Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan, namun dapat juga pada tahap - tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi
proyek tersebut sehingga konsep MK dapat diterapkan pada tahap - tahap proyek sebagai berikut
1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek. Pengelolaan proyek dengan sistem MK, disini mencakup pengelolaan teknis operasional proyek,
dalam bentuk masukan - masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari
persiapan, perencanaan, perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek. 2. Tim MK sudah berperan sejak awal disain, pelelangan dan pelaksanaan proyek
selesai, setelah suatu proyek dinyatakan layak feasible mulai dari tahap disain. 3. Tim MK akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam penyempurnaan
disain sampai proyek selesai, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan setelah tahap disain
4. MK berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan dan melaksanakan fungsi pengendalian atau pengawasan, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan
mulai tahap pelaksanaan dengan menekankan pemisahan kontrak - kontrak pelaksanaan untuk kontraktor.
2. 2.2 Peranan Manajemen Konstruksi
Peranan MK pada tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi :
a. Agency Construction Manajement ACM
Pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak pemilik dan berfungsi sebagai koordinator penghubung interface antara perancangan dan
pelaksanaan serta antar para kontraktor. Konsultan MK dapat mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan tetapi tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total
Universitas Sumatera Utara
serta mutu bangunan. Pihak pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan beberapa kontraktor sesuai dengan paket-paket pekerjaan yang telah disiapkan.
b. Extended Service Construction Manajemen ESCM
Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak kontraktor. Apabila perencana melakukan jasa Manajemen Konstruksi, akan terjadi konflik-kepentingan
karena peninjauan terhadap proses perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu sendiri, sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini
Pada type yang lain kemungkinan melakukan jasa Manajemen Konstruksi berdasarkan permintaan Pemilik ESCM KONTRAKTOR.
c. Owner Construction Management OCM
Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi profesional yang bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang dilaksanakan
d. Guaranted Maximum Price Construction Management GMPCM
Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai wakil pemilik. Disini
konsultan GMPCM
tidak melakukan
pekerjaan konstruksi
tetapi bertanggungjawab kepada pemilik mengenai waktu, biaya dan mutu. Jadi dalam Surat
Perjanjian Kerja Kontrak konsultan GMPCM tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja terhadap para kontraktor sub kontraktor.
2.2.3 Tahapan-Tahapan Dalam Proyek Konstruksi
Ervianto 2009 menjelaskan bahwa suatu kegiatan konstruksi adalah kegiatan yang harus melalui suatu proses yang panjang dan didalamnya dijumpai banyak masalah
yang harus diselesaikan. Disamping itu, di dalam kegiatan konstruksi terdapat suatu
Universitas Sumatera Utara
rangkaian yang berurutan dan berkaitan. Adapun urutan rangkaian kegiatan dalam suatu proyek konstruksi adalah sebagai berikut
1. Tahap Perencanaan Planning
Semua proyek konsruksi biasanya dimulai dari gagasan atau rencana dan dibangun berdasarkan kebutuhan need. Pihak yang terlibat adalah pemilik.
Dalam menyusun suatu perencanaan yang lengkap minimal meliputi : a. Menentukan tujuan.
Tujuan dimaksudkan sebagai pedoman yang memberikan arah gerak dari kegiatan yang akan dilakukan.
b. Menentukan sasaran. Sasaran adalah titik-titik tertentu yang perlu dicapai untuk mewujudkan suatu
tujuan yang lelah ditetapkan sebelumnya. c. Mengkaji posisi awal terhadap tujuan.
Untuk mengetahui sejauh mana kesiapan dan posisi perlu diadakan kajian terhadap posisi dan situasi awal terhadap tujuan dan sasaran yang hendak dicapai
d. Memilih alternatif. Selalu tersedia beberapa alternatif yang dapat dipergunakan untuk mewujudkan
tujuan dan sasaran. Karenanya memilih alternatif yang paling sesuai untuk suatu kegiatan yang hendak dilakukan memerlukan kejelian dan pengkajian perlu
dilakukan agar alternatif yang dipilih tidak merugikan kelak. e. Menyusun rangkaian langkah untuk mencapai tujuan
Proses ini terdiri dari penetapan langkah terbaik yang mungkin dapat dilaksanakan setelah memperhatikan berbagai batasan.
Universitas Sumatera Utara
Tahapan perencanaan di atas merupakan suatu rangkaian proses yang dilakukan sesuai urutannya. Dari proses tersebut perencanaan disusun dan selanjutnya
dilakukan penjadwalan.
