6. Pemerintah melaksanakan pengadaan tanah untuk pembangunan jalan tol
dapat berasal dari pemerintah danatau badan usaha.
IV.2 Investasi Jalan Tol
Bagi investor, pengusahaan jalan tol pada dasarnya harus layak secara finansial yaitu : self financing, return yang wajar pada investor serta resiko
terkendali dan memenuhi persyaratan perbankan. Untuk itu segera dicanangkan percepatan pembangunan jalan tol yang meliputi 1642 km jalan tol di Pulau Jawa
sedangkan di luar Pulau Jawa sepanjang 56 km dengan total kebutuhan investasi sekitar 94,5 triliun.
Membangun jalan tol di Indonesia terlihat sepeti investasi yang menguntungkan. Namun anggapan ini belum tentu benar, sebab resiko yang
mungkin timbul juga ternyata banyak, seperti resiko akibat jumlah volume lalu- lintas yang jauh dari prediksi awal, biaya tanah, suku bunga, inflasi yang
diakibatkan lambatnya pembebasan lahan, biaya konstruksi lainnya, yang bisa berubah tiba-tiba. Investasi jalan tol tergolong memiliki resiko yang unik jika
dibandingkan dengan investasi bidang infrastruktur lainnya, dimana lama pengembalian dapat mencapai 25-35 tahun.
Untuk kasus Jalan Tol Tanjung Morawa – Tebing Tinggi yang termasuk dalam rencana pembangunan Jalan Tol Medan – Kuala Namu – Tebing Tinggi
kebutuhan biaya lahannya dapat kita lihat pada tabel berikut:
Universitas Sumatera Utara
Tabel IV.1 Kebutuhan Biaya Lahan Jalan Tol Medan - Kuala Namu - Tebing Tinggi
No Seksi
Luas total Ha
Lahan Terbebaskan
Ha Lahan
belum terbebaskan
Ha Kebutuhan Biaya lahan
Yang telah bebas
Yang belum bebas
1 2
Medan – kualu Namu seksi – 1
Kuala Namu – Tebing Tinggi seksi – 2
197,96 240,21
3,70 194,26
240,21 17,5 Milyar
142,5 Milyar 276 Milyar
TOTAL 438,17
3,70 434,47
17,5 Milyar 418.5 Milyar
Sedangkan alokasi dana APBN TA. 2010 untuk pembebasan lahan sebesar Rp.20 milyar.
Keputusan swasta untuk berinvestasi selalu berlandaskan kelayakan, ada biaya modal harus yang diperhitungkan yang berhubungan dengan tingkat resiko.
Secara teoritis, investor mengacu pada resiko risk averse, artinya semakin tinggi resiko ketidakpastian, semakin tinggi pula biaya modal.
Sejarah jalan tol di Indonesia diawali pada Tahun 1978, yaitu dengan dibangunnya jalan tol pertama “Jagorawi” 16, kemudian pada Tahun 1083 ada
dana APBN plus surat utang bond dalam pembangunan jalan tol, Tahun 1987 lahir Keputusan Presiden Nomor 25 Tahun 1987, Tahun 19911992 lahir tol
swasta, Tahun 1994 tender Internasional 770 km jalan tol. dan 1997 tender internasional 435 jalan tol lainnya. Berdasarkan pengoperasiannya, jalan tol
publik yang dikelola oleh Jasa Marga 354 km, jalan tol swasta atau dikelola swasta 166 km, sehingga. Salah satu fokus usaha Perseroan tahun 2009 adalah
menambah panjang jalan tol dengan cara mempercepat pengerjaan proyek jalan tol yang dimiliki Perseroan. Hingga akhir 2009, Perseroan mengoperasikan 14
ruas jalan tol dengan panjang 531 km.
Universitas Sumatera Utara
Di Sumatera Utara sedang direncanakan pembangunan jalan tol. Salah satunya adalah Jalan Tol Medan - Kuala Namu - Tebing Tinggi. Adapun data-data
teknis rencana seperti berikut: Panjang:
25.10 Km Medan – Kualanamu – Lubuk Pakam
31.40 Km Lubuk Pakam – Tebing Tinggi Kecepatan Rencana
: 100 kmjam
Jumlah lajur :
2 x 2 lajur tahap akhir 2x3 lajur Lebar lajur
: 3,6 m
Lebar median :
5,5 m Lebar bahu dalam
: 1,5 m
Lebar bahu luar :
3,0 m Lebar Rumija
: + 60,0 m
Volume Lalu Lintas :
12.568 kendhari 2011 Kebutuhan Lahan
: 442,86 Ha
Biaya Pembebasan Lahan :
Rp 436 M Biaya Investasi
: Rp 4.755 M
Tarif toll awal 2011 :
Rp. 600km EIRR
: ± 22.02
FIRR :
±10.77
Universitas Sumatera Utara
Gambar.IV.1 Peta Rencana Jaringan Jalan Tol Ruas Medan - Kuala Namu - Tebing Tinggi
Universitas Sumatera Utara
Sejauh ini, pola kerja sama pengelolaan tol oleh swasta adalah dengan Build Operate Transfer BOT model. Dengan model ini swasta membangun,
mengoperasikan atas biaya dan resiko sendiri dan setelah masa konsesi menyerahkan kembali ke pemerintah. Biaya pembangunan jalan tol sendiri,
tergantung banyak faktor meliputi jenis struktur, lokasi dan lainnya, dengan rata- rata investasi dibutuhkan Rp 30 miliar untuk setiap km.
Resiko timbul karena adanya ketidakpastian penghasilan, biaya operasi, biaya konstruksi dan lainnya. Dalam investasi, resiko berhubungan dengan biaya
modal capital cost. Semakin tinggi resiko, semakin tinggi biaya modal. Investasi yang bebas resiko itu biaya modal sama dengan tingkat suku bunga yang relatif
tanpa resiko. Biaya modal harus dibedakan dengan biaya operasi atau biaya konstruksi. Ada hubungan dengan resiko dan nilai waktu dari uang. Biaya modal:
kompensasi menerima resiko.
IV.2.1 Pengelolaan Jalan Tol
Setelah jalan tol dibangun dan ditetapkan sebagai jalan tol oleh Pemerintah, maka jalan tol tersebut mulai diopersikan. Pada tahap ini investor
menghadapi risiko pendapatan yang akan berjalan dalam kurun waktu yang panjang. Bila pada bisnis lainnya investor dapat memaksimalkan penjualan
dengan menggunakan harga dan volume sebagai variabel bebas, tidak demikian halnya dengan bisnis jalan tol.
Universitas Sumatera Utara
IV.3 Kebijakan Investasi Berdasarkan Undang-undang
Kategori