BAB III PERJANJIAN JUAL-BELI PERUMAHAN BP.GROUP MEDAN
A. Proses Terjadinya Perjanjian Jual-beli Perumahan Bp.Group
Dalam Jual-beli perumahan yang ditawarkan oleh Bp. Group Medan umumnya dilakukan dengan sistem pemasaran pra- konstruksi pre-project selling yaitu
sistem penjualan dimana terjadinya perjanjian jual beli perumahan sebelum selesainya pembangunan dilakukan. Dalam penjualan perumahan oleh Bp. Group
Medan tidak berdiri sendiri tetapi mereka juga bekerja sama dengan bank, seperti Bank Mandiri, Bank Niaga, Bank BRI dalam hal pembayaran perumahan dan
pembebanan jaminan terhadap rumah yang dibeli. Apabila diperhatikan bunyi pasal 1457 KUHPerdata yang mengatakan bahwa
terdapa 2 dua unsur pokok dari jual beli yaitu adanya barang tertentu dan harga yang telah disepakati. Jelaslah bahwa dalam perjanjian jual beli perumahan Bp.
Group Medan belum memenuhi unsur yang pertama “ adanya barang tertentu “. Pada proses jual beli perumahan Bp. Group Medan ini, adanya barang tertentu
ini belum dapat diwujudkan, tetapi pada saat pemasaran kepada masyarakat, bagian marketing telah memberikan contoh dari perumahan yang ditawarkan atau
sering disebut dengan “ rumah contoh “ dimana telah dilengkapi dengan fasilitas dan kelengkapan yang disediakan oleh perumahan tersebut.
Dengan demikian yang menjadi unsur pokok dalam perjanjian jual beli perumahan Bp. Group Medan adalah :
a.
Adanya barang tertentu;
Rumah yang ditawarkan oleh Bp. Group Medan, berikut segala perlengkapan yang telah disediakan oleh penyelenggara pembangunan
perumahan Bp. Group Medan. b.
Harga tertentu;
Harga dalam hal ini adalah harga dari setiap rumah Bp. Group Medan yang telah disepakati sesuai dengan type yang telah dipesan oleh calon
pembeli. Harga ini belum termasuk biaya-biaya lainnya yang akan ditanggung oleh pembeli.
Setelah terpenuhinya kedua unsur dalam perjanjian jual beli tersebut maka pada umumya dalam perjanjian dikenal adanya subyek dalam perjanjian yaitu
orang atau badan hukum. Sehingga dalam perjanjian jual beli perumahan Bp. Group Medan terdapat 2 dua pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian
yaitu pihak penjual dan pihak pembeli. Dalam hal ini pihak penjual merupakan penyelenggara pembangunan perumahan Bp. Group Medan Developer
sedangkan pihak pembeli adalah orang atau badan hukum yang hendak membeli perumahan Bp. Group Medan Konsumen tersebut.
Dalam melakukan penawaran kepada masyarakat sebagai konsumen terdapat calon pembeli yang tertarik untuk dapat memiliki rumah Bp. Group Medan, dapat
langsung menghubungi bagian marketing dari kantor Bp. Group Medan untuk dapat memperoleh informasi tentang perumahan Bp. Group Medan. Oleh petugas
marketing akan diberikan penjelasan tentang perumahan Bp. Group Medan, syarat- syarat serta cara- cara dalam melakukan pembayaran bahkan kemudahan-
kemudahan yang dapat didapatkan apabila membeli perumahan Bp. Group Medan.
Apabila ada calon pembeli yang berminat untuk memiliki rumah yang ditawarkan oleh Bp. Group Medan, maka calon pembeli yang berminat tersebut
dapat langsung mengisi Surat Pesanan. Dalam surat pesanan ini berisikan, antara lain : nama lengkap, alamat type rumah yang dipesan dan jangka waktu
pemesanan. Surat Pesanan ini dikembalikan oleh calon pembeli disertai dengan pembayaran uang muka down payment . Dalam surat pesanan terdapat jangka
waktu Pemesanan artinya apabila setelah lewat 14 empat belas hari setelah penandatanganan surat pesanan tidak diikuti dengan pengikatan perjanjian jual
beli, maka Surat Pesanan ini akan menjadi batal dan uang muka down payment tersebut akan hangus atau tidak dapat dikembalikan.
Apabila setelah pemesanan dilanjutkan dengan pengikatan perjanjian jual beli, maka oleh bagian marketing Bp. Group Medan akan diberikan Surat Perjanjian
Jual Beli Perumahan. Surat Perjanjian ini merupakan perjanjian yang ditetapkan oleh pihak penjual, mengenai isi dari perjanjian ini telah ditetapkan oleh pihak
penjual, pihak pembeli hanya tinggal membaca dan menandatanganinya, perjanjian ini sifatnya “ take it or leave it “ jika senang silahkan diambil, jika
tidak senang silahkan ditinggalkan atau dikenal dengan istilah “Perjanjian Baku”. Mengenai apa yang dimaksud dengan Perjanjian Baku belum ada keseragaman
dari para sarjana. Untuk sekedar mendapatkan apa yang dimaksud dengan perjanjian baku, di sini penulis mengemukakan batasan yang diberikan oleh Prof.
Dr. Mariam Darus Badrulzaman, S.H :
“ Perjanjian Baku adalah konsep janji- janji tertulis disusun tanpa membicarakan isi dan lazimnya dituangkan ke dalam sejumlah tidak
terbatas perjanjian yang sifatnya tertentu”.