2. Tahap Studi Kelayakan Feasibility Study
Pada tahap ini adalah untuk meyakinkan pemilik proyek bahwa proyek konstruksi yang diusulkan layak untuk dilaksanakan. Kegiatan yang dilaksanakan :
a. Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat estimasi biaya b. Meramalkan manfaat yang akan diperoleh
c. Menyusun analisis kelayakan proyek d. Menganalisis dampak lingkungan yang akan terjadi
Pihak yang terlibat adalah konsultan studi kelayakan atau konsultan manajemen konstruksi MK
3. Tahap Penjelasan Briefing
Pada tahap ini pemilik proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan sehingga konsultan perencana dapat dengan tepat menafsirkan keinginan
pemilik. Kegiatan yang dilaksanakan : a. Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan tenaga ahli
b. Mempertimbangkan kebutuhan
pemakai, keadaan
lokasi dan
lapangan, merencanakan rancangan, taksiran biaya, persyaratan mutu.
c. Menyiapkan ruang lingkup kerja, jadwal, serta rencana pelaksanaan d. Membuat sketsa dengan skala tertentu sehingga dapat menggambarkan denah dan
batas-batas proyek. Pihak yang terlibat adalah pemilik dan Konsultan Perencana
4. Tahap Perancangan Design
Pada tahap ini adalah melakukan perancangan design yang lebih mendetail sesuai dengan keinginan dari pemilik. Seperti membuat Gambar rencana, spesifikasi,
Universitas Sumatera Utara
rencana anggaran biaya RAB, metoda pelaksanaan, dan sebagainya. Kegiatan yang dilaksanakan :
a. Mengembangkan ikhtisiar proyek menjadi penyelesaian akhir b. Memeriksa masalah teknis.
c. Meminta persetujuan akhir dari pemilik proyek d. Mempersiapkan:
Rancangan terinci, Gambar kerja, spesifikasi dan jadwal, serta daftar kuantitas Taksiran biaya akhir. Pihak yang terlibat adalah konsultan perencana, konsultan
MK, konsultan rekayasa nilai dan konsultan quantitiy surveyor.
5. Tahap PengadaanPelelangan ProcurementTender
Pada tahap ini bertujuan untuk mendapatkan kontraktor yang akan mengerjakan proyek konstruksi tersebut, atau bahkan mencari sub kontraktornya Kegiatan yang
dilaksanakan : a. Prakulaifikasi
b. Dokumen Kontrak Pihak yang terlibat adalah pemilik, pelaksana jasa konstruksi kontraktor, konsultan
MK.
6. Tahap Pelaksanaan Construction
Tujuan pada tahap ini adalah mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan biaya,
waktu yang sudah disepakati, serta dengan mutu yang telah disyaratkan. Kegiatan yang dilaksanakan adalah merencanakan, mengkoordinasikan, mengendalikan semua
operasional di lapangan : a. Kegiatan perencanaan dan pengendalian adalah:
Perencanaan dan pengendalian Jadwal waktu pelaksanaan
Universitas Sumatera Utara
Organisasi lapangan Tenaga kerja
Peralatan dan material b. Kegiatan Koordinasi
Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan Mengkoordinasi para sub kontraktor
Pihak yang terlibat adalah Konsultan Pengawas dan atau Konsultan MK, kontraktor, Sub Kontraktor, suplier dan instansi terkait.
7. Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan Maintenance Start Up
Tujuan pada tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas bekerja sebagaimana mestinya. Kegiatan
yang dilakukan adalah : a. Mempersiapkan data-data pelaksanaan, baik berupa data-data selama pelaksanaan
maupun gambar pelaksanaan as build drawing b. Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakan- kerusakan
c. Mempersiapkan petunjuk oprasionalpelaksanaan serta pedoman pemeliharaan. d. Melatih staff untuk melaksanakan pemeliharaan
Pihak yang terlibat adalah Konsultan Pengawas MK, pemakai, pemilik.
2.2.4 Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Proyek Konstruksi
Menurut Ervianto 2009 dalam kegiatan proyek konstruksi, terdapat suatu proses yang mengolah sumber daya proyek menjadi suatu hasil kegiatan berupa
bangunan. Secara skematik, pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek konstruksi dapat dilukiskan seperti Gambar 2.4.
