerintah;

2. Tanah-tanah tersebut dikelola dan dipelihara/dirawat dengan dana instansi pemerintah;

3. Tanah tersebut telah terdaftar dalam daftar inventaris instansi pemerintah yang bersangkutan;

4. Tanah secara fisik dikuasai atau digunakan atau dimanfaatkan oleh pihak lain berdasarkan hubungan hukum yang dibuat antara pihak lain dengan instansi pemerintah dimaksud;

5. Tanah tersebut diatas baik yang sudah ada sertipikatnya maupun belum ada sertipikat.

Pelaksanaan penggunaan aset daerah berdasarkan pada suatu perjanjian dasar dan kerjasama yang dibuat oleh para pihak dan dilandasi oleh kebebasan berkontrak (freedom of contract) yang prinsip-prinsipnya adalah:26

1. Adanya kesepakatan para pihak untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian kerjasama untuk melaksanakan suatu proyek tertentu dengan syarat-syarat yang disepakati oleh para pihak (Pasal 1320 KUHPerdata); 2. Bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sub adalah mengikat para pihak

sebagai Undang-undang dan para pihak wajib mematuhi apa yang menjadi kewenangan, hak dan kewajiban masing-masing pihak dan dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) serta hanya mengikat kedua belah pihak (Pasal 1338 dan Pasal 1339 KUHPerdata);

3. Pada dasarnya setiap perjanjian yang dibuat tidak dapat ditarik kembali kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan yang oleh Undang-undang dipandang layak untuk membatalkan perjanjian tersebut; 4. Masalah berakhirnya perjanjian dan akibat hukumnya.

Menurut hukum Indonesia, tiap pihak yang akan mengakhiri perjanjian secara sepihak sebelum jangka waktunya berakhir harus mendapat ijin dari pengadilan negeri setempat yang berwenang atas pelaksanaan perjanjian

25_{Maria S.W.Sumardjono,} _{Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi.}_,

(Jakarta : Penerbit Buku Kompas,2005), hal. 251.

26_{Doli D. Siregar,} _{Manajemen Aset,} _{Cetakan Pertama, (Jakarta : Gramedia Pustaka Umum,}

(47)

tersebut. Maksud dari ketentuan ini adalah untuk melindungi pihak yang lemah. Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata adalah ketentuan yang berlaku dalam hal para pihak tidak menentukan sendiri cara mengakhiri perjanjian kerjasama tersebut. Dengan kata lain para pihak dapat mengabaikan atau mengecualikan berlakunya ketentuan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata sehingga pengakhiran perjanjian dapat dilaksanakan tanpa ijin Pengadilan Negeri.

Adapun dari aset-aset tanah hak pengelolaaan yang tersebar di Kota Medan dan terdaftar sebagai hak pengelolaan Pemko Medan salah satunya adalah tanah dengan status hak pengelolaan (HPL) Nomor 1 yang terletak di Kelurahan Petisah Tengah, Kecamatan Medan Barat dengan luas lebih kurang 393.575 M2 yang memiliki hak guna bangunan di atas tanah tersebut (terlampir). Dari daftar inventaris tersebut dapat dilihat bahwa pemanfaatan Hak Pengelolaan di daerah Kota medan, yaitu :

1. Untuk keperluan bisnis (Ruko/Mall/Hotel) terdiri dari 49 (empat puluh sembilan) bidang atau sama dengan 49% (empat puluh sembilan persen);

2. Untuk perumahan terdiri dari 43 (empat puluh tiga) bidang atau sama dengan 41,8% (empat puluh satu koma delapan persen);

3. Untuk fasilitas umum terdiri dari 8 (delapan) bidang atau sama dengan 7,7% (tujuh koma tujuh persen);

4. Yang belum dimanfaatkan terdiri dari 3 (tiga) bidang atau sama dengan 2,9% (dua koma sembilan persen);

Pemegang Hak Pengelolaan, selain berwenang untuk menggunakan tanah hak pengelolaan itu untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, berwenang pula untuk menyerahkan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan itu kepada pihak ketiga

