Keaslian Penelitian Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori

1. Manfaat Teoretis Hasil penelitian ini dapat dijadikan bahan kajian lebih lanjut bagi para akademisi maupun masyarakat umum dan dapat memberi manfaat guna menambah khasanah ilmu hukum secara umum dan hukum perjanjian secara khusus yang diharapkan dapat memberikan masukan bagi penyempurnaan peraturan dalam proses pelaksanaan jual beli, khususnya mengenai Analisa Kasus Atas Jual Beli Tanah Warisan Studi Kasus Putusan MA. No. 680 KPDT2009. 2. Manfaat Praktis Pembahasan tesis ini diharapkan dapat bermanfaat bagi para pihak yang memiliki permasalahan sengketa tanah dalam hal jual beli, sehingga dapat memberikan jalan keluar terhadap masalah yang akan diteliti dan pengembangan ilmu pengetahuan hukum dalam bidang hukum agrarian.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan hasil penelusuran terhadap judul penelitian tesis yang ada pada Program Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara penelitian dengan judul “ Analisa Kasus Atas Jual Beli Tanah Warisan Studi Kasus Putusan MA. No. 680 KPDT2009 belum pernah dilakukan, tetapi penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya tentang jual beli adalah : Universitas Sumatera Utara 1. Tesis atas nama Effendi, Nim 077611043 dengan judul Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor dan Pendaftaran Haknya di Kantor Pertanahan Medan. 2. Tesis atas nama Linda, Nim : 067011048 dengan judul Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Bangunan 3. Tesis atas nama Wuryandari Dwi, Nim: 017011066 dengan judul Keabsahan Jual Beli Tanah Hak Tanpa Melalui PPAT Studi Kasus di Pengadilan Negeri Medan. 4. Tesis atas nama Febrina Lorence Sitepu, Nim : 097005022 dengan judul Analisis Mengenai Perlindungan Konsumen Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Berikut Bangunan Diatasnya.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori

Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu, meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum. 13 Atau menjelaskan gejala spesifik atau proses sesuatu terjadi dan teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta- fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya. 14 13 H.R. Otje Salman dan Anton F Susanto, Teori Hukum , Bandung : Refika Aditama, 2005, hal 21 14 J.J.J. M. Wuisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas - Asas, Jakarta: FE UI, 1996, hal. 203. Universitas Sumatera Utara Teori merupakan suatu abstraksi intelektual dimana pendekatan secara rasional digabungkan dalam pengalaman empiris, sehingga teori tentang ilmu merupakan penjelasan rasional yang sesuai dengan objek penelitian dijelaskannya dan untuk mendapat verifikasi, maka harus didukung oleh data empiris yang membantu dalam mengungkapkan kebenaran. 15 Beberapa pakar ilmu pengetahuan memberikan definisi tentang teori sebagai berikut : 16 a. Braithwaite mengemukakan bahwa teori adalah sekumpulan hipotesis yang membentuk suatu sistem deduktif, yaitu yang disusun sedemikian rupa, sehingga dari beberapa hipotesis yang menjadi dasar pikiran beberapa hipotesis, semua hipotesis lain secara logika mengikutinya. b. Fred. N. Kerlinger menguraikan teori adalah sekumpulan konstruksi konsep, definisi dan dalil yang saling terkait, yang menghadirkan suatu pandangan yang secara sistematis tentang fenomena dengan menetapkan hubungan diantara beberapa variable, dengan maksud menjelaskan dan meramalkan fenomena. c. Jack Gibbs, berpendapat bahwa teori adalah sekumpulan pernayataan yang saling berkaitan secara logis dalam bentuk penegasan empiris mengenai sifat-sifat dari kelas-kelas yang terbatas dari berbagai kejadian atau benda. d. Kartini Kartono menyatakan bahwa teori adalah suatu prinsip umum yang dirumuskan untuk menerangkan sekelompok gejala- gejala yang saling berkaitan. e. S. Nasution mengemukakan teori adalah susunan fakta-fakta yang saling berhubungan dalam bentuk sistematis, sehingga dapat dipahami. Fungsi dan peranan teori