bagaimanapun menjadi sesuatu yang bisa menjadi ancaman terhadap konstruksi bangunan.
Seharusnya pihak pemilik tidak terburu-buru membeli bangunan hotel atau kondominium pada Cambridge Condominium Shopping Mall tersebut.
Masalahnya, tanpa aspek hukum yang lengkap pembangunan proyek rumah susun tidak boleh dilanjutkan atau bahkan tidak boleh sama sekali karena memiliki resiko
yang sangat besar.
B. Konsep Dasar Pemilikan Satuan Rumah Susun
Sistem bangunan yang berwujud rumah susun berbeda dengan sistem bangunan konvensional sistem bangunan horizontal. Baik struktur, kelengkapan, prasarana,
dan fasilitas maupun komunitas penghuninya. Oleh karenanya dalam rangka pendirian bangunan yang berbentuk rumah susun mutlak diperlukan berbagai
persyaratan yang harus dipenuhi oleh suatu perusahaan pengembang. Adapun tujuan dari persyaratan adalah untuk menjamin keselamatan, keamanan, ketentraman dan
ketertiban penghunian serta keserasian dengan lingkungan sekitarnya.
102
Secara garis besar persyaratan-persyaratan dapat dibagi menjadi dua, sebagai berikut:
1. Persyaratan teknis selalu tertuang dalam rancang bangun yang meliputi:
a. Ruang,
b. Stuktur, komponen dan bahan bangun,
c. Kelengkapan bangunan,
102
Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah, Dalam Konteks UUPA-UUPR- UUPLH, Rajawali Pers PT. Grafindo Persada, Jakarta, 2008, hal. 44.
Universitas Sumatera Utara
d. Bangunan rumah susun ,
e. Bagian dan benda bersama,
f. Kepadatan dan tata letak bangunan,
g. Prasarana dan fasilitas lingkungan.
2. Persyaratan administrasi yang berupa izin antara lain mencakupi:
Ijin lokasi SIPPT, Advice planning,
IMB Izin Mendirikan Bangunan, ILH Izin Layak Huni,
Sertifikat tanahnya.
103
Pada bangunan gedung bertingkat terdapat dua pilihan sistem yaitu pilihan
tunggal single ownership dan pemilikan bersama multi ownership. Pada sistem pemilikan tunggal, pemilik tanah sekaligus merupakan pemilik gedung. Sedangkan
pada konsep pemilikan bersama, tanah dan gedung tidak berada pada posisi kepemilikan satu orang, melainkan pada orang yang berbeda. Sehingga pada posisi
yang demikian ini pemilik gedung bukanlah pemilik tanahnya dan demikian juga sebaliknya pemilik tanah bukan berarti pemilik gedungnya.
104
Sistem pemilikan bersama pada bangunan gedung bertingkat itu sendiri berpangkal pada teori-teori
tentang pemilikan suatu benda. Dalam pemilikan bersama atas suatu bendabangunan pada pokoknya dikenal 2 dua bentuk pemilikan, yaitu pemilikan bersama yang
terikat gebonden mede eigendom, dan pemilikan bersama yang bebas vrij mede eigendom, maka perbedaan yang terdapat antara keduanya pada dasarnya ialah
seperti yang disebutkan dalam tabel berikut ini:
103
Arie Sukanti Hutagalung,1 Op. Cit, Hal. 23.
104
Boedi Harsono, Berbagai Masalah Hukum Bersangkutan Dengan Rumah Susun dan Pemilikan Satuan Rumah Susun, Hukum dan Pembangunan, Fakultas Hukum niversitas Indonesia,
Jakarta, 1986, hal.98.
Universitas Sumatera Utara
Sumber: Dirjen Agraria Departemen Dalam Negeri Tahun 1998 Pemilikan Bersama Yang Terikat
gebonden mede eogendom Pemilikan Bersama Yang Bebas
vrij mede eigendom 1.
ada ikatan hukum terlebih dahulu diantara para pemilik;
2. tidak dapat bebas melakukan
perbuatan hukum tanpa persetujuan pemilik lainnya;
3. tiap-tiap pemilik berhak atas
seluruh bendanya.
Contoh: harta peninggalan dengan hukum waris
tidak ada ikatan hukum sebelumnya diantara para pemilik;
dapat bebas melakukan perbuatan hukum tanpa persetujuan pemilik
lainnya; tiap-tiap pemilik lainnya mempunyai
bagian tertentu atas benda bersama yang berdiri sendiri.
