3. Keputusan Bupati Deli Serdang Nomor 1512 Tahun 2007 tentang Penerapan Lokasi
dan Luas Tanah untuk Kepentingan Pemangunan Jalan Arteri Akses Bandara Kuala Namu seluas ± 25 Ha yan terletak di Kecamatan Tanjung Morawa, Kecamatan Batang
Kuis dan Kecamatan Beringin, Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara. 4.
Keputusan Bupati Deli Serdang Nomor 726 Tahun 2008 tentang Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten Dei Serdang bagi Pelaksanaan Jalan Arteri Akses
Bandara Kuala Namu seluas ± 25 Ha terletak di Kecamatan Tanjung Morawa, Batang Kuis dan Beringin, Kabupaten Deli Serdang.
Dalam pelaksanaannya, tidak semua peraturan hukum tersebut diterapkan sesuai dengan yang tertulis. Banyak kendala-kendala yang menjadi faktor penghambat dalam
penerapan peraturan tersebut.
a. Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 memberikan pengakuan kepada individu untuk berkedudukan sebagai subyek hak atas tanah. Individu atau perorangan dimungkinkan
untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas tanah. Hak atas tanah tersebut tidak bersifat absolut, tetapi mempunyai fungsi sosial, seperti yang disebutkan dalam Pasal 6
UUPA. Menurut Penjelasan Umum Angka II Nomor 4 UUPA disebutkan bahwa fungsi sosial dari hak atas tanah mempunyai arti sebagai berikut :
95
4. penggunaannya tidak saja bermanfaat bagi kesejahteraan dan kebahagiaan 1. tidak dibenarkan bahwa tanahnya akan dipergunakan tidak dipergunakan semata-
mata untuk kepentingan pribadinya; 2. penggunaannya tidak boleh menimbulkan kerugian bagi masyarakat;
3. penggunaannya harus disesuaikan dengan keadaan dan sifat dari haknya; dan
95
Penjelasan Umum Angka II Nomor 4 UUPA
Universitas Sumatera Utara
pemegang haknya, tapi juga bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara. Jika kemudian hak atas tanah tersebut dihadapkan dengan kepentingan masyarakat
atau kepentingan umum, maka hak atas tanah perorangan tersebut tidak dapat diabaikan begitu saja tapi harus mendapatkan ganti rugi. Sejalan dengan itu, Perpres
No. 65 Tahun 2006 jo Perpres No. 36 Tahun 2005 menentukan bahwa pengadaan tanah dilakukan dengan mendasarkan prinsip penghormatan pada hak atas tanah. Prinsip
penghormatan tersebut dilakukan dengan memberikan pengaturan pada bentuk dan besar ganti rugi serta prosedur atau musyawarah dalam menentukan bentuk dan besar
ganti rugi. Ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 adalah:
penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah. Ganti kerugian dimaksud diberikan berdasarkan ketentuan Pasal 33, Penilaian besarnya nilai
Ganti Kerugian dalam pasal 33 UU Nomor 2 Tahun 2012 dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi :
96
Perbandingan dengan ketentuan perundang-undangan lainnya yang mengatur tentang hal yang sama seperti bentuk-bentuk ganti kerugian yang dapat diberikan dalam proses
pengadaan tanah untuk kepentingan umum berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah; c. bangunan;
d. tanaman; e. benda yang berkaitan dengan tanah;
f. kerugian lain yang dapat dinilai
96
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Bab 4, Pasal 33.
Universitas Sumatera Utara
2006 adalah sebagai berikut :
97
Mengingat ganti rugi itu selalu dalam bentuk uang, kiranya dalam proses musyawarah perlu disampaikan pada mereka yang terkena proyek pengadaan tanah untuk dapat
memilih dan menyepakati macam-macam bentuk ganti rugi yang ditawarkan. Jika pilihan bentuk ganti rugi tersebut jatuh pada ganti rugi berupa uang. Besarnya uang
ganti rugi akan didasarkan pada penilaian. Pasal 15 Perpres No. 65 Tahun 2006 menentukan bahwa dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan pada :
a. Dalam bentuk uang; danatau b. tanah pengganti; danatau c. pemukiman kembali danatau
d. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana yang di maksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c.
e. bentuk lain yang disetujui oleh pihak- pihak yang bersangkutan, sementara itu, dalam proses pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, tidak
senantiasa berjalan lancar terutama yang berkaitan dengan penentuan bentuk maupun jumlah ganti kerugian.
