Pada hakikatnya ketiga macam unsur dalam perjanjian tersebut merupakan perwujudan dari asas kebebasan berkontrak yang diatur pada
pasal 1320 dan Pasal 1339 B.W. Rumusan dari pasal 1339 menyatakan bahwa “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang
dengan tegas dinyatakan dalam kontrak melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan, atau
undang- undang”.
Dalam kontrak unsur naturalia adalah unsur yang pasti ada dalam suatu kontrak setelah unsur esensialianya diketahui secara pasti.
Misalnya dalam dalam perjanjian yang mengandung esensialia jual beli, pasti terdapat unsur naturalia berupa kewajiban dari penjual untuk
menanggung kebendaan yang dijual dari cacat-cacat tersembunyi. Ketentuan ini tidak dapat dikesampingkan oleh para pihak, karena sifat
jual beli menghendaki hal yang demikian. Masyarakat tidak akan mentolelir suatu bentuk jual beli dimana penjual tidak mau menanggung
cacat-cacat tersembunyi dari kebendaan yang dijual olehnya.
5
Dalam hukum kontrak dikenal dengan lima asas penting, yaitu:
6
1. Asas kebebasan berkontrak
2. Asas konsensualisme
3. Asas pacta sunt servanda
4. Asas itikad baik
5
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaya, Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian, h. 89
6
Salim H.S, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2004, h. 9-12
5. Asas kepribadian personalitas
B. Analisis Akta Notaris Pengikat Jual Beli Perumahan di Harapan
Indah Bekasi
Dalam kontrak juall beli ini dibuat dihadapan Notaris HJ. Tuti Alawiyah, S.H yang beralamat diruko naga swalayan blok A No. 2 Jl Raya
Sultan Agung Km 27 Medan Satria, Bekasi, dibuat tanggal 21 Desember 2012. Dengan pihak pertama diwakili direksi untuk dan atas nama
Persoroan Terbatas dari PT. Duta Bumi Adipratama, dan pihak kedua oleh Tuan Lenarki Latupeirissa. M.H selaku Pembeli. Bahwa untuk proyek
tersebut pihak pertama telah mendirikan telah mendirikan sebuah bangunan diatas tanah Hak Guna Bangunan yang akan dijual kepada calon
pembeli baik secara tunai, pembayaran bertahap atau lembaga non Bank. Bangunan seluas 160 m
2
yang terletak di Propinsi Jawa Barat, Kabupaten Bekasi,
Kecamatan Tarumajaya,
Desa Pusaka
Rakyat. Sesuai
peruntuannya sebagai rumah tinggal yang fasilitas dan turutannya berupa aliran listrik dan saluran air minum dari Perusahaan Daerah Air Minum
yang ddidirikan berdasarkan izin mendirikan bangunan yang didirikan oleh instansi berwenang, setempat dikenal dengan cluster Aralia
Perumahan Harapan Indah 2.
7
Ketentuan pengikatan diri pihak pertama memperkenankan pihak kedua untuk menempati tanah dan bangunan untuk menyetujui dan
mengikat diri untuk:
7
Akta Pengikat Jual Beli, Notaris Hj Tuti Alawiyah,S.H, Tanggal 21 Desember 2012
a. Menempati tanah dan bangunan rumah tinggal secara baik dan layak
b. Memelihara dengan baik atas biaya sendiri
c. Memperbaiki atas biaya sendiri segala kerusakan yang tejadi atas tanah
dan bangunan tersebut d.
Membayar segala kewajiban atas fasilitas atau jasa yang diberikan pihak lain seperti antara lain langganan listrik, langganan air bersih
dan sebagainya secara tertib dan teratur e.
Membayar pajak bumi dan bangunan serta pajak retribusi maupun pungutan-pungutan lain yang wajib dan lazim dikenakan terhadap
pemilik atau penghuni rumah secara tepat dan teratur. Akta pengikat juall beli ini batal demi hukum apabila pihak kedua
tidak melaksanakan kewajiban pembayarannya menurut akta ini sampai batas waktu yang telah ditentukan oleh pihak pertama, maka
dengan demikian jual beli tanah dan bangunan tersebut dianggap batal dan pihak kedua harus mengembalikan tanah dan bangunan
tersebut dalam keadaan kosong. Para pihak sepakat bahwa dengan batalnya
akta ini
pihak pertama
tidak diwajibkan
untuk mengembalikan pembayaran yang telah dilakukan oleh pihak kedua
dan dianggap sebagai sewa tanah dan bangunan sehingga pihak kedua baik sekarang maupun dikemudian hari melepaskan pihak pertama dari
segala tuntutan yang berkaitan dengan pembayaran tersebut baik secara pidana maupun perdata, dan pihak pertama berhak untuk
menjual kembali tanah dan bangunan itu kepada pihak lainnya, dan
beban biaya yang timbul dalam pembuatan akta ini menjadi beban dan harus dibayar seluruhnya oleh pihak kedua melalui pihak pertama .
Batal demi hukumnya pengikat jual beli ini apabila pihak kedua tidak melakukan kewajibannya menurut akta ini. Pihak pertama yang
memang tidak memiliki kewajiban berarti terhadap pihak kedua otomatis bila melakuakan wanprestasi pada akta pengikat jual beli ini
tidak akan membuat batal demi hukumnya akta pengikat jual beli ini. Isi dari akta pengikat jual beli ini antara PT. Dutabumi Adipratama
dengan Konsumen menggambarkan bagaimana lemahnya posisi tawar konsumen yang dibebankan harus memenuhi semua kewajiban pada
kontrak ini, dan yang terpenting bentuk perlindungan konsumen bila mana terjadi kerusakan pada rumah yang dibeli oleh konsumen tidak
menanggungkan suatu bentuk pertanggung jawaban renovasi rumah yang dibebankan kepada developer.
C. Perihal Pembatasan Perjanjian Dalam Hal Perlindungan Konsumen
Meskipun kedua belah pihak diperbolehkan dengan janji-janji khusus memperluas atau mengurangi kewajiban-kewajiban yang
ditetapkan oleh undang-undang, bahkan mereka diperbolehkan mengadakan perjanjian bahwa si penjual tidak akan diwajibkan
menanggung sesuatu apapun. Namun ini ada pembatasannya, yaitu meskipun telah diperjanjikan bahwa si penjual tidak akan
menanggung sesuatu apapun, namun ia tetap bertanggung jawab
tentang apa yang berupa berupa akibat dari sesuatu perbuatan yang telah dilakukan olehnya, semua yang bertentangan dengan hal ini
adalah batal.
8
Dasar dari kewajiban bagi sang developer disini untuk menanggung cacat tersembunyi pada barang yang dibeli oleh
konsumen adalah pada pasal 1504, pasal 1505 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi, pasal 1504 : “Penjual harus
diwajibkan menanggung terhadap cacat tersembunyi pada barang yang dijual, yang membuat barang itu tak sanggup untuk pemakaian
itu sehingga seandainya pembeli mengetahui cacat itu, ia sama sekali tidak akan membeli barangnya, atau tidak akan membeli selain
dengan harga yang kurang”. Dan pada pasal 1505
: “Penjual tidaklah diwajibkan menanggung terhadap cacat yang kelihatan, yang dapat diketahui sendiri oleh
pembeli i”.
Dapat diketahui bahwa yang dimaksud dengan cacat tersembunyi adalah:
I. Suatu yang tidak tampak atau diketahui pada saat
pembelian dilaksanakan II.
Suatu keadaan yang jika diketahui pada saat pembelian dilakukan akan:
8
Subekti, Aneka Pejanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, h.18
