19
kepada Pemerintah Kota Medan dan dijadikan sebagai bahan dalam pemanfaatan penggunaan bagian dari Hak Pengelolaan serta menambah khasanah kepustakaan
dalam bidang Hak Pengelolaan. 2.
Secara Praktis Diharapkan bahwa hasil penelitian ini dapat dimanfaatkanditerapkan oleh
pengambil kebijakan dan para pelaksana hukum dibidang pertanahan khususnya yang berkaitan dengan pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan
serta dapat memberikan informasi dan pendapat yuridis kepada berbagai pihak khususnya instansi Badan Pertanahan Nasional guna menentukan kebijakan dan
langkah-langkah untuk mencegah masalah yang timbul mengenai bagian Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan serta
informasi yang berkaitan dengan penyerahan bagian dari areal Hak Pengelolaan.
E. Keaslian Penulisan
Setelah dilakukan inventarisasi di Perpustakaan Universitas Sumatera Utara dan perpustakaan Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara,
penelitian ini belum pernah dilakukan, adapun penelitian terkait dengan Hak Pengelolaan atas tanah yaitu :
1. Tesis yang berjudul : “Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Hak Pengelolaan
Kepada Pemerintah Kota Medan”. Penelitian ini dilakukan oleh Sri Puspita Dewi.
Universitas Sumatera Utara
20
2. Tesis yang berjudul : “Perlindungan Pemegang Hak Guna Bangunan Diatas Hak
Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia Persero Studi Penelitian di Kabupaten Aceh Utara”. Penelitian ini dilakukan oleh Bukhari Muhammad.
3. Tesis yang berjudul : “Kebijakan Pemberian Hak Pengelolaan Atas Tanah Dalam
Perspektif Otonomi Daerah Studi Pemerintah Kota Medan”. Penelitian ini dilakukan oleh Anggasana Siboro.
Apabila dilihat dari latar belakang dan permasalahan yang telah diuraikan sebelumnya terlihat perbedaan titik tolak dari sudut pandang penelitian sebelumnya
dengan penelitian ini maka pembahasannya pun akan berbeda pula, baik dari segi materi, objek penelitian maupun lokasi penelitian dengan demikian penelitian dengan
judul “Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1Petisah
Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan” ini adalah asli dan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah atau secara akademik.
Berdasarkan hal tersebut diatas, objek kajian dalam penelitian ini merupakan suatu permasalahan yang belum pernah tersentuh secara komprehensif dalam suatu
penelitian ilmiah. Oleh karenanya, penelitian ini merupakan sesuatu yang baru dan asli sesuai dengan asas-asas keilmuan yang jujur, rasional, objektif dan terbuka
terhadap masukan dan kritik yang konstruktif terkait dengan data dan analisis dalam penelitian ini.
Universitas Sumatera Utara
21
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Pada dasarnya
hukum adalah
sesuatu yang
abstrak, tetapi
dalam manifestasinya bisa terwujud konkrit. Hukum baru dapat dinilai baik jika akibat-
akibat yang dihasilkan dari penerapannya adalah kebaikan, kebahagiaan yang sebesar-besarnya dan berkurangnya penderitaan.
15
Kontinuitas perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodologi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial juga sangat ditentukan oleh teori.
16
Menentukan suatu teori dalam penelitian adalah penting. Teori hukum sebagai suatu landasan, tugasnya adalah untuk : “menjelaskan nilai-nilai hukum dan postulat-
postulatnya hingga dasar-dasar filsafatnya yang paling dalam, sehingga penelitian ini tidak terlepas dari teori-teori ahli hukum yang paling dalam, sehingga penelitian ini
tidak terlepas dari teori-teori ahli hukum yang dibahas dalam bahasa dan sistem pemikiran para ahli hukum sendiri.”
17
Adapun teori yang digunakan sebagai pisau analisis adalah teori positivisme yang menyatakan bahwa perlu pemisahan secara tegas antara hukum dan moral
antara hukum yang berlaku dan hukum yang seharusnya. Teori positivisme mengidentikkan hukum dengan undang-undang, dan satu-satunya sumber hukum
adalah undang-undang.
15
Lili Rasjidi dan I.B. Wyasa Putra, Hukum Sebagai Suatu Sistem, Bandung : Remaja Rosdakarya, 1993, hal.79.
16
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta : Universitas Indonesia UI Press, 1986, hal.6.
