kesepakatannya dengan membubuhkan tanda tangan pada surat perjanjian itu. Dalam hal pengelolaan sewa ini pun pihak pemilik mau tidak mau menyetujui ketentuan
yang telah dibuat oleh PT. Global Medan Town Square sebagai pemilik pertama dari bangunan hotel.
Sehubungan dengan klausula baku ini pemilik mendapat perlindungan dalam Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 Pasal 18 Tentang Perlindungan Konsumen.
B. Hak dan Kewajiban Pihak Kedua PT. Global Medan Town Square.
Yang merupakan hak dari penyewa dari setiap perjanjian sewa menyewa adalah pihak penyewa berhak untuk menerima barang yang disewakan untuk dinikmatinya
dari pihak yang menyewakan dalam keadaan baik dan bebas dari ikatan tuntutan hak apapun yang datangnya dari pihak ketiga, dan karenanya pihak penyewa juga berhak
mendapat perlindungan dari pihak yang menyewakan atas barang yang disewakan. Mengenai kewajiban dari pihak penyewa ini selangkapnya telah diatur dalam
Pasal 1560, Pasal 1564 dan Pasal 1571 KUHPerdata, yaitu: Pihak penyewa berhak untuk memakai barang yang disewanya sebagai bapak
rumah yang baik sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang tersebut atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu adalah menurut persetujuan yang
dipersengketakan berhubungan dengan keadaan. Pihak penyewa berkewajiban untuk membayar harga sewa kepada pihak yang
menyewakan tepat pada waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian itu. Pihak penyewa juga berkewajiban dan bertanggung jawab untuk segala
kerusakan-kerusakan yang diterbitkan oleh pihak penyewa sendiri pada barang yang disewanya selama berlangsungnya waktu sewa terkecuali apabila pihak
Universitas Sumatera Utara
penyewa dapat membuktikan bahwa terjadinya kerusakan tersebut adalah diluar kesalahan atau dengan kata lain kerusakan itu terjadi dengan suatu keadaan
yang memaksa Pasal 1564 KUHPerdata. Pihak penyewa berkewajiban untuk mengembalikan barang yang telah
disewanya kepada pihak yang menyewakan dengan baik tanpa syarat apabila waktu ataupun jangka waktu sewa telah habis dan telah lampau dalam keadaan
sebagaimana barang tersebut diserahkan oleh pihak yang menyewakan, kepada pihak penyewa pada waktu membuat perjanjian sewa menyewa terdahulu.
126
Yang menjadi hak dari pengelola sebagai pihak penyewa dalam Perjanjian Pengelolaan Sewa bangunan hotel ini adalah sebagai berikut:
1. Pokok-pokok kebijakan
Selama masa sewa-menyewa, pihak pengelola berhak penuh untuk mengelola bangunan hotel mencakup namun tidak terbatas atas hak-hak dan kuasa-kuasa
sebagai berikut: a.
Hak untuk mengangkat dan mempekerjakan seorang General Manager dan karyawan lain sebagaimana dianggap perlu untuk menjalankan dengan baik
tugas-tugas berkenaan dengan pengelolaan bangunan hotel dan sarana- sarananya dan untuk memberhentikan atau menggantikan mereka.
b. Memasarkan dan mempromosikan bangunan hotel kepada setiap orang,
firma atau perusahaan manapun. c.
Menyewakan bangunan hotel dan menegosiasikan kontrak atau pengaturannya dengan setiap orang, firma atau perusahaan manapun, atau
setiap perjanjian lain manapun sehubungan dengan bangunan hotel dan sarana-sarananya yang dianggap perlu atau berguna.
d. General Manager sebagai wakil dari pihak pengelola, bebas menjalankan
kegiatan sehari-hari mengenai bangunan hotel. e.
Untuk masa 5 lima tahun kedua, pihak pengelola harus menyampaikan laporan tahunan kepada pihak pemilik, paling lambat 30 tiga puluh hari
setelah berakhirnya masa tahunan menurut kalender.
2. Penikmatan yang tenang atas bangunan hotel.
Pihak pengelola berhak dengan tenteram menguasai dan menikmati dalam mengelola bangunan hotel sampai habisnya jangka waktu tanpa interupsi oleh
pihak pemilik atau setiap orang manapun yang menuntut di bawah atau melalui pihak pemilik.
127
126
Ibid
127
Perjanjian Pengelolaan Sewa Bangunan Cambridge Condominium Shopping Mall.
Universitas Sumatera Utara
Kewajiban dari pihak pengelola dalam Perjanjian Pengelolaan Sewa ini adalah sebagai berikut:
1. Tidak ada pemakaian yang membahayakan.
Pihak pengelola harus mengambil semua langkah yang wajar untuk mencegah dibawa atau disimpan di dalam bangunan hotel setiap mesin-mesin, barang-
barang atau benda-benda apapun yang bersifat melanggar hukum, membahayakan, ilegal atau berbahaya atau mempunyai berat, ukuran atau
bentuk yang kemungkinanan akan menyebabkan kerusakan kepada bangunan hotel dan dengan sepengetahuannya tidak mengizinkan bangunan hotel
digunakan untuk perdagangan atau kegiatan melanggar hukum apapun.
