60
faktual pelaksanaan pencabutan, pembebasan dan pelepasan hak atas tanah untuk kepentingan umum bernuansa konflik, baik dari sudut peraturan dan pradigma hukum yang berbeda antara
masyarakat dengan penguasapemerintah serta penerapan hukum dari para hakim sangat bernuansa faham posotivis yang mengabaikan kaedah-kaedah sosial dan kebiasaan serta moral
yang hidup dalam masyarakat.
46
C. Tata Cara Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Tata cara pengadaan tanah bagi pelaksaan pembangunan untuk kepentingan umum ialah dengan mempersiapkan suatu tanah untuk menetapkan lokasi. Dan itu memerlukan proses
dengan melakukan cara sebagai berikut: 1.
Persiapan Instansi pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penetapan
lokasi kepada BupatiWalikota atau Gubernur untuk wilayah Medan dengan tembusan
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota. Permohonan penetapan lokasi diatur sebagai berikut :
a. Untuk lokasi yang terletak di 2 dua KabupatenKota atau lebih dalam 1 satu
b. provinsi diajukan kepada Gubernur.
c. Untuk lokasi yang terletak di 2 dua provinsi atau lebih diajukan kepada Kepala
d. BPN-RI.
2. Pelaksanaan
46
A.P. Parlindungan, Pengadaan Tanah, Jakarta, Pustaka Bangsa Press, 2004, hal. 34
Universitas Sumatera Utara
61
a. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya lebih dari 1 satu hektar.
Khusus pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya lebih dari 1 satu hektar berdasarkan Perpres Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah
dengan Perpres Nomor 65 Tahun 2006, dibentuk Panitia Pengadaan Tanah KabupatenKota dengan Keputusan BupatiWalikota atau Gubernur untuk wilayah
Medan. Keanggotaan Panitia Pengadaan Tanah KabupatenKota terdiri dari paling banyak 9 Sembilan orang dengan susunan sebagai berikut :
47
1 Sekretaris Daerah sebagai Ketua merangkap Anggota;
2 Pejabat dari unsur perangkat daerah setingkat eselon II sebagai Wakil Ketua
merangkap Anggota; 3
Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota atau pejabat yang ditunjuk sebagai Sekretaris merangkap Anggota; dan
4 Kepala DinasKantorBadan di KabupatenKota yang terkait dengan
pelaksanaan pengadaan tanah atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota. Tugas Panitia Pengadaan Tanah KabupatenKota adalah :
1 Penyuluhan kepada masyarakat;
2 Inventarisasi bidang tanah danatau bangunan danatau tanaman;
3 Penelitian status hak tanah;
4 Pengumuman hasil inventarisasi;
5 Menerima hasil penilaian harga tanah dari Lembaga atau Tim Penilai Harga
Tanah;
47
Yusuf Susilo, Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Buku Kompas, Jakarta, 2010, hal. 4.
Universitas Sumatera Utara
62
6 Memfasilitasi pelaksanaan musyawarah antara Pemilik dengan Instansi
Pemerintah yang memerlukan tanah; 7
Penetapan besarnya ganti rugi atas dasar kesepakatan harga yang telah dicapai antara pemilik dengan instansi Pemerintah yang memerlukan tanah;
8 Menyaksikan penyerahan ganti rugi;
9 Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak;
10 Mengadministrasikan dan mendokumentasikan berkas pengadaan tanah;
11 Menyampaikan permasalahan disertai pertimbangan penyelesaian pengadaan
tanah kepada BupatiWalikota atau Gubernur untuk wilayah Medan apabila musyawarah tidak tercapai kesepakatan untuk pengambilan keputusan. Panitia
Pengadaan Tanah dalam melaksanakan tugasnya diberikan sejumlah dana yang disebut sebagai biaya operasional dalam rangka membantu pengadaan tanah
bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum. Biaya Panitia Pengadaan Tanah tersebut diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
58PMK.022008 tanggal 23 April 2008 tentang Biaya Panitia Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Biaya operasional
tersebut digunakan untuk pembayaran honorarium, pengadaan bahan, alat tulis kantor, cetakstensil, fotocopypenggandaan, penunjang musyawarah, sosialisasi,
sidang-sidang yang berkaitan dengan proses pengadaan tanah, satuan tugas satgas, biaya keamanan, dan biaya perjalanan dalam rangka pengadaan tanah.
b. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum yang Luasnya tidak Lebih dari 1 Satu Hektar dan Pengadaan Tanah Selain untuk Kepentingan Umum Pengadaan tanah selain bagi
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum adalah pengadaan tanah bagi pelaksanaan
Universitas Sumatera Utara
63
pembangunan untuk kepentingan Instansi Pemerintah, yang dimiliki oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah. Khusus untuk pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang
luasnya tidak lebih dari 1 satu hektar dan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum : 1
Dilaksanakan secara langsung oleh instansi pemerintah yang memerlukan tanah dengan para pemegang hak atas tanah melalui proses jual beli, tukar menukar, atau cara lain
yang disepakati para pihak.10 Dapat juga menggunakan bantuan Panitia Pengadaan Tanah KabupatenKota dengan mempergunakan tata cara pengadaan tanah yang sama
dengan tata cara pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya lebih dari 1 satu hektar.
2 Bentuk dan besarnya ganti rugi ditentukan dari kesepakatan dalam musyawarah
3 antara Instansi Pemerintah dengan pemegang hak atas tanah Pemilik tanah.
Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas : a.
Nilai Jual Obyek Pajak NJOP atau nilai nyatasebenarnya dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian
LembagaTim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia; b.
nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan;
c. nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab
di bidang pertanian.
