lingkungannya, melaksanakan pemeliharaan dan pengoperasian peralatan yang merupakan milik bersama, pemeliharaan dan perbaikan rumah susun dan bagian-
bagian yang merupakan milik bersama dan digunakan bersama, serta kegiatan- kegiatan lain yang bersangkutan dengan itu.
130
Perlu penegasan dalam hal keanggotaan perhimpunan penghuni. Menurut pasal 55 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988 bahwa yang menjadi anggota perhimpunan
penghuni adalah subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun yang besangkutan yang
berkedudukan sebagai penghuni. Terhadap bangunan hotel Cambridge Condominium Shopping Mall ini, yang menjadi perhimpunan penghuni adalah pihak PT. Global
Medan Town Square sebagai pengelola. Hal tersebut sejalan dengan ketentuan dalam pasal 55 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988 tersebut yang mana dalam hal ini PT. Global
Medan Town Square adalah sebagai penyewa bangunan hotel.
C. Hak dan Kewajiban Pihak Ketiga PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia
PT. Swis Belhotel Internasional Indonesia merupakan sebuah perusahaan berbentuk badan hukum Indonesia dan berdomisili di Jakarta. Dalam hal ini PT.
Swiss Belhotel Internasional Indonesia memiliki kualifikasi untuk menyediakan pelayanan manajemen dan mengelola hotel yang bertaraf internasional dan berbintang
5 lima. Pengembang yakin akan keahlian dari PT. Swiss Belhotel Internasional
130
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
Indonesia dan berkeinginan untuk mempekerjakan PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia untuk menyediakan pelayanan tertentu kepada pengembang yang
berhubungan dengan operasional hotel yang sesuai dengan standar internasional bintang 5 lima.
Berdasarkan kepada perjanjian manajemen dengan pengembang, PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia memiliki hak-sebagai berikut:
1. hak untuk memperbaharui perjanjian dengan pengembang untuk jangka waktu 5
lima tahun dengan ketentuan dan persyaratan yang sama sengan perjanjian yang telah dibuat sebelumnya. Perpanjangan tersebut harus sudah dibicarakan
dan dinegosiasikan antara kedua belah pihak tidak kurang dari 12 dua belas sebelum masa perpanjangan.
2. mendapatkan dana dari pengembang untuk membayar hutang-hutang terkini,
biaya manajemen dan kewajiban-kewajiban lainnya yang dikeluarkan dalam operasional hotel, termasuk pembayaran semua orang yang memberikan
layanan kepada hotel dan pembelian persediaan operasional dan inventaris makanan dan minuman yang memadai dan barang-barang konsumtif lainnya.
3. PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia berhak mengajukan atas namanya
sendiri atau atas nama pengembang, setiap atau semua tindakan hukum untuk proses hukum untuk mengumpulkan pungutan, sewa atau pendapatan lain dari
atau untuk hotel atau untuk mengusir atau mencabut hak tamu, penyewa atau orang lain atau untuk membatalkan atau memutuskan perjanjian sewa, izin atau
konsesi untuk pelanggaran tersebut atau kelalaian yang dilakukan oleh penyewa, pemegang izin atau pemegang konsesi.
4. PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia berhak mengambil atas namanya
sendiri atau atas nama pengembang, langkah-langkah yang tepat guna untuk menyanggah danatau menuntut untuk mendapatkan keputusan akhir ke setiap
pengadilan atau forum lainnya, setiap pelanggaran, perintah, aturan atau peraturan yang mempengaruhi operasional hotel.
131
Selain hal-hal yang disebutkan diatas masih ada hak-hak dari PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia akan tetapi tetap berkenaan dengan hal-hal yang
telah disebutkan di atas.
131
Perjanjian Manajemen PT. Global Medan Town Square dan PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia.
Universitas Sumatera Utara
Untuk lebih memperjelas perbandingan antara hak dan kewajiban dari PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia ini, maka mengenai kewajiban-kewajiban dari
PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia akan disebutkan dibawah ini, yaitu: 1.
PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia harus membayar dari rekening- rekening hotel atau akomodasi keuangan semua biaya operasi dan kewajiban
lain yang dikeluarkan dalam atau yang dialokasikan untuk operasional hotel sesuai dengan perjanjian ini.
2. PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia harus, tidak lebih dari empat puluh
lima hari sebelum akhir masing-masing tahun operasional, mempersiapkan dan menyerahkan kepada pengembang untuk disetujui oleh pengembang, usulan
anggaran operasional dan anggaran arus tunai untuk operasional hotel untuk tahun operasional berturut-turut anggaran operasional. Anggaran opeasional
tersebut harus sesuai dengan format yang direkomendasikan dalam sistem keseragaman yang disetujui oleh pengembang.
3. PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia bertanggung jawab untuk
merundingkan semua kontrak kerja atas nama pengembang untuk pemilihan, persyaratan kerja dan pemutusan kerja, pengawasan, pengarahan, pelatihan dan
penyerahan tugas-tugas semua karyawan, yang terlibat dalam operasional hotel termasuk General Manager. Jika pengembang meminta penunjukan, maka
ketentuan dan persyaratan penunjukan manajemen senior harus disetujui oleh pengembang sebelum dilakukan penunjukan.
4. PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia harus mengajukan, berupaya untuk
memperoleh dan memelihara atas nama pengembang, semua perizinan dan izin yang diperlukan oleh pengembang dan PT. Swiss Belhotel Internasional
Indonesia dalam hubungannya dengan manajemen dan operasional hotel.
132
Hal-hal yang disebutkan di atas merupakan sebagian dari kewajiban-kewajiban PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia. Berdasarkan ketentuan mengenai hak dan
kewajiban PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia dapat terlihat bahwa segala hak mengenai pengurusan dan manajemen hotel harus mendapat persetujuan dari
pengembang.
132
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
Perjanjian ini memang dibuat berdasarkan perundingan dari para pihak. Akan tetapi pada kenyataanya PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia ini sebenarnya
hanya operator saja. Mereka tidak mempunyai kewenangan apapun dalam hal pengelolaan selain atas persetujuan dari pengembang.
Mengingat perjanjian tersebut merupakan perbuatan hukum, maka perlindungan hukum bagi para pihak adalah sangat penting, agar kepentingan para pihak dapat
terlindungi. Bagi PT. Swiss Belhotel Suites Residences tertera dalam perjanjian kerjasama ini seperti PT. Swiss Belhotel Suites Residences berhak mengakhiri
perjanjian, jika pengembang melanggar peraturan yang berlaku dan memberikan keterangan yang tidak benar seperti memberikan keterangan yang tidak benar
mengenai pembagian keuntungan, sekaligus berhak untuk memberikan sanksi kepada pengembang . Bagi PT. Swiss Belhotel Suites Residences meskipun belum
mendapat posisi yang memadai seperti harga jual masih ditentukan oleh pengembang Perlindungan hukumnya nampak dalam Pasal 1338 ayat 3 bahwa perjanjian harus
dilaksanakan dengan itikat baik.
D. Wanprestasi Dan Akibat Hukum
