dengan berdirinya suatu lembaga swadaya masyarakat nongoverment organization yang bernama Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia
YLKI, setelah YLKI kemudian muncul beberapa organisasi serupa, antara lain Lembaga Pembinaan dan Perlindungan Konsumen LP2K di
Semarang yang berdiri sejak Februari 1988 dan pada tahun 1990 bergabung sebagai anggota Consumers International CI. Di luar itu,
dewasa ini cukup banyak lembaga swadaya masyarakat serupa berorientasi pada kepentingan pelayanan konsumen, seperti Yayasan Bina Konsumen
Indonesia YLBKI di Bandung dan perwakilan YLKI diberbagai provinsi ditanah air.
19
YLKI muncul dari sekelompok kecil anggota masyarakat yang diketuai oleh Lasmidjah Hardi, yang semula justru bertujuan
mempromosikan hasil produksi Indonesia. Ajang promosi yang bernama Pekan Swakarya ini menimbulkan ide bagi mereka untuk mendirikan
wadah bagi gerakan perlindungan konsumen di Indonesia. Ide ini dituangkan dalam anggaran dasar yayasan dihadapan notaris G.H.S.
Loemban Tobing, S.H. dengan akta nomor 26, 11 Mei 1973.
20
Didalam segala aktifitasnya Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia bertindak dalam kepastianya selaku perwakilan konsumen,
keberadaan Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia juga sangat membantu dalam upaya peningkatan kesadaran atsa hak-hak konsumen.
Lembaga ini tidak sekedar melakukan penelitian atau pengujian,
19
Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen,h. 40-43
20
Celiana Tri Siwi Kristiyanti, Hukum Perlindungan Konsumen, h. 15
penerbitan, dan menerima pengaduan, tetapi sekaligus juga mengadakan upaya advokasi langsung melalui jalur pengadilan.
Diluar pengadilan
umum Undang-Undang
Perlindungan Konsumen dengan memfasilitasi para konsumen yang merasa dirugikan
dengan mengajukan gugatan ke pelaku usaha diluar peradilan, berdasarkan pasal 45 Undang-Undang Perlindungan Konsumen No Tahun 1999
“Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa atara konsumen dan
pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum”. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen BPSK adalah
Pengadilan khusus konsumen Small claim court yang sangat diharapkan dapat menjawab tuntutan masyarakat agar proses berperkara berjalan
cepat, sederhana dan murah. Mekanisme gugatan dilakukan secara sukarela dan kedua belah pihak yang bersengketa, hal ini berlaku untuk
gugatan secara perorangan, sedangkan gugatan secara kelompok class action dilakukan melalui peradilan umum. Dengan demikian, BPSK
hanya menerima perkara yang nilai kerugiannya kecil. Pemeriksaan dilakukan oleh hakim tunggal dan kehadiran penuh pihak ketiga
pengacara sebagai wakil pihak yang bersengketa tidak diperkenankan. Putusan dari BPSK tidak dapat dibanding kecuali bertentangan dengan
hukum yang berlaku.
21
Dalam UUPK Bab XI- Bab XIII membahas secara khusus dari pasal 49-63 tentang segala macam aturan dari BPSK.
21
Mariam Gaharpun, Perlindungan Hukum bagi Konsumen Korban Atas Tindakan Pelaku Usaha, Jurnal Yustika, Vol.3 No. 1 Juli 2000, h. 43
33
BAB III PRAKTEK BISNIS PERUMAHAN MENURUT UNDANG-UNDANG NO 1
TAHUN 2011 A.
Tinjauan Umum Bisnis Perumahan
Mengingat makin tingginya tingkat pertumbuhan ekonomi nasional, kebutuhan akan perumahan semakin meningkat dari tahun ke tahun, hal ini
dapat kita lihat dengan makin banyaknya perumahan baru yang bermunculnya di wilayah baik yang sedang berkembang atau telah
mengalami kemajuan yang pesat. Rumusan mengenai pengertian perumahan sendiri pada Undang-Undang No 1 Tahun 2011 Tentang
Perumahan dan Permukiman adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan
prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
Dalam banyak istilah rumah lebih digambarkan sebagai sesuatu yang bersifat fisik atau bangunan untuk tempat tinggal bangunan pada umumnya
seperti gedung dan sebagainya. Jika ditinjau secara lebih dalam rumah tidak sekedar bangunan melainkan konteks sosial dari kehidupan keluarga
dimana manusia saling mencintai dan berbagi dengan orang-orang terdekatnya.
