Perancangan Mixed-use Shopping Mall dan Office di Kawasan Transit Oriented Development (TOD) Binjai

LAPORAN AKHIR SKRIPSI

RTA 4231 - STUDIO PERANCANGAN ARSITEKTUR 6 SEMESTER B TAHUN AJARAN 2014 / 2015

Sebagai Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana Arsitektur

Oleh :

RAYMOND HARRIS 110406102

DEPARTEMEN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

2015

PERANCANGAN MIXED-USE SHOPPING MALL DAN

OFFICE DI KAWASAN TRANSIT ORIENTED

DEVELOPMENT (TOD) BINJAI

LAPORAN AKHIR SKRIPSI

RTA 4231 - STUDIO PERANCANGAN ARSITEKTUR 6 SEMESTER B TAHUN AJARAN 2014 / 2015

Sebagai Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana Arsitektur

Oleh :

RAYMOND HARRIS 110406102

DEPARTEMEN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

2015

PERANCANGAN MIXED-USE SHOPPING MALL DAN

OFFICE DI KAWASAN TRANSIT ORIENTED

DEVELOPMENT (TOD) BINJAI

Oleh :

RAYMOND HARRIS 110406102

Medan, Agustus 2015

Disetujui Oleh :

DR. Achmad Delianur Nasution S.T., M.T. Dosen Pembimbing

Ketua Departemen Arsitektur

Ir. N. Vinky Rahman, MT NIP. 196606221997021001

SURAT HASIL PENILAIAN PROYEK TUGAS AKHIR (SHP2A)

Nama : Raymond Harris

NIM : 110406102

Judul Proyek : Perancangan Mixed-use Shopping Mall dan Office di Kawasan

Transit Oriented Development (TOD) Binjai Rekapitulasi Nilai :

A

B+

B

C

C+

D

E

Dengan ini mahasiswa yang bersangkutan dinyatakan :

No. Status

Waktu Pengumpulan

Laporan

Paraf Pembimbing I

Paraf Pembimbing II

Koordinator RTA - 4231

1. Lulus Langsung

2. Lulus Melengkapi

3. Perbaikan Tanpa

Sidang

4. Perbaikan Dengan

Sidang

5. Tidak Lulus

Medan, Agustus 2015

Ketua Departemen Arsitektur, Koordinator Tugas Akhir,

Ir. N. Vinky Rahman, MT Ir. N. Vinky Rahman, MT NIP: 196606221997021001 NIP: 196606221997021001

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas berkat Rahmat dan Karunia-Nya penulis berkesempatan atas pembuatan laporan skripsi ini dan berkat kekuatan-Nya penulis dapat menyusun laporan skripsi ini dengan sebaik-baiknya.

Usulan laporan skripsi ini berjudul “Transit Oriented Development(TOD); Mixed-Use Shopping Mall and Office” . Laporan yang penulis susun ini, adapun intinya merupakan pengembangan pusat komersial shopping mall dan office, yang berada pada suatu kawasan TOD yang berpusat pada pengembangan pusat transit dan diharapkan dapat mengembangkan mutu kualitas kehidupan yang lebih baik dari sebelumnya. Laporan ini merupakan salah satu syarat dalam mendapatkan gelar Sarjana Teknik pada Departemen Teknik Arsitektur, Universitas Sumatera Utara, Medan.

Dalam penyusunan laporan ini, penulis telah berupaya semaksimal mungkin dapat menyusun laporan yang berguna dan memenuhi harapan dari smua pihak, namun penulis sadar bahwa masih adanya kemungkinan akan adanya kekurangan dalam laporan ini, oleh karena itu dibutuhkan berbagai saran, gagasan dan kritik dari semua pihak demi kesempurnaan laporan ini.

Dalam kesempatan ini, penulis mengucapkan rasa terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya atas motivasi, didikan, bimbingan, dan bantuan yang diberikan selama ini, antara lain kepada yang terhormat:

 Bapak Ir. N. Vinky Rahman, M.T. selaku Ketua Jurusan Teknik Departemen Arsitektur USU.

 Bapak Ir. Rudolf Sitorus, M.L.A. selaku Sekretaris Jurusan Teknik Departemen Arsitektur USU atas berbagai saran dan motivasi yang Bapak berikan dalam menjalani perkuliahan di Arsitektur USU.

 Bapak Achmad Delianur Nasution S.T., M.T. selaku Dosen pembimbing atas waktu, saran, didikan, dan bimbingan yang telah Bapak berikan selama menjalani Perancangan Arsitektur 6, sehingga penulis dapat menyelesaikan studi mata kuliah ini dengan baik.

 Bapak Hajar Suwantoro S.T., M.T. dan Ibu Benny O.Y. Marpaung S.T., M.T., Ph.D. selaku dosen penguji yang memberikan banyak masukan dan komentar serta kritik.

 Kedua orang tua saya beserta seluruh saudara dan keluarga yang telah dengan luar biasa mendukung, menyemangati, dan memotivasi saya.

 Kepada seluruh teman-teman saya yang menyemangati saya, dan juga teman kelompok Perancangan Arsitektur 6 atas kesempatannya untuk bekerjasama selama proses perkuliahan ini. Akhir kata, semoga laporan ini bermanfaat, terutama bagi penulis dan semua pihak dalam rangka menambah wawasan dan pengetahuan dan juga pemikiran kita.

Hormat penulis,

DAFTAR ISI

BAB I ... 1

PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang ... 2

1.2 Maksud dan Tujuan Perencanaan ... 4

1.3 Perumusan Masalah ... 4

1.4 Lingkup dan Batasan Proyek ... 4

1.5 Metode Pendekatan ... 5

1.6 Asumsi-asumsi ... 6

1.7 Kerangka Berfikir ... 7

1.8 Sistematika Laporan ... 8

BAB II ... 9

DESKRIPSI PROYEK ... 9

2.1 Tinjauan terhadap Kota Binjai ... 10

2.2 Deskripsi Umum Proyek ... 12

2.3 Terminologi Judul ... 12

2.4. Tinjauan umum dari Shopping Mall ... 14

2.4.1 Tinjauan umum dari shopping mall ... 14

2.4.1.1 Pengertian Dari Shopping Mall ... 14

2.4.1.2 Klasifikasi Pusat Perbelanjaan (Shopping Mall) ... 16

2.4.1.3. Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan (Shopping Mall) ... 21

2.4.1.4 Faktor Utama dari Shopping Mall ... 23

2.4.1.5. Aktifitas dalam Shopping Mall ... 25

2.5 Studi Banding Proyek Sejenis ... 25

BAB III ... 39

ANALISA DAN KONSEP ... 39

3.1 Pengantar ... 40

3.2 Analisa Fisik Tapak dan Lingkungan ... 40

3.2.1Analisa lokasi tapak dan kota dalam regional. ... 41

3.2.2 Analisa Batasan Site ... 42

3.2.4 Analisa Pedestrian ... 44

3.2.5 Analisa View ... 45

3.2.6 Analisa Sirkulasi ... 46

3.2.7 Analisa Preservasi ... 47

3.3 Analisa Non Fisik / Fungsional... 48

3.3.1 Analisa Kegiatan ... 48

3.3.2 Analisa Kebutuhan Ruang ... 51

3.3.3 Analisa Kegiatan ... 54

3.3.4 Analisa Utilitas Bangunan ... 55

3.3.5 Program ruang ... 58

3.4 Konsep Perancangan ... 66

3.4.1 Konsep Dasar ... 66

3.4.2 Konsep Fasad ... 67

3.4.3 konsep pencapaian site ... 68

3.4.4 Konsep Sirkulasi Dalam Site ... 69

3.4.5 Konsep Struktur ... 72

3.4.6 konsep Vegetasi dan Ruang Terbuka ... 74

BAB IV ... 76

HASIL PERANCANGAN ... 76

BAB V ... 91

KESIMPULAN ... 91

DAFTAR PUSTAKA ... 93

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Peta Kota Binjai dari Kota Medan ... 10

Gambar 2.2 Peta Binjai Timur ... 11

Gambar 2.3 Peta lokasi site ... 11

Gambar 2.4 Open mall / outdoor mall ... 19

Gambar 2.5 Mall tertutup / enclosed mall ... 20

Gambar 2.6 Composite mall / mall gabungan ... 20

Gambar 2.7 Konfigurasi dari sistem banyak koridor ... 21

Gambar 2.8 Konfigurasi dari sistem plaza ... 22

Gambar 2.9 Konfigurasi dari sistem mall ... 23

Gambar 2.10 Exterior dari mall Ciputra ... 26

Gambar 2.11 Interior dari mall Ciputra ... 28

Gambar 2.12 Atrium dari mall Ciputra ... 29

Gambar 2.13 Desain Galaxy Soho dengan konsep metafora ... 31

Gambar 2.14 Courtyard dari bangunan kuno China ... 32

Gambar 2.15 Fasad dari bahan plat aluminium putih ... 32

Gambar 2.16 Shopping mall Starhill Gallery ... 33

Gambar 2.17 Fasad dari Starhill Gallery ... 34

Gambar 2.18 Interior dari Starhill Gallery ... 35

Gambar 2.19 Exterior dari Khan Shatyr ... 36

Gambar 2.20 Interior dari Khan Shatyr ... 37

Gambar 2.21 Perayaan festival di Khan Shatyr ... 37

Gambar 3.1 Peta lokasi rancangan ... 41

Gambar 3.2 Analisa batasan site ... 42

Gambar 3.4 Analisa kawasan site ... 44

Gambar 3.5 Analisa pedestrian site... 44

Gambar 3.6 Analisa view site ... 45

Gambar 3.7 Analisa sirkulasi site ... 46

Gambar 3.8 Analisa preservasi site ... 47

Gambar 3.9 Sejarah stasiun Binjai ... 48

Gambar 3.10 Masterplan dari TOD Binjai ... 66

Gambar 3.11 Konsep fasad ... 67

Gambar 3.12 Konsep pencapaian site ... 68

Gambar 3.13 Konsep sirkulasi dalam site ... 69

Gambar 3.14 Konsep sirkulasi lt.2 ... 70

Gambar 3.15 Konsep sirkulasi lt.3 ... 71

Gambar 3.16 Konsep struktur ... 72

Gambar 3.17 Konsep struktur ... 73

Gambar 3.18 Konsep vegetasi dan ruang terbuka ... 74

Gambar 3.19 Konsep taman ... 75

Gambar 4.1 Denah groundplan ... 77

Gambar 4.2 Denah lt.2 ... 78

Gambar 4.3 Denah lt.3 dan tipikal office ... 79

Gambar 4.4 Denah basement ... 80

Gambar 4.5 Potongan shopping mall ... 80

Gambar 4.6 Potongan shopping mall dan office ... 81

Gambar 4.7 Tampak utara dan selatan ... 82

Gambar 4.8 Tampak barat dan timur ... 83

Gambar 4.9 Rencana pondasi... 83

Gambar 4.11 Sistem vertikal ... 84

Gambar 4.12 Rencana elektrikal ... 85

Gambar 4.13 Rencana air bersih dan kotor ... 86

Gambar 4.14 Perspektif barat daya shopping mall ... 87

Gambar 4.15 Perspektif shopping mall dan office ... 88

Gambar 4.16 Perspektif ruang terbuka ... 88

Gambar 4.17 Perspektif shopping mall ... 89

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 Analisa Kebutuhan Ruang ... 50

Tabel 3.2 Analisa Utilitas Bangunan ... 54

Tabel 3.3 Program Ruang ... 57

ABSTRAK

Pembangunan Shopping mall and office di kawasan Transit Oriented Development (TOD) Binjai dimaksudkan sebagai pusat komersil, hiburan dan rekreasi yang baru, yang dimana terasa kurang. Bangunan ini dapat dicapai dengan jalan kaki dengan jarak tempuh yang nyaman dari pusat stasiun kereta api maupun dari kawasan lainnya dalam lingkup TOD. Bangunan komersial ini menggunakan konsep mixed-use, yaitu menggunakan sky-cross untuk menghubungkan antar bangunan dan memiliki penerapan arsitektur dari buah rambutan, yang merupakan produk unggulan dari Kota Binjai. Bangunan ini juga merupakan pintu masuk dari sebelah barat jalan lintas sumatera kedalam kawasan TOD yang akan dikembangkan. Dengan adanya bangunan komersil ini, diharapkan akan memenuhi kebutuhan akan pusat komersil dan meningkatkan minat masyarakat setempat untuk lebih mengunjungi pusat komersil ini.

