masyarakat dan lalu lintas perdagangan, dengan mempertimbangkan faktor efesiensi baik dari segi biaya, tenaga dan waktu, dan lainnya
C. Resiko Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Pertanggungjawaban atas terjadinya suatu peristiwa terhadap objek atau barang yan disewa disebut resiko. Dalam ilmu hukum, resiko ini merupakan tolak ukur dalam
menetapkan kepada siapakah dibebankan untuk menanggung kerugian dalam hal suatu kejadian yang menimpa objek atau barang yang disewa dan terjadi diluar kesalahan suatu
pihak. R. Subketi mengatakan bahwa: “Resiko adalah kewajiban memikul kerugian yang
disebabkan karena suatu kejadian diluar kesalahan satu pihak”.
90
Dalam perjanjian sewa menyewa ini pengaturan masalah resiko adalah apabila terjadi suatu peristiwa atas barang yang disewa, bisa saja terjadi karena disebabkan
kelalaiannya atau karena keadaan yang memaksa diluar kesanggupan dan jangkauan salah satu pihak.
Apabila terjadi suatu peristiwa yang menyebabkan rusaknya atau tidak dapat dipergunakan sebagaimana mestinya dikarenakan kesengajaan dari salah satu pihak,
maka dalam hal ini resiko atas terjadinya peristiwa tersebut ditanggung oleh pihak ynag bersangkutan misalnya jika terjadinya peristiwa itu dikarenakan kesalahan pihak yang
menyewa pihak yang menyewakanlah yang harus bertanggung jawab atas resiko yang terjadi, dan jika pihak penyewa yang melakukan kesalahan tersebut maka pihak
90
R. Subekti, Op. Cit, hal.92.
Universitas Sumatera Utara
penyewalah yang harus menganggung resiko. Tetapi apabila terjadinya suatu peristiwa telah menimpa barang yang disewa disebabkan oleh suatu keadaan yang memaksa,
misalnya karena bencana alam, maka dalam hal ini pinhak penyewa terhindar dari tanggung jawab dan pihak yang menyewakan tidak dapat meminta tanggung jawab
resiko kepada pihak penyewa.
91
Ada 3 tiga hal yang menyebabkan debitur tidak melakukan penggantian biaya, kerugian dan bunga, yaitu:
1. Adanya suatu hal yang tak terduga sebelumnya,
2. Terjadinya secara kebetulan,
3. Keadaan memaksa.
92
Jika benda yang disewa itu musnah sewaktu terjadinya sewa menyewa karena overmacht, maka perikatan sewa menyewa batal demi hukum, hanya pihak penyewa
tidak berhak atas ganti rugi baik benda tersebut secara keseluruhan maupun sebagian.
93
Dalam terjadinya suatu keadaan yang memaksa atas barang atau objek, dimana objek musnah atau mengalami kerusakan keseluruhannya maka dalam hal ini perjanjian sewa
menyewa itu gugur atau dengan kata lain perjanjian sewa menyewa itu dengan sendirinya berakhir.
Apapun pernyataan batalnya perjanjian itu tidak perlu dimintakan pernyataan, dan resiko atas musnahnya objek sewa menyewa secara keseluruhan adalah pihak yang
menyewakan pemilik hak atas benda serta tidak dapat meminta atau menuntut
91
Ibid, hal.100.
92
Ny. H. Basrah , Sewa Menyewa dan Pembahasan Kasus, FH-USU, Medan, 1993, hal.79.
93
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
pembayaran uang sewa kepada pihak penyewa atau dengan tegasnya uang sewa dengan sendirinya gugur, dan sebaliknya pihak penyewa juga tidak dapat menuntut penggantian
barang ataupun ganti rugi dari pihak yang menyewakan Pasal 1553 KUHPerdata. Tetapi apabila musnahnya barang yang disewa tersebut hanya sebagian, maka dalm
hal ini pihak penyewa dapat memilih dua kemungkinan, yaitu: a.
meminta pengurangan harga sewa yang sebanding dengan bahagian barang yang telah musnah.
b. menuntut pembatalan perjanjian sewa menyewa tersebut kepada pihak yang
menyewakan. Musnahnya sebahagian dari objek atau barang yang disewa dalam perjanjian sewa menyewa ini terkadang sulit untuk menentukan batas
antara musnahnya keseluruhan barang yang disewa dengan musnahnya sebahagian barang yang disewa.
94
Sebab seringkali para pihak dalam sewa menyewa dihadapkan pada kesulitan untuk menentukan kapankah sesuatu barang atau objek sewa kemusnahannya dianggap
meliputi keseluruhannya atau hanya sebahagian saja untuk menambah sulit akibat dari pengertian kemusnahan keseluruhan barang atau objek sewa seperti yang disebutkan di
atas bukanlah bersifat mutlak. Seperti contoh dalam suatu perjanjian sewa menyewa rumah, dimana barang yang menjadi objek perjanjian adalah rumah dan telah terjadi
suatu kebakaran yang menyebabkan rumah tersebut terbakar yang terjadi diluar kesalahan pihak penyewa, sehingga dilihat dari segi materialnya rumah tersebut benar-
benar telah musnah dan tak berwujud dan secara mutlak tidak bisa lagi dipergunakan sebagaimana mestinya.
Dalam hal ini apabila yang musnah tersebut hanya materialnya saja, sebahagian dari akibat terjadinya kemusnahan barang atau objek sewa itu masih dapat dipakai dan
94
Ibid, hal. 55.
Universitas Sumatera Utara
dinikmati untuk bahagian yang masih tinggal, maka dalam hal ini kemusnahan atas objek sewa dianggap hanya sebagian saja. Jadi mengenai resiko dalam Perjanjian Pengelolaan
Sewa bangunan hotel ini apabila terjadi suatu peristiwa atas barang atau objek sewa adalah apabila peristiwa atau kejadian yang mengakibatkan musnahnya atau tidak dapat
dipakai dan dinikmati lagi objek sewa tersebut adalah karena kesengajaan maka pihak yang menyebabkan kesalahan tersebut harus bertanggung jawab, sedangkan apabila
terjadi kesalahan ataupun peristiwa tersebut dikarenakan suatu keadaan yang memaksa dan diluar jangkauan salah satu pihak, maka resiko tidak dibebankan kepada pihak yang
bersangkutan. Karena dari asas yang terkandung di dalam Pasal 1237 KUHPerdata dapat diketahui bahwa dalam perikatan sepihak apabila terjadi ingkar janji karena force majure
di luar kesalahan debitur, maka resiko ada pada kreditur.
95
95
Mariam Darus Badrulzaman, Op. Cit, Hal.30.
Universitas Sumatera Utara
BAB III BANGUNAN HOTEL SEBAGAI OBJEK INVESTASI PADA CAMBRIDGE
