Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dalam Masyarakat Adat Karo Studi Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo

(1)

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT

ADAT KARO STUDI DI KECAMATAN JUHAR

KABUPATEN KARO

TESIS

Oleh

ABDUL MUTHALIB

077011001/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2009

(2)

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT

ADAT KARO STUDI DI KECAMATAN JUHAR

KABUPATEN KARO

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Sekolah Pascasarjana

Universitas Sumatera Utara

Oleh

ABDUL MUTHALIB

077011001/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2009

(3)

Judul Tesis : JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT ADAT KARO STUDI DI KECAMATAN JUHAR KABUPATEN KARO

Nama Mahasiswa : Abdul Muthalib Nomor Pokok : 077011001 Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing,

(Prof.Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) Ketua

(Prof.Dr.Runtung Sitepu, SH, M.Hum) (Dr.Pendastaren Tarigan, SH, MS) Anggota Anggota

Ketua Program Studi, Direktur,

(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN) (Prof.Dr.Ir.T.Chairun Nisa B,MSc)

(4)

Telah diuji pada

Tanggal : 19 Agustus 2009

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, M.Hum 2. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS

3. Dr. T. Kezerina Devi A, SH, CN, M,Hum 4. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn

(5)

ABSTRAK

Peralihan hak atas tanah merupakan salah satu peristiwa dan/atau perbuatan hukum yang mengakibatkan terjadinya pemindahan hak atas tanah dari pemilik kepada pihak lainnya. Peralihan tersebut bisa disengaja oleh karena adanya perbuatan hukum seperti jual beli, sewa-menyewa dan sebagainya, dan juga tidak disengaja karena adanya peristiwa hukum seperti peralihan karena warisan. Peralihan hak atas tanah adalah suatu peristiwa/perbuatan hukum yang mengakibatkan berpindahnya hak seseorang terhadap tanah ke pihak lain, sehingga menyebabkan kehilangan kewenangannya terhadap tanah tersebut. Dalam hukum adat, hak milik dapat beralih maupun dialihkan. Jual beli tanah yang mengakibatkan beralihnya hak milik tanah kepada penjual disebut dengan istilah jual lepas. Dengan berubahnya status tanah adat menjadi hak milik adat, maka hubungan antara masyarakat dengan tanah tersebut lepas. Lepas disini dalam arti pemilik tanah telah bebas menentukan sendiri kegunaan tanah tersebut. Sistem jual beli tanah dalam hukum adat menganut sistem tunai/konkrit/terang/nyata artinya setiap hubungan harus terlihat nyata. Hal ini karena masyarakat adat masih sangat sederhana, sehingga dalam transaksi jual beli tanah tersebut baru mengikat apabila transaksi tersebut terlihat secara konkrit dan nyata telah terjadi yaitu dibuktikan dengan adanya pertukaran, berupa penyerahan tanah sebagai objek dengan sekaligus penyerahan uang secara tunai sebagai pembayaran.

Dalam penelitian ini pengumpulan data dilakukan dengan mengumpulkan data primer, selanjutnya data tersebut diindentifikasi dan di klasifikasi serta di susun dalam bentuk tabel frekuensi, dianalisis secara kualitatif dengan mempelajari seluruh jawaban dari responden, membandingkan dengan data sekunder dengan menggunakan metode berfikir secara induktif dan deduktif. Dengan demikian data yang di kumpulkan kemudian diedit dengan cara mengelompokkan, menganalisis dengan metode kualitatif kemudian ditarik kesimpulan dengan cara berfikir yang menggunakan metode deduktif atau induktif.

Jual beli tanah di Kecamatan Juhar yang masih dilakukan berdasarkan kebiasaan-kebiasaan masyarakat dengan melakukan jual beli tanah di hadapan Kepala Desa dengan dihadiri saksi-saksi dari pihak keluarga terdekat baik dari pihak pembeli dan penjual. Status tanah sebagai objek jual beli di Kecamatan Juhar adalah tanah garapan yang telah diusahai secara turun temurun dan juga tanah warisan, objek tanah yang diperjual belikan adalah tanah persawahan, tanah perladangan dan pertapakan yang telah dikuasai secara turun temurun maupun yang diperoleh dari warisan serta tanah yang diperoleh dari peralihan hak dengan jual beli. Jual beli tanah di Kecamatan Juhar masih dilakukan di bawah tangan dan dilakukan dihadapan Kepala Desa. Jual beli tanah tersebut hanya dibuat dengan memakai kertas segel kemudian ditempel materai.

(6)

ABSTRACT

The right on land transfer is a legal event and/or deed to switch the right on land from owner to others. The transfer can occur intentionally for legal deed such as transaction, lease, and so on, and also unintentionally for legal events such as transfer by inheritance. The right on land transfer is a legal event/deed causing the switch of someone’s right on the land to other, thus eliminating his/her authority of the land. In custom law, the right can switch or be switched. The transaction causing the transfer of right from seller to the buyer is called free sale. Through change in custom land status to custom right, the relationship between community to land is released. The release here refers to that the land owner has been free to determine by himself the use of land. The land transaction system in custom law holds the cash/concrete/frank/real principles, meaning each relationship should be visible. This is due to simple condition of custom community, therefore in the transaction it can be said to be binding if the transaction seems to be concrete and frankly, or it is evident by the occurence of exchange, transfer of land as object and the ceding of money in cash for payment.

The primary data has been collected in this research, and then the collected data was identified and classified and arranged into the table of frequency, analuzed qualitatively by learning all answers of the respondents, comparing it to secondary data, by using the inductive and deductive method of thinking. Thus, the data collected was edited by classification, analyzing it by qualitative method, and concluded by using the deductive and inductive method of thinking.

The land transaction in subdistrict of Juhar was still made on basis of people habits by coming before chief of village being attended by witnesses of prospective buyer’s and seller’s relatives. The land status as object of transaction in subdistrict of Juhar was land-working occuring hereditarily and also the inherited land, the object of land transaction included wet-field area, dry-field area and the house plot managed hereditarily or by inheritance or by right transfer. The land transaction in subdistrict of Juhar was still made under-hand and it occurred before the Chief of village. The land transaction was merely written on sealed paper and then stamping. Keywords : Land transactio;, The Karonese custom

(7)

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Allah SWT atas rahmat dan karunia Nya sehingga penulisan tesis ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari penulisan tesis ini guna memenuhi salah satu syarat akademik dalam menyelesaikan program studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

Dalam kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Bapak Prof. Chairuddin P. Lubis, DTM&H., Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara;

2. Ibu Prof. Dr. Ir. T. Chairun Nisa B., MSc., selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan yang diberikan kepada saya untuk menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara;

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara sekaligus pembimbing utama yang telah memberikan dukungan, semangat, dan masukan kepada penulis;

(8)

4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum., selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara sekaligus penguji yang telah memberikan masukan kepada penulis;

5. Bapak Prof.Dr.Runtung Sitepu, SH, M.Hum.,dan bapak Dr.Pendastaren Tarigan, SH, MS selaku komisi pembimbing yang dengan penuh perhatian memberi dorongan, bimbingan dan saran serta pinjaman textbook kepada penulis; 6. Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn selaku penguji yang selalu memberi

semangat, arahan serta kritik yang membangun kepada penulis;

7. Seluruh Staf Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmu kepada penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara;

8. Seluruh Staf Pegawai Administrasi Ibu Fatima, Kak Sari, Kak Winda, Kak Lisa, Kak Afni, Bang Izal, dan Bang Aldi Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, selaku para pihak yang selalu membantu selama penulis menyelesaikan urusan besar dan urusan kecil yang berhubungan dengan perkuliahan.

9. Rekan-rekan satu angkatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan dukungan moral maupun material kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini;

(9)

Penulis menyadari bahwa dalam penulisan tesis ini masih terdapat banyak kekurangan baik dari segi penulisan maupun substansi yang masih jauh dari kesempurnaan. Oleh karena itu penulis sangat mengharapkan kritik dan saran dari semua pihak yang bersifat membangun demi penyempurnaan penulisan tesis ini.

Akhir kata penulis mengharapkan semoga hasil penelitian ini dapat bermanfaat bagi penulis pada khususnya dan juga bagi pembaca pada umumnya.

Medan, Agustus 2009 Penulis,

(10)

RIWAYAT HIDUP I . Data Pribadi

Nama Lengkap : Abd. Muthalib

Tempat/Tanggal Lahir : Kutacane/23 Maret 1968 Jenis Kelamin : Laki-Laki

Agama : Islam

Status Perkawinan : Menikah Kewarganegaraan : Indonesia

Alamat : Jalan Vanili 2 nomor 28 Perumnas Simalingkar Medan

II . Orang Tua

Bapak : H. Abdul Malik,HAS.

Ibu : Hj. Nur Farida b

III . Pendidikan

1. Tahun 1974 – 1980 : SD Negeri III, Kutacane 2. Tahun 1980 – 1983 : SMP Negeri II, Kutacane 3. Tahun 1983 – 1986 : SMA Amir Hamzah, Medan

4. Tahun 1986 – 1992 : Universitas Islam Sumatera Utara, Medan

5. Tahun 2007 – 2009 : Magister Kenotariatan Sekolah Pasacasarjana Universitas Sumatera Utara

(11)

DAFTAR ISTILAH

Anak beru : Keluarga-keluarga dari pihak suami Bere-bere : Marga yang diperoleh dari pihak ibu Barung-barung : Pondok, rumah

Kalimbubu : Orangtua dari si istri atau saudara laki-laki dari si istri Kuta kemulihen : Kampung asal

Kuta Pantekken : Kampung yang didirikan

Kuta : Desa, kampung

Kempu : Cucu

Merga/marga : Identitas diri yang diwariskan secara turun-temurun berdasarkan

garis keturunan ayah

Merga silima : Marga/klan yang lima Pengulu : Kepala desa

Sangkep sitelu : Ikatan nan tiga

Senina : Dipandang sebagai saudara laki-laki atau perempuan Simantik kuta : Orang yang pertama kali mendirikan desa

(12)

DAFTAR TABEL

Nomor Judul Halaman

1. Desa yang Ada di Kecamatan Juhar ... 32 2. Luas Wilayah (HA) Menurut Jenis Penggunaan dan Desa Tahun

Tahun 2007 ... 34 3. Jarak Dari Ibukota Kecamatan (KM) Ke Kantor Kepala Desa ... 35 4. Banyaknya Penduduk Menurut Desa dan Jenis Kelamin Tahun 2007.. 36

(13)

