36
hak dan dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang untuk selanjutnya didaftarkan pada instansi yang berwenang yaitu Kantor
Pertanahan setempat untuk memperoleh sertifikat hak. Dengan demikian hak atas tanah dan bangunan secara sah ada pada pihak yang memperoleh hak tersebut
sehingga dapat dipertahankan terhadap semua pihak.
63
3. Terjadinya Hak Milik
Hak Milik atas tanah dapat terjadi sebagaimana diatur dalam Pasal 22 UUPA melalui cara :
64
1. Hak Milik atas tanah yang terjadi menurut Hak Adat. Hak Milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah atau pembukaan
hutan, atau karena timbulnya lidah tanah Aanslibbing. 2. Hak Milik atas tanah terjadi karena Penetapan Pemerintah.
Hak Milik yang terjadi karena adanya penetapan pemerintah terhadap tanah yang pada awalnya dikuasai oleh pemerintah dengan sebelumnya mengajukan
permohonan dan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional.
3. Hak Milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang. Hak Milik atas tanah ini karena adanya ketentuan konversi UUPA mengatur
tentang pertanahan, dimana setelah berlakunya UUPA, semua hak atas tanah
63
Marihot Pahala Siahaan,Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan-Teori dan Praktek, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003 h. 6.
64
Urip Santoso,Op.cit, h. 94.
Universitas Sumatera Utara
37
harus diubah menjadi salah satu hak atas tanah yang diatur oleh UUPA termasuk dalam hal ini mengenai Hak Milik.
Berdasarkan Pasal 27 UUPA menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah :
65
1. Tanahnya jatuh kepada Negara: a. Karena pencabutan hak berdasarkan ketentuan Pasal 18, untuk kepentingan
umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian
yang layak dan menurut cara yang diatur oleh Undang-undang. “Hal ini sebagai pengakuan hak atas tanah sebagai hak pribadi dari warga
Negara, karena sebelumnya Negara jugalah yang telah menetapkan hak itu kepada warga pemegang hak atas tanah itu, baik melalui pemberian hak
maupun pengakuan hak.”
66
b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya. c. Karena diterlantarkan.
d. Karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah.
e. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah.
2. Tanahnya musnah
65
Supriadi ,Op.cit, h. 67.
66
Muhammad Yamin Lubis dan Rahim Lubis, Pencabutan Hak, Pembebasan, dan Pengadaan Tanah Bandung: Mandar Maju, 2011, h. 21.
Universitas Sumatera Utara
38
Pada dasarnya pemilik tanah berkewajiban menggunakan atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif. Namun demikian UUPA mengatur bahwa Hak Milik
atas tanah dapat digunakan atau diusahakan oleh bukan pemiliknya. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 24 UUPA yaitu penggunaan tanah Hak Milik oleh bukan
pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundangan. Beberapa bentuk penggunaan atau pengusahaan tanah Hak Milik oleh bukan pemiliknya, yaitu :
1. “ Milik atas tanah dibebani Hak Guna Bangunan 2. Hak Milik atas tanah dibebani Hak Pakai
3. Hak Sewa untuk Bangunan 4. Hak Gadai Gadai Tanah
5. Hak Usaha Bagi Hasil Perjanjian Bagi Hasil 6. Hak Menumpang
7. Hak Sewa Tanah Pertanian”
67
B. Landasan Hukum Hak Guna Bangunan
Pengertian mengenai Hak Guna Bangunan HGB dapat ditemui dalam Pasal 35 ayat 1 UUPA yaitu: “Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tiga puluh tahun.”
Kemudian hak ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dua puluh tahun, atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan-bangunannya. Selain itu juga Hak Guna Bangunan dapat beralih
67
Urip Santoso, Op.cit, h. 97.
Universitas Sumatera Utara
39
dan dialihkan kepada pihak lain.
68
Menurut A.P. Parlindungan Right to use dari hak ini adalah mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah bukan milik sendiri.
69
1. Subjek Hak Guna Bangunan
