a Uang sewa yang dibayar secara periodik
a Biaya eksekutori,
Biaya eksekutori merupakan biaya-biaya yang ditanggung pihak lessee dalam rangka pemeliharaan aset sewaan, meliputi jasa kebersihan, keamanan, premi
asuransi dan biaya operasionalisasi aset sewaan tersebut. b
Kemungkinan pembayaran jaminan nilai residu di akhir masa sewa. Dalam transaksi sewa pembiayaan, pihak lessor dapat meminta kepada lessee
untuk menjamin nilai aset sewaan sebesar estimasi nilai pasar aset sewaan pada akhir masa sewa. Jika dalam kontrak sewa dimasukkan penjaminan nilai
residu aset sewaan, maka lessee terikat kewajiban untuk membayar sejumlah nilai residu di akhir masa sewa. Maka lessee akan memasukkan jaminan nilai
residu ini sebagai bagian dari liabilitaskewajiban sewa. Dan kewajiban garansi nilai residu ada jika transaksi sewa tersebut tidak mengalihkan
kepemilikan aset sewaan kepada lessee. c
Kemungkinan pembayaran atas opsi pembelian aset sewaan, jika transaksi sewa memasukkan opsi pembelian.
Salah karakteristik sewa pembiayaan adalah transaksi sewa tersebut menawarkan opsi pembelian aset sewaan kepada lessee selama masa sewa
dengan harga yang lebih rendah dibanding dengan harga pasarnya. Jika dalam transaksi sewa tersebut, terdapat opsi pembelian, maka lessee juga akan
memasukkan adanya pembayaran di masa depan atas opsi pembelian sebagai bagian dari liabilitaskewajiban sewa.
VIII. Pembayaran Sewa Minimum
Pada awal perjanjian sewa, lessee akan mencatat aset sewaan sebagai aset dan kewajiban yang mengikat lessee selama masa sewa. Nilai kewajiban yang diakui lessee
adalah seluruh pembayaran yang harus ditanggung oleh lessee selama masa kontrak, dan lessee akan menggunakan teknik pengukuran present value nilai kini atas semua
pembayaran di masa mendatang yang akan ditanggung lessee. Total pembayaran sewa disebut juga sebagai pembayaran sewa minimum minimum lease payment. Pembayaran
sewa minimum terdiri dari :
Pembayaran sewa periodik, dan
Jaminan nilai residu jika kontrak mempersyaratkan jaminan nilai residu, dan atau
Harga opsi pembelian jika kontrak mempersyaratkan opsi pembelian. Biaya eksekutori tidak dimasukkan dalam perhitungan pembayaran sewa minimum.
14
Tingkat Diskonto
Dalam perhitungan nilai kini pembayaran sewa minimum, digunakan faktor pendiskonto berupa tingkat bunga implisit, jika diketahui oleh lessee, atau menggunakan
tingkat bunga inkremental jika lessee tidak mengetahui tingkat bunga implisit.
Tingkat bunga implisit adalah tingkat bunga yang digunakan oleh lessor dalam
perhitungan pendapatan bunga financial revenue, sehingga jika digunakan untuk mendiskontokan semua pembayaran sewa akan didapatkan nilai yang setara dengan nilai
wajar aset sewaan pada awal sewa.
Tingkat bunga inkremental adalah tingkat bunga pinjaman uang, seandainya lessee
meminjam kepada pihak kreditur, dan membeli aset sewaan secara tunai dengan uang pinjaman tersebut. Jika lessee mengetahui secara pasti nilai wajar dari aset sewaan, maka
lessee akan menggunakan nilai wajar untuk mengakui nilai aset sewaan sebagai aset dan kewajiban di neraca lessee.
Nilai Kini Pembayaran Sewa Minimum PSM
Perhitungan nilai kini pembayaran sewa minimum dengan rumus sebagai berikut :
R = uang sewa yang secara periodik tahunbulan = tingkat diskonto
N = masa sewa n- 1 = total periode pembayaran sewa dikurangi dengan pembayaran sewa pertama.