(48)

dengan persyaratan-persyaratan tertentu, baik mengenai peruntukan, penggunaan maupun jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.27

Wewenang tersebut di atas bertitik tolak dari Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Pemberian Hak Pengelolaan dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan. Pejabat yang berwenang untuk mengeluarkan keputusan pemberian hak itu yaitu hak guna bangunan dan hak pakai menurut Pasal 4 dan Pasal 9 Permenag/KaBPN No.3 Tahun 1999 adalah :

1. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya apabila luas tanah tidak lebih dari 2.000 M2(dua ribu meter persegi) kecuali tanah bekas hak guna usaha; 2. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi apabila luas tanah

tidak lebih dari 150.000 M2(seratus lima puluh ribu meter persegi), kecuali yang kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya.

Sedangkan mengenai prosedur dan persyaratan untuk mendapatkan hak bagi pihak ketiga tetap mengikuti prosedur sebagaimana yang diatur dalam Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999.

27_{Juli Panglima Saragih,} _{Desentralisasi Fiskal dan Keuangan Daerah Dalam Otonomi,}

(49)

Sehubungan dengan penyerahan bagian tanah hak pengelolaan Pemerintah Daerah kepada pihak ketiga, persyaratan-persyaratan tersebut dituangkan dalam bentuk perjanjian yang diadakan oleh para pihak yang juga merupakan hukum bagi hubungan konkret yang bersangkutan (Pasal 1338 KUHPerdata) tetapi ada pembatasannya, yaitu khusus dibidang hukum tanah, sepanjang perjanjian yang diadakan itu tidak melanggar atau bertentangan dengan ketentuan-ketentuan UUPA.28 Berdasarkan perjanjian tertulis/surat penyerahan yang dibuat antara pemegang hak pengelolaan dengan pihak ketiga, maka pihak ketiga dapat mengajukan permohonan untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah hak pengelolaan tersebut kepada Kantor Pertanahan setempat. Dalam perjanjian antara pemegang hak pengelolaan dan pihak ketiga harus dibuat hak apa yang diberikan oleh pemegang hak pengelolaan, yaitu apakah hak guna bangunan atau hak pakai.29

Mengenai hubungan pemegang Hak Pengelolaan dan pihak ketiga dapat dianalisis dengan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ataupun Peraturan Menteri yang mengatur untuk itu, yang dapat disimpulkan sebagai berikut :

1. Hak-hak yang dapat diberikan diatas hak pengelolaan adalah hak guna bangunan dan hak pakai;

2. Pejabat yang diberi kewenangan memberikan hak guna bangunan dan hak pakai diatas hak pengelolaan adalah Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;

28_{Boedi Harsono,}_Op.Cit., _{hal. 268.} 29_{A.P. Parlindungan,}_Op.Cit.,_{hal. 36.}

(50)

3. Permohonan hak guna bangunan dan hak pakai diatas hak pengelolaan harus terlebih dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang hak pengelolaan;

4. Pemberian hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan berdasarkan usul penunjukan pemegang hak pengelolaan;

5. Pemegang hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan berkewajiban menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian pemberian;

6. Pemegang hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan sesudah hak guna bangunan dan hak pakai hapus;

7. Peralihan hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan;

8. Pemegang hak pengelolaan dapat membatalkan hak guna bangunan dan hak pakai sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan;

9. Hapusnya hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaaan pemegang hak pengelolaan;

(51)

10. Hak guna bangunan dan hak pakai hapus, maka bekas pemegang hak guna bangunan dan hak pakai wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan;

11. Hak guna bangunan dan hak pakai dapat dibebani dengan hak tanggungan atas persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan yang berlaku sebagai persetujuan untuk pengalihan haknya apabila dikemudian hari diperlukan dalam rangka eksekusi hak tanggungan.30

Setelah memperoleh penunjukkan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang hak pengelolaan, kemudian atas usul pemegang hak pengelolaan dimohon hak guna bangunan atau hak pakai kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Selanjutnya diterbitkan surat keputusan pemberian hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Kemudian penerima hak mengajukan permohonan penerbitan sertipikat hak guna bangunan atau hak pakai diatas hak pengelolaan setelah memenuhi klausula yang ditetapkan dalam surat keputusan pemberian haknya.