2. Asuransi.
pihak pengelola untuk dan atas nama pihak pemilik akan melakukan asuransi yang diperlukan untuk operasional bangunan hotel terhadap mebel,
perlengkapan tetap dan perabot sampai nilai penggantian penuh dan secara all risks terhadap pengrusakan atau kerusakan oleh kebakaran, gempa bumi dan
bencana alam lainnya, dimana dapat diasuransikan, dan biaya asuransi akan diperhitungkan sebagai biaya operasional.
Pihak pengelola setiap saat akan memelihara selama jangka waktu suatu polis atau polis-polis asuransi dengan memperhatikan kepentingan para pihak
mencakup, untuk nilai yang dapat diasuransikan penuh atas dasar penggantian, terhadap resiko-resiko yang dapat diasuransikan sebagaimana tersebut dalam
bagian yang sebelumnya, bangunan hotel, mebel, perlengkapan tetap, dan perabot.
3. Pemeliharaan.
Pihak kedua akan merawat dan memelihara bangunan hotel dan mebel, perlengkapan tetap dan perabot dalam keadaan baik berjalan baik. Dalam hal
tamu-tamu menyebabkan pengrusakan atau kerusakan bangunan hotel danatau mebel, perlengkapan tetap dan perabot, pihak pengelola akan melakukan segala
upaya untuk memperoleh pembayaran atas pengrusakan atau kerusakan tersebut. Apabila upaya tersebut tidak berhasil dan asuransi oleh karena alasan
khusus juga tidak dapat memberikan penggantian kerusakan tersebut diperhitungkan sebagai biaya operasional.
Pihak pengelola akan mempertahankan premises berada pada standar kebersihan dan penampilan yang tinggi sesuai dengan pemakaian yang
diizinkan dari usaha perhotelan danatau serviced apartement.
4. Frekuensi Pembayaran.
Pihak pengelola akan menghitung pembayaran kepada pihak pemilik pada akhir setiap 6 enam bulan sekali dan untuk pertama kali akan dibayar pada awal
Universitas Sumatera Utara
bulan ketujuh setelah berakhirnya 6 enam bulan terhitung sejak tanggal permulaan.
5. Dana Perusahaan.
Pihak pengelola akan menahan sejumlah 10 sepuluh persen keseluruhan pembayaran-pembayaran pendapatan sewa menyewa kamar kepada pihak
pemilik. Jumlah uang ini harus disimpan pada rekening tabungan berbunga pada suatu bank di Indonesia dan akan merupakan bagian dari suatu dana darurat.
Dana ini dicadangkan dalam hal suatu bencana terjadi. Dana tersebut akan memungkinkan pihak pengelola untuk memperbaiki bangunan hotel pihak
pemilik secepat mungkin, tanpa perlu menunggu uang-uang asuransi dibayarkan, dan dengan demikian memungkinkan bangunan hotel dikembalikan
pada keadaan semula untuk menghasilkan pengembalian secepat mungkin. Begitu uang asuransi diterima, dana darurat akan diisi kembali
128
. Apabila dilihat berdasarkan ketentuan mengenai rumah susun, pengelolaan
rumah susun dilakukan oleh suatu badan pengelola yang ditunjuk atau dibentuk oleh suatu perhimpunan penghuni yang berbentuk badan hukum dan profesional, yang
harus dilengkapi dengan unit organisasi, personil dan peralatan yang mampu untuk mengelola rumah susun yang bersangkutan.
Pasal 54 PP No. 4 Tahun 1988, dinyatakan bahwa para pemilik satuan rumah susun atau penghuninya wajib membentuk perhimpunan penghuni. Perhimpunan
penghuni tersebut merupakan suatu badan hukum yang bertugas mengatur dan mengurus kepentingan bersama pemilik satuan rumah susun dan penghuninya,
sebagai pemilikan, penghunian dan pengelolaannya, agar terselenggara kehidupan bersama yang tertib dan aman dalam lingkungan yang sehat dan serasi.
129
Perhimpunan penghuni tersebut dapat menunjuk dan membentuk badan pengelola, yang bertugas melaksanakan pengelolaan tehadap rumah susun dan
128
Ibid.
129
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
lingkungannya, melaksanakan pemeliharaan dan pengoperasian peralatan yang merupakan milik bersama, pemeliharaan dan perbaikan rumah susun dan bagian-
bagian yang merupakan milik bersama dan digunakan bersama, serta kegiatan- kegiatan lain yang bersangkutan dengan itu.
130
Perlu penegasan dalam hal keanggotaan perhimpunan penghuni. Menurut pasal 55 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988 bahwa yang menjadi anggota perhimpunan
penghuni adalah subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun yang besangkutan yang
berkedudukan sebagai penghuni. Terhadap bangunan hotel Cambridge Condominium Shopping Mall ini, yang menjadi perhimpunan penghuni adalah pihak PT. Global
Medan Town Square sebagai pengelola. Hal tersebut sejalan dengan ketentuan dalam pasal 55 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988 tersebut yang mana dalam hal ini PT. Global
Medan Town Square adalah sebagai penyewa bangunan hotel.
C. Hak dan Kewajiban Pihak Ketiga PT. Swiss Belhotel Internasional Indonesia