17
W.Friedmann, Teori dan Filsafat Umum, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1996, hal.2
Universitas Sumatera Utara
22
Telah disinggung sebelumnya bahwa penelitian ini adalah mengenai pelaksanaan jual beli bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah
berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan yang tentunya berhubungan erat dengan hukum agraria.
2. Konsepsi
Kerangka konseptual pada hakekatnya merupakan suatu pengarah atau pedoman yang lebih konkrit daripada kerangka teoritis yang seringkali bersifat
abstrak. Namun demikian suatu kerangka konseptual belaka, kadang-kadang dirasakan masih juga abstrak sehingga diperlukan definisi-definisi operasional yang
akan dapat menjadi pegangan konkrit dalam proses penelitian. Dengan demikian maka kecuali terdiri dari konsep-konsep, suatu kerangka konsepsional dapat pula
mencakup definisi-definisi operasional. Definisi merupakan keterangan mengenai maksud untuk memakai sebuah lambang secara khusus yaitu menyatakan apa arti dari
sebuah kata.
18
Konsepsi diartikan
sebagai “kata
yang menyatakan
abstraksi yang
digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut definisi operasional.
19
Konsepsi juga diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang konkrit. Definisi operasional penting untuk menghindarkan perbedaan
pengertian atau penafsiran mendua dubius dari suatu istilah yang dipakai.
20
18
Soerjono Soekanto, Op.Cit., hal.132.
19
Samadi Surya Barata, MetodologiPenelitian, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1998, hal.28.
20
Tan Kamello, “Perkembangan Lembaga Jaminan Fidusia Suatu Tinjauan Putusan Pengadilan dalam Perjanjian di Sumatera Utara”, Disertasi, PPSUSU, Medan, 2002, hal. 35.
Universitas Sumatera Utara
23
Dari uraian kerangka teori diatas, dalam penelitian akan dijelaskan beberapa konsep dasar atau istilah yang digunakan dalam penulisan tesis ini agar didalam
pelaksanaannya diperoleh hasil penilaian yang sesuai dengan tujuan yang akan ditentukan, antara lain :
a. Pelaksanaan Jual Beli adalah melakukan kegiatan menjual hak atas tanah agar pembeli dapat secara sah menguasai dan mempergunakannya.
b. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30
tiga puluh tahun. Pasal 35 ayat 1 UUPA. Hak Guna Bangunan HGB dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling
lama 20 duapuluh tahun atas permintaan dari pemegang hak dan dengan mengingat
keperluan serta
keadaan bangunan-bangunannya.
Subjek pemegang HGB adalah Warga Negara Indonesia atau badan hukum yang
didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. c. Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir maksudnya hak guna
bangunan yang jangka waktunya berakhir yakni telah lebih dari 30 tiga puluh tahun dan tidak dilakukan perpanjangan atau pembaharuan terhadap
hak guna bangunan tersebut yang mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara dimana jika hak guna bangunan diatas tanah negara hapus dan tidak
diperpanjangdiperbaharui maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib membongkar bangunan
dan benda-benda yang ada di atasnya
dan
Universitas Sumatera Utara
24
menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat- lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan.
d. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
e. Pemerintah Kota Medan adalah Walikota Medan dan perangkatnya sebagai unsur penyelenggara pemerintahan.
G. Metode Penelitian
“Metodologi” berasal dari kata “Metode” yang artinya cara yang tepat untuk melakukan sesuatu; dan “logos” yang artinya ilmu atau pengetahuan. Jadi
metodologi artinya cara melakukan sesuatu dengan menggunakan pikiran secara seksama untuk mencapai tujuan. Sedangkan penelitian adalah suatu kegiatan untuk
mencari, mencatat, merumuskan dan menganalisis sampai menyusun laporannya.
21
1. Sifat Penelitian
Untuk mengumpulkan data dalam tesis ini dilakukan dengan penelitian yang bersifat deskriptif analisis dan jenis penelitian yang diterapkan adalah dengan
menggunakan metode pendekatan yuridis normatif, yaitu penelitian yang mengacu pada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan yang
berlaku dalam hukum pertanahan di Indonesia, sebagai pijakan normatif, yang berawal dari premis umum yang kemudian berakhir pada suatu kesimpulan khusus.