Hal ini dikarenakan pembayaran uang sewa dilakukan di awal masa sewa. Sehingga dalam perhitungan nilai kini pembayaran sewa minimum, pembayaran pertama tidak
terkena nilai diskonto. Penjabaran perhitungan :
Nilai kini PSM = R + R x {PVA, n-1} Nilai kini PSM = R x 1 + PVA, n-1
15
Nilai kini PSM = R x 1+ PVA, n-1
Jika dalam transaksi sewa mengandung perjanjian garansijaminan nilai residu, maka perhitungan menjadi :
NR = nilai residu yang dijamin
Dan jika dalam transaksi sewa mengandung perjanjian opsi pembelian, maka perhitungan menjadi :
HO = harga opsi pembelian Dalam perjanjian sewa, pihak lessor meminta jaminan nilai residu dari pihak lessee,
dan biasanya terpisah dengan adanya klausul opsi pembelian. Jaminan nilai residu biasanya dipersyaratkan jika dalam transaksi sewa tersebut tidak terjadi perpindahan kepemilikan aset
sewaan dari lessor kepada pihak lessee. Dan jika persyaratan sewa menyebutkan adanya perpindahan kepemilikan aset sewaan, pihak lessor tidak perlu meminta adanya jaminan nilai
residu. Ilustrasi :
1 Awal 2011, PT WIRA menyewa peralatan dengan masa sewa 5 tahun, dan pembayaran tahunan Rp50 juta. Peralatan tersebut diperkirakan memiliki masa manfaat 5 tahun.
Biaya eksekutori Rp5 jutatahun. Tingkat bunga implisit 10. Pembayaran sewa selanjutnya dilakukan pada akhir tahun.
a Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di atas? b Jika termasuk dalam sewa pembiayaan, berapa nilai kini dari pembayaran
minimum yang diakui oleh pihak lessee? Jawab :
16
Nilai kini PSM = R x 1 + PVA, n-1 + NR x PV ,n
Nilai kini PSM = R x 1 + PVA, n-1 + HO x PV ,n
a Termasuk sewa pembiayaan, karena memenuhi kriteria ketiga, yaitu masa sewa = 100 masa manfaat aset sewaan. Masa sewa 5 tahun sama dengan masa
ekonomis umur aset. b Nilai kini dari pembayaran sewa minimum sebesar
= Rp50 juta x PVA 10,4th + 1 = Rp50.000.000 x 3,1699 + 1
= Rp208.495.000
2
PT PUTRA mengikat kontrak dengan PT MUDA, untuk menyewa bangunan kantor dengan masa kontrak 10 tahun. Biaya sewa tahunan Rp 40 juta, dengan jaminan nilai
residu di akhir masa sewa Rp 100 juta. Bangunan kantor tersebut diperkirakan masih dapat dipakai selama 15 tahun. Tingkat bunga impilisit 12. Nilai pasar wajar aset
pada awal kontrak sebesar Rp 285.000.000. Pertanyaan :
a Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di atas? b Jika termasuk dalam sewa pembiayaan, berapa nilai kini dari pembayaran
minimum yang diakui oleh pihak lessee? Jawab :
a Sewa pembiayaan, karena nilai kini PSM Rp285.332.000 nilai wajar aset pada awal sewa Rp285.000.000.
b Nilai kini dari PSM =Rp40 juta x PV12,9+1 + Rp100 juta x PV12,10
=Rp40 juta x 5,3283 + 1 + Rp100 juta x 0,3220 =Rp253.132.000 + Rp32.200.000
=Rp285.332.000
3. PT MUDA menyewa peralatan dengan opsi pembelian di akhir masa sewa. Biaya sewa per tahun Rp25 juta. Masa sewa 6 tahun, dan umur ekonomis aset masih dapat dipakai
selama 7 tahun lagi. Opsi pembelian aset pada akhir masa sewa sebesar Rp50 juta. PT MUDA tidak mengetahui tingkat bunga implisit lessor dan menggunakan tingkat bunga
inkremental pinjaman sebesar 8. Pertanyaan :
a Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di atas? b Jika termasuk dalam sewa pembiayaan, berapa nilai kini dari pembayaran
minimum yang diakui oleh pihak lessee? Jawab :
a Sewa pembiayaan, karena masa sewa 75 dari umur manfaat aset sewaan.
b Nilai kini dari PSM : = Rp25 juta x PV8,5+1 + Rp50 juta x PV8,6
=Rp25 juta x 3,9927 + 1 + Rp50 juta x 0,6302 =Rp99.817.500 + Rp31.510.000
17
=Rp131.327.500
IX. Akuntansi Sewa Pembiayaan-Lessee
