34
B. Hak Atas Tanah Menurut UUPA
Pasal 4 ayat 1 UUPA menyebutkan atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.
Meskipun pasal ini menyebutkan macam-macam hak atas tanah namun tidak ada dijelaskan mengenai hak-hak apa yang dimaksud. Untuk itu kiranya dengan melihat pasal 16
UUPA maka terjawablah ketidakjelasaan dari pasal 4 tersebut. Menurut ketentuan dalam pasal 16 UUPA ada dikenal beberapa macam hak atas tanah,
yaitu: 1
Hak- hak atas tanah sebagai dimkasud dengan pasal 4 ayat 1 ialah: a.
Hak milik b.
Hak guna usaha c.
Hak guna bangunan d.
Hak pakai e.
Hak sewa f.
Hak membuka tanah g.
Hak memungut hasil hutan h.
Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.
Universitas Sumatera Utara
35
Hak-hak atas tanah yang terdapat dalam pasal 16 ini yang semula bersifat limitatif, tetapi dalam perkembangannya tidaklah bersifat limitatif, karena masih memberi kemungkinan
untuk munculnya hak-hak baru atas agraria lainnya,salah satu contohnya Hak Pengelolaan.
27
Menurut Soedikno Hertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2,yaitu:
1. Wewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai
wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi, air dan ruang yang ada di atasnya sebagaimana di perlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hak lain yang lebih tinggi pasal 4 ayat 2 UUPA;
2. Wewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah yang mempunyai
wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam-macam hak atas tanahnya misalnya wewenang pada tanah hak milik adalah dapat untuk kepentingan
pertama dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah hak guna bangunan adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di
atas tanah yang bukan miliknya, wewenang pada hak guna usaha adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas
tanah yang bukan miliknya wewenang pada hak guna usaha adalah menggunakan
27
Ibid hal. 94.
Universitas Sumatera Utara
36
tanah hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang pertanian, peternakan atau perkebunan.
28
Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok yaitu: 1.
Hak atas tanah yang bersifat primer Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah negara, data antara lain, Hak Milik,
Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan atas tanah negara, hak perkara-perkara atas tanah negara.
2. Hak Atas tanah yang bersifat sekunder
Yaitu hak tanah yang berasal dari pihak lain, yaitu Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik, Hak Pakai Atas Tanah Hak
Pengelolaan, Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik, Hak Sewa untuk Bangunan Hak Gadai, Hak Menumpang.
Lebih lanjut perlu dijelaskan secara terperinci mengenai hak-hak atas tanah yang dimaksud di atas.
1. Hak Milik
Hak Milik sebagaimana diatur dalam pasal 20 UUPA adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai oleh prang atas tanah dengan mengingat ketentuan pasal 6.
Pemberian sifat terkuat dan terpenuh di sini bukanlah berarti bahwa hak tersebut
bersifat mutlak serta tidak dapat digangu gugat, sebagaimana sifat asli dari hak eigendom yang
28
Soedikno Mertokusumo, Op.Cit, hal. 45.
Universitas Sumatera Utara
37
pernah diberlakukan sebelum lahirnya UUPA, melainkan dibatasi oleh pengertian dan isi dari fungsi sosial.
KUHP Perdata Hak eigendom Mutlak. UUPA Hak milik Fungsi Sosial.
Menurut Pasal 22 UUPA, Hak Milik dapat terjadi: a.
Menurut Hukum Adat b.
Karena Penetapan Pemerintah c.
Karena Undang-undang
a. Terjadinya Hak Milik Menurut Hukum Adat
Sesuai dengan salah satu prinsip dasar dari UUPA, bahwa UUPA, adalah perangkat hukum yang berdasarkan Hukum Adat, namun kedudukan pengertian dan ruang lingkup
Hukum Adat yang dimaksudkan di sini adalah berbeda dengan kedudukan, pengertian dan ruang lingkup Hukum Adat yang ada sebelumnya. Sehingga wajar di mana UUPA
juga memberikan kemungkinan terjadinya hak milik menurut ketentuan-ketentuan yang dulu dikenal dalam Hukum Adat yang berlaku dalam masyarakat Indonesia.
29
Terjadinya hak milik menurut Hukum Adat antara lain dalam hubungannya dengan hak ulayat. Menurut Pasal 22 UUPA hal ini harus diatur dengan Peraturan Pemerintah
supaya tidak terjadi hal-hal yang merugikan kepentingan umum dan negara.
29
Tampil Ansari Siregar, Pendalaman Lanjutan UUPA, Pustaka Bangsa Press, 2009, hal. 199-205
.
Universitas Sumatera Utara
38
Demikian pula Hak Milik dapat terjadi karena konversi dari tanah-tanah eks. Hukum Adat, menurut ketentuan-ketentuan hak atas tanah yang diakui dapat dikonversi
menjadi Hak Milik dilihat penjelasaan Pasal 24 PP No. 24 Tahun 1997. b.
Terjadinya Hak Milik Menurut Penetapan Pemerintah Pemerintah memberikan hak milik atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara
berdasarkan suatu permohonan. Selain memberikan hak milik yang baru sama sekali juga dapat memberi hak milik berdasarkan perubahan dari suatu hak yang sudah ada
umpamanya, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. Secara umum pemberi hak milik atas tanah telah diatur dalam Peraturan Menteri
Negara AgrariaBadan Pertanahan Naional no 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberi Hak Atas Tanah dan Peraturan Menteri Dalam Negeri no 5 Tahun
1972 tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Tata Cara Pemberi Hak Atas Tanah. Menurut Pasal 2PMAKa BPN No.311999 kewenangan untuk pemberi hak atas tanah
secara individual dan kolektif dan keputusan pembatalan keputusan pemberi hak atas tanah dilimpahkan sebagian kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi atau Kepala
Kantor Pertanahan KabupatenKota. c.