21
Cholid Narbuko dan H. Abu Achmadi, Metode Penelitian, Jakarta : Bumi Aksara, 2002, hal 1.
Universitas Sumatera Utara
25
Hal ini dimaksudkan untuk menemukan kebenaran-kebanaran baru suatu tesis dan kebenaran-kebenaran induk teoritis.
Metode pendekatan yuridis normatif yang digunakan terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji berbagai aspek hukum dengan melihat peraturan
perundang-undangan yang mengatur tentang Jual Beli Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan, sehingga akan diketahui secara hukum
tentang Jual Beli Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan pada Pemko Medan.
2. Lokasi Penelitian
Lokasi penelitian adalah Kantor Pemko Medan, Kantor Pertanahan Kota Medan dan Kantor NotarisPPAT Kota Medan yang pernah melakukan jual beli atau
mengalihkan bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan.
3. Teknik Pengumpulan Data
Penelitian ini dilakukan dengan cara pengumpulan data dengan melakukan penelaahan kepada bahan pustaka atau data sekunder yang meliputi bahan hukum
primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. a. Bahan hukum primer
Yaitu bahan hukum berupa peraturan perundang-undangan, dokumen resmi yang mempunyai otoritas yang berkaitan dengan permasalahan.
b. Bahan hukum sekunder
Universitas Sumatera Utara
26
Yaitu semua bahan hukum yang merupakan publikasi dokumen tidak resmi meliputi buku-buku, karya ilmiah.
22
c. Bahan hukum tersier Yaitu bahan yang memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan
sekunder, seperti kamus umum, kamus hukum, majalah, surat kabar dan internet yang relevan dengan penelitian ini.
4. Alat Pengumpul Data
Alat pengumpul data akan sangat menentukan hasil penelitian sehingga apa yang menjadi tujuan penelitian ini dapat tercapai. Untuk mendapatkan hasil penelitian
yang objektif dan dapat dibuktikan kebenarannya serta dapat dipertanggungjawabkan hasilnya, maka dalam penelitian akan dipergunakan alat pengumpulan data, yakni :
a. Studi dokumen, yang dilakukan untuk menghimpun data dengan melakukan penelaahan bahan-bahan kepustakaan yang meliputi bahan hukum primer,
baru kemudian bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
23
b. Wawancara dengan informan yang berhubungan dengan materi penelitian ini. Dalam melakukan penelitian lapangan ini digunakan model wawancara secara
langsung tatap muka dengan menggunakan pedoman wawancara daftar pertanyaan. Tujuannya untuk mendapatkan data yang mendalam, utuh dan
lengkap sehingga
dapat dipakai
untuk membantu
dalam menjawab
22
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Jakarta : Kencana Prenada Media Grup, 2005, hal.141.
23
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1995, hal.13-14.
Universitas Sumatera Utara
27
permasalahan. Adapun yang menjadi informan dalam wawancara yang akan dilakukan adalah pihak-pihak yang berwenang yang berkompeten sesuai
dengan lokasi penelitian yang ditentukan yakni di Kantor Pertanahan Kota Medan, Kantor Pemko Medan, Notaris yang pernah melakukan peralihan
hakjual beli terhadap objek penelitian yaitu Hak Guna Bangunan yang haknya telah berakhir diatas Hak Pengelolaan tersebut.
5. Analisis Data
Analisis Data adalah proses mengatur urutan datamengorganisasikannya kedalam suatu pola, kategori dan satu uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema
dan dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.
24
Dapat diartikan sebagai proses menganalisa, memanfaatkan data yang telah terkumpul untuk digunakan dalam pemecahan masalah penelitian. Dalam proses
pengolahan, analisis dan pemanfaatan data dalam penelitian ini menggunakan metode kualitatif.
Analisa secara kualitatif dengan cara mengkategorikan data-data yang telah diperoleh dan kemudian ditafsirkan dalam usaha untuk mencari jawaban terhadap
masalah penelitian.
Dengan menggunakan
metode dedukatif,
ditarik suatu
kesimpulan dari yang umum ke yang khusus dari jawaban yang telah diperoleh yang merupakan hasil penelitian.
24
Lexy J. Maleong, Metode Penelitian Kualitatif, Bandung : Remaja Rosdakarya, 2002, hal. 110.
Universitas Sumatera Utara
28
BAB II STATUS BANGUNAN ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DIATAS