dalam penelitian ilmiah adalah mengarahkan, menerangkan serta meramalkan fakta. Agar kerangka teori yang meyakinkan, maka harus memenuhi syarat- syarat 17 15 M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung : CV. Mandar Maju, 1994, hal. 27. : 16 Ibid ,hal 113-114 17 Jujun S Sumantri, Filsafat Ilmu Sebuah Pengantar Popular, Jakarta : Pustaka Sinar Harapan,1997, hal. 318 – 321. Universitas Sumatera Utara a. teori yang digunakan dalam membangun kerangka berfikir harus merupakan pilihan dari sejumlah teori yang dikuasai secara lengkap dengan mencakup perkembangan-perkembangan terbaru. b. analisis filsafat dari teori-teori keilmuan dengan cara berpikir keilmuan yang mendasari pengetahuan tersebut dengan pembahasan secara ekspilist mengenai postulat, asumsi dan prinsip yang mendasarinya. c. mampu mengidentifikasikan masalah yang timbul sekitar disiplin keilmuan tersebut, teori merupakan pijakan bagi peneliti untukmemamahi persoalan yang diteliti dengan benar dan sesuai dengan kerangka berfikir ilmiah. Teori kepastian Hukum merupakan salah satu penganut aliran Positivisme yang lebih melihat hukum sebagai sesuatu yang otonom atau hukum dalam bentuk peraturan tertulis. Artinya karena hukum itu otonom, sehingga semata-mata untuk kepastian hukum dalam melegalkan kepastian hak dan kewajiban seseorang. Vant Kan berpendapat bahwa tujuan hukum adalah menjaga setiap kepentingan manusia agar tidak diganggu dan terjamin kepastiannya. 18 Kerangka teori yang digunakan dalam menganalisa permasalahan dalam tesis ini adalah teori kepastian hukum, yaitu teori yang menjelaskan bagaimana hukum dapat mengatur perjanjian jual beli sehingga jual beli terjadi dengan aman dan tertib tanpa menimbulkan sengketa atau perjanjian jual beli itu tidak menimbulkan resiko kerugian bagi pihak-pihak yang ada dalam jual beli, bahkan merugikan pihak lain akibat adanya perjanjian jual beli tersebut. 18 Jonathan Sarwono, Metode Penelitian Kuantitatif dan Kualitatif, Yogyakarta : Graha Ilmu,2006, hal 74 Universitas Sumatera Utara Teori Kepastian Hukum mengandung pengertian yaitu adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh dan perbuatan apa yang tidak boleh dilakukan, dan berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena adanya aturan hukum yang bersifat umum sehingga individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu. 19 Tugas kaidah-kaidah hukum adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum. Dengan adanya pemahaman kaidah-kaidah hukum tersebut, masyarakat sungguh-sungguh menyadari bahwa kehidupan bersama akan tertib apabila terwujud kepastian hukum dalam hubungan sesama manusia. 20 Tujuan Hukum menurut Van Apeldoorn adalah mengatur pergaulan hidup secara damai, hukum menghendaki perdamaian. 21 Kelengkapan data diri penjual pada dasarnya adalah kepastian akan kepemilikan pada pihak yang menjual suatu benda menjual merupakan tindakan kepemilikan adalah orang yang memiliki hak milik atas benda tersebut dengan kata lain, bahwa eigendom hak milik adalah hak yang paling sempurna atas suatu benda. Orang yang mempunyai hak milik atas suatu benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu menjual, 19 J.B Daiyo, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta : Prennahlindo,2001, hal 120 20 Sudarsono, Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta : Rieneka Cipta,1995, hal 49 21 L.J Van Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta : Pradnya Paramita,2005, hal 10 Universitas Sumatera Utara menggadaikan, memberikan, bahkan merusak, asal saja ia tidak melanggar undang-undang atau hak orang lain. Menurut Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menghendaki perjanjian jual beli harus dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang, karena pengalihan tanah dari pemiliknya kepada penerima disertai dengan penyerahan yuridis, penyerahan yang harus memenuhi formalitas undang- undang, meliputi pemenuhan syarat, dilakukan melalui prosedur yang telah ditetapkan, menggunakan dokumen, dibuat olehdihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. 