BAB III AKIBAT HUKUM TERHADAP PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
WARISAN TANPA DIKETAHUI AHLI WARIS LAINNYA
A. Perolehan Hak Milik Berdasarkan Pewarisan
Perolehan hak milik atas tanah dapat juga terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris sesuai dengan Pasal 26 UUPA. Pemindahan
hak karena pewarisan dapat dilakukan pendaftarannya jika dibuktikan dengan Surat kematian pewaris dari Kepala DesaLurah, dari Rumah Sakit,
atau instansi yang berwenang dan dibuktikan dengan Surat Tanda Bukti Ahli Waris yang dapat berupa wasiat dari pewaris, Putusan pengadilan,
penetapan hukum. Menurut Pasal 1023 KUH Perdata, “para ahli waris menerima hak terdahulu untuk pendaftaran boedel ataupun menolak warisan
tersebut.”
115
Beralihnya tanah kepada para ahli waris, maka terjadilah pemilikan bersama tanah hak milik, jika tanah tersebut hanya satu-satunya. Tetapi jika
pewaris memiliki tanah tersebut sesuai dengan jumlah ahli waris dan telah dibuatkan surat wasiat, tanah dimaksud telah menjadi milik masing-masing
ahli waris. Untuk memperoleh kekuatan pembuktian tanah dari hasil
115
Ketentuan Pasal 1023 menyatakan: Semua orang yang memperoleh hak atas suatu warisan, dan ingin menyelidiki keadaan harta peninggalan, agar mereka dapat
mempertimbangkan, apakah akan bermanfaat bagi mereka,untuk menerima warisan itu secara murni, atau dengan hak istimewa dengan mengadakan pendaftaran harta
peninggalan, atau pula untuk menolaknya, mempunyai hak untuk memikir, dan mereka harus melakukan suatu pernyataan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri, yang di dalam
wilayahnya telah jatuh meluang warisan tersebut, pernyataan mana akan dilakukan dalam suatu register yang disediakan untuk itu.
Universitas Sumatera Utara
pewarisan, maka surat keterangan waris sangat diperlukan sebagai dasar untuk pendaftaran tanahnya. Namun sampai saat ini, untuk memperoleh
surat keterangan waris hukum yang berlaku bagi WNI masih berbeda-beda. Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, dan sesuai dengan Pasal 25, surat keterangan warisan itu merupakan suatu keharusan. Hanya saja pejabat yang berwenang
untuk membuat surat keterangan warisan itu belum ditentukan. Untuk menyeragamkan masalah surat keterangan waris, dengan memperhatikan
penggolongan warga negara, maka:
116
1. golongan keturunan Eropa, surat keterangan waris dibuatkan oleh
Notaris; 2.
golongan penduduk aslipribumi, surat keterangan waris oleh para ahli waris, disaksikan oleh Lurah diketahui oleh Camat;
3. golongan keturunan Tionghoa oleh Notaris;
4. golongan keturunan Timur Asing lainnya seperti India, dan Arab
surat keterangan waris dibuat oleh Balai Harta peninggalan. Dalam perkembangannya, peralihan hak karena pewarisan telah
mendapat penegasan pada Bab V, Paragraf 3 tentang Peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997, yakni sebagai berikut: 1.
Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas
tanah sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai
pemegang haknya dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat yang
bersangkutan meninggal dunia. Dalam arti bahwa sejak itu para ahli waris menjadi pemegang hak yang baru. Mengenai siapa yang
116
Surat Direktur Pendaftaran Tanah, Direktorat Jenderal Agraria Departemen Dalam Negeri Nomor Dpt12631269 tanggal 20 Desember 1969. Lihat juga A.P.
Parlindungan, Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara Pembuat Akta Tanah, Cetakan VI, Bandung: Alumni, 1990, hal. 56.
Universitas Sumatera Utara
menjadi ahli waris diatur dalam hukum perdata yang berlaku. pendaftaran peralihan hak karena pewarisan juga diwajibkan dalam
rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah. Surat tanda bukti
sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Mewaris, atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris.
117
Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib menyerahkan dokumen-dokumen surat keterangan Kepala Desa
kelurahan yang menyatakan yang bersangkutan menguasai tanah, dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah tersebut
belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau surat keterangan Kepala DesaLurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan Kantor
Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan. Dokumen yang membuktikan adanya hak atas tanah pada yang mewariskan
diperlukan karena pendaftaran peralihan hak ini baru dapat dilakukan setelah pendaftaran untuk pertama kali atas nama
pewaris.
118
2. Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan
hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris surat keterangan ahli waris seperti
tersebut pada angka 1
di atas. 3.
Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang
memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah
dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan suatu tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris
tersebut. Dalam hal akta pembagian waris yang dibuat sesuai ketentuan yang berlaku, dan harta waris jatuh pada seorang penerima
warisan tertentu, pendaftaran peralihan haknya dapat langsung dilakukan tanpa alat bukti peralihan hak lain, misalnya Akta
PPAT.
119
4. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris
harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan
haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
danatau akta pembagian waris tersebut.
117
Penjelasan Pasal 42 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
118
Penjelasan Pasal 42 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
119
Penjelasan Pasal 42 ayat 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Universitas Sumatera Utara
Sesudah hak tersebut didaftar sebagai harta bersama, pendaftaran pembagian hak tersebut dilakukan berdasarkan ketentuan Pasal 51, dimana
pembagian hak bersama atas tanah menjadi masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang
menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut. Suatu
hak bersama yang diperoleh dari warisan perlu dibagi, sehingga menjadi hak individu. Kesepakatan antara pemegang hak bersama tersebut perlu
dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar pendaftarannya. Jika pengalihan hak milik atas satuan rumah susun Rusun
berdasarkan pewarisan maka pendaftaran peralihan haknya dapat dilakukan dengan hak milik surat wasiat atau surat keterangan waris dengan ketentuan
hukum yang berlaku, bukti kewarganegaraan ahli waris, anggaran dasar dan anggaran rumah tangga perhimpunan penghuni, surat-surat lainnya yang
diperlukan dalam pewarisan.
120
Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak bersama memperoleh bagian. Dalam pembagian harta waris seringkali yang menjadi
pemegang hak individu hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan, asalkan hak tersebut disepakati oleh seluruh penerima warisan sebagai
pemegang hak bersama.
121
120
Pasal 42 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun
Sengketa tanah yang berkepanjangan seringkali terjadi dalam
121
Berdasarkan hasil wawancara dengan Kaharuddin, Ketua Administrasi BPN Kota Medan, tanggal 26 juni 2013
Universitas Sumatera Utara
pewarisan, misalnya tanah diwariskan kepada satu pihak, namun ada pihak lain yang telah mendaftarkan tanah tersebut dan memperoleh sertipikat
walaupun bukan pewaris yang sah dari tanah yang disengketakan. Dalam sengketa tanah warisan sering terjadi pada sengketa sertipikat ganda, yang
proses lahirnya sama seperti di atas
B. Kewajiban Penjual dan Pembeli 1. Kewajiban Penjual
Kategori