BAB II PERJANJIAN PENGELOLAAN SEWA BANGUNAN HOTEL
CAMBRIDGE CONDOMINIUM SHOPPING MALL
A. Ketentuan Umun Perjanjian Sewa Menyewa
1. Pengertian perjanjian sewa menyewa
M. Yahya Harahap mengemukakan bahwa, “sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau
pemilik menyerahkan barang yang hendak disewa kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya volledige genot”.
57
Sewa menyewa ini merupakan suatu bentuk perjanjian yang bersifat perseorangan dan bukan perjanjian yang bersifat hak kebendaan yaitu dengan perjanjian sewa
menyewa ini kepemilikan terhadap objek sewa tersebut tidaklah beralih kepada penyewa tetapi tetap menjadi hak milik dari yang menyewakan. Sewa menyewa tidak
memindahkan hak milik dari si yang menyewakan kepada si penyewa. Karenanya selama berlangsungnya masa persewaan pihak yang menyewakan harus melindungi pihak
penyewa dari segala gangguan dan tuntutan pihak ketiga atas benda atau barang yang disewanya agar pihak penyewa dapat menikmati barang yang disewanya dengan bebas
selama masa sewa berlangsung.
58
Pasal 1576 KUHPerdata menyebutkan, “dengan dijual barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah
57
M. Yahya Harahap, Op.Cit, hlm.19.
58
Ibid
Universitas Sumatera Utara
diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”. Berdasarkan pasal tersebut bahwa apabila objek yang disewakan itu dijual oleh pemilik sebelum habis masa sewanya dan
hal ini tidak pernah dibicarakan sebelumnya oleh si penyewa, maka perjanjian sewa menyewa itu tetap berlangsung dan tidak dapat berakhir.
R. Subekti menyatakan, “jika ada suatu perjanjian yang demikian, si penyewa tidak berhak menuntut suatu ganti rugi apabila tidak ada suatu janji tegas, tetapi jika ada suatu
janji seperti tersebut belakangan ini, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi terutang belum dilunasi.
59
Pihak yang menyewakan harus melindungi pihak penyewa dari gangguan serta tuntutan dari pihak ketiga selama pihak-pihak penyewa menikmati barang yang disewa
atau selama jangka waktu persewaan berlangsung, dan hal ini merupakan salah satu kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pihak yang menyewakan.
60
2. Syarat-syarat perjanjian sewa menyewa
Berbicara mengenai syarat-syarat perjanjian sewa menyewa haruslah berpedoman pada syarat-syarat sah dan terjadinya perjanjian seperti yang diatur dalam pasal 1320
KUHPerdata, yaitu adanya kesepakatan antara para pihak yang melakukan perjanjian, para pihak yang melakukan hubungan hukum tersebut haruslah cakap bertindak dalam
hukum, harus ada objek yang diperjanjikan dan haruslah mengenai suatu hal yang halal. Hal tersebut juga termaksud dengan jelas pada memori penjelasan Pasal 4 ayat 2
Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 1963 yang menyebutkan bahwa, hubungan sewa
59
R. Subekti, Op. Cit, hal.98.
60
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
menyewa umumnya tercipta karena ada kata sepakat antara pihak pemilik dan penyewa. Suatu perjanjian merupakan dasar yang umum untuk hubungan sewa menyewa.
61
Untuk pencapaian syarat keadilan ataupun kepastian hukum, syarat-syarat esensial atau pokok mengenai perjanjian mutlak diperlukan. Adapun syarat-syarat dari terjadinya
dan sahnya perjanjian sewa menyewa ini seperti yang telah dijelaskan pada uraian terdahulu terdiri atas syarat subjektif yaitu syarat-syarat mengenai orang-orang atau para
pihak dalam perjanjian sewa menyewa, dan syarat objektif yakni mengenai objek atau barang yang dijadikan sebagai objek beserta persyaratannya dalam perjanjian sewa
menyewa. Sebagai langkah awal dalam melaksanakan suatu perjanjian sewa menyewa terlebih
dahulu haruslah ada persetujuan dan kesepakatan diantara pihak penyewa dengan pihak yang menyewakan yang bersifat bebas dan secara sukarela tanpa adanya suatu paksaan
dan tekanan dari pihak mana pun juga, dan dalam kesepakatan tersebut haruslah dengan itikad tanpa adanya suatu unsur penipuan ataupun bentuk perbuatan melawan hukum
lainnya. Kecakapan juga merupakan hal yang penting dalam melakukan perjanjian sewa
menyewa, yaitu penyewa dan yang menyewakan haruslah orang-orang yang cakap untuk membuat dan mengadakan suatu perjanjian yaitu orang-orang dewasa yang sehat
pikirannya serta tidak dilarang oleh undang-undang. Pentingnya kecakapan para pihak dalam membuat dan mengadakan perjanjian sewa menyewa adalah dikarenakan akibat
dan tanggung jawab yang ditimbulkan dengan terjadinya perjanjian itu dipikul oleh
61
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian dan hanya orang-orang yang cakap bertindak dalam hukum yang dapat melaksanakamn tanggung jawab tersebut dengan
baik.
62
Wiryono Prodjodikoro menyebutkan bahwa: “Subjek yang merupakan seorang manusia, haruslah memenuhi syarat umum untuk dapat melakukan suatu perbuatan
hukum secara sah, yaitu harus dewasa, sehat pikirannya dan tidak oleh peraturan hukum dilarang atau dibatasi dalam melakukan perbuatan hukum yang sah”.
63
Syarat lain yang mendasari suatu perjanjian sewa menyewa adalah suatu hal objek tertentu, dengan maksud objek atau barang dalam suatu perjanjian sewa menyewa
haruslah tertentu dan bertujuan untuk mempermudah terjadinya pelaksanaan perjanjian tersebut serta untuk lebih mempermudah hak dan kewajiban yang harus dipikul pihak
penyewa dan yang menyewakan juga terhadap kemungkinan yang timbul dikemudian hari.
64
Isi dan ketentuan yang diatur dalam perjanjian sewa menyewa inipun haruslah yang halal dalam arti tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan
kesusilaan, karena apabila isi serta ketentuan-ketentuan yang diatur dalam suatu perjanjian sewa menyewa tersebut tidak halal atau bertentangan dengan hukum, maka
perjanjian demikian batal demi hukum. Suatu perjanjian sewa menyewa yang diperbuat
62
Mariam Darus Badrulzaman, dkk, Op. Cit, hal.67.
63
Wiryono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, Pradnya Pramita, 1987, hal.91.
64
Moegini Djojodirjo, Perbuatan Melawan Hukum, Pradnya Pramita, Jakarta, 1979, hal. 75.
Universitas Sumatera Utara
tanpa suatu sebab adalah merupakan perjanjian yang tidak mempunyai kekuatan hukum atau diperbuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang pasal 1335 KUHPerdata.
65
B. Perjanjian Pengelolaan Sewa Bangunan Hotel Pada Camridge Condominium Shopping Mall
Kategori