Dari penjelasan diatas, maka sebenarnya ada dua poin yang sering ditemukan yaitu eksklusif listing dan open listing. Seperti eksklusif listing
bisaanya dalam perjanjian itu ditentukan jangka waktu untuk agen properti dalam menjual rumah, waktu yang bisaa ditentukan adalah tiga bulan, akan tetapi pada
realitanya pemilik tidak tahu bahwa sebenarnya batas waktu maksimal seorang agen properti menjual rumah itu hanya tiga bulan, dan apabila telah lewat tiga
bulan dan ada yang membeli biasanya agen pemasaran properti akan meminta komisi. Maka dari itu banyak dari pihak penjual rumah lebih suka memakai
sistem open listing, karena dalam open listing pihak penjual boleh memakai lebih dari satu agen pemasaran properti dalam memasarkan rumahnya, dan siapa yang
dapat menjual rumahnya maka pihak penjual akan memberikan komisi itu pada agen yang telah berhasil menjual rumahnya.
G. Alasan Keberadaan Agen Pemasaran Properti
Seiring dengan tumbuh pesatnya bisnis properti di berbagai kota besar di Indonesia, berimbas pada semakin ramainya bisnis pemasaran properti. Jasa agen
properti memang sangat dibutuhkan. Selain akan meringankan pekerjaan pemilik properti juga memberikan keuntungan bagi pemilik properti, apalagi jika agen
tersebut professional dan memiliki jaringan yang luas. Hal terpenting jika menitipkan properti melalui agen properti adalah penjual tidak perlu dipusingkan
oleh menentukan harga yang tepat atau dengan kata lain tren harga yang sesuai di lingkungan penjual, mencari pembeli yang potensial, ketepatan sasaran promosi,
aspek legalitas, dan waktu. Oleh karena itu, dalam memilih agen properti yang professional penting untuk mengetahui bahwa agen tersebut memiliki jaringan
Universitas Sumatera Utara
yang luas dalam pemasaran properti dan memungkinkan terjualnya properti penjual lebih cepat. Jika properti yang dititipkan tidak berhasil terjual oleh agen
properti, penjual tidak dikenakan biaya promosi properti. Komisi diberikan kepada agen properti pada saat properti laku terjual dan bisaanya agen properti
menetapkan biaya komisi sebesar 3 dari nilai transaksi jualnya Rp100juta-2 miliar, jika nilai transaksi lebih dari Rp2 miliar komisi yang harus dibayar kepada
agen properti sebesar 2,5. Keuntungan yang bisa didapat pemilik properti dengan menggunakan jasa
agen properti yaitu sebagai berikut: 1.
Agen properti ikut membantu dalam menetapkan harga. 2.
Lebih mudah mencari calon pembeli yang potensial karena agen yang professional memiliki jaringan yang luas.
3. Promosi yang dilakukan oleh agen properti umunya efektif. Keefektifan
dalam promosi sangat membantu dalam menekan biaya. 4.
Agen properti turut membantu menyiapkan dokumen apa saja yang perlu dan sesuai dengan keinginan calon pembeli.
5. Agen properti umunya memiliki data calon pembeli. Hal ini akan
memudahkan penjualan properti tersebut.
64
Berikut merupakan pedoman mengenai pengalaman dan kemampuan yang harus dicari dari seorang agen properti pada saat akan membeli properti bagi
calon pembeli:
64
Supriyadi Amir,Op-cit., hal.122
Universitas Sumatera Utara
a. Mengenai lingkungandaerah yang calon pembeli cari dan dapat
menunjukkan berbagai macam fasilitas yang mungkin pembeli perlukan. Oleh karena itu, agen properti dapat menunjukkan sarana pendidikan
terdekat di sekitar lingkungan, tempat bermain anak, pusat perbelanjaan, pusat kesehatan, tempat ibadah, akses jalan, serta keadaan atau situasi lain
di daerah itu yang perlu calon pembeli ketahui. b.
Dapat memperlihatkan lebih banyak rumah yang akan dijual di daerah yang calon pembeli cari dan mempunyai akses informasi data listing yang
terbaru setiap harinya, sehingga dapat memilih dari beberapa rumah sebelum calon pembeli memutuskan untuk membelinya.
c. Memiliki pengetahuan dalam mencari rumah yang tepat untuk calon
pembeli. Lebih baik jika agen properti itu sekaligus bisa memasarkan rumah lama calon pembeli dengan cepat dan menghasilkan keuntungan
buat calon pembeli. d.
Dapat membantu dalam menghitung biaya untuk melakukan beberapa perbaikan rumah yang akan dibeli.