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT _... ii

KATA PENGANTAR ... iii

RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISTILAH ... vii

DAFTAR TABEL ... viii

DAFTAR ISI ... ix

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ………... 1

B. Perumusan masalah ……….……… 12

C. Tujuan Penelitian ……….…... 13

D. Manfaat Penelitian ………... 13

E. Keaslian Penelitian ………... 14

F. Kerangka Teori Dan Konsepsi ... 14

1. Kerangka Teori ... 14

2. Konsepsi ... 28

G. Metode Penelitian ... 29

H. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ... 32

BAB II STATUS TANAH SEBAGAI OBJEK JUAL BELI PADA MASYARAKAT DI KECAMATAN JUHAR ... 38

A. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Menurut Hukum Adat ... 38

1. Pengertian Tanah Adat ... 41

2. Kedudukan Tanah Adat ... 43

B. Pengertian Pendaftaran Tanah ... 45

C. Tujuan Pendaftaran Tanah ... 47

(14)

BAB III PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DI KECAMATAN

JUHAR ... 57

A. Gambaran Umum Masyarakat Hukum Adat Karo ... 57

1. Masyarakat Suku Karo ... 57

2. Susunan Kekerabatan Masyarakat Karo ... 57

B. Identitas Masyarakat Karo ... 62

C. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat ... 64

D. Prosedur Jual Beli Tanah ... 70

E. Pelaksanaan Jual Beli Tanah Di Kecamatan Juhar ... 72

BAB IV KEKUATAN HUKUM JUAL BELI TANAH MENURUT HUKUM ADAT ... 77

A. Dasar Hukum Berlakunya Hukum Adat ... 77

B. Hukum Adat Dalam UUPA ... 79

C. Azas Hukum Adat Sebagai Pembentukan UUPA ... 84

D. Azas-Azas Dalam Hukum Perjanjian ... 87

E. Pengertian Jual Beli Tanah ... 91

1. Pengertian Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat ... 91

2. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat Karo ... 94

3. Pengertian Jual Beli Tanah Menurut Hukum Agraria ... 95

4. Jual Beli Tanah Menurut UUPA ... 97

F. Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat ... 101

1. Kebiasaan-Kebiasaan Sebagai Sumber Hukum Adat ... 101

2. Sistem hukum Adat ... 104

(15)

BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ... 110

A. Kesimpulan ... 110

B. Saran ... 111

(16)

ABSTRAK

(17)

ABSTRACT

(18)

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang

Tanah merupakan kekayaan alam yang mempunyai arti sangat penting dalam kehidupan manusia. Hal ini dapat dimaklumi karena sebagian besar dari kehidupan manusia tergantung pada tanah. Tanah sebagai suatu benda yang dapat memenuhi kebutuhan manusia sudah lama dirasakan orang. Dalam berbagai aspek kehidupan orang membutuhkan tanah. Begitu pentingnya tanah bagi manusia dapat dilihat dari kenyataan bahwa manusia tidak mungkin hidup terlepas dari tanah. Ketentuan tersebut juga sesuai dengan Pasal 33 Undang–Undang Dasar 1945 menyebutkan : “ bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya harus

dipergunakan sebesar–besarnya untuk kemakmuran rakyat “.

Namun lajunya pertumbuhan penduduk khususnya di daerah perkotaan tidak diimbangi dengan jumlah lahan yang tersedia, sehingga menyebabkan tanah-tanah yang tersedia tidak cukup luas untuk menampung orang-orang yang ingin tinggal di atasnya.

Selain itu untuk mendapatkan tanah sangatlah sulit, karena tanah mempunyai nilai ekonomis yang tinggi, disamping nilai kultural atau sosial politik lainnya. Jadi tidak mengherankan bahwa persoalan tanah selalu terjadi dalam masyarakat.

Muhammad Yamin Lubis menyebutkan bila ada kehendak yang disengaja dan disepakati atas sebidang tanah milik, maka didalamnya ada pengalihan hak atas tanah

(19)

tersebut. Bila pengalihan tersebut dipaksakan oleh kewenangan dan kekuasaan Negara maka disebut dicabut atau mungkin dinasionalisasikan. Dan ini pun harus dengan menempuh persyaratan, sebab terjadi pemutusan hubungan hukum kepemilikan di dalamnya.1

Dari ketentuan tersebut dapat dijelaskan bahwa peralihan hak atas tanah adalah suatu peristiwa/perbuatan hukum yang mengakibatkan berpindahnya hak seseorang terhadap tanah ke pihak lain, sehingga menyebabkan kehilangan kewenangannya terhadap tanah tersebut.

Salah satu cara untuk menguasai atau memiliki hak atas tanah adalah melalui proses jual beli. Pengertian jual beli menurut ketentuan pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu berjanji mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu benda dan pihak yang lainnya berjanji untuk membayar harga yang telah diperjanjikan.

Disamping itu, lembaga hukum jual belli ada yang diatur dalam hukum adat. Dalam hukum adat, hak milik dapat beralih maupun dialihkan. Jual beli tanah yang mengakibatkan berlihnya hak milik tanah kepada penjual disebut dengan istilah jual lepas.

Sistem dualisme dalam hukum tanah pada jaman Hindia Belanda mengakibatkan timbulnya dua penggolongan tanah. Ada tanah dengan hak-hak barat seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal yang disebut dengan tanah-tanah hak barat yang tunduk pada KUHPerdata dan tanah-tanah dengan hak-hak Indonesia,

(20)

seperti tanah-tanah dengan hak adat yang tunduk pada hukum tanah adat, misalnya tanah ulayat, tanah millik, tanah usaha dan lain-lain.

Tanah-tanah barat hampir semuanya terdaftar pada Kantor Pendaftaran Tanah menurut Overschriyvings Ordonantie atau ordonansi balik nama (Stb.1834-27). Tanah-tanah barat ini tunduk pada ketentuan hukum agraria barat, misalnya mengenai cara memperolehnya, peralihan, hapus, pembebanannya dengan hak-hak lain dan wewenang serta kewajiban-kewajiban yang punya hak.

Tanah-tanah Indonesia yaitu tanah-tanah dengan hak Indonesia hampir semuanya belum terdaftar dan tunduk pada hukum agraria barat.

Sehubungan dengan hal ini Boedi Harsono menjelaskan2:

”Tanah-tanah hak barat dapat dikatakan hampir semuanya terdaftar menurut peraturan-peraturan kadaster sedng tanah-tanah hak adat hampir semuanya belum terdftar. Tanah-tanah hak adat yang terdiri atas apa yang disebut tanah ulayat masyarakat hukum adat dan tanah hak perorangan seperti tanah hak milik adat merupakan sebagian terbesar tanah di Hindia Belanda”.

Dari uraian diatas, dapat dijelaskan bahwa sebelum berlakunya UUPA hukum tanah yang berlaku di Indonesia adalah hukum yang bersumber dari hukum perdata barat dan hukum yang bersumber dari hukum adat, demikian juga dalam hal terjadinya jual beli tanah. Jual beli tanah-tanah barat seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal tunduk pada KUHPerdata dan terhadap tanah-tanah adat seperti tanah hak millik adat tunduk pada hukum adat.

Dalam jual beli ada dua subjek yaitu penjual dan pembeli, yang masing-masing mempunyai kewajiban dan berbagai hak, maka mereka masing-masing-masing-masing dalam

(21)

beberapa hal merupakan pihak yang berwajib dan dalam hal-hal lain merupakan pihak yang berhak. Ini berhubungan dengan sifat timbal balik dari persetujuan jual beli (Werdering overenkomst).3

Objek dari jual beli disini adalah hak atas tanah yang akan dijual. Dalam praktek disebut jual beli tanah. Hak atas tanah yang dijual, bukan tanahnya. Memang benar dengan tujuan membeli hak atas tanah ialah supaya pembeli dapat secara sah menguasai dan mempergunakan tanah tersebut, tetapi yang dibeli (dijual) bukan tanahnya, tetapi hak atas tanahnya.4

Pada prinsipnya tanah menurut hukum Adat Karo adalah milik kuta (desa), yang penguasaannya di bawah kekuasaan pengulu (si mantek kuta). Oleh karena itu, hak seorang ginemgem (rakyat) atas tanah hanyalah sekedar hak pakai. Untuk memakai suatu lahan (tanah) tertentu sebagai ladang, maka setelah mendapat izin dari

pengulu, orang yang ingin memakai tanah itu ngumbung (memberi tanda) di atas tanah tersebut sesuai dengan hukum adat Karo. Maksudnya, sebagai pemberitahuan kepada penduduk kampung (kuta) tentang maksud untuk mengusahakan lahan itu.5

Dengan berubahnya status tanah adat menjadi hak milik adat, maka hubungan antara masyarakat dengan tanah tersebut lepas. Lepas disini dalam arti pemilik tanah telah bebas menentukan sendiri kegunaan tanah tersebut. Namun Soepomo berpendapat bahwa hak milik atas tanah meliputi kekuasaan untuk bertindak sebagai

Idris Zainal, Ketentuan Jual Beli Menurut Hukum Perdata, (Medan: Fakultas Hukum USU), hlm 36

Effendi Perangin-angin, Praktek Jual Beli Tanah, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1994), hlm.8 5

(22)

yang berhak sepenuhnya atas tanah, dengan mengingat beberapa kewajiban terhadap masyarakat yang harus diperhatikan oleh pemiliknya.6

Dari pengertian hak milik tersebut di atas tergambar bahwa meskipun pemilik tanah berkuasa penuh terhadap sebidang tanah, namun masih terikat beberapa hak masyarakat. Adapun hak–hak masyarakat yang dimaksud adalah seperti memberikan hak pengembalaan ternak atau membolehkan sedikit tanahnya dibuat jalan yang semuanya merupakan untuk kepentingan umum.

Hal tersebut di atas sesuai dengan ketentuan dalam UUPA, di mana dalam UUPA setiap hak milik selalu terkandung hak masyarakat sehingga tidak ada kemutlakan hak sebagaimana terdapat dalam hak eigendom sebelum berlakunya UUPA. Dalam pasal 20 ayat (1) menyebutkan : “Hak milik adalah hak turun temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan pasal 6”. Dalam pasal tersebut telah mengandung makna seseorang dalam memiliki dan mempergunakan tanah harus mengingat kepentingan umum.

