pemilik secara bersama-sama. Pihak pembeli harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak yaitu
seperti yang diatur dalam pasal 20 ayat 2 Undang-Undang pokok Agraria bahwa “ Setiap jual beli , penukaran, penghibaan, pemberian wasiat dan
perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung meminmdahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang
warga negara yang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang
ditetapkan oleh pemerintah termasuk dalam pasal 21 ayat 2 Undang- Undang Pokok Agraria adalah batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada
Negara dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh
pemiliknya tidak dapat dituntut kembali”
61
2. Obyek Dalam Jual Beli Tanah
Objek jual-beli adalah hak atas tanah yang akan dijual. Dalam praktek disebut jual-beli tanah. Secara hukum yang benar ialah jual-beli hak atas
tanah. Hak atas tanah yang dijual, bukan tanahnya. Memang benar bahwa tujuan membeli hak atas tanah ialah supaya pembeli dapat secara sah
menguasai dan mempergunakan tanah. Tetapi yang dibeli dijual itu bukan tanahnya, tetapi hak atas tanahnya.
62
Karena yang dijual dibeli hak atas tanah, maka kita harus tahu pasti apa macam hak yang jadi objek itu.
61
Harun Al Rasyid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah, Jakarta : Ghalia Indonesia, 1985 hal 50
62
Effendi Perangin angin, Praktek Jual Beli Tanah, Jakarta :PT. Raja Grafindo Persada : 1994, hal.3.
Universitas Sumatera Utara
Untuk tanah yang sudah bersertipikat, hal itu dapat dilihat dalam sertipikat itu di halaman sampul dalam dan ditulis lagi di kolom sebelah
kiri di atas dari buku tanah. Bagi tanah bekas hak sebelum UUPA berlaku, yang belum
bersertipikat dapat kita ketahui dengan mempergunakan ketentuan- ketentuan tentang perubahan hak-hak atas tanah konversi yang terdapat
dalam UUPA. Tetapi hal itu belum pasti. Sebab kepastian hanya terjadi kalau SKPT Surat keterangan Pendaftaran Tanah telah menegaskan
konversi hak. Oleh karena itu biasanya disebut dengan bekas Hak Eigendom atau bekas Hak Yasan atau bekas Hak Milik Adat dan lain
sebagainya sesuai dengan bukti-bukti yang ada.
63
Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur Obyek Pendaftaran Tanah :
1 Obyek pendaftaran tanah meliputi :
a Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai b
Tanah hak pengelolaan c
Tanah wakaf d
Hak milik atas satuan rumah susun e
Hak tanggungan f
Tanah negara 2
Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara
membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.
Pendaftaran tanah yang obyeknya bidang tanah yang berstatus Negara dilakukannya dengan mencatatnya dalam daftar tanah dan tidak
diterbitkan sertipikat
63
Ibid, hal.9.
Universitas Sumatera Utara
Hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, jelas dinyatakan oleh UUPA dapat dialihkan. Jadi dapat dijual belikan. Tetapi ada peraturan
perundangan yang membatasi. Misalnya, Hak Milik yang diberikan kepada transmigran tidak boleh dijual. Begitu juga hukum Islam yang dalam hal ini
dihormati menegaskan bahwa tanah Hak milik yang diwakafkan tidak boleh dijual.
64
Hak Pakai atau Hak Sewa dapat dijual atau tidak, itu tergantung dari isi surat perjanjian pemberiannya bila diperjanjikan atau surat keputusan
pemberian haknya kalau diberikan oleh negara. Jadi PPAT harus memeriksa surat dimaksud. Sedangkan Hak Pakai yang pemegang haknya
Instansi Pemerintah dan Kedutaan Asing tidak boleh dijual, karena diberikan hanya untuk dipakai sendiri.
Walaupun objek jual-beli adalah hak atas tanah, tentu saja batas- batas tanah itu harus diketahui, supaya tidak terjadi keragu-raguan. Kalau
tanah sudah bersertipikat, maka batas-batas tanah mengenai luas, panjang dan lebarnya sudah ditulis dalam surat ukur atau gambar situasi. Jika tanah
belum bersertipikat, maka batas-batas itu harus dijelaskan oleh penjual dan pembeli.
3. Syarat-syarat Jual Beli Tanah