28
Drooglever Fortuijn mengatakan : “ Perjanjian Baku adalah perjanjian yang bagian isinya yang penting
dituangkan dalam susunan dan janji-janji”.
29
H.M.N. Purwosutjipto, S.H. Mengatakan bahwa : “ Kontrak baku atau standard kontrak adalah formulir yang sudah dicetak
rapi dengan tempat-tempat kosong yang harus diisi oleh pihak-pihak yang daloam perjanjian agar jadi suatu kontrak yang sempurna”.
30
Dari definisi di atas terlihat bahwa perjanjian baku mengandung janji yang telah ditetapkan sebelumnya tanpa terlebih dahulu membicarakan isinya. Dengan
demikian perjanjian baku pada dasarnya adalah perjanjian sepihak yang dibuat oleh pihak penjual tanpa mengikut sertakan pihak pembeli dalam penyusunan
klausula-klausula dalam perjanjian tersebut. Isi dari perjanjian baku ini pada umumnya sudah tetap dan dijadikan acuan dalam membuat perjanjian.
Perjanjian baku yang tumbuh dan berkembang dalam kehidupan sehari- hari dapat dibedakan ke dalam 4 empat jenis yaitu :
1. Perjanjian Baku sepihak, yaitu perjanjian yang isinya ditentukan oleh
pihak yang kuat kedudukannya dalam perjanjian tersebut.
28
Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman, S.H., Perjanjian Baku Standart Perkembangannya di Indonesia
, Fakultas Hukum USU, Medan, hal. 4.
29
Ibid
30
H.M.N. Purwosutjipto, S.H., Pengertian Pokok Hukum Dagang Indonesia, Buku IV Hukum Jual Beli Perusahaan
, Djambatan, Jakarta, 1988, hal. 8
2. Perjanjian Baku timbal balik, yaitu perjanjian yang isinya ditentukan oleh
kedua belah pihak dalam perjanjian tersebut. Misalnya, Perjanjian Baku antara majikan dan buruh di mana keduanya terikat kepada perjanjian
perburuhan yang tertuang dalam kesepakatan kerja. 3.
Perjanjian Baku yang ditetapkan oleh pemerintah yaitu Perjanjian Baku yang isinya ditentukan oleh pemerintah.Misalnya, perbuatan-perbuatan
hukum tertentu yang mempunyai objek hak atas tanah dalam bidang agraria sebagaimana diatur dalam Surat Keputusan Menteri Dalam
Negeri Tanggal 6 Agustus 1977 Nomor 104 DJA? 1977 berupa antara lain jual beli model 115627, Akta Hipotik 1045055 dan sebagainya.
4. Perjanjian Baku yang ditentukan lingkungan notaris atau advokat yaitu
perjanjian yang konsepnya sejak semula telah disiapkan untuk memenuhi permintaan dari anggota masyarakat atas bantuan dari notaris atau
advokat tersebut. Terhadap perjanjian jual beli perumahan Bp. Group Medan ini dapat
dikategorikan pada jenis Perjanjian Baku Sepihak karena yang menentukan isi perjanjian jual beli adalah pihak penjual developer , pihak pembeli hanya
tinggal membaca dan menandatangani isi dari perjanjian tersebut. Keberadaan perjanjian ini dalam prakteknya diterima baik di masyarakat,
karena lebih praktis dan efisien dalam penggunaan waktu, biaya serta keuntungan bagi para pihak dalam perjanjian tersebut
Setelah persyaratan yang ditentukan oleh pihak penjual developer dipenuhi oleh pembeli konsumen maka permohonan pembelian di proses oleh Bp.
Group Medan, setelah disetujui barulah calon pembeli menghadap ke bank yang sudah ditetapkan untuk mengajukan permohonan kredit, apabila konsumen ingin
melakukan pembelian dengan cara KPR dan bersamaan dengan itu saat persetujuan kredit dari bank calon pembeli menandatangani perjanjian jual beli
pihak Bp.Group Medan. Dengan telah ditandatanganinya perjanjian jual beli perumahan Bp. Group
tersebut maka telah terjadinya pengikatan perjanjian antara penjual dan pembeli. Para pihak telah setuju untuk melaksanakan kewajiban-kewajiban yang telah
ditentukan dan secara otomatis rumah yang telah dibeli haknya berpindah seketika juga kepada pembeli.
Adapun Hak pembeli ialah menghuni rumah dan mempergunakan segala fasilitas dari rumah tersebut. Sedangkan kewajibannya yaitu membayar angsuran
kredit yang telah ditentukan dengan baik, mengasuransikan rumah tersebut sampai dengan kredit lunas, serta menjaga rumah dengan sebaik-baiknya.
Sedangkan kewajiban dari penjual developer yaitu; menyiapkan rumah yang akan dijual tepat pada waktunya, menanggung segala kerusakan selama 30 hari
sejak rumah tersebut ditempati, melengkapi segala fasilitas yang telah diperjanjikan, serta mengurus sertifikat perumahan sebagaimana yang telah
diperjanjikan dan kemudian menyerahkannya kepada bank. Penandatanganan permohonan kredit dengan bank merupakan perjanjian
pendahuluan sedangkan penandatanagan persetujuan Akta Jual Beli merupakan proses akhir dari prosedur dalam perjanjian jual beli perumahan pada Bp. Group
Medan tersebut.
B. Syarat- syarat Perjanjian Jual Beli Perumahan Bp. Group Medan
Kategori