semua memang tidak diperlukan untuk lingkungan pedesaan, yang lingkup teritorial maupun personalnya terbatas. Dalam lingkungan
pedesaan, demikian itu para warganya saling mengenal dan mengetahui siapa mempunyai tanah, yang mana dan siapa
melakukan perbuatan-perbuatan hukum mengenal tanah miliknya”.
Hal yang sama juga dikatakan oleh AP. Parlindungan :
88
“Pembuktian hak-hak atas tanah di Indonesia sangatlah kompleks sekali, karena tiada ada tradisi ataupun peraturan yang menyebutkan
keharusan pendaftaran tanah tersebut. Banyak hak-hak atas tanah tidak mempunyai bukti tertulis atau hanya berdasarkan keadaan
tertentu diakui sebagai hak-hak seseorang berdasarkan kepada hak- hak adat dan diakui oleh yang empunya sempadan tanah tersebut”.
2. Jual Beli Tanah Warisan Menurut Undang-Undang Pokok Agraria
Berlakunya UUPA pada prinsipnya telah berlaku pula sebuah unifikasi hukum Agraria yang bertujuan mengakhiri suasana dualisme
hukum antara hukum barat di satu sisi dan hukum adat di sisi lain di bidang hukum agraria.
Dalam ketentuan UUPA, jual beli tanah milik adat merupakan bagian dari peralihan hak atas tanah. Boedi Harsono menyebutkan bahwa
pada dasarnya peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena 2 dua sebab yaitu :
89
a. Pewarisan tanpa wasiat yakni peralihan hak atas tanah karena pemegang
suatu hak atas tanah meninggal dunia, dengan kata lain hak tersebut beralih kepada ahli warisnya, sementara siapa ahli warisnya dan berapa
bagian masing-masing ditentukan berdasarkan hukum waris pemegang hak yang bersangkutan.
b. Pemindahan hak yakni hak atas tanah tersebut sengaja dialihkan kepada
pihak lain. Bentuk pemindahan hak bisa berapa jual beli, hibah, pemberian menurut adat, pemasukan dalam perusahaan atau inbreng dan
88
AP. Parlindungan, Ibid, hal.134
89
Iman Soetikyo, Politik Agraria Nasional, Yogyakarta : Gadjah Mada University Press, 1985, hal 61
Universitas Sumatera Utara
juga termasuk hibah wasiat. Jadi dapat dijelaskan bahwa pengertian beralih dan dapat dialihkan
dalam hal ini mempunyai arti sebagai berikut :
90
a. Beralih adalah suatu peralihan hak yang
b. dikarenakan seseorang yang
mempunyai suatu hak meninggal dunia, sehingga dengan sendirinya hak itu beralih menjadi milik ahli warisnya. Ketentuan mengenai peralihan
karena warisan terdapat dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang berbunyi “peralihan hak karena warisan dalam hukum
adat terjadi pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Sejak saat itu ahli waris menjadi pemegang hak yang baru.”
Dialihkan adalah suatu peralihan hak yang dilakukan dengan sengaja supaya hak
tersebut terlepas dari pemilik semula. Dengan kata lain peralihan ini terjadi karena adanya perbuatan hukum tertentu seperti: jual
beli, hibah, wasiat dan sebagainya.
Bila ada kehendak yang disengaja dan disepakati atas sebidang tanah bidang milik maka didalamnya ada pengalihan atas tanah tersebut, bila
pengalihan tersebut dipaksakan oleh kewenangan dan kekuasaan negara maka disebut dicabut atau mungkin dinasionalisasi dan inipun harus dengan
menempuh persyaratan, sebab terjadi pemutusan hubungan hukum kepemilikan didalamnya. Menurut Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan “peralihan hak atas tanah melalui jual beli, sewa menyewa, hibah,
pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta yang
dibuat PPAT yang berwenang sesuai dengan ketentuan yang berlaku”. Dari pasal-pasal tersebut di atas dapat dikatakan bahwa pada prinsipnya segala
90
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Bandung : Mandar Maju, 1999, hal.140
Universitas Sumatera Utara
bentuk mutasi hak dan lain sebagainya harus melalui seorang PPAT.
91
Berdasarkan Pasal 39 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ditetapkan bahwa PPAT menolak untuk membuatkan akta jika :
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas rumah
susun kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang
ada di Kantor Pertanahan;
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak
disampaikan sebagai berikut:
92
1. Surat bukti hak atau surat keterangan Kepala DesaKelurahan yang
menyatakan bahwa tanah yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut.
2. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari Kantor Pertanahan surat
keterangan dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala DesaKelurahan.