Selain dengan membuka hutan atau belukar, hak milik atas tanah bisa di dapat dengan cara-cara lain. Wiryono Prodjodikoro dalam hal ini menyebutkan bahwa :

Dalam hukum adat ada berbagai cara untuk mendapatkan hak milik atas tanah yaitu :

a. Membuka hutan atau belukar b. Mewaris tanah

c. Penerimaan tanah secara pembelian, penukaran, penerimaan hadiah, dan lain-lain sebagainya

d. Mendapatkan hak milik atas tanah karena lampau waktu (verjaring).7

Soepomo, Hukum Perdata Jawa Barat, (Jakarta: Djambatan, 1967), hlm.123 7

Wirdjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Hak Atas Tanah, (Jakarta: Soeroengan Kwitang 8, 1960), hlm 141

(23)

Mengenai hak milik menurut hukum adat, Imam Soetiknyo menjelaskan sebagai berikut :

”Tanah hak milik menurut adat adalah apapun istilahnya, tanpa tanda bukti hak milik dan tidak terdaftar di mana saja, tetapi diketahui dan diakui sahnya oleh masyarakat letak tanah itu. Sekalipun menurut pasal II ayat (1) Ketentuan-Ketentuan Konversi, hak-hak tersebut sudah dikonversikan menjadi hak milik tersebut pasal 20 ayat (1), namun hal ini masih belum banyak dilaksanakan di daerah-daerah.”8

Sehubungan dengan hal tersebut di atas, Purnadi dan A Ridwan Hakim menyebutkan bahwa hak milik adat adalah suatu hak atas sebidang tanah tertentu yang dipegang oleh perorangan yang terletak dalam wilayah hak ulayat suatu masyarakat adat yang bersangkutan, tanah yang dikuasai dengan hak milik dalam hukum adat tersebut berupa sawah dan beralih turun temurun.9

Sistem jual beli tanah dalam hukum adat menganut sistem tunai/konkrit/terang/nyata artinya setiap hubungan harus terlihat nyata. Hal ini karena masyarakat adat masih sangat sederhana, sehingga dalam transaksi jual tanah tersebut baru mengikat apabila transaksi tersebut terlihat secara konkrit dan nyata telah terjadi yaitu dibuktikan dengan adanya pertukaran, berupa penyerahan tanah sebagai objek dengan sekaligus penyerahan uang secara tunai sebagai pembayaran.

Sehubungan hal tersebut di atas, Imam Soetiknyo memberi pengertian “terang” yang menjelaskan bahwa pengalihan hak atas tanah menurut adat, harus dengan dukungan (medewerking) Kepala Suku/Masyarakat hukum/Desa agar

Imam Soetiknyo, Politik Agraria Nasional, (Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 1987) hlm 67

Purnadi Purbacaraka dan A Ridwan Hakim, Sendi-Sendi Hukum Agraria,(Jakarta: Ghalia Indonesia, 1993), hlm 27

(24)

perbuatan itu terang dan sahnya (rechtsgeldigheid) ditanggung Kepala Suku/Masyarakat Hukum/Desa tersebut. Selain daripada itu Kepala Adat juga harus menjamin agar hak-hak ahli waris, para tetangga (buren recht) dan hak sesama suku tidak dilanggar apabila tanah hak milik adat tersebut akan di lepas atau dijual akad.10

Mengenai hal tersebut di atas, J Kartini Soedjindro mengemukakan apabila dilaksanakan perbuatan hukum jual beli tanah adat, maka syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah :

a) Harus ada persetujuan dari ahli waris apabila hubungan ahli waris masih kuat, mungkin mereka akan membeli tanah itu untuk seterusnya, untuk satu musim atau untuk suatu waktu tertentu.

b) Hak tetangga (buren recht) dan hal sesama anggota suku/masyarakat hukum adat (naasting recht) harus diperhatikan juga. Apabila perbuatan hukum tersebut di atas akan diadakan, kecuali ahli waris, maka para tetangga yang tanahnya berbatasan harus diberi prioritas untuk membeli tanah yang akan dijual tersebut. Dan bilamana calon pembeli bukan anggota suku/masyarakat/desa, maka anggota suku/masyarakat/desa harus lebih dahulu diberi kesempatan untuk membeli tanah yang akan dijual itu.

c) Apabila ahli waris, tetangga, atau sesama anggota suku tidak ada yang mau membeli, maka ada kemungkinan bagi bukan anggota suku/masyarakat/desa untuk membeli tanah tersebut. Untuk ini diperlukan keputusan desa dan atas dasar itu, oleh kepala suku/masyarakat/desa yang bertindak keluar mewakili suku/masyarakat hukum/ desa untuk memberikan izin kepada bukan anggota. Namun mereka harus membayar sewa bumi secara tetap dan memberikan uang saksi.11

Jadi secara keseluruhan transaksi-transaksi di atas tidak akan dilakukan tanpa dukungan Kepala Suku/masyarakat/desa, bila dilakukan perbuatan hukum tersebut tidak terang, tidak sah dan tidak berlaku bagi pihak ketiga.

Imam Soetiknyo, Op.cit, hlm. 61 11

J.Kartini Soedjindro, Perjanjian Peralihan Hak atas Tanah yang Berpotensi Konflik, (Yogykarta: Kanisius, 2001), hlm 50

(25)

”Di dalam ketentuan pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan setiap peralihan hak atas tanah melalui jual-beli, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT). “Dalam UUPA juga menentukan bahwa setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan pasal 19 ayat (1) UUPA yang merupakan pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak konsumen dari masyarakat”.12

Dari ketentuan di atas, dapat ditarik suatu pengertian bahwa setiap dilakukan peralihan hak atas tanah harus dibuat akta oleh dan di hadapan PPAT. Hal ini dimaksudkan untuk memberikan jaminan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak. Bila suatu perjanjian jual beli tidak dilakukan di hadapan PPAT perjanjian jual beli tersebut tetap sah bagi para pihak, namun bila tanpa akta jual beli, tanah tersebut tidak dapat didaftarkan atau dibalik nama ke atas nama pemilik yang baru di kantor pertanahan.

Sehubungan dengan hal tersebut di atas, di dalam pasal I PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah, menetapkan PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atau satuan rumah susun. Subjek yang diangkat sebagai PPAT berdasarkan pasal tersebut di atas adalah para Notaris yang telah lulus ujian yang diadakan oleh BPN dan para Camat yang ditunjuk karena jabatannya sebagai PPAT sementara, hal tersebut terdapat dalam

Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan UUPA, isi dan Pelaksanaannya, ( Jakarta: Djambatan, 1982), hlm 117

(26)

pasal 1 ayat (2), yang menyatakan PPAT sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum terdapat PPAT.

Dari ketentuan pasal di atas, dapat kita lihat bahwa Camat selain berfungsi sebagai Kepala Wilayah suatu Kecamatan juga berfungsi sebagai pejabat yang berwenang dalam membuat akta PPAT di daerah yang belum terdapat PPAT. Dan jika suatu Kecamatan telah diangkat seorang PPAT, maka Kepala Kecamatan yang bersangkutan tetap menjadi PPAT sampai dia berhenti menjadi Kepala dari Kecamatan itu.

Sehubungan pengertian PPAT di atas menurut Effendi Perangin-angin Pejabat Pembuat Akte Tanah adalah pejabat umum yang diberi tugas dan ditunjuk oleh Menteri Agraria dalam rangka pembuatan akta pemindahan hak atas tanah.13

Dalam hal pengertian akta, Subekti dalam buku Sudikno Mertokesumo mengatakan akta adalah suatu tulisan yang memang sengaja dibuat untuk dijadikan sebagai bukti tentang suatu peristiwa dan di tanda tangani.14

Selanjutnya dalam pasal 1868 KUH Perdata menyebutkan :

“.. Akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk Undang-Undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu dan di tempat di mana akta itu dibuatnya. ”

Dengan demikian akta mengenai perbuatan-perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah seperti akta jual beli tanah milik adat yang dibuat oleh PPAT

Effendi Perangin-angin, Hukum Agraria di Indonesia, (Jakarta: Rajawali Pers, 1991), hlm 3

Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, (Yogyakarta: Liberty, 1993), hlm 101

(27)

yang menggunakan form yang sesuai dengan bentuk yang telah ditetapkan oleh Kepala Pertanahan Nasional (BPN), merupakan data otentik, sebagaimana yang dimaksud oleh pasal tersebut di atas.

Dalam hal-hal tertentu, berdasarkan pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ditetapkan bahwa PPAT menolak untuk membuat akta jika : a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas rumah susun,

kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.

b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak disampaikan sebagai berikut :

1. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa tanah yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 ayat (2)

2. Surat Keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari Kantor Pertanahan surat keterangan dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.

Berdasarkan ketentuan pasal di atas dapat dijelaskan bahwa objek dari perbuatan hukum peralihan hak atas tanah dalam hal ini adalah jual beli tanah. Objek tanah dapat berupa tanah yang sudah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat, misalnya tanah hak milik adat yang belum dimohonkan konversi oleh pemegang haknya menjadi hak milik menurut pasal 20 ayat (1) UUPA.

Di dalam tata cara jual beli tanah sebagai salah satu bentuk peralihan hak atas tanah, haruslah dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT, baik Notaris sebagai PPAT maupun Camat sebagai PPAT sementara , dengan suatu akta otentik berupa

(28)

akta jual beli tanah. Untuk mendapatkan bukti yang kuat dan lebih luas daya pembuktiannya, jual beli tanah haruslah di daftarkan pada Kantor Pertanahan.

Masyarakat Adat Karo di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo dalam melaksanakan jual beli tanahnya, sebahagian besar tanah tersebut belum bersertifikat, bahkan dalam kenyataan masih ditemukan juga transaksi jual beli tanah dilakukan dihadapan Kepala Desa yang disaksikan oleh saksi dari pihak keluarga. Sudah menjadi kebiasaan dalam masyarakat Adat Karo setiap terjadinya jual beli tanah saksi yang hadir biasanya mempunyai hubungan kekerabatan, adapun tujuannya adalah untuk menjaga hal-hal yang tidak diinginkan karena mereka lebih mengetahui akan keberadaan tanah/objek yang akan diperjual belikan.

Dari kenyataan tersebut dapat diasumsikan bahwa pelaksanaan jual beli dalam masyarakat Adat Karo di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo, masih jauh dari ketentuan yang berlaku dan ini tidak terlepas dari tanggung jawab pejabat yang berwenang, yang secara tidak langsung mendukung terjadinya jual beli tersebut di atas.

Dari permasalahan yang ada maka dilakukan penelitian untuk meneliti hal tersebut sehingga dapat mengetahui secara umum faktor-faktor penyebab pelaksanaan jual beli tanah dalam masyarakat Adat Karo di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo, yang tidak dilakukan sesuai prosedur yang berlaku, yang dapat menimbulkan perkara atau sengketa di dalam masyarakat.

