5.1.7. Impulse Respon Function IRF
Analisis IRF dimaksudkan untuk mengetahui pengaruh perubahan dari satu variabel pada variabel itu sendiri atau variabel lainnya. Estimasi yang
dilakukan untuk IRF ini dititikberatkan pada respon suatu variabel pada perubahan satu standar deviasi dari variabel itu sendiri maupun dari variabel
lainnya yang terdapat dalam model. Dalam penelitian ini analisis IRF bertujuan mengetahui dampak guncangan variabel makro terhadap investasi bisnis properti
serta dampak guncangan sektor properti terhadap perekonomian Indonesia. Gambar 5.1 menunjukkan respon NKPP terhadap guncangan variabel
NKPP sendiri. Berdasarkan gambar tersebut, diketahui bahwa guncangan NKPP sebesar satu standar deviasi direspon positif oleh variabel NKPP itu sendiri
sepanjang 60 periode yang diamati. Antara periode 1 sampai 15, nilai kapitalisasi proyek properti mengalami ekspansi kemudian pada periode berikutnya sedikit
menurun namun kemudian kembali naik dan cenderung persisten pada kisaran 0,055 hingga akhir periode.
.00 .01
.02 .03
.04 .05
.06
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. LN_NKPP Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.1. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel NKPP
Adapun respon NKPP terhadap guncangan IHSG sebesar satu standar deviasi adalah negatif sepanjang 60 periode yang diamati, seperti yang terlihat
pada Gambar 5.2. Berdasarkan gambar tersebut terlihat bahwa antara periode ke-1 sampai ke-50, nilai kapitalsai proyek properti di Indonesia turun sangat drastis
kemudian pada periode berikutnya cenderung persiten pada kisaran -0.088. Indeks Harga Saham Gabungan merupakan indikator yang menunjukkan pergerakan
saham secara keseluruhan dalam suatu periode. Indeks ini berfungsi sebagai indikator trend pasar, artinya pergerakan indeks menggambarkan kondisi pasar
pada suatu waktu apakah keadaan pasar sedang aktif atau sedang lesu. Ketika nilai indeks harga saham gabungan anjlok ke level yang lebih rendah, hal itu
menandakan bahwa keadaan pasar sedang lesu. Kondisi ini membuat enggan para pengembang untuk meluncurkan pembangunan proyek properti sehingga nilai
kapitalisasi proyek properti menjadi turun.
-.10 -.08
-.06 -.04
-.02 .00
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. LN_IHSG Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.2. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel IHSG
Respon bisnis properti terhadap guncangan variabel suku bunga SBI dapat dilihat pada gambar 5.3. Dari gambar tersebut terlihat bahwa bisnis properti
merespon negatif guncangan terhadap suku bunga sepanjang 60 periode yang diamati. Respon negatif ini menunjukkan bahwa pada saat terjadi guncangan pada
suku bunga SBI, hal ini akan mempengaruhi perilaku pengembang dalam meminta pembiayaan dari perbankan. Mereka cenderung menahan diri untuk
meminta kredit, sehingga pembangunan proyek properti berkurang. Begitupula dengan masyarakat ketika akan mengajukan kredit kepada perbankan misalnya
Kredit Pemilikan Rumah mereka akan mempertimbangkan besarnya suku bunga KPR pada saat itu. Ketika suku bunga tinggi, maka konsumen juga akan
mempertimbangkan kembali untuk meminta pembiayaan dari perbankan. Bahkan tidak menutup kemungkinan masyarakat yang memiliki uang akan lebih memilih
untuk menyimpan uangnya di bank dari pada berinvestasi pada sektor properti karena tingkat suku bunganya yang tinggi serta resiko menderita kerugian yang
sangat kecil. Penurunan permintaan dan penundaan pembangunan proyek properti oleh pengembang akan membuat nilai kapitalisasi proyek properti menjadi turun.
Berdasarkan Gambar 5.3 terlihat bahwa pada periode ke-1 sampai periode ke-17, respon NKPP turun sangat drastis, kemudian cenderung naik dan persisten
pada kisaran -0,6. Penurunan yang sangat drastis tersebut mengindikasikan bahwa guncangan pada variabel SBI dalam jangka pendek langsung direspon negatif oleh
pengembang ataupun konsumen dalam meminta pembiayaankredit dari perbankan, akibatnya NKPP menjadi turun.