Tata cara pemberian hak atas tanah menurut Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999 jo. Peraturan KaBPN (Perkaban) No.2 tahun 2012,dapat dilakukan dengan cara: 1. Pemberian hak secara individual, merupakan pemberian hak atas sebidang tanah

kepada seseorang atau sebuah badan hukum tertentu atau kepada beberapa orang 30 _{Surat Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor : 6301-3433}

tanggal 17 September 1999 kepada Menteri Pertanian perihal penjelasan perihal agunan sertipikat diatas Hak Pengelolaan.

(52)

atau badan hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak;

2. Pemberian hak secara kolektif, merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada seseorang atau sebuah badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak.

Adapun prosedur pemberian hak atas tanah diatas hak pengelolaan kepada pihak ketiga tersebut dapat digambarkan secara ringkas sebagai berikut :

permohonan usul/rekomendasi Pemohon/ Pihak Ketiga Pemegang HAK PENGELOLAAN Perjanjian Penggunaan Tanah/Perjanjian Kerjasama Permohonan Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

SK Pemberian Hak Atas Tanah oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

-Pembayaran uang wajib ke kas Negara -PembayaranBPHTB

Permohonan Penerbitan Sertipikat HAK GUNA BANGUNAN diatas HAK

PENGELOLAAN

Sertipikat tanah Hak Guna Bangunan diatas

Hak Pengelolaan oleh Kepala Kantor

(53)

Hak guna bangunan sebagaimana yang dimaksud adalah yang terdapat dalam Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dimana hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 (dua puluh) tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan hutang dan dibebani dengan hak tanggungan.

Atas setiap permohonan yang diajukan oleh pihak ketiga, maka oleh petugas pelaksanaan melakukan penilaian atas kelayakan subjek pemegang hak atas tanah berdasarkan riwayat perolehan hak atas tanah kepada yang bersangkutan secara sah dan dapat dipertanggungjawabkan. Proses selanjutnya dari permohonan hak yang diterima akan diseleksi dan kemudian dilakukan pengukuran dan pemetaan serta penelitian lapangan. Dari kegiatan-kegiatan tersebut akan diperoleh data yang kemudian disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan melalui Berita Acara Rapat yang akan menjadi dasar pembukuan hak atas tanah dalam buku tanah serta pemberian Surat Keputusan pemberian haknya.

Pemohon juga diwajibkan terlebih dahulu untuk membayar uang pemasukan kepada pemegang Hak Pengelolaan dengan jumlah sesuai dengan perjanjian penggunaan tanah yang telah disepakati antara kedua belah pihak, membayar uang pemasukan kepada negara yang besarnya sama dengan rumus uang pemasukan terhadap jenis tanah yang diberikan di atas tanah negara lainnya sesuai dengan Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-170 tanggal 23 Januari 2003 tentang Pelayanan Pemeriksaan Tanah dan Pemberian Hak atas Tanah dan membayar

(54)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (untuk selanjutnya ditulis BPHTB). Selain itu, penerima hak juga masih dibebani dengan membayar kewajiban biaya pengukuran dan panitia pemeriksaaan tanah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Penerimaan Bukan Pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional.

Setelah semua bukti/tanda pelunasan ataupun surat-surat terkait lainnya yang menjadi alas hak bagi pengajuan permohonan tersebut dilengkapi, maka pemohon/pihak ketiga berhak mengajukan permohonan hak guna bangunan kepada Kepala Kantor Pertanahan dimana tanah tersebut berada dengan membawa surat perjanjian penggunaan tersebut. Adapun proses pengajuan permohonan dan pendaftaran hak ini serta segala kegiatannya dilakukan sendiri oleh pemohon/pihak ketiga tanpa campur tangan pemegang hak pengelolaan yang hanya terbatas pada pemberian usul/rekomendasi ataupun melakukan monitoring terhadap terbitnya

sertipikat hak guna bangunan diatas hak pengelolaan tersebut.