(29)

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan di atas, maka permasalahannya dalam penelitian ini adalah :

1. Bagaimana status tanah sebagai objek jual beli di Kecamatan Juhar?

2. Bagaimana pelaksanaan jual beli tanah dalam masyarakat karo di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo?

3. Bagaimana kekuatan hukum dari jual beli tanah yang dilakukan menurut hukum adat?

C. Tujuan Penelitian

Mengacu pada topik penelitian dan permasalahan yang diajukan di atas, maka tujuan yang hendak dicapai dengan penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui status tanah sebagai objek jual beli.

2. Untuk mengetahui pelaksanaan jual beli tanah dalam masyarakat di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo.

3. Untuk mengetahui kekuatan hukum dari jual beli tanah yang dilakukan menurut hukum adat.

D. Manfaat Penelitian

Kegiatan penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat baik secara teoritis maupun secara praktis antara lain :

a. Untuk memberikan sumbangan pemikiran dan saran dalam Ilmu Hukum Perdata khususnya bagi Hukum Agraria dan Hukum Perjanjian.

(30)

b. Untuk memberikan suatu pemahaman yang mendalam serta bahan pegangan bagi masyarakat khususnya masyarakat adat Karo tentang pentingnya suatu bukti kepemilikan tanah dalam upaya mendapatkan perlindungan dan jaminan kepastian hukum.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan hasil penelitian dan penelusuran yang telah dilakukan, baik terhadap hasil-hasil penelitian yang sudah ada, maupun yang sedang dilakukan, khususnya pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, belum ada penelitian yang menyangkut masalah : “PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT ADAT KARO “ ( Studi di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo).

Namun dalam penelusuran kepustakaan, penulis ada menemukan beberapa tesis karya mahasiswa, yang mengangkat masalah jual beli tanah namun permasalahan dan bidang kajiannya sangat berbeda, yaitu :

1. Tesis atas nama Cut Ida Khairani NIM : 027011009 dengan judul Analisis Pelaksanaan Jual Beli Tanah Milik Adat Pada Masyarakat Aceh. (Studi Di Kabupaten Aceh Barat).

Dengan demikian, penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan secara akademis.

(31)

F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori

Teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu terjadi,15 dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidak benarannya.16

Menetapkan landasan teori pada waktu diadakan penelitian ini tidak salah arah. Sebelumnya diambil rumusan landasan teori seperti yang dikemukakan M. Solly Lubis, yang menyebutkan :

“Bahwa landasan teori adalah suatu kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem) yang dijadikan bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui atau pun tidak disetujui yang dijadikan masukan dalam membuat kerangka berpikir dalam penulisan”.17

Teori ini sendiri adalah serangkaian preposisi atau keterangan yang saling berhubungan dengan dan tersusun dalam sistem deduksi yang mengemukakan suatu penjelasan atau suatu gejala.

Adapun teori menurut Maria S.W. Sumardjono adalah :

“ Seperangkat preposisi yang berisi konsep abstrak atau konsep yang sudah didefiniskan dan saling berhubungan antar variable sehingga menghasilkan pandangan sistematis dari fenomena yang digambarkan oleh suatu variable

dengan variable lainnya dan menjelaskan bagaimana hubungan antar variable

tersebut ”.18

J.J.J M. Wuisman, dengan penyunting M. Hisman. Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid. 1, (Jakarta: Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, 1996), hlm 203

Ibid, hal. 216

M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu Dan Penelitian, (Bandung: Mandar Madju, 1994), hlm. 80

Maria S. W. Sumardjono, Pedoman Pembuatan Usulan Penelitian, (Yogyakarta: Gramedia, 1989), hlm 12

(32)

Fungsi teori dalam penelitian tesis ini adalah untuk memberikan arahan/petunjuk dan ramalan serta menjelaskan gejala yang diamati. Karena penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif, kerangka teori diarahkan secara khas Ilmu Hukum. Maksudnya adalah penelitian ini berusaha untuk memahami jual beli tanah dalam masyarakat Adat Karo di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo sebagai kaidah hukum atau sebagai isi kaidah hukum yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.

Teori yang dipakai dalam penulisan tesis ini adalah perubahan masyarakat harus diikuti oleh perubahan hukum. Yaitu hukum berkembang sesuai dengan perkembangan kebutuhan masyarakat. Perubahan masyarakat dalam penyelesaian sengketa secara non-litigasi harus berjalan dengan teratur dan diikuti dengan pembentukan norma-norma sehingga dapat berlangsung secara harmonis.

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia disebutkan pengertian mengenai tanah, yaitu permukaan bumi atau lapisan bumi yang di atas sekali. Pengertian tanah diatur dalam pasal 4 UUPA dinyatakan sebagai berikut :

”Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”. Dengan demikian, yang dimaksud istilah tanah dalam Pasal di atas ialah permukaan bumi19

(33)

Tanah mempunyai kedudukan yang sangat penting dalam hukum adat, karena merupakan satu-satunya benda kekayaan yang meskipun mengalami keadaan bagaimanapun akan tetap dalam keadaan semula, malah terkadang tidak menguntungkan dari segi ekonomis. Kecuali itu, adalah suatu kenyataan bahwa tanah merupakan tempat tinggal keluarga dan masyarakat, memberikan penghidupan, merupakan tempat di mana para warga yang meninggal dunia dikuburkan; dan sesuai dengan kepercayaan merupakan pula tempat tinggal para dewa-dewa pelindung dan tempat roh para leluhur bersemayam. Di dalam hukum adat, antara masyarakat hukum merupakan kesatuan dengan tanah yang didudukinya, terdapat hubungan yang sangat erat sekali; hubungan yang bersumber pada pandangan yang bersifat religio-magis.

Pasal 5 UUPA yang menyatakan sebagai berikut :

“Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-Undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatunya dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar kepada hukum agama”.

Dari ketentuan Pasal 5 dapat disimpulkan bahwa hukum adat yang merupakan dasar hukum agraria itu haruslah hukum adat yang :

a. Tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara yang berdasarkan atas persatuan bangsa.

b. Tidak bertentangan dengan sosialisme Indonesia

(34)

d. Mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama

Menurut hukum adat jual beli tanah bukan merupakan perjanjian seperti yang dimaksud dalam Pasal 1457 KUHPerdata, melainkan suatu perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya pada saat mana pihak pembeli menyerahkan harganya kepada penjual.

Menurut Budi Harsono, jual beli tanah menurut hukum adat merupakan kekuatan hukum yang bersifat tunai. Jual beli tanah dalam hukum adat adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dengan pembayaran harganya pada saat yang bersamaan secara tunai dilakukan20

Secara umum pengertian jual beli adalah suatu perjanjian antara pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar dengan harga yang telah ditetapkan. Yang dijanjikan pihak penjual adalah menyerahkan atau memindahkan hak miliknya atas barang yang ditawarkan atau dijual sedangkan yang dijanjikan oleh pihak pembeli membayar harga yang telah disetujuinya.

Indikasi yang menunjukkan bahwa konsep jual beli tanah yang diambil UUPA konsep hukum adat adalah bahwa jual beli tanah telah selesai dengan sempurna dan hak telah berlalu kepada pembeli setelah selesai ditandatanganinya akta PPAT.

Harun Al Rashid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1985), hlm. 15

(35)

Pencatatan peralihan hak di Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah hanya untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat mengenai sahnya peralihan hak seperti yang tercantum di dalam Pasal 23 UUPA.

Apabila Pasal 23 UUPA dihubungkan dengan Pasal 19 ayat (2) huruf c, yang menyatakan bahwa “pendaftaran itu meliputi pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”.

Sesuai dengan sistem publikasi yang dianut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 yaitu sistem negatif yang bertendensi positif, diberikan sertifikat sebagai alat bukti yang kuat. Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah diberikan penegasan tentang sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat, yang menyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat. Untuk itu selama belum dibuktikan sebaliknya, data fisik dan yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan sepanjang data tersebut sesuai dengan yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanahnya. Tidak dapat menuntut tanah yang bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain jika setelah 5 tahun sejak dikeluarkannya sertifikat tersebut.

Oleh karena itu pendaftaran itu hanya bersifat administratif, proses jual belinya sendiri sudah selesai semenjak dibuatnya akta PPAT. Dan semenjak saat itu barang telah beralih kepada pembeli. Hal demikian adalah sesuai dengan azas hukum adat yang dianut oleh UUPA.

(36)

Dalam perjanjian jual beli harus dilakukan penyerahan atau levering secara yuridis. Seperti yang kita ketahui dalam hukum perdata terdapat bermacam-macam benda, sehingga disesuaikan macam-macam benda dengan cara penyerahannya. Ada tiga macam cara penyerahan yang sering dilaksanakan oleh para pihak yakni :

1. Penyerahan barang bergerak dilakukan dengan penyerahan secara nyata atau menyerahkan kekuasaan atas barangnya. Hal ini sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam pasal 612 KUH Perdata.

2. Penyerahan barang tak bergerak, dalam hal tanah sesudah berlakunya UUPA dilakukan dengan pembuatan akta jual beli dengan akta PPAT yang pelaksanaannya disesuaikan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah. Peralihan berubah setelah dilakukan balik nama pada kantor pertanahan.

3. Penyerahan piutang atas nama, dilakukan dengan pembuatan sebuah akta yang diberitahukan kepada si berutang, dalam hal ini dinamakan akta cessie, terdapat dalam pasal 613 KUH Perdata.

Perjanjian jual beli dapat disebut sebagai suatu perjanjian yang bersifat konsensuil artinya jual beli telah terjadi antara kedua belah pihak sewaktu mereka telah mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar. Salah satu sifat yang penting dari jual beli menurut sistem dalam hukum perdata adalah jual beli yang bersifat obligatoir, artinya jual beli belum memindahkan hak milik dia baru memberikan hak dan

(37)

meletakkan kewajiban pada kedua belah pihak yaitu memberikan kepada pembeli hak untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang yang dijual.