-.010 -.008
-.006 -.004
-.002 .000
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. _SBI Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.3. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel SBI
Dampak guncangan variabel pertumbuhan ekonomi terhadap nilai kapitalisasi proyek properti dapat dilihat pada Gambar 5.4. Terlihat pada gambar
nilai kapitalisasi proyek properti merespon negatif guncangan yang terjadi pada pertumbuhan ekonomi pada periode ke-1 hingga periode ke-26 pasca guncangan
itu terjadi. Namun setelah periode ke-26 respon NKPP menjadi positif. Hal ini berarti guncangan yang terjadi pada pertumbuhan ekonomi akan membuat bisnis
properti menjadi negatif hanya untuk sementara waktu. Respon negatif yang terjadi pada awal periode dapat disebabkan oleh
keterkaitan sektor properti dengan nilai pertumbuhan ekonomi Indonesia. Salah satu indikator yang dapat dijadikan patokan dari adanya pertumbuhan ekonomi
suatu negara dapat dilihat dari pertumbuhan industri propertinya. Maka dapat dipahami jika keadaan ekonomi suatu negara sedang terguncang maka begitu pula
yang terjadi dengan industri propertinya. Namun guncangan yang terjadi pada perekonomian Indonesia dalam jangka panjang akan direspon positif oleh
perkembangan bisnis properti di Indonesia. Hal ini dapat disebabkan oleh kebijakan-kebijakan yang diambil oleh pemerintah untuk memulihkan kondisi
perekonomian Indonesia.
-.008 -.004
.000 .004
.008 .012
.016
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. _PE Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.4. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel PE
Respon negatif diperlihatkan oleh NKPP akibat guncangan dari variabel KURS, seperti yang terlihat pada Gambar 5.5. Hasil pengujian ini menunjukkan
bahwa guncangan pada nilai tukar membawa dampak negatif terhadap perkembangan bisnis properti di Indonesia. Adapun pengaruh negatif dari nilai
tukar nominal ini dapat disebabkan oleh penggunaan bahan baku impor yang digunakan untuk pembangunan proyek properti di Indonesia. Ketika harga bahan
baku naik akibat rupiah terdepresiasi maka pengembang akan mengurangi penggunaan bahan baku impor tersebut sehingga nilai kapitalisasi proyek properti
menjadi turun.
Berdasarkan pengalaman
krisis ekonomi
tahun 19971998,
terdepresiasinya rupiah pada saat itu juga menyebabkan kehancuran bisnis properti. Hal ini terjadi karena pada saat itu banyak pengembang yang memiliki
utang dalam bentuk valas, ketika rupiah terdepresiasi kewajiban para pengembang menjadi berlipat ganda, sehingga pengembang tidak dapat memenuhi
kewajibannya untuk mengembalikan pinjaman tersebut. Akibat dari kejadian tersebut bisnis properti di Indonesia mengalami kejatuhan.
-.06 -.05
-.04 -.03
-.02 -.01
.00
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. LN_KURS Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.5. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel KURS
Respon NKPP terhadap guncangan variabel inflasi adalah negatif pada periode ke-1 sampai periode ke-12 kemudian menjadi positif pada periode-periode
selanjutnya seperti yang terlihat pada Gambar 5.6. Adapun respon negatif yang terjadi pada awal periode dikarenakan ketika terjadi lonjakan laju inflasi maka
masyarakat akan menunda pembelian terhadap produk-produk properti karena lebih mengutamakan terhadap pemenuhan kebutuhan sehari-hari seperti bahan
makanan. Penurunan permintaan dari masyarakat ini akan direspon negatif oleh
pengembang dengan tidak meluncurkan proyek-proyek baru untuk menghindari terjadinya kelebihan penawaran oversupply. Akibatnya nilai kapitalisasi proyek
properti menjadi turun sesaat. Namun karena sektor properti merupakan salah satu kebutuhan primer masyarakat Indonesia maka tingginya harga akan membuat
permintaan masyarakat terhadap sektor ini tetap tinggi. Dalam jangka panjang nilai kapitalisasi proyek properti menjadi positif.