Universitas Sumatera Utara
Manajemen proyek mempunyai kewajiban untuk mengoordinasikan semua pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi tersebut di atas sehingga tujuan proyek dapat tercapai
dengan baik dan semua pihak secara optimal mendapatkan hal-hal yang menjadi tujuan atau sasaran keterlibatan mereka dalam proyek tersebut.
Gambar 2.1 Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi Disamping memperhatikan sasaran yang ingin dicapai masing-masing pihak yang
terlibat dalam proyek konstruksi, manajemen proyek juga perlu memperhatikan saat-saat keterlibatan dari masing-masing pihak.
2.3 Unsur-Unsur Pembangunan
Ervianto 2009 menjelaskan bahwa usaha-usaha untuk mewujudkan sebuah bangunan diawali dari tahap ide hingga tahap pelaksanaan. Pihak-pihak yang terlibat
dalam proyek konstruksi dari tahap perencanaan sampai pelaksanaan dapat dikelompokkan menjadi tiga pihak yaitu pihak pemilik Owner, pihak perencana
Designer, dan pihak kontraktor Aannemer.
PENGGUNA JASA
Lembaga Internal
Konsultan
Pemilik Proyek
Manajemen Proyek
Kontraktor Utama khusus
Tenaga Kerja Pemasok
Badan Pemerintah
Masyarakat
Institusi Keuangan
Lembaga Pelayanan
PEMILIK PROYEK
KONTRAKTOR KONSULTAN
Universitas Sumatera Utara
PENYEDIA JASA
Gambar 2.2 Hubungan Antar Pihak Yang Terlibat Dalam Proyek Konstruksi
2.3.1 Pemilik Proyek
Pemilik proyek atau pemberi tugas atau pengguna jasa adalah orang badan yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan atau menyuruh memberikan pekerjaan
kepada pihak penerima jasa dan membayar biaya pekerja tersebut. Pengguna jasa dapat berupa perseorangan badan lembaga instansi pemerintah maupun swasta.
2.3.2 Konsultan
Pihak atau badan yang disebut konsultan dapat dibedakan menjadi dua, yaitu konsultan perencana dan konsultan pengawas. Konsultan perencana dapat dipisah
menjadi beberapa jenis berdasarkan spesialisnya, yaitu konsultan yang menangani bidang arsitektur, bidang sipil, bidang mekanikal dan elektrikal dan lain sebagainya.
Berbagai jenis bidang tersebut umumnya menjadi satu kesatuan yang disebut sebagai
konsultan perencana.
Konsultan perencana adalah orang atau badan yang membuat perencanaan bangunan secara lengkap baik bidang arsitektur, sipil dan bidang lain yang merekat erat mebuat
system bangunan. Konsultan perencana dapat berupa perseorangan perseorangan berbadan hokum badanbergerak dalam hukum yang dalam bidang perencanaan
pekerjaan bangunan. Konsultan pengawas adalah orang atau badan yang ditunjuk pengguna jasa untuk
membantu dalam pengelolaan pelaksanaan pekerjaan pembangunan mulai awal hingga berakhirnya pekerjaan tersebut.
Universitas Sumatera Utara
2.3.3 Kontraktor
Kontraktor adalah orang atau badan yang menerima pekerjaan dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai biaya yang telah ditetapkan
berdasarkan gambar rencana dan peraturan serta syarat-syarat yang telah ditetapkan. Kontraktor dapat berupa perusahaan perseorangan yang berbadan hukum atau sebuah
badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan.
2.3.4 Kontrak Konstruksi
Elemen yang paling penting dalam suatu proses kerjasama antara berbagai pihak untuk mewujudkan suatu tujuan tertentu yang telah disepakati bersama adalah kontrak. Dalam
proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus dipatuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling terikat. Tahap awal yang harus
dipahami lebih dahulu adalah dasar-dasar pengertian kontrak serta konsep kontrak konstruksi.