Hal serupa diungkapkan oleh Subekti :

”Jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil artinya ia sudah dilahirkan sebagai suatu perjanjian yang sah mengikat dan mempunyai kekuatan hukum pada detik tercapainya kata sepakat antara penjual dan pembeli mengenai unsur-unsur yang pokok (essensial) yaitu barang dan harga. Sifat konsensuilnya ditegaskan dalam pasal 1458 KUH Perdata yang berbunyi : “.. Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak sewaktu mereka telah

mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang tersebut belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”21

Pendapat yang sama juga dikemukakan oleh W.J.S. Poerwadarminta :

”Bahwa persetujuan jual beli berasaskan konsensus yang berarti antara lain persemaian kesepakatan. Kata sepakat tentang benda dan harga, telah cukup untuk menciptakan persetujuan jual beli dan ini sesuai dengan ketentuan umum dalam pasal 1320 yaitu syarat-syarat subjektif mengenai “sepakat pihak-pihak yang membuat persetujuan”. Dan syarat objektifnya di dalam pasal 1320 ayat (3).”22

Dari pengertian tersebut di atas, perjanjian jual beli menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sifatnya konsensus dan dianggap sah bila telah memenuhi syarat subjektif dan objektif, walaupun barang yang menjadi objek jual beli tersebut belum diserahkan kepada pembeli.

Dalam sistem jual beli yang hanya bersifat obligatoir saja, maka bila terjadi suatu barang yang telah dijual, tetapi belum diserahkan, kemudian dijual lagi untuk kedua kali oleh penjual dan dilever kepada pembeli kedua, barang tersebut menjadi

ibid. hlm 80

(38)

milik pembeli kedua. Sedangkan pembeli pertama hanya dapat menuntut ganti rugi kepada penjual yang telah membawa dirinya dalam keadaan tak mampu menyerahkan barangnya dan karenanya melakukan wanprestasi atau ingkar janji.23

Dari ketentuan di atas dapat dilihat bahwa dalam KUH Perdata inti dari suatu perjanjian jual beli adalah adanya kata sepakat dari kedua belah pihak yang membuat suatu perjanjian dianggap telah terjadi dan sudah terlaksana, walaupun para pihak belum melakukan kewajibannya, yakni pihak pembeli menyerahkan uang dan pihak penjual menyerahkan bendanya. Sedangkan dalam Hukum Adat setiap transaksi belum dianggap selesai bila tanpa disertai pembayaran dan penyerahan benda dari para pihak pada saat bersamaan.

Subjek dari perjanjian jual beli adalah pihak pembeli dan pihak penjual. Sedangkan objek dari jual beli adalah seperti tersebut di dalam isi pasal 499 KUH Perdata : … yang dimaksud kebendaan (zaak) adalah tiap barang dan tiap hak yang dapat dijadikan objek jual beli dari hak milik. Selanjutnya dalam pasal 503 dan 504 KUH Perdata menyatakan bahwa : “…tiap-tiap kebendaan adalah bertubuh atau tidak bertubuh

dan tiap kebendaan bergerak dan tidak bergerak satu sama lain “. Jadi dalam hal ini yang objek jual beli adalah dapat berupa benda berwujud dan benda tidak berwujud. Namun tidak semua benda berwujud dapat menjadi objek jual beli. Misalnya barang

Basrah, Buku III KUH Perdata Tentang Perikatan Jual Beli Dan Pembahasan Kasus, (Medan: FH USU, 1981), hlm 5

(39)

tidak bergerak yang dinyatakan milik negara yang dipergunakan untuk kepentingan umum seperti jalan, pelabuhan dan sebagainya.

Menurut pasal 506 KUH Perdata kebendaan tak bergerak adalah : a. Pekarangan-pekarangan dan apa yang didirikan di atasnya. b. Penggilingan-penggilingan

c. Pohon-pohon dan lading serta barang-barang tambang seperti batu bara, sampah bara dan sebagainya.

d. Kayu tebangan dari hutan dan kayu dari pohon-pohon yang belum ditebang.

e. Pipa-pipa dan got-got yang diperuntukkan guna menyalurkan air dari rumah atau pekarangan dan pada umumnya segala apa yang tumbuh dalam pekarangan atau terpaku dalam bangunan rumah.

Barang bergerak seperti mobil, AC dan sebagainya, apabila akan diperjual belikan biasanya tidak perlu dilakukan dihadapan Notaris atau PPAT, namun sebaliknya barang yang tidak bergerak seperti tanah dan bangunan baik tanah saja atau bangunan saja, umumnya dilaksanakan di hadapan Notaris atau PPAT.

Tanah yang merupakan salah satu objek jual beli dapat dibedakan dalam tanah yang bersertifikat maupun tanah yang tidak bersertifikat. Tanah-tanah yang bersertifikat meliputi tanah yang pembuktiannya berupa : SK Gubernur, SK Bupati dan SK Camat, sedangkan surat keterangan Kepala Desa hanya sebagai petunjuk dan pelengkap bukti bahwa sengketa tanah tersebut tidak ada. Namun terhadap tanah yang tidak bersertifikat kehadiran Kepala Desa maupun pamong desa dalam setiap transaksi sangat diperlukan, karena tanpa dukungan (mederwerking) Kepala Desa /

(40)

Suku dan masyarakat desa, maka perbuatan hukum tersebut dianggap tidak sah dan tidak berlaku terhadap pihak ketiga karena tidak memenuhi syarat terang.24

Imam Soetiknyo menyebutkan dalam hal tanah yang tidak bersertifikat, bila akan dialihkan, disaksikan oleh Kepala Desa dan pamong praja seperti sekretaris desa dan kepala dusun, mereka merupakan saksi khusus. Hal ini dikarenakan mereka dianggap lebih mengetahui kondisi dan segala sesuatu mengenai tanah, dan hal ini bisa menjadi suatu pembuktian yang kuat sebagaimana diakui oleh PPAT dalam pasal 19 ayat (3), sedangkan alat bukti girik atau petuk pajak atau surat di atas segel dianggap sebagai alat bukti petunjuk saja. Kesaksian Kepala Desa juga diperlukan untuk menjamin bahwa tanah yang dialihkan adalah benar-benar kepunyaan dan hak dari pemilik sehingga dia berwenang mengalihkannya.25

Sebagai akibat politik hukum pemerintah Hindia Belanda, maka sebagaimana halnya dengan hukum perdata, hukum tanah pun bersifat dualisme yaitu dengan berlakunya bersamaan dua perangkat peraturan hukum tanah adat yang bersumber pada hukum adat yang tidak tertulis dan hukum tanah barat yang ketentuan pokoknya bersumber pada KUHPerdata yang merupakan hukum tertulis.

Jika dilihat sistem tersebut, maka akan sangat berpengaruh terhadap penggolongan tanah. Pada waktu itu dikenal adanya tanah hak barat seperti eigendom,

erfpacht dan opstal yang tunduk pada hukum tanah barat. Sehingga dengan demikian,

Bandingkan dengan pasal VII Ketentuan Konsideran UUPA yang menyebutkan bahwa akta pemindahan yang dibubuhi kesaksian Kepala Desa/Kepala Adat diakui sebagai hak milik yaitu sebelum tanggal 8 Oktober 1997

(41)

hak dan kewajiban pemegang haknya, hal-hal mengenai pemilikannya, perolehannya, pembebanan dengan hak lain, pemindahan haknya misalnya jual beli, hapus serta pendaftarannya diatur menurut hukum tanah barat.

Tanah-tanah dengan hak Indonesia seperti tanah-tanah dengan hak-hak adat antara lain tanah milik adat, tanah gran Sultan dan tanah ulayat yang merupakan tanah bersama masyarakat persekutuan hukum adat tunduk pada hukum adat.

Dengan demikian akibatnya dalam peralihan hak atas tanah khususnya jual beli tanah, sebelum berlakunya UUPA juga dikenal dua lembaga hukum jual beli tanah, yaitu yang diautur oleh KUHPerdata dan yang diatur oleh hukum adat.

Dalam hukum adat, pada dasarnya setiap perbuatan hukum yang mengakibatkan terjadinya pemindahan suatu hak atas tanah seperti jual beli tanah akan mendapat perlindungan hukum jika perbuatan hukum itu dilakukan secara sah.

Untuk menjamin bahwa suatu jual beli itu sah, maka harus dilakukan secara terang, suatu perbuatan hukum jual beli dilakukan secara terang, jika dilaksanakan dengan sepengetahuan pimpinan persekutuan atau kepala desa yang sekaligus bertindak sebagai saksi dan menjamin sahnya perbuatan hukum jual beli tersebut.

Menurut Hilman Haikusuma

”Bagi masyarakat adat dalam tata cara jual beli tanah, bukan unsur subjektif atau objektif tetapi terlaksana dan terjadinya perjanjian itu didasarkan pada kesepakatan (bulat mufakat) tunai dan tidak tercela, yang dimaksud tidak tercela yaitu masyarakat lingkungannnya tidak ada yang mempersoalkan, tidak ada yang merasakan terjadinya perjanjian itu tidak baik. Sebaliknya walaupun perjanjian itu dibuat dihadapan Kepala Kampung jika masyarakat

(42)

mempersoalkan, menganggap hal itu tidak baik, maka perjanjian itu sebenarnya tidak sah.”26

Sebelum jual beli dilakukan antara pemilik tanah dan calon pembeli, tentunya sudah dicapai kata sepakat mengenai akan dilakukannya jual beli itu, tanah mana yang akan dijual dan harganya, bilamana jual belinya akan dilakukan. Kata sepakat itu menimbulkan perjanjian, yang kiranya dapat disebut perjanjian akan melakukan jual beli. Menurut hukum adat untuk mengikatnya perjanjian disyaratkan adanya apa yang disebut ”panjar” berupa uang atau benda yang oleh calon pembeli diserahkan kepada pemilik tanah.

Selanjutnya berdasarkan kata sepakat itu kemudian diikuti dengan pernyataan (ijab kabul) berupa penyerahan uang (harga) dan tanah oleh pembeli dan penjual dihadapan para saksi.pada saat itu barulah dapat dikatakan jual beli itu terjadi secara sah dan masyarakat setempat menerimanya.

Berdasarkan sistem dan tata cara jual beli menurut hukum adat dapat disimpulkan bahwa syarta-syarat sahnya suatu perbuatan hukum jual beli tanah menurut hukum adat yaitu adanya objek daripada jual beli berupa tanah dan uang/harga, adanya kata sepakat para pihak (penjual dan pembeli) dan adanya saksi-saksi yang menyaksikan perbuatan hukum jual beli itu.

(43)

Pada umumnya saksi-saksi terdiri dari pimpinan persekutuan/kepala desa, pemilik tanah yang berbatasan, dan para ahli waris dari pihak serta orang lain yang sengaja diminta untuk menyaksikan perbuatan hukum jual beli.