ABSTRACT

The development of shopping mall and office in this area of Transit-Oriented Development (TOD) in Binjai, intended as a new commercial, entertainment and recreation center which is still less. This building can be reached on foot with a comfortable distance from the central train station as well as from other areas within the zone of TOD. This commercial buildings using the concept of a mixed-use, which uses sky-cross to connect between buildings and have architecture application of rambutan fruit, which is the flagship product of Binjai. The building is also serves as entrance from the west causeway Sumatran into TOD area to be developed. With the existence of this commercial building, is expected to meet the needs of the commercial center and increase the interest of local communities to be visiting this commercial hub.

ABSTRAK

Pembangunan Shopping mall and office di kawasan Transit Oriented Development (TOD) Binjai dimaksudkan sebagai pusat komersil, hiburan dan rekreasi yang baru, yang dimana terasa kurang. Bangunan ini dapat dicapai dengan jalan kaki dengan jarak tempuh yang nyaman dari pusat stasiun kereta api maupun dari kawasan lainnya dalam lingkup TOD. Bangunan komersial ini menggunakan konsep mixed-use, yaitu menggunakan sky-cross untuk menghubungkan antar bangunan dan memiliki penerapan arsitektur dari buah rambutan, yang merupakan produk unggulan dari Kota Binjai. Bangunan ini juga merupakan pintu masuk dari sebelah barat jalan lintas sumatera kedalam kawasan TOD yang akan dikembangkan. Dengan adanya bangunan komersil ini, diharapkan akan memenuhi kebutuhan akan pusat komersil dan meningkatkan minat masyarakat setempat untuk lebih mengunjungi pusat komersil ini.

ABSTRACT

The development of shopping mall and office in this area of Transit-Oriented Development (TOD) in Binjai, intended as a new commercial, entertainment and recreation center which is still less. This building can be reached on foot with a comfortable distance from the central train station as well as from other areas within the zone of TOD. This commercial buildings using the concept of a mixed-use, which uses sky-cross to connect between buildings and have architecture application of rambutan fruit, which is the flagship product of Binjai. The building is also serves as entrance from the west causeway Sumatran into TOD area to be developed. With the existence of this commercial building, is expected to meet the needs of the commercial center and increase the interest of local communities to be visiting this commercial hub.

BAB I

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang

Indonesia, merupakan Negara kepulauan yang kaya akan beragam adat, budaya, masyarakat, hasil komoditas, dan kekayaan alamnya. Hal tersebut didukung lagi oleh letak Indonesia yang strategis dan merupakan pusat dari Asia Tenggara. Sebagai Negara kepulauan, tentunya perekonomian Indonesia mempunyai pulau-pulau besar dan ribuan pulau kecil lainnya. Pulau Sumatera, umumnya Sumatera Utara (Sumut) merupakan salah satu pulau besar yang sedang berkembang di Indonesia, dan memilki tingkat kepadatan penduduk yang tinggi dan memiliki perekonomian yang tinggi dan berkembang. Kota Binjai, merupakan salah satu kota besar di provinsi Sumatera Utara. Kota Binjai terletak 22km dari Kota Medan, memiliki waktu tempuh selama ±30menit dari Kota Medan.

Kota Binjai juga merupakan Kota yang membatasi antara Kota Medan dengan Aceh, sehingga memiliki letak yang strategis dalam jalur perdagangan. Kota medan, Binjai, dan Aceh dihubungkan melalui jalan darat, dan juga oleh jalur kereta api. Pada jalur darat, terdapat berbagai moda transportasi, yaitu angkot, bus, kendaraan pribadi, dan juga becak. Dikarenakan jalan yang menghubungkan kota-kota tersebut merupakan jalan lintas Sumatera, maka jalan tersebut ramai dan kerap timbul kemacetan. Upaya untuk mencapai kota Binjai maupun Medan selain melalui jalan lintas tersebut juga dapat melalui kereta api. Di Kota Medan, terdapat stasiun kereta api Medan, yang dimana terdapat jalur menuju stasiun kereta api kota Binjai.

Melihat potensi dari stasiun kereta api kota Binjai, maka di kawasan kereta api kota Binjai akan dibuat TOD (transit-oriented development) dalam radius 600meter pada kawasan tersebut. Pada TOD tersebut, akan dibangun kawasan

komersial yang berbasis pada moda transportasi massal (bus dan kereta api). Penerapan TOD dalam kaswasan ini, telah memenuhi kriteria yang terdapat pada teori TOD tersebut, dan juga sesuai dengan visi-misi dari PT. KAI dan pemkot kota Bnjai dalam membangun kota Binjai yang hijau dan terpadu Salah satu bangunan komersial pada kawasan TOD ini adalah bangunan mixed-use shopping mall dengan office. Bangunan ini akan menjadi pusat dari komersial dan pusat penyerapan tenaga kerja dalam kawasan TOD ini, dan dapat dicapai dengan jalan kaki dengan jarak tempuh yang nyaman dari pusat stasiun kereta api maupun dari kawasan lainnya dalam lingkup TOD. Bangunan komersial mixed-use ini memiliki penerapan arsitektur dari buah rambutan, yang merupakan produk unggulan dari Kota Binjai dan juga akan menjadi pintu masuk dari sebelah barat jalan lintas sumatera kedalam kawasan TOD yang akan dkembangkan.

Konsep perancangan yang akan diterapkan tidak hanya kegiatan berbelanja dan kegiatan bekerja di kantor, tetapi juga mengintegrasikan ke hal-hal lainnya yang saling berkaitan erat satu sama lainnya, seperti kegiatan bermain, makan, gathering, rekreasi, dan lainnya. Selain yang telah disebutkan diatas, konsep perancangan lainnya yang akan di kembangkan di dalam proyek ini adalah mixed-use dari rancangan dengan sekitarnya, sehingga tercipta rancangan yang terintegrasi, dan harmoni dalam desainnya.

1.2 Maksud dan Tujuan Perencanaan

Adapun maksud dan tujuan dari proyek ini adalah:

1. Merencanakan bangunan mixed-use dari shopping mall dengan office di kawasan TOD, Kota Binjai.

2. Merancang bangunan yang mixed-use dan walkable, sehingga tercipta lingkungan yang bebas polusi, terintegrasi, dan nyaman.

3. Merancang ruang-ruang publik untuk berbagai aktifitas dan kegiatan.

1.3 Perumusan Masalah

Berbagai masalah dalam perancangan bangunan mixed-use shopping mall dengan office adalah:

1. Bagaimana mengimplementasikan konsep-konsep mixed-use ke dalam bangunan shopping mall dengan office dengan kawasan sekitarnya maupun dengan bangunan sekitarnya.

2. Bagaimana merancang bangunan yang mampu merefleksikan kota Binjai. 3. Bagaimana mewujudkan pemakaian konsep ke dalam bangunan.

4. Bagaimana merancang bangunan yang nyaman dan tidak boros dalam pemakaian energi.

1.4 Lingkup dan Batasan Proyek

Lingkup kajian dalam studi kasus adalah perencaan bangunan mixed-use dari shopping mall dan office. Sedangkan pembahasan akan dibatasi dari berbagai aspek berikut:

1. Fungsi

Batasan fungsi yang akan ditetapkan dalam rancangan, yaitu kegiatan yang akan berlangsung di dalam shopping mall, yaitu kegiatan dengan sifat public, seperti kegiatan berbelanja, makan, bermain, dan rekreasi, dan

kegiatan pengelola gedung. Sedangkan kegiatan yang akan berlangsung di offce adalah kegiatan dengan sifat semi-publik, yaitu kegiatan perkantoran.

2. Arsitektural

Batasan arsitektural, merupakan batasan nilai-nilai arsitektur yang akan dibahas dalam perancangan mixed-use antara shopping mall dengan office, antara lain:

 Bentuk dan ruang, bagaimana bentuk dan ruang yang akan dibuat apabila ditinjau dari gubahan massa, yaitu massa shopping mall yang akan dihubungkan dengan sky-cross dengan massa office.  Karakteristik lahan.

 Peninjauan dari aturan-aturan yang berkaitan dengan lokasi, GSB, KLB, KDB.

3. Pembahasan proyek pada penerapan konsep arsitektur yang akan dikaitkan dengan mixed-use dan fungsi dari masing-masing massa.

1.5 Metode Pendekatan

Untuk menyelesaikan berbagai permasalahan yang akan dihadapi dalam proses perencanaan dan perancangan dari rancangan mixed-use shopping mall dan office, akan dilakukan berbagai pendekatan, yaitu sebagai berikut:

- Studi mengenai berbagai sumber pustaka yang berkaitan dengan standar-standar yang diperlukan dalam perancangan. - Mencari studi banding.

- Studi lapangan, yang bertujuan untuk mencari berbagai informasi dari site rancangan.

- Wawancara dengan berbagai pihak yang terkait dengan isu-isu rancangan.

1.6 Asumsi-asumsi

Dengan pertimbangan bahwa proyek ini bersifat fiktif / tidak nyata, maka dibutuhkan berbagai asumsi-asumsi sebagai berikut :

 Kepemilikan lahan dari proyek ini diasumsikan sebagai milik dari swasta, dengan perancangan bangunan baru dengan fungsi komersial.

 Kondisi tapak diasumsikan berupa lahan kosong dan layak didirikan bangunan baru dengan peruntukkan berdasarkan RTURK Kota Binjai, akan tetapi perancangan tetap memperhatikan aspek-aspek dari eksisting.

1.7 Kerangka Berfikir

Latar Belakang

 Perancangan kawasan TOD pada pusat stasiun Binjai, untuk mengembangkan kegiatan komersil dan menciptakan pusat moda transportasi terpadu.

 Perlunya sebuah wadah dengan fungsi komersil untuk menunjang fungsi komersil dari TOD.

Judul perancangan

Mixed-use shopping center and office

Tema perancangan

Arsitektur metafora

MAKSUD DAN TUJUAN

 Merencanakan bangunan mixed-use dari shopping center dengan office di kawasan TOD, kota Binjai.

 Merancang bangunan yang mixed-use dan walkable, sehingga tercipta lingkungan yang bebas polusi, terintegrasi, dan nyaman.

 Merancang ruang-ruang publik untuk berbagai aktifitas dankegiatan.

PERMASALAHAN

 Bagaimana mengimplementasikan konsep-konsep mx-use antar bangunan.

 Bagaimana merancang bangunan yang mampu merefleksikan kota Binjai.

 Bagaimana mewujudkan pemakaian tema dan konsep kedalam bangunan.

 Bagaimana merancang bangunan yang nyaman dan tidak boros dalam pemakaian energy.



PENGUMPULAN DATA

 Studi literatur

 Studi banding

 peraturan

ANALISA

 Analisa kondisi tapak, matahari, view, vegetasi, sirkulasi

 Program ruang

 Analisa non fisik/ fungsional, seperti pengguna, alur kegiatan, dll.