65
Seorang agen properti haruslah memiliki kemampuan untuk mendapatkan rumah yang sesuai dengan kriteria calon pembeli rumah, karena apabila agen tersebut
tidak ahli, maka dipastikan calon pembeli akan mencari agen lain yang bisa memberikan rumah sesuai dengan kriteria yang diinginkannya.
65
Dadan Darmawan,75 Tanya Jawab Jual-Beli Properti,Visimedia, Jakarta,hal.17
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMSARAN PERUSAHAAN PROPERTI DAN PEMILIK RUMAH
A. Keabsahan Bentuk Perjanjian Eksklusif Listing Yang Dibuat Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti Dengan Pemilik Rumah
Menurut Sudikno Mertokusumo, perjanjian tidak merupakan satu perbuatan hukum, akan tetapi merupakan hubungan hukum antara dua orang yang
bersepakat untuk menimbulkan akibat hukum.
66
Perjanjian disebut juga persetujuan atau kontrak karena menyangkut kedua belah pihak yang setuju atau
sepakat untuk melakukan sesuatu. Oleh karena itu dalam pembahasan perjanjian antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah, ada beberapa
bentuk perjanjian yang umum dalam bisnis properti,sebagai berikut: 1.
Eksklusif listing Merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker
agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik properti tidak boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen
broker lain. Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan
propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan kesepakan kedua belah pihak.
66
Sudikno Mertokusuma,Op-cit,hal 19.
Universitas Sumatera Utara
2. Sole agent
Ini merupakan salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker yang telah ditunjuk oleh pemilik properti. Hampir sama
dengan eksklusif, namun pemilik properti juga boleh menjual properti tersebut.
3. Open listing
Bentuk listing yang tidak terikat pada salah satu broker agen properti. Semua broker agen properti berhak memasarkan penjualan properti
tersebut, tanpa terikat waktu fleksibel. Dalam arti sederhananya siapa yang membawa pembeli dan deal dengan harga jual propertinya, dialah
yang akan mendapatkan komisi fee dari pemilik properti.; 4.
Net listing Merupakan salah satu bentuk listing dimana pemilik properti menetapkan
harga net atau minimal dari penjualan propertinya, diluar biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik seperti komisi, pajak penjualan atau biaya
notaris. Judul yang diangkat oleh penulis
yaitu “Kajian Yuridis Terhadap Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti dan Pemilik Rumah
Studi Pada PT.Bursa Properti Medan, dari hasil studi lapangan maka penulis mendapatkan perjanjian baku yang dipakai oleh pihak Agen Pemasaran dari
PT.Bursa Properti Medan adalah merupakan perjanjian eksklusif listing, dimana merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker agen
properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik properti tidak
Universitas Sumatera Utara
boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen broker lain.
67
Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau pemilik properti itu sendiri pun
tidak boleh melakukan penjualan propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan kesepakan kedua belah pihak, dan mengenai keabsahan
eksklusif listing ini, dapat dilihat hubungannya dengan Pasal 1320 KUHPerdata dimana syarat sah suatu perjanjian apabila memenuhi syarat:
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
c. Suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal.
Eksklusif listing ini jelas memang tidak bertentangan, karena dalam melakukan penandatanganan perjanjian baku tersebut pihak pemilik rumah yang ingin
memakai jasa agen properti ini, sepakat dan tidak dibawah paksaan maupun penipuan, serta eksklusif listing ini tidak melanggar Pasal 1337 KUHPerdata
dinyatakan bahwa: “suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau
apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum” Jelas bahwa eksklusif listing ini merupakan perjanjian yang sah dan tidak
melanggar hukum, walaupun sampai sekarang pengaturan hukumnya belumlah jelas diatur dalam suatu undang-undang. Apabila melihat perjanjian baku yang
dipakai oleh pihak agen pemasaran properti ini, maka dapat terlihat berbagai kelemahan yang terdapat di dalam perjanjian tersebut.
68
67
Hasil wawancara dengan salah satu pemilik PT. Bursa PropertiMedan, Bapak Jusril Buhali pada tanggal 5 Februari 2016
68
Ibid.,
Universitas Sumatera Utara
Pola umum perjanjian baku yang bisaanya dipergunakan adalah:
69
a. Judul;
Perjanjian baku keagenan diawali dengan identitas perusahaan pemasaran perdagangan properti yang mengeluarkan perjanjian tersebut dan
namaperjanjian. Identitas perusahaan tersebut meliputi nama perusahaan, alamat perusahaan, telepon dan fax perusahaan yang bersangkutan.