22 Menurut KUHPerdata, jual beli adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu penjual mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu benda dan pihak lain pembeli untuk membayar harga yang telah dijanjikan sesuai pasal 1457 KUHPerdata, adapun menurut pasal 1458 KUHPerdata jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat dicapai kata sepakat mengenai benda yang diperjualbelikan beserta harganya walaupun benda belum diserahkan dan harga belum dibayar. Dengan terjadinya jual beli, hak milik atas tanah belum beralih kepada pembeli walaupun harga sudah dibayar dan tanah sudah diserahkan kepada pembeli. 23 22 Abdul Kadir Muhammad, Hukum Harta Kekayaan, Cetakan I, Bandung : Citra Aditya Bakti, 1994, hal 55 Hal ini juga didukung oleh Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang berbicara mengenai jual beli pada dasarnya dalam 23 Maria W Sumardjono, Puspita Serangkum Aneka Masalah Hukum Agraria, Yogyakarta : Andi Offset, 1982, hal 53 Universitas Sumatera Utara jual beli tanah sama dengan jual beli pada umumnya, yang secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual. Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Dalam hal ini apabila tanah tersebut dijual setelah m enjadi tanah warisan, m aka yang m em iliki hak atas tanah tersebut adalah ahli waris m enurut pasal yang diatur sebagai berikut : Pasal 833 ayat 1 KUHPerdata yaitu : Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal. Pasal 832 ayat 1 KUHPerdata yaitu : Menurut Undang-Undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini. Seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan, jika ingin dilakukan penjualan atau dapat membuat surat persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat surat persetujuan dalam bentuk akta. Dalam hal jual beli tanah tersebut tidak ada persetujuan dari para ahli waris, maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya karena yang sekarang memegang hak milik atas tanah tersebut yaitu para ahli waris. Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUH Perdata di atas, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, Universitas Sumatera Utara dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris. Selain itu, jual beli tanpa menyertakan sertipikat tanah juga bertentangan dengan persyaratan dalam proses jual beli tanah. Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan dari mereka, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalamPasal 1365 KUHPerdata , yang berbunyi: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.” Unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUH Perdata sebagai berikut: 24 a. Harus ada perbuatan positif maupun negatif b. Perbuatan itu harus melawan hukum c. Ada kerugian d. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian e. Ada kesalahan. Dalam hal ini, perbuatan orang yang menjual tanah para ahli waris tanpa persetujuan ahli waris merupakan perbuatan yang melanggar hak subjektif para ahli waris. Untuk dapat menggugat penjual tanah tersebut atas dasar perbuatan melawan hukum, harus dapat membuktikan bahwa orang yang hendak digugat memenuhi semua unsur-unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana disebutkan di atas . 24 Pasal 1365 KUHPerdata Universitas Sumatera Utara Hal ini didukung juga dengan adanya Pasal 834 KUHPerdata, yang memberikan hak kepada ahli waris untuk memajukan gugatan guna memperjuangkan hak warisnya terhadap orang-orang yang menguasai seluruh atau sebagian harta peninggalan, baik orang tersebut menguasai atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar sesuatu hak pun atas harta peniggalan tersebut. Mengenai apakah dapat menarik kembali hak milik atas tanah yang telah dijual, hal itu bergantung pada apa dalam petitum gugatan dan bergantung pada putusan hakim. Pasal 1365 KUHPerdata jo. Pasal 834 KUHPerdata telah memberikan para ahli waris dasar untuk meminta kembali tanah warisan tersebut. Para ahli waris dapat memajukan gugatan untuk meminta agar diserahkan kepadanya segala haknya atas harta peninggalan beserta segala hasil, pendapatan, dan ganti rugi . Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli di hadapan PPAT, dipenuhi syarat terang bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara sembunyi- sembunyi. Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang Universitas Sumatera Utara bersangkutan telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak pembeli sudah menjadi pemegang haknya yang baru. Akan tetapi, hal itu baru diketahui oleh para pihak dan ahli warisnya, karena juga baru mengikat para pihak dan ahli warisnya karena administrasi PPAT sifatnya tertutup bagi umum. 25 Pengadilan adalah jalan terakhir untuk meminta hak atas tanahnya dikembalikan kepada pemilik tanah yang sebenarnya dan pengadilan memiliki peranan untuk mewujudkan keadilan, maka penelitian ini juga didukung oleh teori keadilan. Teori keadilan yang dikemukan oleh Aristoteles, keadilan akan terjadi apabila kepada seseorang diberikan apa yang menjadi miliknya. Seseorang dikatakan berlaku tidak adil apabila orang itu mengambil lebih dari bagian yang semestinya. Orang yang tidak menghiraukan hukum juga adalah orang yang tidak adil, karena semua hal yang didasarkan kepada hukum dapat dianggap sebagai adil. Jadi, keadilan adalah penilaian dengan memberikan kepada siapapun sesuai dengan apa yang menjadi haknya, yakni dengan bertindak proporsional dan tidak melanggar hukum. 26 25 Budi Harsono, Hukum Agraria : Sejarah Pembentukan Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, 1997, hal 235 Selanjutnya disebut Budi Harsono II 26 Dardji Darmodiharjo dan Shidarta, Pokok-Pokok Filsafat Hukum, Apa dan Bagaimana Filsafat Hukum Indonesia , Cetakan kelima, Jakarta : Gramedia Pustaka Utama Jakarta,2004, hal 167 Universitas Sumatera Utara Hal tersebut berarti, konsep keadilan diperlukan pada saat pengambilan keputusan setelah lahir sengketa. Dalam hal ini, keadilan berarti merupakan suatu hasil yang diperoleh melalui suatu putusan. Putusan yang dihasilkan tentulah bersumber pada kaidah Normatif hukum. Rumusan ini menjadi jelas apabila melihat putusan pengadilan yang selalu berkepala Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. Isi putusannya merupakan penerapan asas-asas hukum yang dikaitkan dengan perkara yang diselesaikannya. 27 Dalam pandangan Thomas Aquinas, suatu hukum disebut adil jika hukum tersebut dapat berfungsi efektif dalam menjamin atau melindungi hak-hak subyek yang diaturnya, termasuk yang diatur dalam hukum positif. Keadilan merupakan “Kehendak yang kekal diantara satu orang dan sesamanya untuk memberikan segala sesuatu yang menjadi haknya”. Definisi ini memberikan gambaran hubungan antara “hak dan keadilan” hak yang dimiliki setiap manusia. 28 Setiap pelaku pelanggaran dari suatu hak atas tanah sebagai hak yang mutlak dapat diberikan keleluasaan untuk menuntutnya terhadap para pelanggar melalui pengadilan agar hak-haknya diberikan dengan menuntut penghukuman pelanggar dari haknya untuk memenuhi kewajiban-kewajiban dipersenjatai dengan putusan hakim, dan selanjutnya dapat menugaskan juru sita untuk melaksanakan suatu putusan hakim tersebut berdasarkan Undang- Undang. Dengan putusan hakim yang berisikan penghukuman tentunya 27 Adrian Sutedi, Sertipikat Hak Atas Tanah , Jakarta : Sinar Grafika, 2011, hal 25 28 E. Sumaryono, Etika Hukum Relevansi Teori Hukum Kodrat Thomas Aquinas, Cetakan kelima , Yogyakarta : Kanisius, 2002, hal 255 Universitas Sumatera Utara diperoleh kepastian hukum antara pihak-pihak yang bersengketa harus selalu diberikan putusan yang adil. 29 Untuk itulah didalam menyelesaikan segala permasalahan hukum termasuk sengketa tanah, peran pengadilan sangat penting untuk menciptakan kepastian hukum dan memberikan rasa adil bagi para pihak yang berperkara. Pengadilan merupakan penentu siapa pemilik tanah hak milik yang sesungguhnya dari tanah yang diperkarakan.

2. Konsepsi.