Jual beli tanah dalam hukum adat telah mendapat perlindungan hukum berdasarkan beberapa Yurisprudensi putusan Mahkamah Agung yaitu Putusan Mahkamah Agung Nomor 237 K/sip./1986 tanggal 20 Juli 1968 mengenai jual beli tanah yang dilakukan dengan terang-terangan di muka pejabat desa dan Putusan Mahkamah Agung Nomor 475 K/Sip./1970 tanggal 3 Juni 1970 mengenai jual beli menurut hukum adat sudah terjadi, sejak perjanjian tersebut diikuti dengan pencicilannya.

Dalam hal pendaftaran tanah hak milik adat telah ada suatu putusan berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 123/K/Sip/1970 tanggal 19 September 1970 yang menetapkan bahwa pendaftaran jual beli itu bersifat administratif belaka, dalam arti bukan merupakan syarat sah atau menentukan saat berpindahnya hak atas tanah dalam jual beli. Pendaftaran hanya berfungsi sebagai memperkuat pembuktian terutama dalam hubungannya dengan pihak ketiga.

Mengenai pendaftaran terhadap tanah yang berasal dari tanah milik adat, Muhammad Yamin menyebutkan

”Khusus pendaftaran tanah yang berasal dari tanah hak milik adat maka pemohon mengajukan permohonan pengakuan hak/konversi dengan melampirkan tanda bukti haknya seperti yang dimaksud dalam UUPA, Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria Nomor 2 tahun 1970 dan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 26/DDA/1996 kemudian oleh Kepala Pertanahan Kabupaten/Kotamdaya permohonan tersebut diumumkan selama 2 (dua) bulan berturut-turut di Kantor Kepala Desa dan Kantor Camat untuk

(44)

memberikan kemungkinan pihak lain mengajukan keberatan-keberatan atas permohonan pendaftaran tersebut. Bila dalam jangka waktu yang telah ditentukan telah lewat, maka permohonan pengukuran hak tersebut diteruskan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi untuk diterbitkan Surat Keputusan pengakuan haknya”.27

2. Konsepsi

Konsep adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Konsepsi diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang disebut dengan operational definition.28 Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai.29

Oleh karena itu untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini harus didefinisikan beberapa konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan yang telah ditentukan, yaitu :

1. Tanah adalah tanah yang dikuasai oleh seseorang masyarakat adat yang diperoleh berdasarkan garapan ataupun warisan.

2. Pengetua adat adalah seseorang yang ditunjuk oleh masyarakat adat melalui suatu musyawarah yang berdasarkan musyawarah dan mufakat.

Muhammad Yamin, Beberapa Dimensi Filosofi Hukum Agraria, (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003), hlm 39

Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1997), hlm 10 29

Tan Kamelo, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia : Suatu Tinjauan Putusan Pengadilan dan Perjanjian di Sumetera Utara, Disertasi, PPs-USU, Medan, 2002, hlm 35

(45)

3. Kepala Desa adalah seseorang yang dipilih oleh masyarakat suatu desa yang bertugas melaksanakan tertib administrasi desa.

4. Beralih adalah suatu peralihan hak yang dikarenakan seseorang yang mempunyai suatu hak meninggal dunia, sehingga dengan sendirinya hak itu beralih menjadi milik ahli warisnya.

5. Jual beli menurut hukum adat adalah suatu penyerahan barang oleh si penjual kepada si pembeli dengan maksud memindahkan hak milik atas barang itu dengan syarat pembayaran harga tertentu, berupa uang oleh si pembeli kepada si penjual..30

6. Jual lepas adalah bentuk transaksi ini merupakan bentuk jual beli tanah yang menyebabkan beralihnya hak milik tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli untuk selama-lamanya.

G. Metode Penelitian 1. Sifat dan Jenis Penelitian

Sesuai dengan karekteristik perumusan masalah yang ditujukan untuk menganalisis bagaimana jual beli tanah dalam masyarakat Adat Karo (studi di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo) maka penelitian ini bersifat deskriptif yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan secara sistematis, faktual dan akurat. Metode pendekatan yang digunakan adalah metode yuridis empiris, yang merupakan suatu pendekatan dengan membahas kaidah-kaidah hukum yang terdiri

(46)

dari hukum positif dan hukum yang berlaku dalam masyarakat yang diperoleh di lapangan secara langsung dari responden.

2. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data pada penelitian ini adalah mempergunakan penelitian dengan menggunakan penelusuran kepustakaan yang berupa literatur dan dokumen-dokumen yang ada dibantu dengan data yang diperoleh dilapangan yang berkaitan dengan objek penelitian ini.31

Sumber-sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah berupa : 1. Data Sekunder, dalam penelitian ini yang dijadikan sebagai data sekunder adalah

berupa bahan-bahan kepustakaan hukum, peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta bahan-bahan kepustakaan yang berkaitan dengan jual beli tanah. 2. Data Primer, yaitu data yang diperoleh dengan wawancara langsung dengan

responden.

3. Cara Pengumpulan Data

Agar dapat diperoleh hasil yang baik yang bersifat objektif ilmiah maka dibutuhkan data-data yang akurat dan dapat dipertanggung jawabkan kebenaran akan hasilnya, maka dalam hal ini peneliti memperoleh data dalam penelitian dengan menggunakan alat pengumpulan data, yaitu :

Studi Dokumen, yaitu berupa penelitian yang mempelajari dan memahami bahan-bahan kepustakaan yang berkaitan dengan objek penelitian ini. Studi dokumen

Ronny Hantijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1982), hlm 24

(47)

dari literatur yang berasal dari kepustakaan ataupun yang diperoleh dari lapangan yang berkaitan dengan jual beli tanah.

2. Studi Lapangan, yang dilakukan dengan pedoman wawancara terstruktur dengan responden serta dengan narasumber :

a. Camat Kecamatan Juhar

b. Kepala Desa Juhar Ginting dan Juhar Tarigan c. Tokoh Adat.

4. Analisis Data

Analisis data adalah proses mengorganisasikan dan mengurut data ke dalam pola, kategori, dan satuan uraian dasar, sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.32

Setelah data primer diperoleh, selanjutnya data tersebut diindentifikasi dan di klasifikasi serta di susun dalam bentuk tabel frekuensi, dianalisis secara kualitatif dengan mempelajari seluruh jawaban dari responden, membandingkan dengan data sekunder

dengan menggunakan metode berfikir secara induktif dan deduktif.

Pada proses induktif, proses berasal dari proposisi khusus (sebagai hasil pengamatan dan berakhir pada kesimpulan pengetahuan baru) berupa asas umum. Sedangkan pada prosedur deduktif, bertolak dari suatu proposisi umum yang

Lexy, J. Moeleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, (Bandung: Remaja Rosda Karya, 1994), hlm 103

(48)

kebenarannya telah diketahui dan berakhir pada suatu kesimpulan (pengetahuan baru) yang bersifat lebih khusus.

Dengan demikian data yang di kumpulkan kemudian diedit dengan cara mengelompokkan, menganalisis dengan metode kualitatif kemudian ditarik kesimpulan dengan cara berfikir yang menggunakan metode deduktif atau induktif.

H. Gambaran Umum Lokasi Penelitian 1. Topografi

Desa Juhar Ginting dan Desa Juhar Tarigan dengan pusat pemerintahan Kecamatan Juhar, merupakan Desa dari 24 Desa yang ada di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo Propinsi Sumatera Utara.

Adapun ke – 24 Desa yang ada di Kecamatan Juhar adalah sebagai berikut :

Tabel 1 : Desa yang Ada di Kecamatan Juhar No. Nama Desa Kecamatan

1. Namosuro

2. Jandi

3. Naga

4. Ketawaren

5. Lau Kidupen

6. Lau Lingga

7. Pernantin

8 Bekilang Kecamatan Juhar 9. Buluh Pancur

10. Juhar Tarigan *) 11. Juhar Perangin

12. Kidupen

13. Pasar Baru

14. Mbetung

15. Gunung Juhar 16. Juhar Ginting *)

(49)

Lanjutan Tabel 1

17. Segenderang 18. Batu Mamak 19. Nageri 20. Sugihen

21. Sukababo Kecamatan Juhar 22. Kuta Gugung

23. Keriahen 24. Kuta Mbelin

Sumber data : Kecamatan Juhar Dalam Angka Tahun 2008 *) desa sampel / lokasi penelitian

Luas wilayah Kecamatan Juhar : 218,56 Km², dengan ketinggian dari permukaan laut : 710 – 800 m/DPL, berbatasan dengan :

1. Sebelah Utara : Kecamatan Tigabinanga dan Munte 2. Sebelah Selatan : Kabupaten Dairi

3. Sebelah Barat : Kecamatan Tigabinanga dan Kabupaten Dairi 4. Sebelah Timur : Kecamatan Tiga Panah

Adapun iklim (suhu, musim, angin, curah hujan) di Kecamatan Juhar adalah : a. Suhu udara berkisar antara 22 s/d 29 derajat celcius

b. Ada dua musim yang terdapat di Kecamatan Juhar yaitu : musim hujan dan musim kemarau, musim hujan pertama terjadi antara bulan Agustus s/d Januari, dan musim hujan kedua terjadi pada bulan Maret s/d bulan Oktober.

c. Arah angin yang berhembus di Kecamatan Juhar terbagi atas dua yaitu : pada musim hujan, angin berhembus dari arah barat serta banyak mendatangkan hujan kira-kira antara bulan Oktober s/d bulan Maret, sedangkan pada musim kemarau, angin Timur Tenggara berhembus dari arah Timur kurang mendatangkan hujan antara bulan April s/d bulan September.

(50)

Jarak Kantor Camat Kecamatan Juhar ke Kantor Bupati di Ibukota Kabupaten Karo adalah lebih kurang 46 Km.