-.01 .00
.01 .02
.03 .04
.05
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. _INF Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.6. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel INF
Gambar 5.7 menunjukkan dampak guncangan NPL terhadap bisnis properti di Indonesia. Dalam jangka panjang guncangan terhadap NPL direspon
negatif oleh NKPP. Hal ini karena perbankan cenderung bersikap backward looking
melihat kondisi sebelumnya sehingga perbankan lebih bersikap hati-hati atau mengurangi penyaluran kreditnya. Ini tentu saja akan berimbas negatif
terhadap pembangunan proyek properti. Adapun respon positif yang terjadi pada periode ke-15 sampai periode ke-
25 hal ini disebabkan oleh adanya pembiayaan yang berasal dari pengembang itu
sendiri. Selain pembiayaan yang berasal dari perbankan, pengembang juga memiliki sumber dana yang berasal dari dana milik pengembang itu sendiri serta
dana yang berasal dari uang muka pembelikonsumen. Walaupun perbankan cenderung mengurangi penyaluran kredit properti akibat tingginya angka kredit
macet, dalam jangka pendek nilai kapitalisasi proyek properti masih dapat tumbuh positif karena ditopang oleh dana dari pengembang itu sendiri. Namun kondisi
tersebut tidak berlangsung lama karena setelah periode ke-25 nilai kapitalisasi proyek properti menjadi negatif.
-.016 -.012
-.008 -.004
.000 .004
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. LN_NPL Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.7. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel NPL
Dampak guncangan variabel total kredit properti terhadap variabel nilai kapitalisasi proyek properti di tunjukkan oleh Gambar 5.8. Berdasarkan gambar
tersebut terlihat bahwa guncangan variabel total kredit properti direspon negatif pada awal periode namun responnya menjadi positif pada periode ke-14 dan
seterusnya. Ketika kredit properti mengalami guncangan maka penyaluran kreditpembiayaan terhadap proyek properti menjadi turun. Akibatnya
pembangunan proyek properti ikut tersendat. Namun setelah periode ke-14 NKPP merespon positif guncangan yang terjadi pada total kredit properti. Respon positif
ini terjadi karena pembiayaan berbagai pembangunan proyek properti di Indonesia tidak hanya mengandalkan pembiayaaan dari sektor perbankan tetapi juga berasal
dari dana milik pengembang itu sendiri serta uang muka dari para konsumen.
-.005 .000
.005 .010
.015 .020
.025 .030
25 50
75 100
Response of LN_NKPP to Cholesky One S.D. LN_TKP Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.8. Respon NKPP terhadap Guncangan Variabel TKP
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya dalam bab II bahwa salah satu tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui dampak guncangan bisnis
properti terhadap perekonomian Indonesia. Adapun Gambar 5.9 menjelaskan respon perekonomian nasional apabila terjadi guncangan pada bisnis properti.
Terlihat bahwa dari periode ke-1 sampai ke-75 perekonomian nasional bergerak sangat fluktuatif, bahkan pada periode ke-11 sampai ke-18 respon perekonomian
Indonesia menjadi negatif namun menjadi positif kembali pada periode-periode berikutnya. Berdasarkan gambar tersebut menunjukkan bahwa perekonomian
Indonesia memerlukan jeda waktu untuk merespon negatif guncangan yang terjadi
pada bisnis properti, hal ini lebih disebabkan oleh karakteristik bisnis properti yang bersifat jangka panjang. Selain itu perekonomian Indonesia juga
memerlukan waktu yang cukup lama untuk kembali stabil ketika terjadi guncangan terhadap bisnis properti.
-.08 -.04
.00 .04
.08 .12
.16 .20
25 50
75 100
Response of _PE to Cholesky One S.D. LN_NKPP Innovation
Sumber : Hasil Olahan
Gambar 5.9. Respon PE terhadap Guncangan Variabel NKPP
5.2. Implikasi Kebijakan