98
1. Nilai Jual Obyek Pajak NJOP atau nilai nyatasebenarnya dengan
memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian LembagaTim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh Panitia;
2. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung
jawab di bidang bangunan; 3.
Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian.
97
Republik Indonesia, Perpres 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan untuk Kepentingan Umum, Pasal 13.
98
Republik Indonesia, Perpres Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan untuk Kepentingan Umum
Universitas Sumatera Utara
90
Dari ketentuan tersebut dapat dinyatakan bahwa peran dari LembagaTim Penilai Harga Tanah hanya bertugas khusus terhadap tanah saja, sedangkan untuk bangunan dan
tanaman, penilaiannya melalui penaksiran dari perangkat daerah yang terkait. Lembaga Penilai Harga Tanah seharusnya merupakan lembaga yang independen serta memiliki
kompetensi di bidangnya, dan menurut Pasal 25 ayat 2 Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2007 harus mendapat lisensi dari Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Mengingat Lembaga Penilai tersebut tidak selalu ada pada setiap daerah, maka daerah- daerah yang belum memiliki Lembaga Penilai, penilaian harga tanah dilakukan oleh Tim
Penilai Harga Tanah. Keanggotaan Tim Penilai Harga Tanah menurut Pasal 26 ayat 2 Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2007 terdiri dari :
99
Tugas dari Tim ini menurut Pasal 28 ayat 2 Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2007 adalah melakukan penilaian harga tanah berdasarkan Nilai Jual Obyek
Pajak NJOP atau nilai nyatasebenarnya dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan, dan dapat berpedoman pada variabel-variabel sebagai berikut :
1. unsur instansi yang membidangi bangunan dan atau tanaman; 2. unsur instansi pemerintah pusat yang membidangi pertanahan nasional;
3. unsur instansi Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; 4. ahli atau orang yang berpengalaman sebagai penilai harga tanah;
5. akademisi yang mampu menilai harga tanah dan atau bangunan dan atau tanaman dan atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah; serta tidak menutup
kemungkinan apabila diperlukan ditambah unsur Lembaga Swadaya Masyarakat LSM.
100
99
Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007, Pasal 26 ayat 2
100
Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007, Pasal 28 ayat 2
1. lokasi dan letak tanah
Universitas Sumatera Utara
91
2. status tanah; 3. peruntukan tanah;
4. kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah atau perencanaan ruang wilayah atau kota yang telah ada;
5. sarana dan prasarana yang tersedia; dan 6. faktor lainnya yang mempengaruhi harga tanah.
Hasil penilaian dari Tim Penilai Harga Tanah ini diserahkan pada Panitia Pengadaan Tanah untuk digunakan sebagai dasar musyawarah antara instansi Pemerintah yang
memerlukan tanah dengan para pemilik tanah. Dengan demikian, hasil penilaian dari tim penilai tersebut hanya berkedudukan sebagai pedoman semata dan tidak mempunyai
kekuatan mengikat kepada para pihak instansi Pemerintah yang memerlukan tanah dan pemilik tanah. Hasil dari tim penilai baru mempunyai kekuatan mengikat para
pihak kalau para pihak sudah menyepakati dalam proses musyawarah yang difasilitasi dan dipimpin oleh Panitia Pengadaan Tanah.
Kesepakatan tentang bentuk dan besarnya ganti rugi yang dihasilkan dalam musyawarah ini yang dipergunakan sebagai dasar dan pedoman dalam pelaksanaan
pembayaran ganti rugi. Musyawarah dianggap telah mencapai kesepakatan, menurut Pasal 34 Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2007 jika paling sedikit 75 tujuhpuluh lima
persen dari luas tanah yang diperlukan pembangunan telah diperoleh atau jumlah pemilik tanah telah menyetujui bentuk danatau besarnya ganti rugi. Untuk pemilik tanah yang
belum menyepakati, Panitia Pengadaan Tanah mengupayakan musyawarah kembali sampai tercapai kesepakatan mengenai bentuk danatau besarnya ganti rugi.
101
101
Republik Indonesia
,
Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007, Pasal 34
Jika dalam pelaksanaan pemberian ganti rugi yang telah disepakati tadi, ternyata kemudian sebagian
dari pemilik tanahnya tidak diketemukan, maka ganti rugi yang menjadi hak orang tersebut
Universitas Sumatera Utara
92
dititipkan konsinyasi di Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.
b. Perlindungan Hukum dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