 Hubungan antar ruang

KONSEP PERANCANGAN

1.8 Sistematika Laporan

BAB I. PENDAHULUAN

Berisikan secara garis besar tentang kajian latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan maksud perancangan, batasan proyek, dan pendekatan perancangan.

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

Berisikan tinjauan-tinjauan dan studi banding umum rancangan proyek mixed-use shopping mall and office.

BAB III. ANALISA DAN KONSEP

Analisa berisikan tentang kondisi tapak, analisa bangunan, analisa fungsional, kebutuhan ruang, sirkulasi, dan juga program ruang yang diperlukan. Sedangkan konsep berisikan tentang konsep-konsep perancangan dalam rancangan, seperti konsep pembentukan fasad, konsep vegetasi, konsep struktur, konsep sirkulasi site, dan konsep pencapaian site.

BAB IV. GAMBAR PERANCANGAN

Berupa gambar-gambar kerja hasil dari rancangan arsitektur, dan merupakan hasil desain dari proyek.

BAB V. KESIMPULAN

BAB II

BAB II

DESKRIPSI PROYEK

2.1 Tinjauan terhadap Kota Binjai

Kota Binjai merupakan salah satu kota yang tengah berkembang di provinsi Sumatera Utara, Indonesia.Kota Binjai terletak 22km dari Kota medan, yang merupakan ibukota dari provinsi Sumatera Utara. Pada jaman dahulu, Kota Binjai berstatus sebagai daerah tingkat II, bukanlah sebuah kota. Akan tetapi, dikarenakan kepadatan penduduk yang terus menerus meningkat, dan tingkat ekomoni yang semakin tinggi buat ukuran daerah tingkat II dan kayanya akan hasil komoditas asli menjadikan kota Binjai sebagai salah satu kota besar di Sumatera Utara. Kota Binjai berbatasan secara langsung dengan Kabupaten Langkat di sebelah barat dan utara, serta berbatasan dengan Deli Serdang di sebelah timur dan selatan. Kota Binjai juga merupakan salah satu Kota yang termasuk dalam pembangunan Mebidangro, yang didalam pembangunan tersebut meliputi kota Medan, Kota Binjai, Deli serdang dan kabupaten Karo.

Gambar 2.1 Peta Kota Binjai dari Kota Medan (sumber : diunduh dari google map)

Mebidangro menekankan pembangunan yang merata pada kota-kota yang terlibat, sehingga kota-kota lain tersebut bukan hanya menjadi kota yang menopang keberlangsungan dari Kota Medan, melainkan kota-kota tersebut masing-masing mampu meningkatkan kualitas penduduk dan ekonominya.

Kota Binjai merupakan sebuah Kota yang memilki kawasan yang strategis, yaitu sebagai Kota yang menjadi pintu masuk ke Kota Medan apabila perjalanan ditempuh dari Aceh. Kota Binjai dan Medan, dihubungkan melalui jalan lintas sumatera, dimana jalan tersebut menghubungkan Kota Medan, Kota Binjai, dan Aceh melalui jalan darat. Di jalan ini banyak terdapat truk-truk pengangkutan, sehingga jalan yang merupakan jalan penghubung satu-satunya ini kerap dilanda kemacetan. Kota Binjai sejak dahulu telah dijuluki sebagai Kota rambutan, hal tersebut dikarenakan Kota Binjai terkenal akan hasil rambutannya sejak jaman dahulu, yang sampai sekarang juga diakui kualitasnya oleh berbagai pelosok daerah di Indonesia.

Gambar 2.2. Peta Binjai Timur (sumber : diunduh dari google map)

Gambar 2.3. Peta lokasi site (sumber : diunduh dari google map)

2.2 Deskripsi Umum Proyek

1. Fungsi Bangunan : Mixed use shopping mall and office 2. Status proyek : Fiktif

3. Pemilik proyek : Pemerintah kota Binjai 4. Lokasi : Jln. Ikan Paus

5. Luas lahan : 15.816,6 m²

6. Batasan site : Pada sebelah utara, site berbatasan dengan

jalan Tjut Nyak Dhien, pada sebelah selatan

dan barat site berbatasan dengan jalan lintas

sumatera, dan pada sebelah timur site

berbatasan dengan jalan Ikan Hiu.

2.3 Terminologi Judul

Judul dari proyek ini adalah “mixed-use shopping mall and office. Berikut merupakan penjelasan terhadap judul kasus proyek :

 Mixed-use, berasal dari 2 suku kata, yaitu mix dan use. Mix berarti campuran, atau berbagai hal yang di campur aduk menjadi satu, juga bisa memiliki arti tumpang tindih. Sedangkan use memiliki arti pemakaian. Dengan kata lain, mixed-use berarti bahwa terdapat lebih dari 1 fungsi pada satu rancangan/ satu tempat, yang dimana penggabungan fungsi-fungsi yang berbeda tersebut bisa dalam satu massa. Jika multi massa, bisa dihubungkan dengan sky-cross, jembatan, atau sky-bridge, dll. Contohnya adalah judul rancangan, yaitu mixed-use antara shopping mall dengan office.

 Shopping, berasal dari suku kata shop, yang memiliki arti toko/

retail. Shopping sendiri memiliki arti “kegiatan berbelanja”

terhadap suatu barang atau jasa.

 Mall dalam rancangan, berarti bahwa sebuah bangunan besar yang terhubung satu sama lainnya, yang dimana didalamnya umumnya terdapat fungsi retail dan tempat makan seperti restoran.

 Office, merupakan kantor. Kantor office di rancangan ini merupakan tipe kantor sewa dengan sistem menyewa tempat dengan perlantai/ per area (office leasing space). Dengan kata lain, office atau kantor merupakan tempat yang menyewakan spacenya untuk penggunaan sebagai kantor, yang disewakan kepada penyewa baik dengan per space, maupun perlantai.

Jadi, mixed-use shopping mall and office merupakan sebuah rancangan multi fungsi pusat perbelanjaan yang dihubungkan dengan sky-cross yang dimana di salah satu bangunan shopping mall tersebut terdapat gedung kantor sewa.

2.4. Tinjauan umum dari Shopping Mall

2.4.1 Tinjauan umum dari shopping mall

2.4.1.1 Pengertian Dari Shopping Mall

Shopping mall, pada umumnya berarti bahwa:

 Shopping, berasal dari suku kata shop, yang mempunyai

arti dari “toko” atau “retail”, dengan tambahan –ing, maka shopping berarti berbelanja, atau membeli barang-barang yang merupakan keperluan, baik itu keperluan primer, sekunder, maupun tersier.

 Mall dalam rancangan, berarti bahwa sebuah bangunan besar yang terhubung satu sama lainnya, yang dimana didalamnya umumnya terdapat fungsi retail dan tempat makan seperti restoran.

Jadi, secara judul, shopping mall berarti bahwa sebuah rancangan dari pusat perbelanjaan(shopping mall) yang dimana dihubungkan oleh sky-cross antar bangunannya, dan umumnya terdapat fungsi retail yang banyak dan tempat makan seperti restoran.

Shopping mall memiliki berbagai pengertian yang berbeda-beda dari berbagai ahli dan pakar. “Shopping mall is a group of retail and other commercial establishments that is planned, developed, owned, and manage as a single property. On-site parkng is provided. The mall’s size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade served area by the mall. The two main configuration s of shopping malls are malls and open-air strip malls.” (International Council Of Shopping Center). Hal tersebut

memiliki arti, yaitu “shopping mall adalah kelompok ritel dan komersial lainnya yang perencanaan dan manajemennya direncanakan, dikembangkan, dimiliki dan diatur sebagaimana mestinya sebagai sebuah property yang utuh. Juga tersedia tempat parkir di shopping mall. Ukuran dari shopping mall dan orientasi nya ditentukan oleh pasar di lokasinya tersebut. Dua konfigurasi yang utama dari shopping mall ini adalah mall dan pusat yang terbuka.

Menurut Nadine Beddington, shopping mall merupakan sebuah rancangan, “yang dimana didalamnya terdapat unit-unit retail yang disewakan kepada penyewa individual, yang dimana pengawasannya diawasi oleh pengelola yang bertanggung jawab penuh atas shopping mall tersebut, dan pengelolaannya bersifat terpusat”.(Nadine Beddington, Design for Shopping Centres, 1982).

Dan berikut merupakan pernyataan mengenai arti shopping mall lainnya menurut Victor Gruen, “Sebuah tempat yang bersifat komersial yang merupakan suatu wadah untuk pedagang yang diatur oleh pengelola, yang dimana memberikan layanan dan service untuk kebutuhan social dan ekonomi masyarakat, tetapi melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang yang bersifat untuk mendapatkan keuntungan yang besar .

2.4.1.2 Klasifikasi Pusat Perbelanjaan (Shopping Mall)

Klasifikasi dari shopping mall dapat dibedakan atas beberapa kategori yang berbeda, yaitu:

1. Berdasarkan jenis barang yang dijual, yaitu: a. Convenience store

Convenience store, atau dalam bahasa Indonesianya merupakan mini-market, umumnya berukuran kecil, dapat diakses oleh semua kalangan masyarakat. Convenience store dapat dengan mudah ditemui di berbagai titik-titik tempat, seperti pinggiran jalan, daerah-daerah komersial, perumahan, dll. Convenience store bersifat lokal dan tradisional, dan di dalam bisa ditemukan beragam produk, baik untuk kebutuhan sehari-hari maupun kebutuhan tambahan.

b. Demand store

Demand store, merupakan jenis retail, yang dibuka akibat tingginya permintaan akan suatu produk. Misalnya toko yang menjual merchandise dan barang-barang fashion yang dibuat sendiri oleh artis-artis, dll.

c. Impulse store

Yaitu retail yang menjual barang-barang “khas: dengan harga yang mahal atau disebut juga barang mewah. Penjualan seperti ini bertujuan untuk menarik para consumer untuk membeli dan menimbulkan niat consumer untuk memiliki barang-barang tersebut. Dengan kata lain, consumer yang membeli barang tersebut akan merasa bangga, karena mereka sanggup membeli barang tersebut.

2. Berdasarkan variasi barang yang ditawarkan, maka pusat perbelanjaan dapat dibagi atas:

a. Specialty Store

Merupakan jenis retail yang menjual sesuatu barang/jasa yang bersifat umum atau tertentu saja. Tetapi barang yang dijual terdapat beragam merek.

b. Variety Shop

merupakan retail yang menjual beragam produk dengan harga yang murah. Pada umumnya, barang-barang yang dijual berupa makanan, minuman, produk hygiene, peralatan-peralatan, maupun elektronik. Barang yang dijual di variety shop umumnya merupakan harga yang tidak dapat berubah lagi .

