yang berwujud kebendaan, terdapat hak atas kepemilikan, dan mempunyai masa waktu dari pemakaian.
2.2. Teori Investasi
Permintaan terhadap jumlah barang modal bergantung terhadap tingkat bunga yang mengukur biaya dari dana yang digunakan untuk membiayai
investasi. Agar proyek investasi menguntungkan, hasilnya penerimaan dari kenaikan produksi barang dan jasa di masa depan harus melebihi biayanya
pembayaran untuk dana pinjaman. Jika suku bunga meningkat, maka lebih sedikit proyek investasi yang menguntungkan, dan jumlah barang-barang
investasi yang diminta akan turun Mankiw, 2003. Dalam membahas peran bunga dalam perekonomian, terdapat dua jenis
tingkat bunga yaitu tingkat bunga nominal dan tingkat bunga riil. Tingkat bunga nominal merupakan tingkat bunga yang biasanya dilaporkan dan yang investor
bayar untuk meminjam uang. Berikutnya adalah tingkat bunga riil, yaitu tingkat bunga nominal yang dikoreksi karena pengaruh inflasi serta mengukur biaya
pinjaman yang sebenarnya, dan dengan demikian menentukan jumlah investasi. Persamaan berikut mengkorelasikan investasi I pada tingkat bunga riil r:
I=Ir Berdasarkan pada persamaan diatas maka besarnya jumlah investasi sangat
tergantung pada tingkat bunga riil, karena tingkat bunga riil adalah biaya pinjaman. Grafik fungsi investasi berbentuk miring ke bawah, karena ketika
tingkat bunga naik dari r1 ke r2, maka jumlah investasi yang diminta akan turun
dari q1 menjadi q2, yang berarti semakin sedikit poyek investasi yang menguntungkan dapat dilihat pada Gambar 2.2.
r2
r1
q2 q1
Sumber : Mankiw, 2003
Gambar 2.2. Grafik Investasi
2.3. Teori Kredit
Kredit berasal dari bahasa latin yaitu credere yang artinya mempercayai, karena memang pada dasarnya kredit diberikan atas dasar kepercayaan
orangpihak lain yang memberikannya terhadap kecakapan dan kejujuran pihak peminjam. Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan,
kredit merupakan penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan tujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan
pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Dalam ensiklopedi umum, kredit
dijelaskan sebagai sistem keuangan untuk memudahkan pemindahan modal dari pemilik kepada pemakai dengan harapan memperoleh keuntungan.
Fungsi Investasi I Tingkat
Bunga Riil r
Kuantitas Investasi
Ada banyak faktor yang dikenal dapat mmpengaruhi jumlah permintaan dan penawaran kredit, diantaranya adalah suku bunga. Teori Keynesian
menyatakan bahwa suku bunga kredit berhubungan positif dengan jumlah penawaran kredit, dan sebaliknya berhubungan negatif dengan jumlah permintaan
kredit, yang artinya peningkatan suku bunga kredit dapat meningkatkan penawaran kredit, namun sebaliknya peningkatan suku bunga tersebut dapat
menurunkan jumlah permintaan kredit Stiglitz dan Greenwald dalam Wibowo, 2008.
r suku bunga Kurva Penawaran Kredit
Kurva Permintaan Kredit L L Jumlah Kredit
Sumber : Stiglitz dan Greenwald dalam Wibowo, 2008
Gambar 2.3. Kurva Permintaan dan Penawaran Kredit
2.3.1. Definisi Kredit Properti
Maraknya industri properti saat ini tidak terlepas dari dukungan pembiayaan industri perbankan dalam bentuk kredit properti. Industri properti
sendiri, secara teoritis mempunyai hubungan yang erat dengan sektor perbankan melalui kredit dan Non Perform Loan NPL properti. Besar kecilnya NPL
berpengaruh terhadap pembiayan industri properti pada periode berikutnya karena r
NPL memiliki lag waktu Direktorat Penelitian dan Pengaturan Perbankan Bank Indonesia, 2007. Berdasarkan definisi Bank Indonesia, kredit properti merupakan
semua pembiayaan dari perbankan untuk bidang usaha yang kegiatannya berkaitan dengan pengadaan tanah, bangunan dan fasilitasnya untuk dijual atau
disewakan. Kredit properti ini diberikan dalam bentuk kredit investasi, kredit modal kerja maupun kredit konsumsi. Kredit investasi dan kredit modal kerja
diberikan kepada pengembang untuk proses pembangunan proyek properti, sementara kredit konsumsi diberikan kepada masyarakat sebagai konsumen dari
produk-produk properti. Dilihat dari komposisinya, kredit properti terdiri dari 3 jenis kredit, yaitu
kredit konstruksi, kredit real estate serta Kredit Pemilikan Rumah dan Apartemen KPRA. Ketiga jenis kredit tersebut berbeda peruntukan dan segmen pasarnya.