Berdasarkan ketentuan di atas dapat dijelaskan bahwa objek dari perbuatan hukum peralihan hak atas tanah dalam hal ini adalah jual beli
tanah. Objek tanah dapat berupa tanah yang sudah bersertipikat dan tanah yang belum bersertipikat
Syarat bahwa jual beli hak atas tanah, baik yang telah bersertipikat maupun belum bersertipikat, harus dibuktikan dengan akta otentik yang
dibuat oleh PPAT ditegaskan dalam Pasal 37 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menyatakan:
“Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan
91
Muhammad Yamin,dan Abd. Rahim , Hukum Pendaftaran Tanah Edisi Revisi, Bandung: Mandar Maju, 2010, hal 277
92
Berdasarkan Hasil Wawancara dengan Rich Joney Simamora Camat Dolok Sanggul Humbahas pada tanggal 14 September 2013
Universitas Sumatera Utara
akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Dalam hal seseorang yang terdaftar namanya dalam alat bukti hak meninggal dunia, maka padaa saat itu tentunya timbulnya pewarisan atas
harta peninggalan si pewaris, dengan kata lain sejak itu para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru, dan untuk mengubah data yuridis
bidang tanah pada alat bukti haknya yakni mencatat pemegang atas nama ahli waris maka ahli waris yang sah dan berhak mendapatkan warisan
dimaksud wajib mendaftarkan perubahan data yuridis atas tanah tersebut kepada kantor pertanahan, sesuai Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah maka yang wajib diserahkan oleh yang menerima hak adalah sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian
orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
93
Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa wasiat dari pewaris, putusan pengadilan, penetapan hakimKetua Pengadilan atau bagi waga
negara indonesia penduduk asli berupa surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 dua orang saksi dan
dikuatkan oleh Kepala DesaKelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia sedangkan bagi warga negara Tionghoa berupa
hak mewaris dari notaris dan bagi warga negara keturnan Timur Asing
93
Opcit Muhammad Yamin,dan Abd. Rahim , Hukum Pendaftaran Tanah Edisi Revisi,hal 289
Universitas Sumatera Utara
berupa surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
94
Jika bidang tanah warisan yang belum didaftar wajib diserahkan juga dokumen berupa surat bukti haknya, surat keterangan Kepala
DesaKelurahan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan telah dikuasai secara fisik oleh pemohon, juga dilampirkan surat keterangan
bahwa surat yang bersangkutan belum bersertipikat dari kantor pertanahan dan untuk tanah yang terletak jauh dari kantor pertanahan maka dari
pemegang hak yang bersangkutan dikuatkan oleh Kepala DesaKelurahan. Jika penerima warisan terdiri dari satu orang maka pendaftaran peralihan
hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Namun jika penerima warisan lebih dari satu orang dan
waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah tertentu jatuh kepada
seorang penerima ahli waris maka pendaftaran peralihan hak atas tanah itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat
tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut diatur dalam Pasal 111 sampai dengan 112 Peraturan Menteri Negara Agraria
Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997.
95
94
Pasal 111 ayat 1 huruf c Peraturan Menteri AgrariaKepala badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
95
Opcit Muhammad Yamin,dan Abd. Rahim , Hukum Pendaftaran Tanah Edisi Revisi hal 291
Universitas Sumatera Utara
a. Prosedur Jual Beli Tanah Warisan Bersertipikat
Tahapan peralihan hak atas tanah melalui transaksi jual beli dilakukan dalam tiga tahap, yaitu persiapan pembuatan akta jual beli, tahap pembuatan
akta jual beli dan pembuatan penandatanganan akta jual beli kemudian pendaftaran peralihan hak atau pendaftaran akta jual beli ke Kantor
Pertanahan setelah selesai baru sertipikat diserahkan kepada pembeli . Biasanya tidak semua transaksi jual beli tanah dapat dilakukan dalam arti
dipenuhi oleh PPAT untuk dibuatkan aktanya. Dalam hal dan keadaan tertentu PPAT harus menolak pembuatan
akta jual beli hak atas tanah jika terdapat alasan untuk itu. Menurut Pasal 39 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, PPAT berwenang
menolak untuk membuat akta jual beli hak atas tanah apabila:
96
1
2 Penjual tidak menyerahkan sertipikat asli hak atas tanah tersebut atau
jika sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Atau dengan perkataan lain sertifikan hak atas tanah
diragukan keasliannya atau patut diduga sebagai sertipikat palsu. Salah satu atau kedua belah pihak tidak berwenang melakukan jual beli tanah
tersebut, misalnya hak atas tanah yang hendak dijual bukan miliknya penjual. Atau jika saksi yang akan menandatangani akta PPAT tidak
berhak dan tidak memenuhi syarat untuk bertindak dalam jual beli;
3 Salah satu atau kedua belah pihak, terutama pihak penjual, bertindak
atas dasar surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak. Surat kuasa mutlak telah dilarang untuk
digunakan sebagai dasar melakukan jual beli. Surat kuasa mutlak biasanya di dalamnya terdapat ketentuan atau klausula tidak dapat
dicabut kembali dan tidak dapat batal atau dibatalkan dengan alasan apapun, yang esensi sebenarnya dari surat kuasa tersebut adalah
peralihan hak milik dari pembeli kuasa kepada penerima kuasa. Syarat adanya ijin untuk melakukan jual beli tidak dipenuhi padahal
terdapat keharusan adanya ijin dari pejabat yang berwenang untuk
4 mengalihkan hak atas tanah bersangkutan.
96
Ibid, hal. 278
Pembuatan akta jual beli tidak boleh dilakukan jika objek jual beli yang
Universitas Sumatera Utara
bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik danatau data yuridis, terutama jika sengketa tersebut telah masuk ke pengadilan
sebagai akibat adanya gugatan dari pihak lain.
5 Pembuatan akta jual beli tanah tidak boleh dilakukan jika tidak
dipenuhinya syarat-syarat yang telah ditentukan atau dilanggar larangan yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Apabila menemukan alasan-alasan seperti tersebut di atas, maka PPAT wajib menolak untuk membuatkan akta jual beli tanah yang
dimintakan kepadanya. Penolakan untuk membuat akta jual beli tersebut diberitahukan oleh PPAT secara tertulis kepada pihak-pihak yang
bersangkutan beserta alasannya.
1. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Warisan Bersertipikat