3. Jika dilihat dari luas area pelayanan U.I.I standar (“shopping centers,

planning, development & administration, edgar lion P.Eng”) :

a. Pusat perbelanjaan regional, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas area antara 27.890 – 74.000m². Pusat perbelanjaan ini terletak di lokasi yang strategis, yaitu lokasi pusat retail, lokasi pusat rekreasi maupun seni. Skala pelayanan yang dilayanni pada pusat perbelanjaan regional ini adalah berkisar sekitar 150.000 – 400.000 penduduk. Dikarenakan area cakupan dari pusat perbelanjaan ini yang besar, maka mall ini kebanyakan menjual produk-produk mewah untuk mendapat keuntungan yang lebih, hal tersebut dikarenakan biaya maintenance yang tinggi daari pusat perbelanjaan ini. Namun, juga terdapat retail-retail yang umum menjual produk-produk dengan harga diskon yang besar.

b. Pusat perbelanjaan komunitas, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas area antara 9.290 – 23.225m². pusat perbelanjaan ini terletak di lokasi mendekati pusat kota. Skala pelayanan yang

dilayani pusat perbelanjaan ini adalah 40.000 – 150.000 penduduk.

c. Neighbourhood center atau disebut juga dengan strip mall, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas area 2.720 – 9.290m². pusat perbelanjaan ini tidaklah terdapat di inti-inti kota maupun lokasi yang strategis , akan tetapi terletak di daerah/ lingkungan tertentu saja. Unit dari pusat perbelanjaan ini pun hanya sebesar ukuran supermarket. Skala pelayanan dari pusat perbelanjaan ini adalah 5.000 – 40.000 penduduk.

d. Superregional center, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas lebih dari 74.000m². Pada pusat perbelanjaan ini, terdapat tiga atau lebih dari anchor store, retail-retail yang lebih bervariasi dari pusat perbelanjaan yang lebih kecil, dan pusat perbelanjaan ini umumnya tidak dapat disaingi oleh pusat perbelanjaan lainnya yang lebih kecil dalam ukuran skala dalam radius 40km.

e. Pusat fesyen/ pusat perbelanjaan umum, yaitu pusat perbelanjaan yang menjual barang-barang umum saja. Pusat perbelanjaan ini pada umumnya menjual pakaian dan berupa toko-toko butik. Pusat perbelanjaan ini memiliki luas lahan kira-kira 7.400 – 23.200m². Radius dari area yang dilayani dari pusat perbelanjaan ini adalah 8 sampai 24.1 km.

f. Outlet center, yaitu pusat perbelanjaan yang dimana pemilik suatu brand langsung menjual barang dan jasanya kepada public tanpa melaui perantara retail. Adapun retail-retail

lainnya pada outlet mall ini hanya menjual barang-barang yang cacat, dengan harga diskon yang besar

.

4. Jika dilihat dari bentuk bangunan, maka mall dapat dibagi atas 3 macam, yaitu :

a. Outdoor mall/ open mall

Merupakan mall yang terbuka,dan mendapat sinar matahari langsung. Mall tipe ini merupakan mall yang pertama kali didirikan di dunia. Pada mall ini, akan dapat dinikmati view yang asri dan hidup, tanpa melalui perantara kaca, dan juga memakai udara bebas(bukan AC). Akan tetapi, seiring berjalannya waktu mall tipe ini tidaklah semuanya berhasil, dikarenakan berbagai faktor, salah satunya yaitu faktor cuaca sekarang yang tidak menentuk, kadang panas dan kadang tiba-tba hujan, sehingga tingkat ekonomi yang dihasilkan dari mall tipe ini tidak begitu menguntungkan dari segi financial.

Gambar 2.4. Open mall/outdoor mall

(sumber : diunduh dari google images)

b. Enclosed mall/ mall tertutup

Mall tipe ini pada awalnya dikembangkan di Amerika, oleh seorang arsitek Victor Gruen, yang merupakan imigran asal Austria. mall ini merupakan rancangan pertama didunia. Pada rancangannya, retail-retail tidaklah didesain seperti konfigurasi tradisionalnya, yaitu menghadap ke jalanan, akan tetapi

menghadap ke satu sama lainnya. Pada awal desainnya, mall ini tidak mempunyai pusatnya, dimana orang-orang beristirahat dan berlalu lalang dengan membawa troli. Pada akhirnya, Gruen menambahkan area pusat pada rancangannya. Pada mall tipe ini, selain terdapat pusat perbelanjaan dan servis-servis berbasis retail, ditambahkan lagi fungsi-fungsi non-retail lainnya, seperti sinema, gereja, dll). Akan tetapi, orang Amerika lebih menyukai desain mall dengan tipe yang terbuka, sehingga mall tipe kurang ini terkesan tidak begitu berhasil, dan mall ini juga memakan banyak lahan sebagai tempat parkir.

Gambar 2.5 mall tertutup/ enclosed mall (sumber : diunduh dari google images)

c. Composite mall

Pada mall tipe ini, merupakan gabungan dari mall tipe terbuka/open dengan mall tipe tertutup/enclosed. Mall ini muncul, dikarenakan biaya untuk maintenance dan sevice dari mall tertutup pada dahulu terkesan memakan biaya yang cuckup tinggi dan boros dalam pemakaian energy.

Gambar 2.6 Composite mall/ mall gabungan (sumber : diunduh dari google images)

2.4.1.3. Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan (Shopping Mall)

Sistem sirkulasi dari shopping mall dapat dibagi menjadi 3 macam, yaitu:

1. Sistem banyak koridor

Pada sistem ini terdapat banyak koridor dan retail-retail yang berjejeran, sehingga sirkulasi dari pusat perbelanjaan dengan sistem sirkulasi ini terkesan membingungkan dan tidak nyaman. Pada bagian desain retail tersebut juga terkesan monoton, sehingga tidaklah attraktif apabila dilihat dari sisi interior. Pada sistem ini, unit retail yang memiliki sewa yang paling tinggi dan merupakan unit yang paling strategis adalah unit yang terletak di bagian luar, terutama unit yang dekat dengan entrance.

Keuntungan lain dari sistem ini adalah persentase pemakaian lahan untuk unit retailnya yang tinggi, dikarenakan tersusun dengan rapi dan teratur.

Gambar 2.7 konfigurasi dari sistem banyak koridor (sumber : diunduh dari google images)

2. Sistem plaza

Pada sistem ini, terdapat plaza atau ruang yang besar pada inti dari pusat perbelanjaan yang menjadi acuan orientasi dari

kegiatan-kegiatan yang akan berlangsung di pusat perbelanjaan tersebut. Pada pola ini, sistem koridor masi tetan dipakai, walaupun tidak sebanyak pada sistem banyak koridor. Pada sistem ini, sistem informasi pada bangunan sudah mulai tertata, mulai dari nama retail, letak retail, dan lokasi-lokasi yang strategis pada bangunan tersebut.

Gambar 2.8 konfigurasi dari sistem plaza (sumber : diunduh dari google images)

3. Sistem Mall

Pada sistem ini, sirkulasi akan lebih dikonsentrasikan ke hanya beberapa sirkulasi utama yang mengkoneksikan semua kegiatan yang ada pada pusat perbelanjaan tersebut. Retail-retail akan berjajaran dan saling berhadapan, sehingga sirkulasi yang terdapat diantara retail tersebut, mampu menjadi mall dari pusat perbelanjaan tersebut, dan dalam area yang lebih luas, dapat menjadi atrium dari pusat perbelanjaan tersebut. Jalur sirkulasi utama tersebut, juga akan menjadi sirkulasi utama yang menghubungkan anchor store dengan retail-retail maupun unit fungsi lainnya.

Gambar 2.9 konfigurasi dari sistem mall (sumber : diunduh dari google images)

2.4.1.4 Faktor Utama dari Shopping Mall

Agar sebuah shopping mall berhasil, maka diperlukan keberadaan dari beberapa elemen berikut, yaitu:

1. Food Court

Pada kebanyakan shopping mall di Amerika, food court merupakan sebuah keharusan yang ada, dikarenakan mampu menarik para consumer untuk mengunjungi pusat perbelanjaan tersebut daripada pusat perbelanjaan lainnya. Selai n foodcourt, restoran siap saji/ fast food juga termasuk dalam katergori ini.

2. Department Store

Sejak jaman dahulu dimana Victor Gruen mengembangkan sistem shopping mall, keberadaan department store dalam suatu pusat perbelanjaan sangatlah penting demi menjaga kestabilitas ekonomi dari suatu pusat perbelanjaan, hal tersebut dikarenakan department store mampu menarik pengunjung yang lebih banyak. Dikatakan mampu menjaga kestabilitas ekonomi dari suatu pusat perbelanjaan, dikarenakan pengunjung yang hanya ingn mengunjungi departemen store juga akan pasti mengunjungi retail-retail yang kecil kecil lainnya,

3. Anchor Store

Anchor store merupakan unit departemen store dengan ukuran yang lebih besar, dan mampu menarik minat pengunjung yang lebih tinggi lagi. Pada umumnya, keberadaan anchor store sangatlah penting dalam suatu pusat perbelanjaan, dan biasanya anchor store mendapat diskon yang besar dari biaya sewanya. Pada konfigurasi unit anchor store pada suatu pusat perbelanjaan, biasanya terletak di bagian ujung dan ujung, sehingga pengunjung secara otomatis juga akan mengunjungi retail-retail lainnya secara tidak langsung.

4. Secondary Anchor

Merupakan toko-toko retail kecil , baik yang memiliki brand tertentu ataupun sendiri. Keberadaan retail ini sangatlah vital dari unsur-unsur keberhasilan dari suatu pusat perbelanjaan, dikarenakan memiliki fungsi yang bervariasi dan juga mampu menarik minat dari beragam kalangan masyarakat.

5. Desain

Desain dari suatu pusat perbelanjaan, sangatlah penting untuk menarik minat pengunjung, baik dari desain exterior maupun interiornya. Pada desain exteriornya, arsitekturnya harus mampu stand-out diantara bangunan sekitarnya, tetapi tidak menonjol dan harmonis. Sedangkan pada desain interiornya, konfigurasi unit-unit retail dan sirkulasinya harusnya tidak membingungkan dan nyaman untuk didatangi oleh segala kalangan masyarakat.

2.4.1.5. Aktifitas dalam Shopping Mall

2.5 Studi Banding Proyek Sejenis

Pada subbab berikut ini, akan dipaparkan beberapa contoh dari proyek sejenisnya, yaitu rancangan shopping mall dengan fungsi perkantoran. Studi banding proyek sejenis ini, akan menjadi panduan utama dan acuan dalam membuat garis besar dari konsep dan desain dari rancangan.

1. Ciputrа Mаll, Jаkаrtа, Indоnеsiа a.Kоnsеp Mаll

Di Indonesia, pada tahun 1980-an umumnya di ibukota, yaitu Kota Jakarta, terdapat trend baru yang sangat booming, yaitu pembangunan berbagai konsep rancangan shopping mall. Pada masa itu, shopping mall merupakan suatu konsep pusat perbelanjaan yang baru bagi masyarakat Indonesia, dan masyarakat Kota Jakartalah yangdulu mencicipi nuansa dan bangunan dari

Aktifitas Utama

Berbelanja, rekreasi, makan, minum, berkumpul, jalan-jalan, bekerja

Aktifitas pendukung

Kegiatan pengelola, bongkar muat, administrasi,

Aktifitas pelengkap

Perawatan, maintenance dan pemeliharaan bangunan

Aktifitas pelayanan

Customer service, sekuritas, pelayanan

Shopping Mall. Melihat potensi dari Kota Jakarta dan betapa antusianya masyarakat Kota Jakarta pada masa itu terhadap bangunan shopping mall, maka pengembang dan developer property, yaitu grup Ciputra ingin

mеncоbа mеnеrаpkаn kоnsеp tеrsеbut pаdа sаlаh sаtu pusаt bеlаnjа rаncаngаnnyа. Hal tersebut juga menjadikan rancangan hasil grup Ciputra ni,

“Ciputra Mall” menjadi bangunan berkonsep mall yang ke-2 di Indonesia. Melalui kerjasama dengan menggandeng konsultan arsitektur asal Amerika, yang merupakan konsultan yang telah berpengalaman dalam merencanakan pembangunan shopping mall di Amerika, maka grup Cputra merealisasikan keinginan membangun dan merencanakan proyek pembangunan Mall ciputra ini di kawasan Jakarta Barat. Shopping mall ini mulai dibangun dan ground-breaking pada tahun 1989. Pеmbаngunаnnyа

dimulаi pаdа Mаrеt 1991,pеmbukааn pаdа 26 fеbruаri 1993 dаn dirеsmikаn оlеh ibu Tiеn Sоеhаrtо pаdа 21 mаrеt 1994.