Dasar-dasar pengertian mengenai kontrak dalam konteks kontrak pekerjaan konstruksi pengetahuan mengenai hal-hal yang berkaitan dengan:
Proses pembentukan kontrak Proses dan prosedur pelaksanaan kontrak
Pelanggaran kontrak Analisis kerugian akibat pelanggaran kontrak
Hubungan komunikasi Proses pembentukan kontrak diawali dengan adanya dua pihak atau lebih yang telah
saling menyetujui untuk mengadakan suatu transaksi, umumnya berupa kesanggupan
Universitas Sumatera Utara
oleh satu pihak untuk melakukan sesuatu bagi pihak lainnya dengan sejumlah imbalan yang telah disepakati bersama. Namun demikian tidak semua persetujuan dan transaksi
akan dilanjutkan dalam bentuk kontrak. Persetujuan hanya dapat dilakukan dalam bentuk kontrak bila memenuhi dua aspek utama yaitu saling setuju serta ada penawaran
dan penerimaan. Dalam proyek konstruksi hampir selalu terjadi pergeseran terhadap kelausul-kelausul
kontrak. Hal ini disebabkan oleh karakteristik proyek tersebut dan juga aksi atau reaksi dari pihak-pihak yang telah bersepakat dalam kontrak.
Terjadinya pergeseran tersebut tidak semuanya dikategorikan sebagai pelanggaran kontrak, tetapi harus ditinjau secara detail situasi atau kondisi yang menyebabkannya.
Pelanggaran kontrak terjadi jika salah satu atau semua pihak yang terlibat dalam kontrak melanggar sebagian atau seluruh kesepakatan yang telah disetujui bersama. Akibatnya
salah satu pihak atau kesemuanya akan mengalami kerugian dan oleh karena kerugian itu, dapat dilakukan tuntutan pergantian pada pihak yang menyebabkan.
Pelanggaran kontrak akan terjadi jika pihak-pihak yang bersepakat melakukan pelanggaran terhadap satu atau lebih persyaratan yang terkandung dalam kontrak,
dengan konsekuensi yang harus ditanggung oleh pihak yang bersepakat. Dengan merujuk pada kadar pelanggaran yang terjadi, pihak yang merugikan dapat dituntut
sesuai aturan yang berlaku atas akibat pelanggaran tersebut. Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya atau karena pertimbangan lain yang
mengakibatkan kontrak terhenti sebelum saatnya. Jika dalam proses pelaksanaan kegiatan terjadi kegagalan yang bersifat material yang dilakukan oleh kontraktor, yang
oleh pemilik dapat dinilai membahayakan kelangsungan dan penyelesaian pekerjaan seperti yang tercantum dalam klausul mengenai pemutusan kontrak, maka dapat terjadi
pemutusan hubungan kontrak melalui pemberitahuan singkat atau bahkan tanpa ada
Universitas Sumatera Utara
pemberitahuan terlebih dahulu kepada kontraktor. Apabila ini terjadi maka pemutusan tersebut tentunya harus disertai dengan ganti rugi yang memadai bagi pihak kontraktor.
2.4 Penjadwalan Proyek
Perencanaan merupakan bagian terpenting untuk mencapai keberhasilan proyek konstruksi. Pengaruh perencanaan terhadap proyek konstruksi akan berdampak pada
pendapatan dalam proyek itu sendiri. Hal ini dikuatkan dengan berbagai kejadian dalam proyek konstruksi yang menyatakan bahwa perencanaan yang baik dapat menghemat ±
40 dari biaya proyek, sedangkan perencanaan yang kurang baik dapat menimbulkan kebocoran anggaran sampai ± 400.
Sering terjadi ketidak tepatan persepsi oleh pihak industri konstruksi antara perencanaan dan penjadwalan. Kedua kata tersebut sering disatukan dan digunakan untuk menyebut
jabatan seseorang dalam unit usaha “perencanaan dan penjadwalan”. Arti sesungguhnya dari keduanya sangat berlainan meskipun tetap saling berkaitan. “Penjadwalan”
digunakan untuk menggambarkan “proses” dalam proyek konstruksi dan merupakan b
agian dari “perencanaan”. Keterkaitan antara perencananaan dan penjadwalan dapat diilustrasikan sebagai berikut.
Perencanaan pondasi dari sebuah bangunan mencakup beberapa fungsi yang terkait, yaitu fungsi estimasi, penjadwalan, pengendalian. Perencanaan adalah proses
pengambilan keputusan dari berbagai alternative yang mungkin, misalnya metoda konstruksi yang tepat dan urutan kerjanya. Proses ini nantinya akan digunakan sebagai
dasar untuk melakukan kegiatan estimasi dan penjadwalan dan selanjutnya sebagai tolak ukur untuk pengendalian proyek. Penjadwalan adalah kegiatan untuk menentukan waktu
Universitas Sumatera Utara
yang dibutuhkan dan urutan kegiatan merefleksikan perencanaan dan oleh karenanya perencanaan harus dilakukan terlebih dahulu. Hal
– hal yang mendasar dari kegiatan perencanaan adalah pencarian informasi dan data,
pengembangan dari berbagai alternative, pemilihan alternative, pelaksanaan dan memberikan masukan.