Contoh: pemilikan rumah susun kondominium apartemen
Pemilikan bangunan bertingkat dengan sistem yang terikat telah mendapat pengaturan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1975 Tentang
Pendaftaran Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama Dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan Yang Ada Di Atasnya Serta Penerbitan Sertipikatnya. Dalam sistem ini
dapat dibuat sertifikat sebanyak pemilikan bersama, disertai dengan gambar bagian gedung yang dimilikinya, walaupun masih tetap milik bersama. Jadi tiap kamar atau
satuan rumah yang dapat digunakan secara terpisah antar individu masih merupakan milik bersama. Sistem pemilikan bersama yang terikat tidak memyelesaikan
permasalahan bagi mereka yang menginginkan adanya pemilikan perseorangan yang bebas di samping adanya pemilikan bersama.
Universitas Sumatera Utara
Suatu sistem bangunan gedung bertingkat yang bagian atau ruangnya dapat digunakan secara individual, yang kepemilikan gedungnya sama dengan pemegang
hak atas tanahnya sudah lama dikenal, khususnya di Indonesia. Sistem yang dimaksud adalah sistem hubungan hukum sewa menyewa yang tidak memberikan
hak kebendaan atas objek perjanjian. Dengan demikian, pemakaian atau pemanfaatannya bagi si penyewa atau pemakai sangat terbatas. Kemudian, terjadi
perkembangan akan kebutuhan bagi pihak pemakai atau pengguna gedung untuk dapat sekaligus menjadikannya sebagai suatu bagian dari kekayaan, khususnya
sebagai jaminan untuk memperoleh kredit pendanaan usahanya. Pada saat belum diberlakukannya Undang-Undang Rumah Susun, belum dapat menampung
kecenderungan kebutuhan sistem pemilikan satuan gedung bertingkat yang dimanfaatkan secara individual.
Secara teknologi sistem bangunan gedung bertingkat yang ruangannya dapat dipakai secara individual sudah lama dikenal dan dilaksanakan di beberapa kota besar
di Indonesia. Namun sistem pemilikan gedung tersebut berada dalam sistem pemilikan tunggal yang dengan pemegang hak atas tanah sebagai pemilik gedung.
Pemakai-pemakai pada sistem pemilikan hanya terikat dalam bentuk hubungan hukum dalam sewa menyewa, yang tidak memberikan hak kebendaan atas obyek
perjanjian sehingga pemanfaatannya bagi yang bersangkutan sangat terbatas.
105
Satuan rumah susun mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan
105
Ibid, hlm.29.
Universitas Sumatera Utara
penggunaannya serta harus disusun, diatur dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan
kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar. Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau di bawah permukaan tanah, atau
dapat juga sebagian di bawah dan di permukaan tanah. Misalnya dengan dibangun ruangan bawah tanah sebagai tempat parkir atau sebagai tempat dengan fungsi yang
lainnya. Perkembangan selanjutnya juga memperlihatkan adanya kebutuhan bagi yang memakai bagian-bagian gedung tersebut untuk sekaligus menjadikannya
sebagai aset terutama untuk jaminan dalam perolehan kredit usahanya. Bagian-bagian rumah susun yang dapat dimiliki secara terpisah disebut dengan
satuan rumah susun. Menurut Ketentuan Umum Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Rumah Susun, yang dimaksud dengan satuan rumah susun sarusun adalah: “Rumah
susun yang tujuan peruntukkan utamanya dibuat secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum”. Sebelum tahun 1985
kecenderungan di atas dapat ditampung. Dari segi hukum belum ada lembaga pemilikan yang menampung sistem pemilikan satuan-satuan pada bangunan gedung
bertingkat yang dapat dimanfaatkan dan dimiliki secara individual. Baru setelah lahirnya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 sistem kepemilikan tersebut dapat
dipakai atas bangunan-bangunan bertingkat. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 menerapkan lembaga pemilikan kondominium. Undang-undang ini menyajikan
lembaga pemilikan baru yang mengakui adanya hak atas ruang untuk dihuni yang
Universitas Sumatera Utara
dinamakan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang juga meliputi hak atas tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama.
Dalam UURS secara tegas dimungkinkan pemilikan bagian-bagian gedung yang dimaksudkan secara individual dalam bentuk Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun. Sedang bagian-bagian lainnya yang dimiliki bersama, demikian juga tanahnya, menjadi milik bersama yang tidak terpisah dari semua pemilik satuan
rumah susun, yang masing-masing merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari pemilikan satuan rumah susun yang bersangkutan.