Gambar 2.10 exterior dari mall Ciputra (sumber : diunduh dari google images)

b. Fаmily Shоpping Cеntеr

Dеngаn kоnsеp Fаmily Shоping Cеntеr bеrslоgаn Wоrld оf Chоicеs – Duniа Sеgаlа Pilihаn, Mаl Ciputrа аdаlаh mаl kеluаrgа tеmpаt dimаnа kеbutuhаn dаn аktifitаs sеluruh аnggоtа kеluаrgа dаpаt tеrpеnuhi. Tidаk tеrtutup jugа untuk kаlаngаn pеlаjаr dаn kаryаwаn kаrеnа lоkаsinyа yаng

dikеlilingi оlеh kоmplеks pеrumаhаn, pеndidikаn dаn niаgа.

Mаl Ciputrа mеnеmpаti lаhаn dipеrsimpаngаn аntаrа Jl. S. Pаrmаn – Jl.

Kyаi Tаpа –Jl. Tоl Dаlаm Kоtа, аdаlаh lоkаsi yаng strаtеgis kаrеnа sеlаlu mеnjаdi dаеrаh yаng dilеwаti sеtiаp оrаng yаng аkаn mеnuju kе kаwаsаn Jаkаrtа Bаrаt. Аksеs pеncаpаiаnnyа pun sаngаt mеnguntungkаn kаrеnа dаpаt ditеmpuh mеlаlui bеbеrаpа ruаs jаlаn dаn dibuаt pintu-pintu mаsuk

dаri sеtiаp ruаs jаlаn tеrsеbut.

Dеngаn luаs lаhаn ± 5 Hа, Mаl Ciputrа аdаlаh sеbuаh supеrblоck dеngаn Mix-usеd Cоmplеx yаitu mаl dеngаn luаs ± 80.000 m2 yаng tеrdiri dаri 9 lаntаi dаn hоtеl bintаng еmpаt dеngаn luаs ± 30.000 m2 yаng tеrdiri dаri 9 lаntаi. Kоnsеp аrsitеkturаl kеsеluruhаn bаik еkstеriоr mаupu intеriоr аdаlаh fеstivе, bеrsifаt cеrаh dаn rаmаi. Kоnsеp ini dаpаt tеrlihаt аntаrа lаin pаdа pеrmаinаn 2 wаrnа utаmа yаitu pеаch yаng pаdа sааt itu mеnjаdi

trеnd wаrnа Intеrnаsiоnаl dаn hijаu tоscа yаng mеlаmbаngkаn cоrpоrаtе idеntity Grup Ciputrа. Tеrlihаt jugа pаdа pеrmаinаn bеntuk mаssа bаngunаn yаng mеrupаkаn pеrpаduаn аntаrа bаngunаn mаl dаn hоtеl yаng disаmbungkаn mеlаlui sеbuаh pоdium dibаgiаn tеngаh dilеngkаpi dеngаn mеnаrа pаdа kеduа ujungnyа.

Gambar 2.11 interior dari mall Ciputra (sumber : diunduh dari google images)

Sеlаin dаri sеgi disаin, pеrаncаngаn mаl Ciputrа tidаk mеlupаkаn 2 fаktоr pеnting yаitu kеmudаhаn dаn kеnyаmаnа pеngunjung. Untuk kеmudаhаn, dibuаt kоridоr utаmа dеngаn sistеm rаmp sеpаnjаng intеriоr bаngunаn sеbаgаi sirkulаsi hоrizоntаl, sеdаngkаn untuk sirkulаsi vеrtikаl tеrdаpаt 10 buаh еlеvаtоr dаn 29 buаh еskаlаtоr, sеrtа bеrbаgаi signаgе/dirеctоry

sеbаgаi pеnunjuk аrаh. Untuk kеnyаmаnаn, dibuаt ruаng – ruаng publik dеngаn ukurаn bеsаr аntаrа lаin аtrium dаn cеntеrcоurt tеmpаt bеrbаgаi аcаrа biаsа dilаksаnаkаn sеpеrti pаmеrаn. Dilеngkаpi jugа dеngаn еlеmеn – еlеmеn intеriоr sеpеrti vоid, skylight pаdа lаntаi fооdcоurt sеbаgаi pеnеrаngаn аlаmi dаn brigе.

Bеrbаgаi fаsilitаs tеrsеdiа di mаl ini yаng sеcаrа gаris bеsаr dаpаt dibаgi mеnjаdi bеbеrаpа kеlоmpоk. Fаsilitаs pusаt pеrtоkоаn bеrupа rеtаi tеnаnt yаng bеrjumlаh 360 unit. Fаsilitаs umum bеrupа аrеа pаmеrаn di

аtrium/cеntеrcоurt, аrеа bеrmаin аnаk, ruаng ibu dаn bаyi, tеmpаt pеnitipаn аnаk, plаygrоup bеkеrjа sаmа dеngаn Sаnggаr Bоbо, ruаng sеrbа gunа Аmаdеus, tаmаnbаcааn аnаk dаn bеrbаgаi kеlаs umum sеpеrti kеlаs musik

Gambar 2.12 Atrium Ciputra mall (sumber : diunduh dari google images)

Fаsilitаs hiburаn bеrupа Biоskоp Citrа 21 (4 studiо), stringеr dаn Fun city. Fаsilitаs sоsiаl bеrupа kаntin murаh untuk kаryаwаn. Fаsilitаs pеlеngkаp bеrupа АTM cеntеr, tоilеt pеngunjung disеtiаp lаntаi, pusаt infоrmаsi, kursi rоdа, mushоllа, dаn tеlеpоn umum. Fаsilitаs lаin yаng tidаk kаlаh pеnting аdаlаh fаsilitаs pаrkir yаng dibаgi mеnjаdi duа jеnis yаitu pаrkir tеrbukа di sеkеliling аrеа bаngunаn dаn pаrkir tеrtutup bеrupа gеdung pаrkir 11 lаntаi dеngаn systеm split lеvеl. Kаpаsitаs kеduаnyа dаpаt dаpаt mеnаmpung ± 1.500 buаh mоbil dаn ± 700 buаh sеpеdа mоtоr sеrtа dаpаt mеmеnuhi dаyа tаmpung pеngunjung bаik pаdа hаri – hаri biаsа mаupun pаdа аkhir pеkаn dаn libur.

Sеsuаi dеngаn kоndisi kаwаsаn sеgmеntаsi mаl ciputrа аdаlаh B+. Untuk itu, bеrаgаm jеnis rеtаil tеnаnt yаng dipilih tеlаh mеlаlui sеlеksi disеsuаikаn sеgmеntаsi tеrsеbut dаn dеngаn sistеm pеngеlоlааn yаitu systеm sеwа pеnuh. Pеnеrаpаn singlе-cоrridоr dеngаn rаmping sistеm

shоpping cеntеr di lаntаi 1- 6 pаdа intеriоr bаngunаn mеnаmbаh kuаt

kоnsеp mаl. Pеnyusunаn lеtаk rеtаi tеnаnt bеrhubungаn lаngsung dеngаn zоning mаl. Untuk bаrаng –bаrаng bеrmеrеk dаri mаncаnеgаrа dilеtаkkаn

di grоund flооr sеbаgаi dаyа tаrik dаn nilаi juаl mаl. Аnchоr tеnаnt di sudut – sudut bаngunаn untuk mеnаrik pеngunjung аgаr mеngеlilingi

bеrcаmpur аgаr sеcаrа psikоlоgis pеngunjung tidаk mеrаsа lеlаh dаn bоsаn.

Mеskipun usiаnyа tеlаh mеnginjаk 13 tаhun, mаl ciputrа sаmpаi sеkаrаng tеtаp mеnjаdi mеnjаdi sаlаh sаtu tujuаn wisаtа bеlаnjа, umumnyа

untuk kаwаsаn Jаkаrtа Bаrаt. Dеngаn kоndisi ini tеntunyа ciputrаmаll аkаn sеlаlu mеngеmbаngkаn dаn mеmаjukаn diri dеmi kеnyаmаnаn, kеmudаhаn dаn kеpuаsаn pеngunjung di tеngаh еrа pеrsаingаn аntаr mаl yаng sеmаkin hаri sеmаkin kuаt.

2. Galaxy Soho, Zaha Hadid Architects

Galaxy Soho merupakan rancangan dari arsitek ternama dunia, Zaha Hadid. Proyek ini mengambil lokasi di pusat kota Beijing, China. Luas dari proyek ini adalah 330.000 m². proyek ini memiliki 15 lantai, 12 sebagai fungsi office dan 3 lantai sebagai fungsi retail / pusat perbelanjaan, dengan total tinggi sekitar 67meter. Pada proyek ini terdapat berbagai fungsi-fungsi, yaitu kompleks dari pusat perbelanjaan, retail, pusat hiburan, dan juga sebagai office. Arsitektur dari rancangan ini adalah memiliki bentuk yang tidak kaku/ bukan sudut 90º, dengan desain yang terasa tersambung satu dengan lainnya dengan jembatan-jembatan. Selain itu, desain dari proyek ini juga mengambil bentukan fluidy, yaitu bentukan yang mengalir antara bangunan dengan open spacenya, sehingga bangunan tersebut terkesan tidak sendiri-sendiri, melainkan menjadi satu massa dengan open space maupun courtyardnya.

Gambar 2.13 Desain Galaxy Soho dengan konsep metafora (sumber : diunduh dari google images)

Pada lantai ground, 2, dan 3 diperuntukkan fungsinya sebagai retail, dan lantai atas nya, yaitu mulai dari lantai 4 diperuntukkan untuk penggunaan sebagai office space. Pada lantai paling atas dari rancangan ini, terdapat bar, restoran, dan kafe yang dimana mempunyai view panoramik yang indah dari Kota Beijing.

Pada pusat atrium dari rancangan ini, yaitu courtyard dari rancangan, Zaha Hadid mengaplikasikan arsitektur metafora, yaitu mengadopsi dari desain-desain courtyard zaman dulu/klasikal dari China, dimana merupakan tempat masuknya angin dan cahaya matahari kedalam bangunan, yang dikelilingi oleh bangunan-bangunan dengan berbagai fungsi.

Gambar 2.14 Courtyard dari bangunan kuno China (sumber : diunduh dari google images)

Walaupun courtyard dari Galaxy Soho mengadopsi desain dari courtyard klasik China, akan tetapi Zaha Hadid menambahkan inovasi yang khas dari desain-desainnya, yaitu merubah courtyard klasik yang memiliki sudut 90º dan tertutup semuanya oleh bangunan dengan courtyard yang mengalir ke luar bangunan, bahkan terasa berbaur dengan kawasan sekitarnya, yang dimana menurut Zaha Hadid seharusnya arsitektur abad ke-21 bentukannya harus seperti rancangannya, yaitu mengimprovisasi desain dari dahulu yang kurang sempurna.

Gambar 2.15 Fasad dari plat aluminium putih (sumber : diunduh dari google images)

Pada intinya, bangunan ini mengadopsi arsitektur parametric, yaitu arsitektur yang cenderung lebih ke bentukan uncube, yang diklaim Zaha Hadid sebagai seharusnya desain bangunan dari abad ke-21, dan juga arsitektur metafora, yang dimana bangunan merupakan penggunaan makna/kiasan dari sesuatu, yang menjadi dasar yang fundamental dari suatu rancangan yang baru.