Sedangkan nama perjanjian yang tercantum adalah “Perjanjian Keagenan”.
b. Identitas Para Pihak;
Identitas para pihak dalam hal ini adalah Pihak I sebagai pemilik propertidan Pihak II sebagai pihak pemasaran yaitu perusahaan perantara
perdagangan properti. Selain penulisan identitas pribadi, dalam formulir perjanjian keagenan tersebut diperlukan juga informasi mengenai properti
yang akan dipasarkan, yaitu alamat, sertifikat, harga jual, serta kepemilikan atas properti yang akan dipasarkan.
c. Isi perjanjian yang disepakati;
Isi perjanjian keagenan yang sudah ditentukan oleh Perusahaan Perantara Perdagangan Properti meliputi :
1 Hak dan kewajiban para pihak;Beberapa hak Pihak II yang dapat
juga menjadi kewajiban Pihak Iadalah sebagai berikut : a
Hak eksklusif Pihak II yang diberikan Pihak I untuk menjual selama 90 sembilan puluh hari yang berlaku
sejak ditandatangani perjanjian ini.
69
Abdul Rasyid Saliman, Hukum Bisnis untuk Perusahaan, Teori dan Contoh Kasus, Prenada Media, Jakarta, 2005,hal. 73
Universitas Sumatera Utara
b Hak menerima dari Pihak I kepada Pihak II mengenai
semua data, catatan, dan dokumen yang berhubungan dengan properti tersebut untuk diperiksa kepada instansi
yang berwenang dan setuju untuk membayar biaya pemeriksaan tersebut.
c Hak melarang Pihak I, kecuali dengan persetujuan Pihak II
melakukan hal-hal sebagai berikut : mencari pembeli atau menunjuk agen lain untuk mencari pembeli selama
masahak eksklusif. Selain itu adanya hak menerima ganti rugi jika Pihak I atau agen lain mendapatkan pembeli
selama masa hak eksklusif dan properti tersebut terjual. d
Hak menerima komisi sebesar 3,5 tiga setengah persen jika selama masa hak eksklusif tersebut Pihak II
memperkenalkan kepada Pihak I seorang pembeli yangsesudah itu mengadakan pengikatan jual beli atau
perjanjian jual beli atas properti tersebut. Selain itu Pihak II berhak menerima setengah dari pembayaran komisi yang
seharusnya ia terima, jika Pihak I menarik kembali hak eksklusif untuk menjual atas properti tersebut.
e Hak menolak permintaan komisi yang sudah dibayarkan
oleh Pihak I dengan alasan apa pun. f
Hak Pihak II untuk menjalin kerja sama dengan agen lainnya untuk mendapatkan pembeli atas biaya yang
dikeluarkan sendiri.
Universitas Sumatera Utara
g Hak mendapat wewenang dari Pihak I kepada Pihak II
untuk menerima pembayaran uang muka dari pembeli dan menyimpannya ke dalam rekening giro khusus.
h Hak mendapat izin dari Pihak I kepada Pihak II untuk
memasuki dan memperlihatkan properti tersebut pada parapeminat
pada saat
yang wajar
dan setelah
memberitahukan terlebih dahulu kepada Pihak I, kemudian mengadakan pameran open house yang akan ditentukan
oleh Pihak II, dan memasang tanda papan bertuliskan “DIJUAL DISEWAKAN” pada properti tersebut dan tidak
akan melakukan hal apa pun yang dapat menghambat pekerjaan Pihak II tersebut, serta mempromosikan
mengiklankan properti tersebut di media massa, baik cetak maupun elektronik.
Adapun sebaliknya Pihak I memperoleh hak dari Pihak II yaitu : a
Hak untuk melanjutkan atau tidak melanjutkan perjanjian keagenan tersebut setelah berakhirnya hak eksklusif Pihak
II sebagaimana tertulis dalam klausula “Bahwa dengan persetujuan Pihak I, Pihak II akan melanjutkan dengan hak
non-eksklusif selama tidak lebih dari 1 satu tahun atau sampai pihak menarik kembali hak untuk menjual secara
tertulis”.
Universitas Sumatera Utara
b Hak menuntut Pihak II secara efektif memperkenalkan
kepada Pihak I seorang pembeli agar Pihak II memperoleh komisi apabila terjadi transaksi antara pembeli dari Pihak II
dan Pihak I. c
Hak menolak memberikan komisi kepada Pihak II apabila terjadi keadaan sebagaimana dinyatakan dalam klausula
bahwa “Jika sesudah berakhirnya masa hak eksklusif Pihak I mengadakan perjanjian dengan agen lain untuk menjual
properti tersebut, maka Pihak II tidak berhak atas komisi dari penjualan properti tersebut”.
d Hak mendapat wewenang dari Pihak II sebagaimana
tertulisdalam perjanjian keagenan tersebut bahwa “Pihak II memberikan
wewenang kepada
Pihak I
untuk mengeluarkan biaya iklan dan promosi sampai sejumlah
Rp........ ditentukan oleh Pihak I ada atau tidak ada jual- beli, sampai habis masa hak eksklusif atau ditariknya
kembali hak eksklusif tersebut sebelum waktunya”.