Universitas Sumatera Utara
64
PENILAIAN
Penilaian harga tanah yang terkena pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan oleh Lembaga Penilai Harga TanahTim Penilai Harga Tanah. Lembaga Penilai
Harga Tanah saat ini dipercayakan kepada Lembaga Penilai Independen yaitu Lembaga Appraisal yang mendapat lisensi dari Menteri Keuangan dan BPN. Sedangkan untuk harga
bangunan danatau tanaman danatau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah dilakukan oleh Kepala DinasKantorBadan di KabupatenKota yang membidangi bangunan danatau
benda lain yang berkaitan dengan tanah tersebut. Tim Penilai Harga Tanah melakukan penilaian harga tanah berdasarkan NJOP atau nilai nyatasebenarnya dengan memperhatikan
NJOP tahun berjalan, dan dapat berpedoman pada variable-variabel sebagai berikut :
48
a. Lokasi dan letak tanah;
b. Status tanah;
c. Peruntukan tanah;
d. Kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah atau perencanaan
wilayah atau tata kota yang telah ada; e.
Sarana dan prasarana yang tersedia; dan f.
Faktor lainnya yang mempengaruhi harga tanah.
GANTI KERUGIAN
Permasalahan pokok dalam pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum adalah mengenai penetapan besarnya ganti rugi. Ketentuan mengenai
48
Lihat Pasal 15 Ayat 1 Perpres Nomor 65 Tahun 2006.
Universitas Sumatera Utara
65
pemberian ganti rugi ini telah diatur dalam ketentuan hukum tanah di Negara kita. UUPA mengatur bahwa untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta
kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan member ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan
undang-undang.
49
Ganti rugi yang layak didasarkan atas nilai nyatasebenarnya dari tanah atau benda yang bersangkutan.
50
Pola penetapan ganti rugi atas tanah dinegara kita ditetapkan melalui musyawarah dengan memperhatikan harga umum setempat
disamping faktor-faktor lain yang mempengaruhi tanah.
51
Ganti kerugian yang diberikan dapat berupa :
a. Uang; b. Tanah pengganti;
c. Pemukiman kembali; d. Gabungan dari dua atau lebih ganti kerugian a, b, dan c;
e. Bentuk lain yang disetujui para pihak. Sedangkan Perpres No 36 Tahun 2005 Jo. Perpres No 65 Tahun 2006 dan
Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007 menyebutkan makna ganti rugi adalah penggantian terhadap kerugian baik bersifat fisik sebagai akibat pengadaan tanah kepada yang
mempunyai tanah, bangunan, tanaman, danatau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah
49
Pasal 18, UUPA
50
Penjelasan Umum Angka 5, UU Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Tanah Dan Benda-Benda Yang Ada Diatasnya.
51
Pasal 6 Ayat 1, Permendagri Nomor 15 Tahun 1975 Tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Tata Cara.
Universitas Sumatera Utara
66
yang dapat memberikan kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah.
52
Penentuan besarnya ganti rugi didasarkan pada hasil kesepakatan pemilik tanah dengan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah.
Hasil kesepakatan tersebut kemudian oleh Panitia Pengadaan Tanah sesuai dengan tugasnya dituangkan dalam Berita Acara Hasil Musyawarah, dan selanjutnya menerbitkan Surat
Keputusan Penetapan Besarnya Ganti Rugi. Musyawarah antara pemilik tanah dengan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah tersebut berpedoman pada penilaian harga tanah yang
dilakukan oleh LembagaTim Penilai Harga Tanah. Ganti kerugian menurut Hukum Tanah Nasional ditetapkan menurut nilai pengganti
replacement value yang berarti bahwa ganti rugi yang diterima dapat dimanfaatkan untuk memperoleh penggantian terhadap tanah danatau bangunan danatau tanaman semula dalam
kualitas yang minimal setara dengan yang sebelum terkena pengadaan tanah. Sesuai dengan Konsepsi Hukum Tanah Nasional yaitu adanya keseimbangan antara kepentingan umum dan
kepentingan perseorangan maka prinsip pengadaan tanah adalah mewujudkan pengadaan tanah yang memenuhi rasa keadilan, baik bagi masyarakat yang terkena pengadaan tanah dengan
diberi ganti kerugian yang dapat menjamin kelangsungan hidupnya dan bagi Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah untuk dapat memperoleh tanah serta perlindungan maupun
kepastian hukum. Guna mewujudkan hal tersebut di atas maka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum dengan cara pembebasan hak-hak atas tanah masyarakat haruslah diatur dalam suatu undang-undang, yang mencerminkan pengakuan dan
52
Pasal 1 Angka 11, Perpres Nomor 36 Tahun 2005
Universitas Sumatera Utara
67
penghormatan terhadap hak asasi manusia khususnya hak-hak keperdataan dan hak-hak ekonomi yang dimilikinya. Hal tersebut sampai saat ini belum juga dapat diwujudkan di negara
kita. Sampai saat ini Negara kita belum juga memiliki Undang-Undang yang mengatur secara khusus tentang Pengadaan Tanah, melainkan diatur dengan Peraturan Presiden. Namun, dengan
dikeluarkannya Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tersebut, dinilai telah sedikit memberikan kepastian hukum dan aturan-aturan pengadaan tanah yang lebih demokratis, serta
sedikit menutup ruang bagi aparat pemerintah untuk bertindak secara sewenang-wenang.
Universitas Sumatera Utara
68
BAB IV ANALISA PENERAPAN HUKUM DALAM PENGADAAN TANAH BERDASARKAN
UU NO 2 TAHUN 2012 STUDI KASUS DI FLYOVER PADANG BULAN MEDAN
A. Pelaksanaan Pengadaan Tanah dalam Rangka Guna Kepentingan Bangunan di Kota