3. Starhill gallery

Starhill gallery dirancang oleh Spark Architects. Bangunan ini terletak di Kuala Lumpur, Malaysia. Bangunan arsitektural ini, menurut arsitek Stephen Pimbley, principal dan founding dari Spark Architects, merupakan bangunan shopping mall yang paling ikonik di kota Kuala Lumpur, terutama di daerah proyek, Bukit Bintang. Luas dari proyek ini adalah 2.000m², dan selesai pada tahun 2011. Desain ini, merupakan desain dari eksisting dari Starhill Gallery yang lama, dan pada shopping mall ini, terdapat berbagai retail-retail yang terkenal dan juga retail-retail yang mewah. Selain itu, juga terdapat berbagai restoran yang cukup mewah.

Gambar 2.16 shopping mall Starhill Gallery (sumber : diunduh dari google images)

Bangunan ini tidaklah sama pembentukan fasadnya dengan berbagai mall lainnya yan menghadap ke arah jalan di kawasan Bukit Bintang, hal ini dapat dilihat dari gambar diatas. Fasad bangunan terkesan lebih mengundang public untuk mengunjungi mall tersebut, dan juga mall tersebut memiliki koneksi visual tersendiri dengan kawasan tersebut. Bangunan tersebut, juga

dapat direpresentasikan sebagai “obor/cahaya” dari kawasan tersebut.

Desain rancangan hasil Spark tersebut membuka fasad dari rancangan tersebut, sehingga pada bagian fasaf, terdapat deretan retail yang memiliki desain yang unik, yang dimana retail-retail tersebut serasa membungkus bangunannya dengan motif kaca kristal, dan panel dari bahan batu. Fasad baru tersebut, menganalogikan sebagai “kain yang basah” dari patung -patung dewa Yunani dan Roma. Selain itu, juga menganalogikan sebagai gambaran bentuk dari gaun pernikahan yang indah, dimana didalam bangunan tersebut terdapat pusat perbelanjaan yang menjualnya.

Gambar 2.17 Fasad dari Starhill gallery (sumber : diunduh dari google images)

Material baja ringan, batu, dan fasad dari kaca tersebut merupakan yang pertama yang ada di Malaysia, yang dimana juga mengemban teknologi dari

pembuat fasad dari engineer Perancis, dimana mereka jugalah yang merancang struktur pyramid louvre, Paris.

Gambar 2.18 Iinterior dari Starhill Gallery (sumber : diunduh dari google images)

Interior dari starhill gallery ini menggunakan konsep yang modern dan sangatlah selaras dan sesuai dengan fasadnya. Hal ini dapat dilihat dari gambar 2.24 dan gambar 2.22 pada diatas, dimana interior dan exterior memiliki bentuk ruang dan massa yang sama dan mengisi satu sama lainnya.

4. Khan Shatyr, Astana, Kazakhstan

Khan shatyr mall merupakan sebuah sebuah pusat hiburan yang besar, dan merupakan bangunan dengan struktur tenda terbesar didunia. Proyek ini dikembangkan oleh Foster and partners, dan proyek ini memiliki luas lahan sekitar 100.000m² dan memiliki tinggi 150m. Proyek ini dibangun pada tahun 2006 dan selesai pada tahun 2010.

Proyek ini dibangun di Astana, ibukota dari Kazakhstan. Proyek ini menyediakan berbagai layanan public, pusat cultural, dan pusat social bagi masyarakat disana. Proyek ini juga memberikan kenyamanan termal disepanjang tahun apapun cuacanya.

Pada proyek bangunan ini, terdapat 450meter area jogging track, dan juga banyak layanan lainnya, seperti shopping mall dengan butik, retail dengan brand internasional, supermarket, electronic stores, spa, foodcourt, kolam renang dan fasilitas hiburan, meliputi restoran, sinema, dan pusat hiburan yang mengakomodasi berbagai event dan pameran.

Gambar2.19 Exterior dari Khan Shatyr (sumber : diunduh dari google images)

Pada bagian exterior dari bangunan Khan Shatyr ini dilengkapi dengan lampu-lampu LED yang dapat berubah-ubah warnanya sesuai dengan acara /festival yang tengah digelar. Pada malam hari, tenda tersebut juga mengeluarkan warna-warna seperti pada gambar diatas. Hal tersebut menjadikan bangunan tersebut sebagai ikon dari wilayah tersebut yang jelas terlihat pada gambar diatas maupun dibawah ini.

Gambar 2.20 Iinterior dari Khan shatyr (sumber : diunduh dari google images)

Pada bagian interiornya, terlihat jelas penggunaan struktur tendanya. Pada bagian struktur tenda tersebut dibuat menjadi void dan pada bagian lantai groundnya dibuat menjadi atrium dari bangunan tersebut. Pada void yang terbentuk itu, besar void nya sangatlah luas, sehinga bangunan ini apabila dilihat dari sisi interiornya, tidaklah nampak bahhwa bangunan ini sempit dan padat, akan tetapi seperti bangunan yang besar sekali dengan struktur yang besar juga pada bagian tengah / voidnya.

Gambar 2.21 Perayaan festival di Khan Shatyr (sumber : diunduh dari google images)

Struktur dari bangunan Khan shatyr ini sendiri mengadopsi arsitektur metafora, dimana bentuk tenda ini dibuat mirip dengan bentuk tenda tradisional dari orang suku Nomad. Khan shatyr sendiri memiliki arti yaitu tenda dari Khan. Khan merupakan orang yang kelasnya / pangkat sosialnya paling tinggi menurut sejarahnya, bisa juga dikatakan sebagai raja dari suku Nomad pada jaman dahulu. Dikarenakan Negara Kazakhstan yang kaya dan kental akan berbagai detail-detailnya, suku, budaya dan sejarahnya, maka masyarakat pada Negara itu apabila melihat bangunan tersebut, maka dalam sejenak mereka akan langsung tahu bahwa bangunan tersebut merupakan analogi / metafora dari bangunan tenda pada jaman dahulu.

BAB III

BAB III

ANALISA DAN KONSEP 3.1 Pengantar

Pada bagian ini, akan dijelaskan berbagai analisa-analisa yang dibutuhkan untuk mengetahui hal-hal penting apa saja yang menghasilkan rancangan yang benar atau lebih sempurna. Analisa yang dilakukan dapat dibagi menjadi 2 macam, yaitu analisa fisik dan analisa non-fisik. Analisa fisik mencakup analisa-analisa yang berkaitan dengan keadaan fisik lingkungan. Sedangkan analisa non-fisik,. Merupakan analisa tentang kebutuan ruang, diagram pengelola, program ruang, dan sifat-sifat / prilaku dari orang yang akan memakai rancangan ini, seperti pengunjung, pengelola, manager, karyawan, dll.

Setelah analisa, maka akan masuk ke pembahasan konsep yang secara fundamental merupakan lanjutan / tanggapan terhadap analisa yang dilakukan. Konsep-konsep yang dirancang, pada umumnya merupakan hasil dari tanggapan terhadap analisa yang dilakukan. Akan tetapi, ada juga konsep yang tidak berdasarkan analisa secara langsung, seperti konsep vegetasi dan ruang terbuka, yang dimana dikembangkan dengan mempelajari tingkah laku / trend masyarakat pada saat ini. Berikut akan dijelaskan berbagai analisa, baik itu analisa fisik maupun analisa non-fisik dan juga konsep perancangan :

3.2 Analisa Fisik Tapak dan Lingkungan

Analisa-analisa dari fisik tapak dan lingkungan site, dapat dilihat pada beberapa poin berikut ini:

3.2.1Analisa lokasi tapak dan kota dalam regional.

Gambar 3.1 Peta lokasi rancangan (sumber : diunduh dari google maps)

Tanggapan: Lokasi site berada di Binjai Timur, pada kawasan pusat Stasiun Binjai(hijau), yang merupakan kawasan rancangan TOD(kuning). Site berwarna merah pada gambar di kiri ini. Luas Site : 15.816,6m². Lokasi site : Jln. Ikan Paus.

3.2.2 Analisa Batasan Site

A B C

Gambar 3.2 Analisa batasan site (sumber : data hasil analisis)

Pada site, terdapat 3 batasan site, yaitu:

 Pada sebelah utara, yaitu A, dibatasi oleh jalan Tjut Nyak Dhien, dan di seberangnya berbatasan dengan deretan rumah yang tidak terpelihara dan juga lahan kosong. Pada batasan ini, juga terdapat banyak becak yang parkir di bahu jalan.

 Pada sebelah barat, yaitu B, dibatasi oleh jalan Lintas Sumatera, dan diseberangnya berbatasan dengan tugu pahlawa, dan gereja GBKP.

 Pada sebelah selatan, yaitu C, berbatasan dengan bangunan-bangunan ruko, dan juga bangunan-bangunan Binjai Shopping mall.

3.2.3 Analisa Kawasan Site

Gambar 3.3 Analisa kawasan site (sumber : data hasil analisis)

Berdasarkan gambar analisa diatas, dujetahui bahwa pada bagian barat site, terdapat makam pahlawan dan tugu Kota Binjai. Kedua tempat tersebut merupakan titik / tempat utama dari Kota Binjai dan pada sekitaran dari daerah tersebut merupakan bangunan dengan fungsi komersil. Pada bagian selatan site, terdapat bangunan binjai super mall (BSM), yang dimana pada sekitarannya juga terdapat banyak retail / ruko komersil yang kecil. Pada bagian timur, terdapat terminal dan stasiun pusat Kota Binjai. Dan pada bagian utara, terdapat retail / ruko kecil milik warga sekitar, dan juga perumahan-perumahan kecil yang rata-rata memiliki ketinggian sebanyak 1 lantai.

Gambar 3.4 Analisa kawasan site (sumber : data hasil analisis)

Tanggapan : Pada analisa diatas merupakan kawasan-kawasan disekitar site, baik site dari rancangan TOD maupun lokasi proyek pada site TOD. Jika dilihat pada kawasan sekitar dari site, maka didapati bahwa site dikelilingi oleh bangunan-bangunan dengan fungsi mayoritas sebagai komersil, oleh karena itu, apabila pembangunan pada site akan dibangun shopping mall dan office, maka hal tersebut akan makin meningkatkan tingkat perekonomian di daerah tersebut. 3.2.4 Analisa Pedestrian

Gambar 3.5 Analisa pedestrian site (sumber : data hasil analisis)

Tanggapan : Pada analisa pedestrian, terlihat bahwa pada beberapa titik sudah terdapat pedestrian, namun kebanyakan tidaklah memenuhi syarat dalam

pedestrian dari TOD. Oleh karena itu, pedestrian tersebut akan ditambah lagi, baik dari segi kualitasnya maupun jumlah dan besar dari pedestriannya.

3.2.5 Analisa View

Gambar 3.6 Analisa view site (sumber : data hasil analisis)

Tanggapan : Pada analisa view, diketahui berbagai view-view dari site menuju ke luar site. Dari analisa ini, dapat diketahui potensi-potensi yang baik dari site, maupun view yang tidak direkomendasikan. Pada view no. 1 pada gambar pertama, view tersebut menghadap ke arah jalan ikan paus, dan dapat dilihat halte pemberhentian bus dan juga sekolah SMP negri. Pada view ke arah barat ,dapat dilihat bangunan-bangunan ruko komersil, tugu Binjai, dan makam

pahlawan Kota Binjai. Pada view ke utara, dapat dilihat rumah-rumah kecil dengan fungsi rumah tinggal dan komersil. Pada view sebelah timur, dapat dilihat sekolah SMP negri, terminal bus, dan pusat stasiun kereta api Kota Binjai. Dan pada sebelah selatan, dapat dilihat Binjai Super Mall. Dari view-view tersebut, dapat disimpulkan bahwa semua arah view tersebut mengarah ke bangunan-bangunan komersil, oleh karena itu, bangunan-bangunan dengan fungsi baru yang akan dirancang yaitu mixed-use shopping mall and office akan menjadi pusat komersil yang akan menggabungkan semua komersil tersebut ke satu titik yang baru / pusat komersil yang baru.