Selain hak dan kewajiban para pihak, ada juga para pihak mendapat hak yang sama yaitu dalam hal pembagian uang muka.
Hal tersebut dapat dilihat dalam klausula yang tercantum dalam perjanjian tersebut bahwa “Pihak I memberikan wewenang kepada
Pihak II untuk menerima pembayaran uang muka dari pembeli dan menyimpannya ke dalam rekening giro khusus. Apabila calon
pembelipenyewa batal melakukan transaksi, setengah dari uang
Universitas Sumatera Utara
muka yang disetorkan sepanjang jumlahnya tidak melebihi dari uang komisi, menjadi hak Pihak II dan sisanya harus dibayarkan
oleh Pihak I, paling lambat tujuh hari setelah Pihak II menerima pernyataan pembatalan tersebut”.
2 Pertanggungjawaban Pihak I; Pelaksanaan perjanjian keagenan,
dalam hal ini Pihak I menjamin bahwa : a
Pihak I adalah pemilik satu-satunya yang berhak atas bangunan tersebut;
b Pada saat ini tidak sedang terikat kepada agen lainnya,
dalam hal menyerahkan hak eksklusif untuk menjual atau yang lain.
d. Penutup;
Perjanjian keagenan tersebut ditutup dengan klausula yang menyatakan bahwa “Setiap perselisihan yang timbul dari perjanjian ini, para pihak
sepakat untuk mengadakan penyelesaian secara musyawarah. Hal ini menunjukkan penyelesaian suatu permasalahan yang timbul dalam
pelaksanaan perjanjian tersebut di kemudian hari untuk diselesaikan melalui musyawarah.
Prakteknya, perjanjian antara agen pemasaraan properti dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT. Bursa Properti memiliki pola sebagai berikut :
1. Judul
Judul yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti adalah :
Universitas Sumatera Utara
“SURAT PERNYATAAN JASA PEMASARAN PROPERTI” Dilihat dari judul yang dikemukakan dalam perjanjian tersebut, maka
dapagt dilihat bahwa sesungguhnya perjanjian antara agen pemasaran dan pemilik rumah adalah hanya berupa surat pernyataan oleh pemilik rumah,
ini berarti pemilik rumah memberikan kuasa kepada agen pemasaran untuk memasarkan rumahnya.
2. Identitas Para Pihak
Identitas para pihak yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti
hanya menjelaskan identitas pemilik rumah beserta dengan keterangan mengenai proprti yang hendak dipasarkandijual oleh pemilik rumah.
Selain itu, dalam bagian ini juga langsung dimintakan pernyataan seberapa besar jasa komisipendapatan yang akan diserahkan kepada agen
pemasaran PT. Bursa Properti dan juga peride pemasaran. 3.
Isi Perjanjian Isi perjanjian yang tertera dalam perjanjian antara agen pemasaran properti
dan pemilik rumah yang ditawarkan oleh PT. Bursa Properti hanya memuat tiga pokok perjanjian. Pertama perjanjian tersebut hanya
menjelaskan tentang pemberian kuasa oleh pemilik rumah kepada agen pemasaran PT. Bursa Properti. Kedua pernyataan untuk bersedia tidak
menjual properti tersebut kepada pihak lain tanpa pemberitahuan kepada PT. Bursa Properti. Selain itu, perjanjian juga memuat pernyataan agar
agency PT. Bursa Properti dibebaskan dari tuntutan yang kemungkinan akan timbul dikemudian hari.
Universitas Sumatera Utara
Hal diatas menunjukkan bahwa, perjanjian baku berbentuk Eksklusif Listing antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT.
Bursa Properti memiliki form bentuk yang sangat sederhana. Misalnya penjelasan tentang identitas para pihak yang di campur baurkan dengan
keterangan properti yang hendak dipasarkan. Isi perjanjian yang sangat singkat juga sangat berpotensi menimbulkan persengketaan dikemudian hari karena tidak
mengandung banyak penjelasan konkrit dan memadai mengenai hak dan kewajiban para pihak. Sebagai kekurangan yang menurut penulis paling fatal dari
perjanjian eksklusif listing antara agen pemasaran dan pemilik rumah yang dibuat oleh PT. Bursa Properti ini bahkan tidak mencantumkan penyelesaian sengketa
yang sangat mungkin muncul dikemudian hari.
B. Kedudukan dan Pengaturan Hukum Mengenai Agen Pemasaran Perusahaan Properti.
