53
telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara
nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan
hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut
membuktikan bahwa penerima hak pembeli sudah menjadi pemegang hak baru.
85
Selanjutnya Boedi Harsono berpendapat, bahwa menurut sistim hukum tanah yang sekarang berlaku, jual beli merupakan suatu perbuatan hukum, dimana pemilik
selaku penjual, menyerahkan hak atas tanah yang dijualnya itu kepada pembeli dan pembeli seketika itu juga membayar harganya kepada penjual dan transaksinya
dilakukan di hadapan P.P.A.T. Dengan dibuatnya akta jual beli itu selesailah jual-beli tersebut, yang berarti pembeli telah menjadi pemilik tanah dan penjual telah
melepaskan haknya atas tanah.
2. Prosedur Pelaksanaan Jual Beli Tanah menurut UUPA
Sebelum membeli sebidang tanah, maka kiranya perlu dilakukan secara hati- hati, dikarenakan banyaknya terjadi hal-hal yang bersifat kurang menguntungkan
dikemudian harinya bagi pembeli, misalnya tanah dalam keadaan sengketa ataupun tanah terletak dalam lokasi daerah yang terkena penertiban dan sebagainya.
85
Ibid, Halaman 77.
54
Ada dua hal penting yang perlu diperhatikan dalam jual beli tanah, yaitu Subjek penjual dan pembeli dan Objek hak atas tanah. Untuk penjual terdapat
beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam melakukan jual beli tanah yaitu
86
: Hal pertama yang harus dilakukan dalam jual beli tanah adalah calon penjual
harus berhak menjual tanah tersebut, atau dengan kata lain si penjual adalah pemegang hak yang sah dari hak atas tanah itu.
Apabila pemegang hak hanya satu, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu, tapi jika pemegang hak atas tanah tersebut terdiri dari dua orang atau lebih,
maka yang berhak menjual tanah itu adalah semua pemegang hak itu secara bersama-sama tidak boleh hanya seorang saja yang bertindak sebagai penjual jual
beli tanah yang dilakukan oleh orang yang tidak berhak adalah batal demi hukum, artinya semula hukum menganggap tidak pernah terjadi jual beli, Dalam hal
demikian maka kepentingan pembeli sangat dirugikan. Hal kedua bahwa si penjual adalah orang yang berwenang untuk menjual.
mungkin terjadi bahwa seseorang berhak atas suatu hak atas tanah akan tetapi orang itu tidak berwenang menjualnya kalau tidak dipenuhi syarat tertentu,
misalnya tanah tersebut milik anak di bawah umur atau milik seseorang yang berada di bawah pengampuan.
Jika suatu jual beli tanah dilakukan tetapi ternyata yang menjual tidak berwenang menjual atau sipembeli tidak berwenang membeli, walaupun di penjual adalah
berhak atas tanah itu atau si pembeli berhak membeli, maka akibatnya jual beli itu dapat dibatalkan oleb pihak-pihak yang berkepentingan, lagi pula Kantor
Pendaftaran Tanah akan menolak pendaftaran jual bell itu. Hal ketiga yang perlu diperhatikan bahwa, si penjual adalah orang yang sudah
bisa menjual tanah yang akan dijadikan obyek jual beli. Seseorang mungkin berhak menjual sebidang tanah juga orang tersebut berwenang melakukan
penjualan tetapi dia tidak atau belum boleh menjual tanah itu. Misalnya seseorang mempunyai tanah bekas Hak Barat atau tanah bekas Hak Indonesia yang pernah
didaftar atau Hak Milik menurut UUPA, tetapi belum terdaftar pada kantor pertanahan atau sertipikatnya hilang, maka orang tersebut belum boleh menjual
tanah itu, ia harus mengurus dan memperoleh sertipikatnya terlebih dahulu setelah itu baru boleh dijual.
Hal keempat bahwa identitas PenjualPembeli harus jelas, apakah bertindak sendiri atau sebagai kuasa PenjualPembeli. Kalau penjualpembeli adalah orang
manusia,
maka identitas
itu adalah
nama, umur
tanggal lahir,
kewarganegaraan, pekerjaan, tempat tinggal. Semua itu dapat dibaca dalam Kartu Tanda Penduduk atau Passpor.
86
Effendi Perangin,1994, Op.Cit., Halaman 3-8.
55
Apabila penjual pembeli adalah badan hukum, maka identitasnya adalah nama, bentuk badan hukumnya, kedudukan badan hukum, pengurus-pengurusnya.
Semua itu dapat diketahui dari akta pendiriananggaran dasarperaturan perundangan pembentukkannya. Dalam hal penjualpembeli bertindak melalui
kuasa, maka surat kuasa khusus untuk menjual harus ada. Kuasa umum yang menurut lazimnya hanya untuk melakukan pengurusan tidak berlaku untuk
menjual. Kuasa itu harus tegas untuk menjual tanah yang akan dijual itu.