Kredit konstruksi umumnya diberikan kepada para usahawan atau kontraktor untuk membangun perkantoran, mall, ruko dan pusat bisnis lainnya. Kredit real
estate diberikan kepada para pengembang untuk membangun kompleks
perumahan kelas atas. Sedangkan KPRA diberikan kepada perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah atau apartemen.
2.4. Penelitian Terdahulu
Penelitian yang dilakukan oleh Pusat Studi Properti Indonesia sebuah asosiasi yang dipimpin oleh Panangian Simanungkalit pada tahun 2004 bertujuan
untuk mengetahui dan meramalkan pertumbuhan bisnis properti pada tahun tersebut. Hasil penelitian menyatakan bahwa pertumbuhan bisnis properti secara
nasional mengikuti arah laju pertumbuhan PDB nasional. Apabila pertumbuhan PDB rata-rata positif, maka growth elasticity sektor bangunan adalah 1,05 hingga
1,50 terhadap laju PDB. Laju pertumbuhan PDB sektor bangunan diperkirakan rata-rata positif, yaitu sebesar 5,98 .
Survei Industri Properti hasil kerjasama Bank Indonesia BI dan Lembaga Penelitian dan Pemberdayaan Masyarakat LPPM IPB tahun 2007 yang mencoba
membentuk early warning system sistem peringatan dini untuk industri properti dan real estate Indonesia, menyimpulkan bahwa dari sekian banyak variabel yang
dianalisis, beberapa variabel yang memenuhi syarat untuk dijadikan leading indicator
kredit properti Indonesia adalah IHSG, PDB riil, kurs dan NPL. Penelitian Rachmi 2008 yang bertujuan untuk mengetahui dampak
pembangunan properti terhadap masalah sosial ekonomi menunjukkan bahwa aktifitas perburuan rente selalu menjadi bagian dalam proses pembagian lahan dan
penguasaan lahan untuk pembangunan proyek properti. Adanya pembebasan lahan skala besar telah menggusur warga pemukiman liar di Kawasan Segitiga
Emas sehingga menimbulkan dampak sosial seperti gangguan kejiwaan, hilangnya lapangan pekerjaan dan tempat tinggal mereka.
Penelitian yang dilakukan oleh Wibowo 2008 yang bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi Kredit Pemilikan Rumah dan
Apartemen KPRA serta pengaruhnya terhadap Business Cycle di Indonesia. Penelitian ini dilakukan dengan mengamati 9 variabel makroekonomi. Variabel-
variabel tersebut yaitu: inflasi, total kredit, konsumsi rumah tangga, Produk Domestik Bruto PDB, Indeks Harga Saham Gabungan, NPL, Kurs, Quasy
Money M2, dan suku bunga SBI. Berdasarkan penelitian ini diketahui bahwa volume Kredit Pemilikan Rumah dan Apartemen KPRA di Indonesia
dipengaruhi oleh variabel inflasi yang berkorelasi sebagai coincident indicator bagi siklikal volume KPRA Indonesia. Sedangkan variabel total kredit, konsumsi
rumah tangga, PDB, IHSG, NPL dan kurs berkorelasi sebagai leading indicators bagi siklikal volume KPRA. Adapun yang berkorelasi sebagai lagging indicators
adalah quasy money M2 dan suku bunga SBI. Adapun penelitian yang dilakukan oleh Rasmi 2009 yang bertujuan unuk
mengetahui dampak pembangunan sektor properti terhadap kesejahteraan masyarakat kota Bogor menunjukan bahwa pembangunan properti memberikan
dampak terhadap 3 pihak yaitu pihak pemerintah, developer, dan masyarakat. Dilihat dari sisi finansial, adanya pembangunan properti tersebut akan
menguntungkan pemerintah dan developer. Pembangunan properti berkontribusi terhadap Produk Domestik Regional Bruto melalui sektor konstruksi dan
Pendapatan Asli Daerah melalui pajak sehingga pemerintah daerah akan menerima tambahan pendapatan. Developer selaku pengusaha melakukan
pembangunan properti untuk kalangan atas dengan menerima subnormal profit karena adanya mekanisme perburuan rente. Jika dilihat dari sisi sosial,
masyarakat justru dirugikan karena menurunnya tingkat pendapatan mereka akibat adanya pembebasan lahan.
Berbeda dengan penelitian-penelitian sebelumnya, penelitian ini lebih memfokuskan untuk melihat dampak guncangan variabel makro terhadap industri
properti di Indonesia serta dampak guncangan yang terjadi pada industri properti
terhadap perekonomian nasional. Selain itu penelitian ini juga melihat variabel- variabel makro apa saja yang digunakan dalam penelitian ini yang berpengaruh
secara signifikan terhadap pertumbuhan bisnis properti di Indonesia.
2.5. Kerangka Pemikiran