Penjadwalan proyek merupakan bagian yang paling penting dari sebuah perencanaan proyek, yaitu untuk menentukan kapan sebuah proyek dilaksanakan berdasarkan urutan
tertentu dari awal sampai akhir proyek. Jadi penjadwalan proyek meliputi kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek yang harus diselesaikan dan waktu yang
dibutuhkan oleh setiap aktivitas dalam proyek. Penjadwalan Proyek merupakan kegiatan yang dilakukan oleh seorang Manajer Proyek
dalam: Membagi projek kedalam bentuk tugas dan estiamsi waktu serta sumber daya
yang dibutuhkan untuk menyelesaikan tugas tersebut. Pengorganisasian tugas yang bersamaan untuk membuat jadwal yang optimum.
Meminimumkan ketergantungan tugas untuk menghindari adanya jeda waktu delay yg ditimbulkan oleh suatu tugas yang pengerjaannya harus menunggu
tugas lainnya selesai. Penjadwalan dibutuhkan dalam suatu proyek untuk membantu :
Menunjukkan hubungan tiap kegiatan dengan kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan proyek
Mengidenifikasi hubungan yang harus didahulukan diantara kegiatan. Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap kegiatan.
Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya dengan cara hal-kritis pada proyek
Universitas Sumatera Utara
Faktor-Faktor yang harus dipetimbangkan dalam membuat jadwal pelaksanaan proyek
a. Kebutuhan fungsi proyek tersebut. Dengan selesainya proyek diharapkan dapat dimanfaatkan sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan
b. Keterkaitannya dengan proyek berikutnya ataupun kelanjutan dari proyek selanjutnya
c. Alasan social politiklainnya, apabila proyek tersebut milik pemerintah d. Kondisi alam dan lokasi proyek
e. Ketersediaan dan keterkaitan sumber daya material, peralatan, dan material pelengkap lainnya yang menunjang terwujudnya proyek tersebut
f. Keterjangkauan lokasi proyek ditinjau dari fasilitas perhubungannya g. Kapasitas atau daya tampung area kerja proyek terhadap sumber daya yang
dipergunakan selama operasional pelaksanaan berlangsung h. Produktivitas sumber daya, peralatan proyek dan tenaga kerja proyek, selama
operasional berlangsung dengan referensi dan perhitungan yang memenuhi aturan teknis.
i. Cuaca, musim dan gejala alam lainnya j. Referensi hari kerja efektif.
Prinsip-prinsip dalam Penjadwalan Proyek diantaranya adalah sebagai berikut: Pembagian
Proyek harus dibagi-bagi ke dalam sejumlah tugas aktifitas yang dapat dikendalikan untuk dapat menyelesaikan semua permasalahan yang ada
melakukan dekomposisi masalah. Saling Ketergantungan
Universitas Sumatera Utara
Adanya saling ketergantungan dari setiap tugas aktifitas yang dibagi harus ditentukan dari awal penjadwalan proyek .
Alokasi Waktu Setiap tugas yang akan dijadwalkan harus dialokasikan kedalam sejumlah satuan
kerja mis. Person-day dll. Validasi Kerja
Setiap proyek memiliki staff tertentu, dimana pada saat pembagian tugas, harus dipastikan bahwa tidak akan kelebihan alokasi waktu atau jumlah SDM pada
saat tertentu.
Masalah-masalah yang sering dihadapi dalam Penjadwalan Proyek diantaranya adalah sebagai berikut:
Produktifitas tidak berbanding lurus dengan jumlah orang yang mengerjakan tugas.
Seringkali hal tersebut diatasi dengan solusi penambahan personal pada akhir proyek, namun solusi ini dikhawatirkan dapat menyebabkan adanya overhead
komunikasi antar personal dalam proyek karena terlalu banyak personal yang terlibat dalam proyek.
Segala sesuatu yang tidak diharapkan bahkan hal yang paling buruk mungkin akan terjadi, sehingga membutuhkan suatu perencanaan yang matang dalam
penjadwalan proyek, apabila perlu dibuat perencanaan cadangan dalam proyek.
2.5 Metode Penjadwalan Proyek