3.2.6 Analisa Sirkulasi

Gambar 3.7 Analisa sirkulasi site (sumber : data hasil analisis)

Tanggapan : Dari analisa sirkulasi, maka akan diketahui berbagai sirkulasi yang ada pada site, baik itu sirkulasi yang tidak penting, maupun sirkulasi yang baik bagi site. Pada site, terdapat berbagai sirkulasi dari berbagai jenis kendaraan. Sirkulasi bus pada site, umumnya melalui jln. Lintas Sumatera dan kemudian masuk ke dalam jln. Ikan Paus untuk mencapai pusat stasiun dan terminal bus. Oleh karena itu, pada jln. Ikan Paus, tidak direkomendasikan untuk dilewati oleh pejalan kaki dengan berjalan melewati jalan tersebut. Sedangkan pada gambar diatas, dapat juga dilihat sirkulasi dari kendaaran umum dan pribadi lainnya selain bus.

Jika dilihat secara keseluruhan sirkulasi dalam site, maka dapat disimpulkan bahwa sirkulasi dalam site termasuk kategori ramai lancar, dan juga dikarenakan daerah pusat Kota Binjai, maka sangatlah cocok dirujukkan penggunaan lahan / kawasan TOD yang akan dirancang sebagai fungsi komersial.

3.2.7 Analisa Preservasi

Gambar 3.8 Analisa preservasi site (sumber : data hasil analisis)

Bangunan preservasi Stasiun kereta api Binjai

Letak dari rancangan sky-cross yang menghubungkan terminal dan stasiun dengan rancangan yang akan dibuat,yaitu shopping mall dan office.

Gambar 3.9 Sejarah stasiun Binjai (sumber : data hasil analisis)

Pada kawasan TOD yang akan dikembangkan ini, TOD berpusat di pusat transit, yaitu stasiun kereta api Binjai, yang juga merupakan bangunan yang dipreservasikan oleh pemerintah. Oleh karena itu, bangunan ini akan menjadi daya tarik dari kawasan TOD ini, dikarenakan kaya akan sejarah dan juga arsitektur. Hal ini tentunya juga berpengaruh kepada konsep dari sirkulasi rancangan mixed-use shopping mall and office menuju ke pusat stasiun, yaitu adanya penambahan sebuah sky-cross dengan fungsi komersial, yang akan menghubungkan lantai 3 dari terminal dan stasiun kedalam rancangan shopping mall ini, sehingga fungsi antar bangunan menjadi mixed-use, terorientasi, dan teroganisir satu sama lainnya,

3.3 Analisa Non Fisik / Fungsional

3.3.1 Analisa Kegiatan

Fungsi dari rancangan ini adalah shopping mall dan office. Oleh karena itu, berikut akan dijabarkan berbagai kegiatan berbelanja dan berkantor, yaitu :

1. Pelaku kegiatan

Terdapat 4 pelaku kegiatan dalam rancangan ini dilihat dari segi umur,yaitu :

a.Pengunjung shopping mall

Pengunjung dapat dibagi juga menjadi berbagai kategori pengunjung, yakni pengunjung dengan kategori umum orang dewasa,baik individual maupun berkelompok, pengunjung dengan kategori remaja, pengunjung dengan kategori anak-anak yang ditemani oleh orang tua, dan kelompok dengan kategori anak-anak saja. Semua kelompok ini dapat berupa laki-laki maupun perempuan.

b. Pengelola gedung mixed use, yaitu mixed use antara shopping mall dengan kantor sewa. Berbagai kelompok yang termasuk dari kategori pengelola adalah pengelola utama, manager, ketua, dll.

c.Para pekerja dan karyawan, yaitu orang-orang yang bekerja di shopping mall, yaitu cleaning service, penjaga toko, satpam, dll. Para pekerja dan karyawan yang bekerja di office juga termasuk kategori ini.

Jabaran Struktur Organisasi Dari Pengelola gedung pada rancangan mixed-use shopping mall and office ini ditunjukkan pada diagram berikut ini :

Manager utama

Manager store General manager

Merchandise manager

controller Store superindepe

ndent

Publicity director Personnel

director

Kepala bidang / manajer

Office boy dan cleaning

service Sekretaris

Karyawan kantor

3.3.2 Analisa Kebutuhan Ruang Tabel 3.1 Analisa kebutuhan ruang

Fungsi Fasilitas Pemakai Kegiatan Kebutuhan Ruang Fasilitas-fasilitas belanja shopping mall Retail, Branded store Penyewa, retail manager Karyawan Pengunjung Mengatur penjualan, melayani consumer, dan menjaga barang jualan

Melayani consumer, menjaga retail / toko

Melihat barang yang ditawarkan retail-retail, berbelanja, tes pakaian yang mau dibeli.

Toko / retail

Fitting room

Book Store Pengelola atau penyewa

Karyawan

Pengunjung

Mengatur masuk dan keluarnya barang jualan, menjaga toko.

Melayani pembeli, memerika barang jualan, dan menjaga toko

Berdiri sambil membaca buku, berkeliling mencari buku, menitip barang bawaan, membayar di kasir.

R. penjualan R. pengelola

R.penitipan barang, hall, kasir, gudang, R.

karyawan

R. penjualan buku

Department store Pengelola / manager Karyawan Melayani pengunjung, mengawasi store. Menjaga store, melayani pengunjung, kasir. Retail, R. pengelola Hall, kasir, gudang, R. karyawan

Pengunjung

Mengeliling dan mencari produk di dept.store, tes pakaian yang ingin dibeli.

Fitting room Tempat duduk Hiburan dan rekreasi Game center Pengelola Karyawan Pengunjung Administrasi, mengontrol Melayani pengunjung, mengawasi toko, memeriksa kelengkapan alat permainan. Bermain, mengunjungi dan duduk-duduk Ruang pengelola, ruang karyawan, ruang permainan. Gudang, ruang antrian, hall, ruang keamanan, kasir Café dan coffee shop Pengelola Karyawan Pengunjung Administrasi, mengawasi Melayani pengunjung, mempersiapkan hidangan Makan, ngobrol, minum, membayar R.pengelola Ruang operator, dapur, bar, kasir, gudang

Restoran Pengelola

Karyawan Pengunjung Mengontrol makanan dan melayani pengunjung Melayani pengunjung, membuat makanan dan minuman

Makan, ngobrol, minum, membayar

R.pengelola

Ruang operator, dapur, bar, kasir, gudang Fasilitas pendukung dan Kantor pengelola Pengelola utama Administrasi, mengatur karyawan dan pekerjaan

Ruang pimpinan, ruang wapim, raung rapat, ruang

pelayanan

Karyawan Bekerja, mengatur administrasi

sekretaris, ruang manager, ruang bendahara, ruang tamu, pantry, toilet, gudang arsip, dan ruang karyawan Toilet umum pengunjung Pengelola, karyawan, pengunjung

Buang air kecil / besar, cuci muka

Ruang toilet; wastafel, urinoir, closet.

Musholla Pengelola, karyawan, pengunjung

Wudhuk, sholat Ruang sholat, tempat wudhuk. Sekuritas / keaman Petugas sekuriti Menjaga keamanan, menindak tindakan kriminalitas, beristirahat

Pos keamanan, ruang istirahat, ruang jaga

Utilitas Karyawan Mengawasi dan bekerja, menjalankan dan mengatur alat-alat

Ruang pompa, ruang ahu, ruang genset, ruang trafo, ruang mesin lift, ruang sampah, ruang karyawan Gudang-gudang Karyawan Penyewa Mengontrol servis, administrasi

Menitip barang yang akan dijual,

administrasi barang dan pendataan dari barang yang keluar dan masuk

Ruang bongkar muat, gudang utama, keamanan

Mall Pengunjung, pengelola, karyawan Duduk, santai, menikmati suasana, jalan-jalan, mencari informasi, mengakses mesin ATM Jalur pedestrian Ruang informasi r. mesin ATM sitting area taman, fountain Parkir Pengelola,

karyawan

Parkir kendaraan roda 2 dan 4

Ruang parkir umum pengelola,

Pengunjung Parkir kendaraan roda 2 dan 4

ruang parkir umum

Ruang parkir umum, ruang parkir VIP, valet parking area

3.3.3 Analisa Kegiatan

Berikut merupakan kegiatan-kegiatan di mixed-use shopping mall and office, yaitu:

1. Pengunjung

2. Pengelola/ karyawan Datang

Mencari kegiatan parkir

Refreshing dan rekreasi

berbelanja Jalan-jalan

sholat parkir

Pulang

Datang Beraktifitas

Sholat dan istirahat

makan

Pulang parkir

3.3.4 Analisa Utilitas Bangunan

Tabel 3.2 Analisa utilitas bangunan

No. Analisa Uraian

1. Sistem

Kebakaran _{Sumber api}

Smoke detector

Preamp & amplifier

Signal conditioner

Controller Alarm bell

katup Telephone controller

Pemadam kebakaran sprinkler

2. Sistem air bersih

3. Sistem gray water dan black water GWT Water treatment R. pompa Shaft air Water tank Sprinker Hydrant Toilet Wastafel Dapur shower

Black water / limbah berat Closet urinoir septictank Water treatment

Gray water / limbah ringan

Wastafel

Floor water drainer

shower

Bak kontrol

pompa

Riol kota PDAM Meteran

4. Sistem pengkondisia

n udara / AC

5. Pelistrikan

PDAM

GWT

pompa

Cooling tower

Chiller AHU

Ducting ac

Solar Cell

Solar inverter AC-DC

Charge controller

Battery backup

PLN

Genset

3.3.5 Program ruang

Pada subbab ini, akan dijabarkan berbagai fasilitas dan kebutuhan yang terdapat pada rancangan mixed-use shopping mall and office ini. Berikut adalah program-program ruang yang direncanakan :

Tabel 3.3 Program ruang

1. Ruang umum

2. Fasilitas berbelanja

Jenis fungsi Sumber Jenis

ruang Standar

Jumlah (unit) Kapasitas (orang) Luas (m²)

R. Informasi NAD Pusat

informasi 2m²/org 2 4 16

Hall SB Hall 1,5m²/org 1 360 450

ATM center SB ATM 1,5m²/org 1 4 30

Musholla

NAD Area sholat 2m²/org 1 50 100

NAD Toilet 1,5m²/org 2 2 3

NAD Wudhu 1,2m²/org 1 10 12

Toilet pria

NAD Bilik KM 1,5m²/unit 25 25 38

NAD Urinior 0,24m²/unit 20 20 4,8

NAD Wastafel 0,3m²/unit 15 15 4,5

Toilet wanita

NAD Bilik KM 1,5m²/unit 25 25 37,5

NAD Wastafel 0,3m²/unit 25 25 7,5

SUB TOTAL LUAS 703m²

SIRKULASI 20% 140m²

TOTAL LUAS 843m²

Jenis fungsi Sumber Jenis ruang

Standar Jumlah

(unit)

Kapasitas (orang)