Atas bagian tanah diatas hak pengelolaan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat, yaitu pendaftaran yang dimaksudkan dalam Pasal 1 ayat (1) PP No.24 tahun 1997. Keharusan pendaftaran tanah ini sebagai jaminan kepastian hukum yang kuat dan tunduk pada UUPA dan peraturan pelaksanannya seperti hak atas tanah lainnya serta untuk mendapatkan tanda bukti hak berupa sertipikat yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

(55)

Adapun keuntungan-keuntungan pemberian hak pengelolaan kepada Pemko, yaitu :31

1. Untuk kepastian hukum mengenai hak atas tanah;

2. Untuk mengamankan aset Pemko Medan dimana untuk menghindari penyerobotan, pengambilalihan atau klaim dari pihak lain.

Hal ini dapat dilakukan dengan cara pengamanan administratif (melengkapi sertipikat dan bukti kepemilikan atas tanah), pengamanan fisik (pemagaran dan pemasangan tanda pemilikan tanah) dan tindakan/upaya hukum jika terjadi pelanggaran hak atau tindak pidana.

3. Untuk mendapatkan keuntungan dari pihak ketiga dalam rangka meningkatkan pendapatan daerah dibidang pertanahan.

Kewajiban-kewajiban yang timbul dari adanya perjanjian penyerahan bagian hak pengelolaan kepada pihak ketiga yang dapat meningkatkan pendapatan daerah, yakni dalam bentuk retribusi daerah sesuai dengan Pasal 1 huruf g Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 21 Tahun 2002 tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah, dimana retribusi adalah sebagai bentuk pembayaran atas objek retribusi yakni pelayanan pemakaian kekayaan daerah yang dimiliki atau dikelola langsung oleh Pemerintah Daerah untuk kepentingan yang dinikmati oleh pribadi atau badan yang memperoleh hak untuk menggunakan kekayaan daerah yang pembayarannya diterima pada saat perjanjian ditandatangani. Bentuk pendapatan lainnya adalah pembagian penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) hak-hak atas tanah diatas tanah Hak Pengelolaan yang masuk ke kas Pemerintah Kota Medan.

Penyerahan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan yang menyatakan bahwa setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan, baik yang disertai ataupun tidak disertai dengan pendirian bangunan

31_{Dewi, Sri Puspita. “Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Hak Pengelolaan Kepada}

(56)

diatasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang hak pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan.

Adapun substansi dari perjanjian yang dimaksud diatur pada Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya, mengatur mengenai kewenangan menyerahkan bagian-bagian tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga yang menyatakan bahwa :32

a. Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan, baik yang disertai ataupun tidak disertai dengan pendirian bangunan diatasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang Hak Pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan.

b. Perjanjian dimaksud dalam ayat (1) memuat mengenai : 1) Identitas pihak-pihak yang bersangkutan;

2) Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud; 3) Jenis penggunaannya;

4) Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya;

5) Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan;

6) Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya; 7) Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

Secara ringkas, tata cara pihak ketiga memperoleh hak guna bangunan diatas hak pengelolaan dapat dilakukan dengan tahapan-tahapan sebagai berikut :

1. Pihak ketiga memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah di atas hak pengelolaan dari Pemko Medan selaku pemegang hak pengelolaan

(57)

berdasarkan suatu perjanjian (misalnya perjanjian kerjasama) yang isinya memberi persetujuan kepada pihak ketiga untuk memperoleh hak guna bangunan diatas hak pengelolaan;

2. Berdasarkan perjanjian tersebut, pihak ketiga memenuhi kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian termasuk membayar retribusi yang besarnya diatur dalam Perda Kota Medan;

3. Selanjutnya mengajukan permohonan hak guna bangunan diatas hak pengelolaan ke Kantor Pertanahan Kota Medan dengan melampirkan persyaratan-persyaratan seperti Surat Perjanjian dengan Pemko Medan, Rekomendasi/persetujuan dari Pemko Medan selaku pemegang hak pengelolaan, bukti-bukti pelunasan retribusi, Identitas pihak ketiga dan SPPT Pajak Bumi dan Bangunan;