Tabel 2 : Luas Wilayah (HA) Menurut Jenis Penggunaan dan Desa Tahun 2007

No Desa Tanah

Sawah

Tanah Kering

Bangunan/ Pekarangan

Lainnya Jumlah

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Namosuro Jandi Naga Ketawaren Lau Kidupen Lau Lingga Pernantin Bekilang Buluh Pancur Juhar Tarigan Juhar Perangin Kidupen Pasar Baru Mbetung Gunung Juhar Juhar Ginting Segenderang Batu Mamak Nageri Sugihen Sukababo Kuta Gugung 5,0 10,0 - - - - 350,0 10,0 - 80,0 80,0 196,0 55,0 10,0 40,0 110,0 40,0 60,0 120,0 190,0 190,0 70,0 30,0 - 514,0 314,5 587,0 623,0 297,0 909,0 646,5 414,0 491,0 555,0 637,0 711,0 282,0 516,0 159,0 977,5 297,0 500,0 430,5 468,5 321,5 445,5 472,5 173,0 1,0 2,5 1,0 2,0 1,0 1,0 9,5 1,0 1,0 7,0 10,0 6,0 2,0 3,0 1,0 11,5 2,0 2,0 4,5 8,5 7,5 4,5 6,5 2,0 430,0 445,0 364,0 348,0 355,0 310,0 374,0 465,0 474,0 320,0 225,0 477,0 263,0 332,0 370,0 253,0 333,0 165,0 405,5 308,0 361,0 250,5 361,0 282,0 950,0 772,0 952,0 973,0 653,0 1.220,0 1.380,0 890,0 966,0 962,0 952,0 1.390,0 602,0 861,0 570,0 1.352,0 672,0 727,0 960,0 975,0 880,0 770,0 870,0 557,0

(51)

24 Keriahen Kuta Mbelin

Jumlah 1.646,0 11.742,0 98,0 8.370,0 21.856,0 Sumber : Kepala Desa se Kecamatan Juhar

Dilihat dari tabel di atas Desa Juhar Tarigan memiliki luas tanah berdasarkan penggolongan/jenis serta penggunaannya yaitu, tanah sawah 80 Ha, tanah kering 555 Ha, bangunan/pekarangan 7 Ha, lainnya 320 Ha, dengan jumlah keseluruhan 962 Ha. Sedangkan Desa Juhar Ginting memiliki luas tanah berdasarkan penggolongan/jenis serta penggunaannya yaitu, tanah sawah 110 Ha, tanah kering 977,5 Ha, bangunan/pekarangan 11,5 Ha, lainnya 253 Ha, dengan jumlah keseluruhan 1.352 Ha.

Tabel 3 : Jarak dari Ibukota Kecamatan (KM) Ke Kantor Kepala Desa

No Desa Jarak dari Ibukota Kecamatan Ke Kantor Kepala Desa (Km)

(1) (2) (3)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Namosuro Jandi Naga Ketawaren Lau Kidupen Lau Lingga Pernantin Bekilang Buluh Pancur Juhar Tarigan Juhar Perangin Kidupen 10 6 11 7 11 8 11 5 15 1 1 9 8 3 6 1 3 12

(52)

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Pasar Baru Mbetung Gunung Juhar Juhar Ginting Segenderang Batu Mamak Nageri Sugihen Sukababo Kuta Gugung Keriahen Kuta Mbelin 6 8 11 10 5 4

Sumber : Kantor Camat Kecamatan Juhar 2. Demografi

Penduduk Kecamatan Juhar berjumlah 13.859 jiwa, di mana laki-laki berjumlah 6.572 jiwa dan perempuan berjumlah 7.287 jiwa. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel 3 berikut ini :

Tabel 4 : Banyaknya Penduduk Menurut Desa dan Jenis Kelamin Tahun 2007

No Desa Laki-Laki Perempuan Jumlah

(1) (2) (3) (4) (5)

1 2 3 4 5 6 7 8 Namosuro Jandi Naga Ketawaren Lau Kidupen Lau Lingga Pernantin Bekilang 54 221 94 65 70 110 595 25 54 217 103 83 70 121 679 27 108 438 197 148 140 231 1.274 52

(53)

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Buluh Pancur Juhar Tarigan Juhar Perangin Kidupen Pasar Baru Mbetung Gunung Juhar Juhar Ginting Segenderang Batu Mamak Nageri Sugihen Sukababo Kuta Gugung Keriahen Kuta Mbelin 150 341 644 641 195 212 24 881 126 124 308 393 338 399 457 105 136 376 647 758 210 218 25 996 150 145 349 419 390 484 516 114 286 717 1.291 1.399 405 430 49 1.877 276 269 657 812 728 883 973 219

JUMLAH 6.572 7.287 13.859

*) Catatan : Jumlah penduduk adalah Penduduk Tengah Tahun 2007 Sumber : Proyeksi Penduduk

Berdasarkan tabel diatas dapat diketahui jumlah masing-masing penduduk Desa yang ada di Kecamatan Juhar. Adapun perincian jumlah penduduk Desa Juhar Tarigan berdasarkan jenis kelamin yaitu laki-laki 341 jiwa, perempuan 376, dan jumlah keseluruhan 717 jiwa. Sedangkan Desa Juhar Ginting Laki-laki 881 jiwa, perempuan 996 jiwa, dan jumlah keseluruhan 1.877 jiwa.

(54)

BAB II

STATUS TANAH SEBAGAI OBJEK JUAL BELI PADA MASYARAKAT DI KECAMATAN JUHAR

A. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Menurut Hukum Adat

Menurut Purnadi Purbacaraka dan Ridwan Halim hak atas tanah adat dapat dibedakan atas:33

1. Hak ulayat, yaitu hak atas tanah yang dipegang oleh seluruh anggota masyarakat hukum adat secara bersama-sama. Dengan hak ini masyarakat hukum adat yang bersangkutan menguasai tanah tersebut secara menyeluruh atau bersama.

Adapun hak anggota masyarakat hukum adat atas tanah yang berwujud hak ulayat itu pada dasarnya:

a. Hak meramu atau mengumpulkan hasil hutan yang ada di wilayahnya/wewenang masyarakat hukum adat yang bersangkutan.

b. Hak untuk berburu dalam batas wilayah wewenang hukum masyarakat mereka.Tetapi dalam konsekuensinya hak ulayat yang bersifat komunal ini pada hakekatnya terdapat pula hak perorangan untuk menguasai sebagian dari objek penguasaan hak ulayat tersebut secara tertentu agar diketahui oleh para anggota lainnya dalam waktu tertentu pula.

2. Hak Milik dan Hak Pakai.

Hak milik adat atas tanah adalah, suatu hak atas tanah yang dipegang oleh perseorangan atas sebidang tanah tertentu dalam wilayah masyarakat hukum adat yang bersangkutan. Hak pakai adat atas tanah adalah, suatu hak atas tanah menurut hukum adat yang telah diberikan kepada seseorang tertentu untuk

Purnadi Purbacaraka, Ridwan Halim, Sendi-Sendi Hukum Agraria,(Jakarta: Ghalia Indonesia, 1993), hal 25

(55)

memakai sebidang tanah bagi kepentingannya, biasanya tanah yang dipakai dalam hukum adat dengan dasar hak pakai, dan biasanya terhadap tanah sawah ladang. Van Dijk (1982: 43) menyebutkan bahwa hak atas tanah adat dapat dibedakan atas:

a). Hak persekutuan atau hak pertuanan.

Hak persekutuan/pertuanan atas tanah adat mempunyai akibat keluar dan kedalam. Hak persekutuan yang mempunyai akibat ke dalam antara lain: 1) Memperbolehkan kepada anggota persekutuan untuk menarik keuntungan

dari tanah dan segala yang ada di atasnya. 2) Mendirikan tempat kediaman

3) Menggembalakan ternak dan berburu ternak.

Di sini dibatasi hak untuk menarik keuntungan dari tanah adat dan hanya diperbolehkan sekedar dipergunakan untuk keperluan hidup keluarga dan diri sendiri, jadi hak yang melampaui batas terhadap tanah adat tidak diakui sepanjang bertujuan untuk persediaan bagi usaha perdagangan.

b) Hak persekutuan yang berakibat keluar ialah:

1) Larangan terhadap orang luar untuk menarik keuntungan dari tanah ulayat, kecuali setelah mendapat izin dan sesudah membayar uang pengakuan (recognitie).

2) Larangan pembatasan atau berbagai peraturan yang mengikat terhadap orang- orang untuk mendapatkan hak-hak perorangan atas tanah pertanian. 3. Hak perorangan atas tanah adat terdiri dari:

a. Hak milik adat (inland bezitrecht) adalah, hak perorangan atas tanah, di mana yang bersangkutan tenaga dan usahanya telah terus menerus ditanamnya pada tanah tersebut, sehingga kekuatannya semakin nyata dan diakui oleh anggota

(56)

lainnya, dan kekuasaan kaum/persekutuan semakin menipis, dan kekuasaan perorangan semakin kuat.

Hak milik ini walaupun telah kokoh dan sempurna namun dapat dibatalkan kembali bila:

1) Tidak diusahakan terus menerus, sehingga telah hilang bekas-bekas atau tanda-tanda itu dan tanah itu kembali menjadi belukar.

2) Tidak ada yang berhak atas tanah, karena pemiliknya pergi meninggalkan tanah tersebut.

3) Tidak dipenuhi kewajiban-kewajiban yang dibebankan persekutuan hukum.

b. Hak memungut hasil tanah (genotrecht) ialah, suatu hak pribadi yang mempunyai kekuatan tertentu, yaitu tentang menikmati hasil tanah saja, sedangkan kekuasaan atas tanah yang berada pada persekutuan, hak ini mempunyai kekuatan sementara.

c. Hak menarik hasil ialah, suatu hak yang diperdapat dengan suatu persetujuan para pemimpin persekutuan dengan orang yang mengelola sebidang tanah untuk satu atau dua kali panen. Hak menarik hasil ini juga berakhir apabila: 1) Tanah itu diolah lebih sempurna, sehingga dapat diperoleh hak milik atas

tanah tersebut.

2) Habis waktunya, jika diberikan jangka waktu tertentu.

3) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban yang dibebankan kepadanya oleh persekutuan.

Dari penjelasan di atas jelaslah bagi kita bahwa jenis-jenis hak atas tanah adat didasarkan kepada hubungan antara anggota persekutuan dengan tanah dan hubungan itu tidak terlepas dari pengawasan persekutuan/masyarakat hukum adatnya.

(1)

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

A. KESIMPULAN

1. Status tanah sebagai objek jual beli di Kecamatan Juhar adalah tanah garapan yang telah diusahai secara turun temurun dan juga tanah warisan, objek tanah yang diperjual belikan adalah tanah persawahan, tanah perladangan dan pertapakan yang telah dikuasai secara turun temurun maupun yang diperoleh dari warisan serta tanah yang diperoleh dari peralihan hak dengan jual beli.

2. Jual beli tanah di Kecamatan Juhar yang masih dilakukan berdasarkan kebiasaan-kebiasaan masyarakat dengan melakukan jual beli tanah di hadapan Kepala Desa dengan dihadiri saksi-saksi dari pihak keluarga terdekat baik dari pihak pembeli dan penjual, pada umumnya tanah yang diperjual belikan hanya dalam lingkungan keluarga dan kerabat serta masyarakat yang ada di Kecamatan Juhar.adapun saksi-saksi dalam jual beli tersebut adalah orang yang mengetahui sejarah tanah tersebut. Dalam hal ini saksi tersebut dapat saja sebagai senina, anak beru, ataupun kalimbubu dari pemilik tanah.