106
Pada dasarnya yang dapat mempunyai Hak Milik Satuan Rumah Susun menurut Pasal 8 ayat 1 Undang-Undang Rumah Susun adalah perorangan atau badan hukum.
Dalam hal ini perlakuan yuridis atas subyek Hak Milik Satuan Rumah Susun ini tergantung dari jenis hak atas tanah bersamanya, yaitu:
1. Bila tanah bersamanya berstatus Hak Milik, maka yang dapat memiliki satuan
rumah susun tersebut adalah: a.
Warga Negara Indonesia b.
Badan-badan Hukum yang ditunjuk oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan-badan Hukum Yang Dapat
Mempunyai Hak Milik Atas Tanah:
a Bank-bank yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berada di
Indonesia. b
Badan-badan sosial dan keagamaan. c
Koperasi pertanian yang memenuhi syarat. 2.
Bila tanah bersamanya berstatus Hak Guna Bangunan maka yang dapat memiliki satuan rumah susun adalah:
Warga Negara Indonesia. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia. 3.
Bila tanah bersamanya berstatus Hak Pakai, maka yang dapat memiliki satuan rumah susun adalah:
106
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Op. Cit, hal. 272.
Universitas Sumatera Utara
Warga Negara Indonesia. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
107
Penyelenggaraan pembangunan menurut ketentuan Pasal 7 ayat 3 Undang- Undang Rumah Susun wajib memisahkan rumah susun, yang meliputi bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal dengan
Akta Pemisahan. Akta Pemisahan dengan lampiran gambar dan uraian pertelaan disahkan oleh
Pejabat yang berwenang yaitu oleh Pemerintah Daerah Tingkat II BupatiWalikota. Akta Pemisahan tersebut merupakan tanda bukti pemisahan rumah susun, menjadi
bagian satuan-satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Penyelenggara bangunan diwajibkan pula untuk mendaftarkan Akta
Pemisahan tersebut kepada Kantor Pertanahan KabupatenKota setempat. Akta pemisahan dilengkapi dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar,
uraian dan batas-batas pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai perbandingan proporsional.
108
Penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan isi akta pemisahan yang bersangkutan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten Kotamadya
107
Pasal 8 ayat 1 UU No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun.
108
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Satuan Rumah Susun, Pasal 2..
Universitas Sumatera Utara
setempat atau kepada Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, apabila pembangunan rumah susun terletak di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
109
Akta pemisahan setelah disahkan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 Pasal 4 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 harus didaftarkan
oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan :
a. sertipikat hak atas tanah, b. ijin layak huni,
c. warkah-warkah lainnya yang diperlukan.
110
Muhammad Yamin Lubis mengatakan: “Dengan dilaksanakannya pendaftaran tanah atas tanah tersebut tentu ketika itu juga diberikan status hukum, berupa hak
pada tanah tersebut sesuai dengan hak yang dimohon”.
111
Bila seseorang memohon hak milik, hak guna bangunan atau hak guna usaha, maka dengan pendaftaran tanah tersebut muncullah status hukum di atas tanah itu
menjadi hak milik, HGB, atau HGU atas nama pemohon yang disetujui. Artinya dengan didaftarkannya tanah seseorang baru ada Hak Milik atas Tanah, HGU atas
tanah, HGB atas tanah dan hak-hak lainnya. Kalau tidak didaftarkan maka tidak ada Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai dan lainnya. Begitu juga atas tanah yang semula
109
Ibid, Pasal 4 Ayat 1.
110
Ibid, Pasal 4 Ayat 2.
111
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Penerbit CV. Mandar Maju, Medan, 2008, hal.120.
Universitas Sumatera Utara
sudah ada hak atasnya, bila terjadi pendaftaran balik nama tentu pula diberikan status kepemilikan baru bagi yang memohon untuk balik namanya.
112
Berdasarkan kepada hal-hal tersebut maka Cambridge Condominium Shopping Mall ini digolongkan sebagai rumah susun. Memang istilah yang
digunakan adalah kondominium namun hal itu digunakan untuk kepraktisan guna membedakannya dengan rumah susun yang pada umumnya memiliki konsep sebagai
hunian sederhana. Namun pada prinsipnya hukum yang digunakan mengacu kepada UURS No. 16 Tahun 1985.
C. Bangunan Hotel Sebagai Objek Investasi Pada Cambridge Condominium Shopping Mall