Menurut Harun Al Rashid ada 3 tiga tahapan dalam pelaksaan jual beli tanah yaitu
87
: a. Meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah SKPT bila tanah bersertipikat;
b. Pelaksanaan pemindahan hak atas tanah dengan akte jual beli tanah; c. Melakukan pendaftaran hak untuk memperoleh sertipikat tanah dari pejabat yang
berwenang. Menurut Adrian Sutedi syarat jual beli tanah ada dua yaitu syarat materiil dan
syarat formil, antara lain :
88
a. Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut antara lain :
1 Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Menurut UUPA Pasal 21 yang dapat mempunyai hak milik atas tanah hanya warga negara
Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah. Jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing di samping
kewarganegaraan Indonesia atau kepada suatu badan hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah, maka jual beli tersebut batal karena hukum
dan tanah jatuh pada negara Pasal 26 ayat 2 UUPA.
2 Pejual berhak menjual tanah yang bersangkutan. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu.
Akan tetapi, bila pemilik tanah adalah dua orang maka yang berhak
menjual tanah itu ialah kedua orang itu bersama-sama tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
89
87
Harun Al Rashid, Op.Cit, Halaman 53.
88
Adrian Sutedi, Op.Cit.,Halaman 77-78.
89
Effendi Perangin Op.Cit, Halaman 2.
56
3 Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak dalam sengketa.
b. Syarat formal untuk mewujudkan adanya suatu kepastian hukum dalam suatu peralihan hak atas tanah. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah sebagai peraturan pelaksana dari UUPA telah menentukan setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah harus
dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.
90
Sebelum akta jual beli dibuat PPAT maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT yaitu :
91
a. Jika tanahnya sudah bersertipikat : sertipikat tanahnya yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya pendaftarannya.
b. Jika tanahnya belum bersertifikat: surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertipikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh kepala
Desa dan Camat, dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk persertipikatan tanahnya setelah
selesai dilakukan jual beli. Dalam Pasal 40 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran
tanah menyebutkan bahwa setelah akta dibuat, selambat-lambatanya 7 tujuh hari kerja sejak akta tersebut ditandatangani, PPAT menyerahkan akta tersebut kepada
Kantor Pendaftaran Tanah untuk pendaftaran pemindahan haknya. Prosedur pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena jual beli menurut
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2007 jo. Permen AgrariaKepala BPN No. 3
90
Bactiar Effendi Op.Cit, Halaman 70 dan 74.
91
Adrian Sutedi, Op.Cit., Halaman 78-79.
57
Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, antara lain :
a. Peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah Pasal 37 PP No. 24 tahun 2007;
b. PPAT sebelum jual beli dilakukan, harus mengecek terlebih dahulu sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan di kantor pertanahan kabupatenkota setempat.
Setelah diadakan pengecekan oleh kantor pertanahan, apabila datanya sesuai dengan yang ada di kantor pertanahan kemudian kantor pertanahan membuat
catatan dalam lembar halaman peralihan bahwa telah diadakan pengecekan, bahwa datanya sesuai dengan yang ada di kantor pertanahan Pasal 97 Permen
AgrariaKepala BPN No. 3 Tahun 1997. c. Pembuatan Akta dilakukan oleh PPAT apabila telah menerima surat pernyataan
dari pihak pembeli yang menyatakan bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi
ketentuan maksimum penguasaan tanah, tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee guntai dan hak atas tanah tersebut tidak sedang sengketa serta
menanggung akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar Pasal 100 Permen AgrariaKepala BPN No. 3 Tahun 1997
d. Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak atau kuasanya dan harus disaksikano leh 2 orang saksi serta akta tersebut wajib dibacakan oleh PPAT
kepada para pihak yang bersangkutan Pasal 101 Permen AgrariaKepala BPN No. 3 Tahun 1997.
58
e. Kemudian PPAT mendaftarkan peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak akta tersebut ditandatangani
dengan melampirkan : 1 Dalam hal pemindahan hak atas bidang tanah yang sudah bersertifikat yaitu
surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh pembeli atau kuasanya, surat kuasa tertulis dari pembeli apabila yang
mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan pembeli, akta tentang pembuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat
oleh PPAT, bukti identitas penjual dan pembeli, sertipikat hak atas tanah, bukti pelunasan BPHTB atas nama pembeli, bukti pelunasan PPh atas nama
penjual. 2 Dalam hal pemindahan hak atas tanah yang belum terdaftaran yaitu kuasa
permohonan pendaftaran hak atas tanah ditandatangani oleh si penjual, surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh pembeli atau
kuasanya dengan surat kuasa tertulis, akta PPAT, bukti identitas penjual dan pembeli, bukti alas hak atas tanah, bukti pelunasan pembayaran BPHTB atas
nama pembeli dan bukti pelunasan pembayaran PPh atas nama penjual Pasal 103 Permen AgrariaKepala BPN No. 3 Tahun 1997.
f. Penerbitan sertipikat oleh kantor pertanahan atas nama pemegang hak yang
terakhir Pasal 106 Permen AgrariaKepala BPN No. 3 Tahun 1997.
3. Pengertian Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