1
Dalam pandangan ini rumah lebih merupakan suatu sistem sosial ketimbang sistem fisik. Hal ini disebabkan karena rumah berkaitan erat
1
Aminudin, Peran Rumah Dalam Kehidupan Manusia, Kanisius,Semarang, 2007, h. 12
dengan manusia, yang memiliki tradisi sosial, perilaku dan keinginan- keinginan yang berbeda dan selalu bersifat dinamis, karenanya rumah
bersifat kompleks dalam mengakomodasi konsep dalam diri manusia dan kehidupannya. Beberapa konsep tentang rumah:
1. Rumah sebagai pengejawantahan jati diri; rumah sebagai simbol dan
pencerminan tata nilai selera pribadi penghuninya 2.
Rumah sebagai wadah keakraban ; rasa memiliki, rasa kebersamaan, kehangatan, kasih dan rasa aman
3. Rumah sebagai tempat menyendiri dan menyepi ; tempat melepaskan
diri dari dunia luar, dari tekanan dan ketegangan, dari dunia rutin 4.
Rumah sebagai akar dan kesinambungan; rumah merupakan tempat kembali pada akar dan menumbuhkan rasa kesinambungan dalam
untaian proses ke masa depan 5.
Rumah sebagai wadah kegiatan utama sehari-hari 6.
Rumah sebagai pusat jaringan sosial 7.
Rumah sebagai struktur fisik.
2
Tingginya pertumbuhan penduduk kota-kota di Indonesia berasal dari pergeseran konsentrasi dari desa ke kota, hal ini menunjukan
kecenderungan yang tinggi tumbuhnya kota-kota di Indonesia. Sayangnya terjadi keadaan yang tidak sesuai antara tingkat kemampuan dengan
kebutuhan sumber daya manusia untuk lapangan kerja yang ada diperkotaan, mengakibatan timbulnya kelas sosial didalam masyarakat.
2
Hendrawan, Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan, Rineke Cipta, Jakarta, 2004, h. 54
Berbagai program pengadaan perumahan telah dilakukan oleh pemerintah dan swasta real estat, tetapi apa yang dilakukan masih belum mencukupi,
baik dari segi kuantitas maupun kualitas. Dari segi jumlah ternyata pemerintah dan swasta hanya mampu menyediakan lebih kurang 10 saja
dari kebutuhan rumah, sementara sisanya dibangun sendiri oleh masyarakat. Dari segi kualitas banyak pihak yang berpendapat bahwa
program yang ada belum menyentuh secara holistik dimensi sosial masyarakat, sehingga masih perlu diupayakan perbaikan-perbaikan.
3
Dalam pendekatan teknis, perumahan yang berorientasi terhadap kepuasan penghuni harus memenuhi syarat-syarat berikut :
a. Struktur dan konstruksi rumah yang cukup kuat dan aman.
b. Material bangunan yang menjamin terciptanya kenyamanan dan
kesehatan di dalam rumah. c.
Prasaranainfrastruktur yang memenuhi standar kenyamanan,
kesehatan dan keamanan lingkungan.
4
Pada Undang-Undang No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk di dalamnya pengembangan kelembagaan,
pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu
.
Penyelengaraan bisnis perumahan dilakukan
3
Widyaningsih, Beberapa Pokok Pikiran Tentang Perumahan, Tarsito, Bandung, 2006, h. 15
4
Zulfie Syarief, Kebijakan Pemerintah di Bidang Perumahan dan Permukiman bagi Masyarakat Berpendapatan Rendah, USU Press, Medan, 2000, h. 9
untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat,
menurut ketentuan Pasal 19 UU No. 1 Tahun 2011 pengadaan pembangunan atau penyelenggaraan rumah dan perumahan tersebut dilakukan untuk
memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat, yang dilaksanakan oleh
Pemerintah, Pemerintah Daerah danatau setiap orang untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati, menikmati dan memiliki rumah yang
layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Penyelenggaraan perumahan meliputi: a perencanaan perumahan, b pembangunan perumahan, c
pemanfaatan perumahan, dan d pengendalian perumahan. Perumahan tersebut mencakup rumah atau perumahan beserta prasarana, dan sarana umum.
Jenis rumah berdasarkan pelaku pembangunan dan hunian meliputi jenis rumah komersial, rumah umum, rumah swadaya, rumah khusus dan rumah
negara. Jenis rumah dalam bisnis perumahan digolongkan kedalam rumah komersial yang selenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan
kebutuhan masyarakat.
B. Persyaratan Pendirian Perumahan
Untuk membuat adanya suatu keharmonisan dalam bisnis perumahan para pengembang atau developer harus memenuhi beberapa persyaratan dalam
mendirkan perumahan, yaitu sebagai berikut: 1.
Tahap Pertama