Terjadinya Hak Milik Menurut Undang-undang Hak Milik dapat terjadi menurut ketentuan undang-undang melalui lembaga
konversi.Menurut ketentuan tersebut beberapa hak atas tanah yang ada sebelum diundangkannya UUPA dikonversikan menjadi hak milik apabila yang mempunyai hak
milik pada tanggal 24 September mempunyai kewarganegaraan tunggal.
Universitas Sumatera Utara
39
Hak-hak yang dapat menjadi hak milik berdasarkan ketentuan konversi antara lain:
30
a. Hak eigendom atas tanah yang ada, setelah berlakunya UUPA sejak tanggal 24
September 1960 dikonversi menjadi hak mili, bilamana telah memenui persayaratn- persyarat yang telah di tentukan;
b. Hak agrarisch eigendom, milik yayasan, hak andarbeni,grand sultan,
landerijen,erfacht,hak usaha atas tanah partikelir, sejak mulai berlakunya UUPA dikonversi menjadi hak milik sepanjang pemegang memenuhi persyaratan yang
ditentukan; c.
Hak gogolan,pekulen atau sanggan yang bersifat tetap mulai berlakunya UUPA dikonversi menjadi hak milik;
d. Hak milik berdasarkan surat keputusan dari Kepala Badan Pertanahan Nasional atau
dari Kepala Kanwil BPN Vide Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 61972 yo SK 5aDPA1970.
2. Hak Guna Usaha
a. Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang langsung dikuasai
oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29 guna perusahaan pertanian,perikanan dan pertenakan;
b. Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar dengan
ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.
30
Ibid, hal. 207
Universitas Sumatera Utara
40
c. Hak Guna Usaha dapat beralih dan diahlikan pada pihak lain.
3. Hak Guna Bangunan
Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
a. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan
bangunan-bangunan,jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan paling lama 20 tahun;
b. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan diahlikan kepada pihak lain.
4. Hak Pakai
Adalah hak untuk menggunakan dan atau memunggut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengelolaan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.
5. Hak Guna Sewa
Adalah hak yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah milik pihak lain dengan kewajiban membayar uang sewa pada tiap-tiap waktu tertentu.
Universitas Sumatera Utara
41
6. Hak Guna Membuka Tanah
Hak memungut hasil hutan Adalah hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan sebenarnya bukan hak atas tanah dalam arti yang sesungguhnya. Dikatakan demikian karena
kedua hak tersebut tidak memberi wewenang untuk menggunakan tanah.1 Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan merupakan bentuk pengejawantahan hak ulayat. Tujuan dari
dimasukkannya kedua hak ini ke dalam UUPA adalah semata-mata untuk menselaraskan UUPA dengan hukum adat.Pasal 46 ayat 2 UUPA menentukan bahwa penggunaan hak
memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya memberikan hak milik kepada pengguna tersebut. Adapun ketentuan lebih lanjut mengenai hak memungut hasil hutan terdapat
di Undang-Undang Pokok Kehutanan.
31
7. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan
dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara. Adalah masih terdapat hak-hak atas tanah yang bersifat sementara. Hak-hak yang
bersifat sementara tersebut antara lain: hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian Pasal 53 UUPA. Hak-hak tersebut bersifat sementara karena suatu
saat lembaga hukum tersebut tidak akan ada lagi. Hal ini disebabkan karena hak-hak tersebut dianggap tidak sesuai dengan asas-asas hukum tanah nasional.2 Hak gadai, hak usaha bagi hasil
dan hak sewa tanah dipandang membuka peluang untuk terjadinya pemerasan, sedangkan hak menumpang juga dianggap bertentangan dengan nilai-nilai hukum agraria Indonesia karena
mengandung sisa unsur feodal.3 Harus diakui hingga saat ini hak-hak tersebut belum
31
Ibid, hal 210
Universitas Sumatera Utara
42
sepenuhnya hapus, namun hak-hak tersebut harus tetap diatur untuk mebatasi sifatnya yang bertentangan dengan UUPA.
32
Dalam pembahasan ini selanjutnya sebelum diterbitkannya Keputusan Presiden Republik Indonesia no 26 tahun 1988 tugas bidang pertanahan berada pada Departemen Dalam Negeri
yang mana dilaksanakan oleh Direktoral Jendral Agraria, setelah diterbitkannya keppres no 26 Tahun 1988 tersebut, maka tugas di bidang pertanahan berada pada Badan Pertanahan
Nasional. Dalam Pasal 2 Keppres tersebut ditegaskan bahwa Badan Pertanahan bertugas
membantu Presiden dalam mengelola dan mengembangkan administrasi pertanahan yang baik berdasarkan Undang-undang Pokok Agraria maupun Peraturan Perundang-undangan lainnya
yang meliputi: 1.
Pengaturan, pengguna penguasaan dan pemilikan tanah 2.
Pengurusan hak-hak atas tanah 3.
Pengukuran dan pendaftaran tanah 4.
Lain-lain yang berkaitan dengan masalah pertanahan berdasarkan kebijaksanaan yang ditetapkan oleh Presiden.
C. Bentuk-Bentuk Pengadaan Tanah
Kategori