4. Berdasarkan kewenangan pemberian hak guna bangunan diatas hak pengelolaan yang dimiliki, Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan menerbitkan Surat Keputusan tentang pemberian hak guna bangunan diatas hak pengelolaan atas nama pihak ketiga;

5. Kemudian pihak ketiga memohon pendaftaran hak guna bangunan diatas hak pengelolaan setelah memenuhi kewajiban-kewajiban yang ditentukan dalam Surat Keputusan pemberian haknya antara lain membayar uang pemasukan ke kas negara dan BPHTB;

(1)

24. HPL No.1 a.Jend.Gatot Subroto b.Sekip

c.Medan Barat

77.028 Plaza Medan Fair

Gd.Trade Ctr

HGB

25. HPL No.2 a.Jend.Gatot Subroto b.Sekip

c.Medan Barat

7.940 Plaza Medan Fair

HGB

26. HPL No.1 a.Sutomo/Durian/Jati b.Durian

c.Medan Timur

145.815 Kantor

27. HPL No.1 a.Garu III b.Harjo Sari c.Medan Johor

55.180 Telah

diruislag dgn Taman Sari Deli

28. HPL No.1 a.Plamboyan II b.Tanjung Selamat c.Medan Tuntungan

265.135 Tanah Kosong 29. HPL No.1 a.Sutomo

b.Pusat Pasar c.Medan Kota

216 Ruko

30. HPL No.2 a.Sutomo b.Pusat Pasar c.Medan Kota

437 Ruko

31. HPL No.3 a.Sutomo b.Pusat Pasar c.Medan Kota

2.870 Ruko HGB

32. HPL No.4 a.Letjend.Haryono MT b.Pusat Pasar

c.Medan Kota

490 Ruko

33. HPL No.5 a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

3.572 Ruko HGB

34. HPL No.6 a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

24 Ruko

35. HPL No.7 a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

250 Ruko

36. HPL No.8 a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

125 Ruko

(2)

b.Pusat Pasar c.Medan Kota

38. HPL

No.10

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

46 Ruko

39. HPL

No.11

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

3.254 Ruko HGB

40. HPL

No.12

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

47 Ruko

41. HPL

No.13

a.Letjend.Haryono MT b.Pusat Pasar

c.Medan Kota

1.266 Ruko HGB

42. HPL

No.14

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

37 Ruko

43. HPL

No.15

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

3.124 Ruko HGB

44. HPL

No.16

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

2.173 Ruko HGB

45. HPL

No.17

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

1.486 Ruko

46. HPL

No.18

a.Letjend.Haryono MT b.Pusat Pasar

c.Medan Kota

1.403 Ruko

47. HPL

No.19

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

4.570 Ruko

48. HPL

No.20

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

8.281 Ruko

49. HPL

No.21

a.Pusat Pasar b.Pusat Pasar c.Medan Kota

210 Ruko

50. HPL No.4 a.Raden Saleh/Balai Kota b.Kesawan

c.Medan Barat

9.538 Kantor Walikota lama

The City

(3)

