mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.
26
3. Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi Dengan Akad Murabahah
Konsep pembiayaan kredit rumah ini diadopsi oleh Perbankan Islam kedalam jenis produk pendanaan dengan akad murabahah. Pihak bank
membeli rumah yang diperlukan nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah sebesar harga beli ditambah dengan margin keuntungan yang
disepakati oleh bank dan nasabah. Murabahah adalah transaksi jual beli dimana bank menyebut jumlah keuntungannya. Bank bertindak sebagai
penjual, sementara nasabah sebagai pembeli. Harga jual adalah harga beli bank dari pemasok ditambah keuntungan margin. Kedua belah pihak harus
menyepakati harga jual dan jangka waktu pembayaran. Harga jual dicantumkan dalam akad jual beli dan jika telah disepakati tidak dapat
berubah selama berlakunya akad. Dalam perbankan syariah murabahah selalu dilakukan dengan cara pembayaran cicilan.
Salah satu produk bank syariah yang menggunakan akad murabahah, yaitu produk kredit pemilikan rumah atau KPR. Pembiayaan pemilikan
rumah kepada perorangan untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan rumah dengan mengunakan prinsip jual beli murabahah
dimana pembayarannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan. Harga jualnya biasanya sudah
26
Muhammad, “Lembaga Keuangan Umat Kontemporer” Yogyakarta : UII Press 2002 h.147
ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan pembeli.
Pada mulanya murabahah bukan merupakan bentuk pembiayaan, melainkan hanya alat untuk menghindar dari riba dan bukan merupakan
instrumen ideal untuk mengemban tujuan real ekonomi Islam. Instrumen ini hanya digunakan sebagai langkah transisi yang diambil dalam proses
islamisasi ekonomi, dan penggunaannya hanya terbatas pada islamisasi ekonomi, dan penggunaannya hanya terbatas pada kasus-kasus ketika
mudharabah dan musyarakah tidakbelum dapat diterapkan. Murabahah muncul bukan hanya untuk menggantikan “bunga” dengan “keuntungan”,
melainkan sebagai bentuk pembiayaan yang diperbolehkan oleh ulama syariat dengan syarat-syarat tertentu. Apabila syarat-syarat ini tidak dipenuhi,
murabahah tidak boleh digunakan dan cacat menurut syariah.
27
Adapun Skema Pembiayaan KPR Syariah yang menggunakan akad Murabahah pada BTN Syariah Cabang Tangerang:
Tahapan dari skema yang digambarkan diatas adalah sebagai berikut
27
M. Nur Rianto Al Arif, Lembaga Keuangan Syariah: Suatu Kajian Teoritis Praktis, h.152.
1 Konsumen melakukan identifikasi dan memilih rumah yang akan
dibeli 2
Bank membeli rumah dari penjual dengan cara tunai 3
Bank menjual rumah kepada konsumen dengan harga jual merupakan penjumlahan harga beli dengan besar keuntungan
4 Konsumen membayar rumah yang sudah dibeli oleh bank dengan
cara mencicil. Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat tiga kontrak perjanjian yang
harus dilakukan agar akad Murabahah ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian Pembelian Property PBP, dimana perjanjian ini
melibatkan bank dengan penjual rumah yang mencakup pembelian property yang dilakukan oleh bank dengan penjual rumah. Kemudian yang kedua
adalah Perjanjian Penjualan Property PJP, yaitu perjanjian yang melibatkan bank dengan konsumen dimana Bank menjual rumah kepada konsumen pada
harga yang telah disepakati didalam akad Murabahah. Perjanjian yang terakhir adalah Perjanjian Penjaminan PP, yang melibatkan Bank dengan
konsumen dalam hal penjaminan rumah. Dimana konsumen menjaminkan rumahnya kepada bank sampai konsumen menyelesaikan pembayarannya.
KPR Subsidi ini menggunakan pola perhitungan margin flat Berikut adalah simulasi pembiayaan KPR Syariah dengan akad murabahah:
A membeli rumah seharga Rp 300 juta. dengan uang muka sebesar 20 dari harga rumah, maka A akan menyetor sebesar Rp 60 juta. Uang muka
tersebut bisa langsung dibayarkan ke pengembang. Dengan begitu, pembiayaan yang akan diberikan kepada A adalah Rp 240 juta.
Perhitungannya; Rp 300 juta – Rp 60 juta = Rp 240 juta. Dari jumlah tersebut, dengan memakai prinsi murabahah, bank akan
membeli rumah yang akan A beli sebesar Rp 240 juta. Kemudian, bank akan menjual kembali A setelah ditambah keuntungan untuk bank.
Misalnya pembiayaan syariah yang A ajukan menetapkan keuntungan sebesar 5 dengan tenor atau lama pembayaran 15 tahun.
Rumusnya; Harga dibiayai bank x keuntungan bank x plafon + Harga dibiayai bank : bulan tenor
= 240 juta x 5 x 15 + 240 juta : 180 bulan = 180 juta + 240 juta : 180 bulan
= Rp 420 juta : 180 bulan Maka, angsuran yang akan A keluarkan adalah = Rp. 2.333.333
Dengan demikian besar angsuran itu akan tetap perbulannya dan tidak berubah sepanjang jangka waktu pembiayaan KPR yang ditentukan.
4. Hunian Bersubsidi dalam Persfektif Ekonomi Islam
Pada hakikatnya ekonomi islam adalah metamorfosa nilai-nilai islam dalam ekonomi dan dimaksudkan untuk menepis anggapan bahwa islam adalah
agama yang hanya mengatur persoalan ubudiyah atau komunikasi vertikal antara manusia dengan Allah. Ilmu ekonomi islam dapat didefinisikan sebagai
suatu cabang pengetahuan yang membantu merealisasikan kesejahteraan manusia melalui alokasi dan distribusi sumber-sumber daya langka yang