3. Jual beli tanah di Kecamatan Juhar masih dilakukan di bawah tangan dan dilakukan dihadapan Kepala Desa. Jual beli tanah tersebut hanya dibuat dengan memakai kertas segel kemudian ditempel materai. Pengalihan hak atas tanah dengan cara jual beli tanah yang dilakukan masyarakat adat diakui dan diterima

(2)

masyarakat, perbuatan hukum tersebut tidak pernah menjadi sengketa didalam masyarakat.

B. SARAN

1. Kepada pemerintah dan pihak pembentuk peraturan perundang-undangan disarankan dalam menetapkan kebijakan untuk memperbaharui/menyempurnakan peraturan-peraturan yang menyangkut dengan pendaftaran tanah khususnya dalam peralihan hak atas tanah perlu memperhatikan dan mempertimbangkan perkembangan hukum yang hidup dalam masyarakat sehingga peraturan-peraturan yang ditetapkan akan dapat berlaku efektif.

2. Dalam rangka mewujudkan kepastian dan perlindungan hukum kepada pembeli sebagai pemilik yang baru dari tanah milik adat yang diperoleh melalui jual beli, agar segera melaksanakan permohonan penegasan/pengakuan hak dan pendaftaran peralihannya pada Kantor Pertanahan, sehingga pembeli akan mendapatkan suatu bukti pemilikan hak atas tanah berupa sertifikat hak milik atas tanah sebagaimana ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

3. Dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan seharusnya pemerintah melakukan sosialisasi kepada masyarakat tentang pentingnya pendaftaran tanah dan lebih mengaktifkan peran Panitia Ajudikasi yaitu panitia yang ditugaskan oleh BPN untuk mensertifikatkan tanah-tanah penduduk yang belum disertifikatkan dalam suatu wilayah desa/kelurahan.

(3)

DAFTAR PUSTAKA

Ali, Chaidir, 1984, Badan Hukum, Alumni, Bandung

Badrulzaman, Mariam Darus, dkk, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung

Badrulzaman, Mariam Darus, 1996, KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, Alumni, Bandung

___________, 1997, Mencari Sistem Hukum Benda, Alumni, Bandung

Bangun, Tridah, 1996, Manusia Batak Karo, Cetakan Pertama, Inti Indayu, Jakarta Basrah, 1981, Buku III KUH Perdata Tentang Perikatan Jual Beli Dan Pembahasan

Kasus, FH USU, Medan

Fuady, Munir, 2001, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Citra Aditya Bakti, Bandung Hadikusuma, Hilman, 1982, Hukum Perjanjian Adat, Alumni, Bandung

Gautama, Sudargo, 1973, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni, Bandung,

H.S, Salim, 2003, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta

Hadikusuma, Hilman, 1982, Hukum Perjanjian Adat, Alumni, Bandung

Hadjon, Philipus Mandiri, 1987, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Bina Ilmu, Surabaya

Harsono, Boedi, 1982, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan UUPA, isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta

_____________, 1975, Hukum Agraria, Bagian Pertama, Jembatan, Jakarta Hartono, Sumarjati, 1989, Dari Hukum Antar Golongan ke Hukum Antar Adat, Citra

(4)

Kamelo, Tan, 2002, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia : Suatu Tinjauan Putusan Pengadilan dan Perjanjian di Sumetera Utara, Disertasi, PPs-USU, Medan

Kartasapoetra, G, 1985, Hukum Tanah Jaminan UUPA Bagi Keberhasilan Pendayagunaan Tanah, Bina Aksara, Jakarta

Kartohadiprojo, Soediman, 1978, Hukum Nasional Beberapa Catatan, Bina Cipta, Bandung

Liliek, 1982, Hak Gadai Atas Tanah Sesudah Berlakunya Hukum Agraria Nasional, Usaha Nasional, Surabaya

Lubis, M. Solly, 1994, Filsafat Ilmu Dan Penelitian, Mandar Madju, Bandung

Lubis, Muhammad Yamin, 2008, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung

Mertokusumo, Sudikno, 1993, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta

Muhammad, Abdul Kadir, 1993, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung

____________, 1982, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung

Parlindungan, AP, 1998, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Bandung

Perangin-angin, Effendi, 1994, Praktek Jual Beli Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta

_____________, 1991, Hukum Agraria di Indonesia, Rajawali Pers, Jakarta Prinst, Darwin, 1998, Adat Karo, Bina Media Perintis, Medan

Prodjodikoro, Wirdjono, 1960, Hukum Perdata Tentang Hak Atas Tanah, Soeroengan Kwitang, Jakarta

______________, 1998, Hukum Antar Golongan di Indonesia, Cetakan ke enam, Mandar Maju, Bandung

(5)

______________, 1993, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Cetakan VIII, Sumur, Bandung

Purbacaraka, Purnadi dan A Ridwan Hakim, 1993, Sendi-Sendi Hukum Agraria, Ghalia Indonesia, Jakarta

Purba, Rehngena, 1996, Runggun dan Sangkep Sitelu Serta Peranannya dalam Menyelesaikan Masalah di Tanah Karo, Intan Dirja Lela, Medan

Rajagukguk, Erman, 1995, Hukum Agraria, Hukum Penguasaan Tanah Dan Kebutuhan Hidup, Chandra Pratama, Semarang

Saragih, Djaren, 1980, Pengantar Hukum Adat Indonesia, Tarsito, Bandung

Satrio, J, 1992, Hukum Perjanjian (Perjanjian Pada Umumnya), Alumni, Bandung Slaats, HMC-MK Portier, 1981, grondenreeht en Zijn Verweklukking in the Karo

Batakse Dor psamenlebing een Beschrijvende Studie, Nijmegen Setiawan, R, 1977, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bina Cipta, Bandung

Sitepu, Runtung, 1998, Pemilikan dan Pemanfaatan Harta Bawaan Dalam Suatu Perkawinan pada Masyarakat Karo Muslim, Tesis, Program pascasarjana, Universitas Sumatera Utara, Medan

Sitepu, Sempa, 1993, Sejarah Pijer Podi Adat Nggeluh Suku Karo Indonesia, Forum Komunikasi Masyarakat Karo FK MK, Sumatera Utara,

Sjahdeni, Sutan Remy, 1997, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta

Soekanto, 1983, Meninjau Hukum Adat Indonesia, Rajawali, Jakarta

Soetiknyo, Imam, 1987, Politik Agraria Nasional, Gajah Mada University Press, Yogyakarta

Soedjindro, J.Kadrtini, 2001, Perjanjian Peralihan Hak atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Kanisius, Yogyakarta

Soekardono. R, 1981, Hukum Dagang Indonesia Jilid I (Bagian Kedua), Rajawali, Jakarta

(6)

Soepomo, 1967, Hukum Perdata Jawa Barat, Djambatan, Jakarta Soemitro, Ronny Soerodjo, Irawan, 2002, Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah Di

Indonesia, Arkola, Surabaya

Sumardjono, Maria S. W., 1989, Pedoman Pembuatan Usulan Penelitian, Gramedia, Yogyakarta

Subekti, 2001, Pokok-pokok Hukum Perdata, Intermasa, Bandung

Wuisman, J.J M., 1996, penyunting M. Hisman, 1996, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid. 1, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta

Zainal, Idris, Ketentuan Jual Beli Menurut Hukum Perdata, Medan, Fakultas Hukum USU

Hadjon, Philipus Mandiri, 1987, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Bina Ilmu, Surabaya

Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dalam Masyarakat Adat Karo Studi Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT

ADAT KARO STUDI DI KECAMATAN JUHAR

KABUPATEN KARO

TESIS

Oleh

ABDUL MUTHALIB

077011001/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2009

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT

ADAT KARO STUDI DI KECAMATAN JUHAR

KABUPATEN KARO

TESIS

Oleh

ABDUL MUTHALIB

077011001/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2009

Parts

Dokumen yang terkait

Gerakan Napindo Halilintar di Tanah Karo (1945-1949)

Aron Pada Masyarakat Karo ( Konsep Aron pada Masyarakat Sugihen Dalam Bidang Pertanian di Desa Sugihen Kecamatan Juhar, Kabupaten Karo

Perkembangan Hukum Waris Adat Pada Masyarakat Adat Batak Karo (Studi Kecamatan Merdeka, Kabupaten Karo)

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH SECARA ADAT DI KECAMATAN DEPOK KABUPATEN SLEMAN

LANDEK DALAM UPACARA PERUMAH BEGU PADA MASYARAKAT KARO DI DESA PERNANTIN KECAMATAN JUHAR KABUPATEN KARO.

PERUBAHAN UPACARA CAWIR METUA DALAM ADAT KARO (SUATU STUDI PADA MASYARAKAT KARO DI DESA KUTAGUGUNG KECAMATAN JUHA KABUPATEN KARO).

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Dukungan

Links

Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dalam Masyarakat Adat Karo Studi Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT

ADAT KARO STUDI DI KECAMATAN JUHAR

KABUPATEN KARO

TESIS

Oleh

ABDUL MUTHALIB

077011001/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2009

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH DALAM MASYARAKAT

ADAT KARO STUDI DI KECAMATAN JUHAR

KABUPATEN KARO

TESIS

Oleh

ABDUL MUTHALIB

077011001/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2009

Parts

Dokumen yang terkait

Gerakan Napindo Halilintar di Tanah Karo (1945-1949)

Aron Pada Masyarakat Karo ( Konsep Aron pada Masyarakat Sugihen Dalam Bidang Pertanian di Desa Sugihen Kecamatan Juhar, Kabupaten Karo

Perkembangan Hukum Waris Adat Pada Masyarakat Adat Batak Karo (Studi Kecamatan Merdeka, Kabupaten Karo)

PELAKSANAAN JUAL BELI TANAH SECARA ADAT DI KECAMATAN DEPOK KABUPATEN SLEMAN

LANDEK DALAM UPACARA PERUMAH BEGU PADA MASYARAKAT KARO DI DESA PERNANTIN KECAMATAN JUHAR KABUPATEN KARO.

PERUBAHAN UPACARA CAWIR METUA DALAM ADAT KARO (SUATU STUDI PADA MASYARAKAT KARO DI DESA KUTAGUGUNG KECAMATAN JUHA KABUPATEN KARO).

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Makna Nama Orang pada Masyarakat Batak Karo Di Kecamatan Juhar Kabupaten Karo: Kajian Antropolinguistik

Dokumen yang Anda mencari sudah siap untuk unduhkan