Hall Town Square 51. HPL No.1 a.Karya Wisata

b.Pangkalan Mashur c.Medan Johor

254.293 Cadika Pramuka 52. HPL No.1 a.Menteng VII

b.Medan Tenggara c.Medan Denai

14.894 Kompleks PIK 53. HPL No.8 a.Sidorame Komplek Pemda

b.Pulo Brayan Darat II c.Medan Timur

1.500 Tanah Kosong 54. HPL No.1

21 Juli 1997

a.Sei Wampu b.Sei Sikambing D c.Medan Petisah

4.093 Eks

Terminal Bus 55. HPL No.1

7 Juli 1997

a.Bebas Hambatan b.Medan Tenggara c.Medan Denai

42.810 Kebun Pembibitan Dinas Pertanian

56. HPL

No.1290 13 April 1997

a.Prof.HM.Yamin,SH b.Gang Buntu

c.Medan Timur

1.924 Kantor Dinas Pariwisata 57. HPL No.

a.Pinang Baris b.Sunggal

c.Medan Sunggal

21.296 Kantor PU,

Pol PP,

Pertamanan 58. HPL No.1 a.Sultan Iskandar Muda

b.Babura c.Medan Baru

10.324 Pasar Pringgan

HGB

59. HPL No.1 30 Juli 1997

a.Sisingamangaraja b.Teladan Barat c.Medan Kota

5.911 Plaza Teladan

HGB

60. HPL No.1 a.Perumahan Nelayan Indah b.Sei Mati

c.Medan Labuhan

429.000 Perumahan Nelayan Indah

HGB

61. HPL No.2 a.Perumahan Nelayan Indah b.Sei Mati

c.Medan Labuhan

698.000 Perumahan Nelayan Indah

HGB

62. HPL No.3 a.Perumahan Nelayan Indah b.Sei Mati

c.Medan Labuhan

84.000 Perumahan Nelayan Indah

HGB

63. HPL No.4 a.Perumahan Nelayan Indah b.Sei Mati

500.000 Perumahan Nelayan

(4)

c.Medan Labuhan Indah 64. HPL No.5 a.Perumahan Nelayan Indah

b.Sei Mati

c.Medan Labuhan

89.000 Perumahan Nelayan Indah

HGB

65. HPL

No.765

a.Merbabu b.Pusat Pasar c.Medan Kota

1.705

66. HPL No.4 17

Nopember 1977

a.Lingkungan IV b.Glugur Kota c.Medan Barat

51.468 -SMK 11 -Taman Budaya

HGB

67. Bagian HPL No.1/ Gaharu

a.Perintis Kemerdekaan b.Gaharu

c.Medan Timur

4.704,5 Rumah Darurat

HGB

68. HPL No.2 a.Sei Seruai No.37 b.Merdeka

c.Medan Baru

303 Rumah

69. HPL No.3 a.Sei Seruai No.35 b.Merdeka

c.Medan Baru

349 Rumah

70. HPL No.4 a.Sei Seruai No.27 b.Merdeka

c.Medan Baru

334 Rumah

71. HPL No.5 a.Sei Seruai No.15 b.Merdeka

c.Medan Baru

404 Rumah

72. HPL No.6 a.Sei Seruai No.28 b.Merdeka

c.Medan Baru

321 Rumah

73. HPL No.7 a.Sei Seruai No.26 b.Merdeka

c.Medan Baru

281 Rumah

74. HPL No.8 a.Sei Seruai No.16 b.Merdeka

c.Medan Baru

321 Rumah

75. HPL No.9 a.Sei Seruai No.12 b.Merdeka

c.Medan Baru

291 Rumah

76. HPL

No.10

a.Sei Seruai No.9 b.Merdeka c.Medan Baru

(5)

77. HPL No.11

a.Sei Seruai No.4 b.Merdeka c.Medan Baru

282 Rumah

78. HPL

No.12

a.Sei Seruai No.9 b.Merdeka c.Medan Baru

296 Rumah

79. HPL

No.13

a.Sei Bahasa No.7 b.Merdeka

c.Medan Baru

276 Rumah

80. HPL

No.14

a.Sei Bahasa No.3 b.Merdeka

c.Medan Baru

297 Rumah

81. HPL

No.15

a.Sei Bahasa No.1 b.Merdeka

c.Medan Baru

299 Rumah

82. HPL

No.16

a.Sei Merah No.21 b.Merdeka

c.Medan Baru

331 Rumah

83. HPL

No.17

a.Sei Merah No.9 b.Merdeka c.Medan Baru

321 Rumah

84. HPL

No.18

a.Sei Merah No.7 b.Merdeka c.Medan Baru

311 Rumah

85. HPL

No.19

a.Sei Merah No.3 b.Merdeka c.Medan Baru

319 Rumah

86. HPL

No.20

a.Sei Merah No.1 b.Merdeka c.Medan Baru

301 Rumah

87. HPL

No.21

a.Sei Merah No.22 b.Merdeka

c.Medan Baru

337 Rumah

88. HPL

No.22

a.Sei Merah No.18 b.Merdeka

c.Medan Baru

324 Rumah

89. HPL

No.23

a.Sei Merah No.10 b.Merdeka

c.Medan Baru

331 Rumah

90. HPL

No.24

a.Sei Merah No.4/6 b.Merdeka

c.Medan Baru

(6)