Luas (m²)

fashion area NAD Fitting

room

1,2m²/org 2 2 2,4

NAD Fitting area

0,36m²/org 1 10 3,6

NAD Kasir 2m²/org 1 2 4

SB Storage 6,5m² 1 3 6,5

SUB TOTAL LUAS ( 8 RETAIL) 512m²

Ladies fashion

NAD Display area

1,9m²/org 1 25 47,5

NAD Fitting room

1,2m²/org 2 2 2,4

NAD Fitting area

0,36m²/org 1 10 3,6

NAD Kasir 2m²/org 1 2 4

SB Storage 6,5m² 1 3 6,5

SUB TOTAL LUAS ( 7 RETAIL) 448m²

Branded store NAD Display area

1,9m²/org 1 25 47,5

NAD Fitting room

1,2m²/org 2 2 2,4

NAD Fitting area

0,36m²/org 1 10 3,6

NAD Kasir 2m²/org 1 2 4

SB Storage 6,5m² 1 3 6,5

SUB TOTAL LUAS ( 16 RETAIL)

1.024m²

Retail Asumsi Retail 60m²/unit 23 - 1.380

SUB TOTAL LUAS ( 23 RETAIL) 1.380m²

Health care area NAD Fitting

room

1,2m²/org 2 2 2,4

NAD Kasir 2m²/org 1 2 4

SB Storage 6,5m² 1 3 6,5

SUB TOTAL LUAS ( 2 RETAIL) 128m²

Supermarket NAD Display area

1,5m²/org 1 1300 1950

NAD Kasir 2m²/org 8 16 32

NAD R.

penitipan

0,6m²/org 1 10%kap 120

NAD R.

pengelola

2,4m²/org 1 5 12

NAD Gudang 100m²/unit 1 - 100

SUB TOTAL LUAS 2214m²

Dept. Store NAD Display area

1,5m²/org 1 1500 2250

NAD Kasir 2m²/org 8 16 32

NAD R.

pengelola

2,4m²/org 1 5 12

NAD R.

karyawan

2,4m²/org 1 12 30

NAD Gudang 100m²/unit 2 - 200

SUB TOTAL LUAS 2565m²

Gramedia Book store

NAD Display area

1,5m²/org 1 360 540

NAD Kasir 2m²/org 2 4 8

NAD R.

pengelola

2,4m²/org 1 5 12

3. Fasilitas rekreasi dan hiburan karyawan

NAD Gudang 50m²/unit 1 1 50

SUB TOTAL LUAS 1268m²

SUB TOTAL LUAS 9539m²

SIRKULASI 20% 1907,8m²

TOTAL LUAS 11.446,8m²

Jenis fungsi Sumber Jenis ruang

Standar Jumlah

(unit)

Kapasitas (orang)

Luas (m²)

AMAZONE asumsi Area permaina n

- 1 - 250m²

DA Kasir 5m²/org 1 3 30

NAD R.

pengelola

2,4m²/org 1 5 12

NAD R.

karyawan

2,4m²/org 1 10 24

SB Storage 6,5m² 1 3 6,5

SUB TOTAL LUAS 322,5m²

Food court NAD Area makan

1,6m²/org 1 200 320

NAD Wastafel 0,3m²/unit 10 10 3

SB Counter 16m²/unit 12 - 192

SB Pantry 1,4m²/org 15 30 42

SUB TOTAL LUAS 557m²

Restoran NAD Entrance 1,2m²/org 1 10 12

NAD Area makan

NAD Dapur 1,4m²/org 1 10 15

NAD Kasir 2m²/org 1 2 4

SB Storage 6,5m² 1 3 16

SUB TOTAL LUAS ( 2RETAIL) 254m²

Cafe NAD Entrance 1,2m²/org 1 5 6

NAD F&B area 1,2m²/org 1 5 6

NAD Area makan no-smoking

1,6m²/org 1 50 80

NAD Area makan smoking

1,6m²/org 1 30 48

SUB TOTAL LUAS ( 9 RETAIL) 1.260m²

Bioskop Cinemaxx

asumsi Ruang studio

- 4 100 1230

NAD Kasir 2m²/org 1 6 12

NAD R.

pengelola

2,4m²/org 1 5 12

NAD Hall / lobby

2m²/org 1 25 50

NAD Gudang 50m²/unit 1 1 50

SUB TOTAL LUAS 1.420m²

SUB TOTAL LUAS 3.813,5m²

SIRKULASI 20% 762,7m²

4. Fasilitas administrasi

Jenis fungsi Sumber Jenis ruang

Standar Jumlah

(unit) Kapasitas (orang) Luas (m²) Ruang pengelola

SB Front

office

20m² 1 5 20m²

SB R.manager 20m² 1 3 20

SB R.

personalia

20m² 1 3 20

SB R. rapat 50m² 1 10 50

SB R.

karyawan

20m² 1 10 29

SUB TOTAL LUAS 139m²

Ruang ME SB R. genset - 1 1 128

SB R.trafo - 1 1 10

SB R. pompa 15m² 1 2 30

SB R. AHU & Chilller

- 1 1 36

SB R. panel - 1 1 10

SB R. GWT 45m² 1 1 45

SB R. STP 10m² 1 2 20

SUB TOTAL LUAS 279m²

SUB TOTAL LUAS 418m²

SIRKULASI 20% 83,6m²

5. Kebutuhan Parkir

Menurut Badan Pusat Statistik Kota Binjai, jumlah penduduk kota Binjai pada tahun 2009 adalah 252.652 penduduk, dengan jumlah yang berdomisili di Kecamatan Binjai Timur sebanyak 53.792 penduduk.

Tabel 3.4 Jumlah penduduk Kota Binjai Tahun 2009

Dikarenakan jumlah penduduk Kota Binjai yang masih tergolong sedikit dibandingkan kota Medan, dan juga masih banyak site yang kosong dan masih banyaknya imigran dari luar daerah, maka proyeksi penduduk Kota Binjai menggunakan hitungan exponensial dengan rumus sebagai berikut:

Eksponen : Pn= Po (1+r) ⁿ. Dimana :

Pn= Jumlah penduduk tahun ke-n Po= jumlah penduduk awal r = pertumbuhan penduduk

n= jumlah tahun

berdasarkan rumus eksponen diatas, maka didapat jumlah penduduk kota Binjai pada tahun-tahun yang akan datang, yaitu 775.691 penduduk pada tahun 2016 dan 2.271.505 penduduk pada tahun 2026.

Analisis kebutuhan ruang kantor dan fasilitas pendukung didasarkan pada jumlah pengguna kantor. Berdasarkan studi banding terhadap proyek sejenis, didapatkan jumlah 1 penghuni kantor, adalah setiap 10m² dari area office yang dirancang.

11.611m² : 10 = 1161 orang

Berdasarkan buku Data Arsitek, standart jumlah parkir ditentukan berdasarkan luas bruto kantor, yaitu 100m² luas bruto untuk 1 buah mobil. Luas bruto dari office adalah 11.611m², maka jumlah parkir office yang diperlukan adalah 116unit tempat parkir. Sedangkan perhitungan untuk sepeda motor, yaitu 1 unit parkir sepeda motor untuk 40m² luas bruto office. Maka didapat 290 parkir unit sepeda motor.

Selain itu, menurut buku data arsitek, dikatakan bahwa standart dari tempat parkir mobil adalah 2,5m x 5m, yaitu seluas 12,5m² per unit mobil. Maka luas parkiran mobil adalah 116 unit x 12,5m² = 1.450m²

Dan untuk kebutuhan parkir sepeda motor, yaitu 1m x 2m, yaitu seluas 2m². maka luas parkiran sepeda motor adalah 290 unit parkir x 2m² = 580m². Maka luas total parkiran office adalah = 2.030m².

Jadi, perkiraan luas dari rancangan mixed-use : shopping mall and office adalah sebesar :

Ruang umum = 843m²

Fasilitas perbelanjaan = 11.446,8 m² Fasilitas rekreasi/ hiburan = 4576,2 m²

Fasilitas administrasi = 501,6 m²

Office space = 11.611m²

TOTAL LUAS = 28.694m²

3.4 Konsep Perancangan

Berikut merupakan konsep gambar masterplan dari TOD Binjai yang telah dibahas, disusun, dikaji, dan dibuat pada laporan masterplan kelompok TOD Binjai.

Gambar 3.10 Masterplan dari TOD Binjai (Sumber : Data analisis kelompok)

3.4.1 Konsep Dasar

Bentuk site berupa persegi-persegi yang disusun sehingga menjadi bentuk-bentuk persegi panjang, sehingga space-space yang dipakai tidak terbuang dan bentuk persegi/persegi panjang merupakan bentuk yang ideal untuk fungsi shopping mall maupun office.

3.4.2 Konsep Fasad

Sejak jaman dahulu, kota Binjai sudah terkenal akan hasil dari buah rambutannya. Buah rambutan di kota Binjai telah dikenal oleh masyaarakat sekitar maupun di luar daerah, sehingga menjadi buah khas dari kota Binjai dan juga merupakan oleh-oleh khas kota Binjai. Kota Binjai sangatlah terkenal dalam memproduksi buah rambutan yang baik, enak, dan bermutu tinggi melebihi kota-kota lain di Indonesia. Selain itu, tingkat produktivitas buah rambutan dari Kota Binjai jugalah paling tinggi se-Indonesia. Oleh karena itu, tidaklah mengherankan Kota Binjai dijuluki sebagai Kota rambutan.

Dari ketenaran buah rambutan di Kota Binjai, maka hal tersebut akan diimplementasikan kedalam rancangan mixed-use : shopping mall and office ini.

Gambar 3.11 Konsep fasad (sumber : data hasil analisis)

Pada gambar di atas merupakan pembentukan fasad dari rancangan. Pada gambar di bagian kiri, merupakan fasad kosong dari rancangan. Kemudian, buah rambutan yang menjadi ikon kota rambutan ini akan diimplementasikan dalam rancangan, yaitu berupa pemakaian karakteristik dari fasad buah rambutan yang tegas, tajam dan bercabang-cabang ke dalam desain. Sehingga menghasilkan final desain yaitu gambar pada di kanan yang merupakan desain final dari rancangan.

3.4.3 konsep pencapaian site

Gambar 3.12 Konsep pencapaian site (sumber : data hasil analisis)

Site dapat dicapai dari berbagai arah. Pada sepanjang jalan ikan paus, site dapat diakses langsung tanpa adanya gerbang maupun penghalang jalan. Selain dari jln. Ikan Paus, pencapaian site dengan jalan kaki dapat juga dicapai melalui jln. Lintas Sumatera dan jln. Tjut Nyak Dhien. Jika ingin mencapai site menggunakan kendaraan bermotor, maka site dapat dicapai dari jln. Lintas Sumatera dan jln. Ikan Paus. Pencapaian site dengan berjalan kaki telah menggunakan konsep-konsep mixed-use dan tempat untuk berjalannya telah didesain dengan konsep walkable, yaitu trotoar dan pavement jalanan yang menarik, nyaman, teduh dari terik sinar matahari, dan lebar.

3.4.4 Konsep Sirkulasi Dalam Site

Gambar 3.13 Konsep sirkulasi dalam site (sumber : data hasil analisis)

Pada lantai ground, bangunan terdapat berbagai entrance dari berbagai ruas dan sudut rancangan, sehingga pejalan kaki tidak perlu susah-susah untuk memutar untuk mencapai site. Sirkulasi dalam site juga sangatlah sederhana, dan retail-retail yang hal tersebut bertujuan supaya pengunjung tidak merasa pusing dalam mencari jalan dan menggunakan waktu dengan efektif dalam mengunjungi rancangan ini. Pada bagian fasad bangunan akan dihuni oleh berbagai branded store, yang dimana secara tidak langsung akan menarik minat masyarakat yang

124

125

126

127

128

129