akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna bagi pemiliknya, dimana hakim harus terikat dengan data yang disebutkan dalam sertipikat itu selama
tidak dapat dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain.
60
C. Kedudukan Sertipikat Hak Milik Akibat Perubahan Badan Hukum dari Perusahaan Daerah Menjadi Perseroan Terbatas
1. Perubahan Hak Peningkatan atau Penurunan Hak atas Tanah
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 11 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 jo. Pasal 1 angka 13 Peraturan Menteri
Negara AgrariaKepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 ditegaskan bahwa yang dimaksud dengan perubahan hak atas tanah adalah Penetapan Pemerintah mengenai bahwa
sebidang tanah yang semula dipunyai dengan suatu hak atas tanah tertentu, permohonan pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan
tanah tersebut kepadanya dengan ha katas tanah jenis lainnya. Perubahan hak ini terdiri dari Penurunan dan Peningkatan Hak yaitu:
a. Penurunan Hak Penurunan Hak terjadi atas tanah yang lebih tinggi statusnya menjadi hak atas
tanah yang lebih rendah, dilihat dari jangka waktu berlakunya. Misalnya Penurunan Hak Milik tanpa jangka waktu menjadi Hak Guna Bangunan jangka waktunya
maksimal 30 tahun atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai dalam jangka waktunya maksimal 25 tahun, atau Hak Guna Usaha jangka waktunya maksimal 35
60
Syamsul Bahri, 1981, Hukum Agraria Indonesia Dulu dan Kini, Peneribit Fakultas Hukum dan Pengetahuan Masyarakat, Universitas Andalas, Padang, hal 22
Universitas Sumatera Utara
tahun diubah menjadi Hak Pakai jangka waktunya maksimal 25 tahun. Pada dasarnya perubahan hak yang masuk kategori penurunan hak atas tanah menjadi hak
atas tanah jenis lainnya terdiri dari proses pelepasan hak atas tanah semula diikuti dengan penetapan pemberian hak atas tanah yang baru. Subyek hak dan Obyek tanah
dari perubahan hak ini tidak berubah atau tetap sama, yang berubah hanya status haknya.
61
Peubahan Hak dapat juga terjadi karena subyek haknya berubah misalnya suatu Badan Hukum menang dalam suatu perlelangan umum dengan obyek tanah
berstatus hak milik, menurut peraturan perundang-undangan pada umumnya Badan Hukum tidak diperkenankan menjadi pemegang hak milik atas tanah, oleh karena itu
apabila ada Badan Hukum yang memperoleh hak milik maka hak itu dengan sendirinya menjadi gugur dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara. Dalam hal ini Badan Hukum yang bersangkutan kemudian dapat memohon hak baru yang sesuai dengan penggunaan dan peruntukan haknya, dalam hal ini
Badan Hukum yang bersangkutan tidak perlu lagi secara formal mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan, atau hak pakai melainkan cukup mengajukan
pendaftaran saja.
62
Jika dilihat dari pengertian diatas maka pada PT. Bank Sumut dapat mengalami penurunan hak jika dalam kurun waktu 25 tahun habis masa hak guna
bangunannya maka haknya akan berubah menjadi hak pakai, begitu juga jika dilihat
61
Muhammad Yamin Lubis, Abd Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung : Mandar Maju, 2008 hal 301
62
Ibid
Universitas Sumatera Utara
dari peraturan Undang-Undang Perseroan Terbatas Nomor 40 Tahun 2007 bahwa suatu Perseroan Terbatas tidak dapat memiliki sertipikat hak milik.
Sertipikat Penurunan Hak, yaitu merupakan sertipikat hak yang jenis haknya diturunkan, yang dimohon oleh pemegangnya kepada Kepala Kantor Pertanahan
setempat melalui prosedur perolehan sertipikat ha katas tanah di kantor Pertanahan, dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut :
1. surat permohonan; 2. sertipikat hak atas tanah;
3. persetujuan kreditur, jika dibebani hak tanggungan; 4. fotokopi KTP atau identitas diri pemohon;
5. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa disertai dengan surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan;
6. Bukti pelunasan BPHTB, jika terutang; 7. Bukti Pelunasan uang pemasukan Negara, jika terutang.
Persyaratan permohonan tersebut diatas disamapaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan
sebagai berikut:
63
a. Penurunan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau menjadi Hak Pakai, tanpa dikenakan uang pemasukan kepada Negara.
63
Berdasarkan Hasil Wawancara dengan Bapak Kaharuddin, Ketua Administrasi BPN Kota Medan Pada Tanggal 25 juni 2013
Universitas Sumatera Utara
b. Penurunan Hak Guna Bangunan menjadi Hak pakai, dikenakan uang pemasukan kepada Negara, dengan pengurangan sebesar uang pemasukan yang dibayar
pemohon ketika memperoleh Hak Guna Bangunan. Apabila pemohon badan hukum, harus mendapat persetujuan sesuai Anggaran Dasar yang dilampirkan
bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan Menteri. c. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
Dasar hukum yang berkaitan dengan persyaratan perolehan sertipikat hak atas tanah pada procedural perolehan seripikat Penurunan Hak dikantor Pertahanan,
yakni : 1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997; 3. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002;
4. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala. Badan Pertahanan Nasional Nomor; 5. Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala, Badan Pertahanan Nasional Nomor
16 Tahun 1997; 6. Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 60.01.900 Tanggal 31
Juli 2003.
b. Peningkatan Hak Peningkatan Hak adalah perubahan hak dari statusnya yang lebih rendah
misalnya dengan melihat jangka waktunya menjadi hak atas tanah yang lebih tinggi,
Universitas Sumatera Utara
misalnya dari Hak pakai menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik.
64
Dalam katagori perubahan dari peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik terdiri dari beberapa obyek antara lain yang berasal dari tanah
Rumah Susun Sederhana RSS dan Rumah Sederhana RS yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari pemerintah.
2. Perubahan Ganti Nama