91. HPL No.25

a.Sei Belumai No.35/4 b.Merdeka

c.Medan Baru

238 Rumah

92. HPL No.26

a.Sei Belumai No.33/6 b.Merdeka

c.Medan Baru

345 Rumah

93. HPL No.27

a.Sei Belumai No.25/14 b.Merdeka

c.Medan Baru

361 Rumah

94. HPL No.28

a.Sei Belumai No.25/14 b.Merdeka

c.Medan Baru

376 Rumah

95. HPL No.29

a.Sei Belumai No.21/18 b.Merdeka

c.Medan Baru

319 Rumah

96. HPL No.30

a.Sei Belumai No.17/22 b.Merdeka

c.Medan Baru

333 Rumah

97. HPL No.31

a.Sei Belumai No.9/30 b.Merdeka

c.Medan Baru

324 Rumah

98. HPL No.32

a.Sei Belumai No.5/34 b.Merdeka

c.Medan Baru

316 Rumah

99. HPL No.33

a.Sei Belumai No.34/3 b.Merdeka

c.Medan Baru

331 Rumah

100. HPL No.34

a.Sei Belumai No.32/5 b.Merdeka

c.Medan Baru

326 Rumah

101. HPL No.35

a.Sei Belumai No.20/17 b.Merdeka

c.Medan Baru

322 Rumah

102. HPL No.36

a.Sei Belumai No.18/16 b.Merdeka

c.Medan Baru

315 Rumah

103. HPL No.37

a.Sei Belumai No.12/25 b.Merdeka

c.Medan Baru

314 Rumah

104. HPL No.38

a.Sei Belumai No.2/35 b.Merdeka

c.Medan Baru

401 Rumah

Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

TESIS

Oleh

KARTINI ELISABET PURBA

117011063/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

TESIS

Oleh

KARTINI ELISABET PURBA

117011063/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Parts

Dokumen yang terkait

Tinjauan Yuridis Tentang Pelaksanaan atas Perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan yang Berada di Atas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pakanbaru

Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

Tinjauan Yuridis Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam Atas Tanah Hasil Reklamasi (Studi Pada HPL Yang Dikelola Pemerintah Kota Batam)

Kedudukan Hak Tanggungan Terhadap Peningkatan Hak Guna Bangunan Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan

Penentuan Harga Jual Beli Tanah Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kota Pekanbaru

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Tinjauan Yuridis Tentang Pelaksanaan atas Perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan yang Berada di Atas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pakanbaru

Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

Tinjauan Yuridis Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam Atas Tanah Hasil Reklamasi (Studi Pada HPL Yang Dikelola Pemerintah Kota Batam)

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Tinjauan Yuridis Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam Atas Tanah Hasil Reklamasi (Studi Pada HPL Yang Dikelola Pemerintah Kota Batam)

Dukungan

Links

Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

TESIS

Oleh

KARTINI ELISABET PURBA

117011063/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

TESIS

Oleh

KARTINI ELISABET PURBA

117011063/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Parts

Dokumen yang terkait

Tinjauan Yuridis Tentang Pelaksanaan atas Perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan yang Berada di Atas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pakanbaru

Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

Tinjauan Yuridis Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam Atas Tanah Hasil Reklamasi (Studi Pada HPL Yang Dikelola Pemerintah Kota Batam)

Kedudukan Hak Tanggungan Terhadap Peningkatan Hak Guna Bangunan Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan

Penentuan Harga Jual Beli Tanah Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kota Pekanbaru

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Tinjauan Yuridis Tentang Pelaksanaan atas Perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan yang Berada di Atas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pakanbaru

Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan

Tinjauan Yuridis Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam Atas Tanah Hasil Reklamasi (Studi Pada HPL Yang Dikelola Pemerintah Kota Batam)

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Tinjauan Yuridis Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam Atas Tanah Hasil Reklamasi (Studi Pada HPL Yang Dikelola Pemerintah Kota Batam)

Dokumen yang Anda mencari sudah siap untuk unduhkan