BAB II PROSEDUR JUAL BELI TANAH WARISAN MENURUT
HUKUM TANAH NASIONAL
A. Pengertian dan Sifat Jual Beli Tanah 1. Pengertian Jual Beli Tanah
Jual beli tanah sebagai suatu lembaga hukum tidak secara tegas dan terperinci diatur dalam UUPA, bahkan sampai sekarang belum ada
peraturan yang mengatur khusus mengenai pelaksanaan jual beli tanah. Walaupun dalam UUPA tidak ada diartikan mengenai pengertian jual
beli, namun secara tersirat dapat dilihat dalam Pasal 26 Undang-Undang Pokok Agraria yang menyebutkan :
a. Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat,
pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya
diatur dengan peraturan pemerintah.
b. Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan
wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada
orang asing, kepada seorang warga negara yang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing
atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat 2, adalah
batal karena hukum tanahnya jatuh pada negara dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung
serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Menurut Boedi Harsono pengertian jual beli adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik penyerahan tanah untuk selama-
lamanya oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga pembeli membayar harganya kepada penjual. Jual beli yang mengakibatkan
Universitas Sumatera Utara
beralihnya hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli itu masuk dalam hukum agraria atau hukum tanah.
42
Pengertian jual beli tanah menurut UUPA didasarkan pada konsep dan pengertian jual beli menurut hukum adat. Dalam hukum adat tentang jual
beli tanah dikenal tiga macam yaitu:
43
a. Pada adol plas jual lepas, pemilik tanah menyerahkan tanahnya
untuk selama-lamanya kepada pihak lain pembeli dengan pembayaran sejumlah uang yang besarnya ditentukan atas dasar
kesepakatan antara pemilik tanah dengan pihak lain pembeli. Adol Plas Jual Lepas
b. Pada adol gadai jual gadai, pemilik tanah pertanian pembeli
gadai menyerahkan tanahnya untuk digarap kepada pihak lain pemegang gadai dengan menerima sejumlah uang dari pihak lain
pemegang gadai sebagai uang gadai dan tanah dapat kembali kepada pemiliknya apabila pemilik tanah menebus uang gadai.
Adol bedol Jual Gadai
c. Adol Oyodan jual Tahunan
Pada adol tahunan jual tahunan, pemilik tanah pertanian menyerahkan tanahnya untuk digarap dalam beberapa kali masa
panen kepada pihak lain pembeli dengan pembayaran sejumlah uang yang besarnya ditentukan atas dasar kesepakatan antar
pemilik tanah dengan pembeli. Setelah beberapa kali masa panen sesuai kesepakatan kedua belah pihak, tanah pertanian diserahkan
kembali oleh pembeli kepada pemilik tanah.
Dalam hukum adat, jual beli tanah dimasukkan ke dalam hukum benda khususnya hukum benda tetap atau hukum tanah, tidak dalam hukum
perikatan khususnya hukum perjanjian, hal ini karena :
44
a. Jual beli tanah menurut hukum adat bukan merupakan suatu perjanjian
sehingga tidak mewajibkan para pihak untuk melaksanakan jual beli tersebut.
42
Boedi Harsono 11, Op.cit., hal. 135.
43
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2009, hal. 359-360.
44
Soerjono Soekanto, Hukum Adat Indonesia, Jakarta : Rajawali, 1983, hal. 221
Universitas Sumatera Utara
b. Jual beli tanah menurut hukum adat tidak menimbulkan hak dan kewajiban
yang ada, hanya pemindahan hak dan kewajiban atas tanah. Jadi apabila pembeli baru membayar harga tanah sebagian dan tidak membayar sisanya
maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tersebut.
Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem hukum adat yang memindahkan hak milik untuk selama-lamanya disebut dengan jual lepas.
Dalam KUHPerdata, jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu kebendaan dan
pihak yang lain untuk pembayaran harga yang telah dijanjikan.
45
Dalam hukum perdata jual beli diatur dalam KUHPerdata pada Pasal 1457, Pasal 1458, Pasal 1459 dan Pasal 1457 KUHPerdata yang
mendefenisikan jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana yang mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang
lainuntuk membayar harga yang telah dijanjikan. Titik persamaan antara hukum adat dengan hukum perdata dalam
perihal jual beli ialah bahwa jual beli mengandung tujuan perekonomian yang tertentu yaitu memindahkan hak milik atas sesuatu barang dari
seseorang tertentu kepada orang lain. Beberapa sarjana yang dikutip oleh Hilman Hadikusuma memberikan
pengertian jual beli tanah jual lepas sebagai berikut:
46
a. Van Vollenhoven : “Jual lepas dari sebidang tanah atau perairan adalah
penyerahan dari benda itu di hadapan petugas-petugas hukum adat dengan
45
Lihat Pasal 1457 KUHPerdata.
46
Hilman Hadikusuma, Hukum Perjanjian Adat, Bandung: Alumni, 1982, hal. 120-121
Universitas Sumatera Utara
pembayaran sejumlah uang pada saat itu atau kemudian.” b.
S.A. Hakim : “Penyerahan sebidang tanah termasuk air untuk selama- lamanya dengan penerimaan uang tunai atau dibayar dahulu untuk
sebagian, uang mana disebut uang pembelian.” c.
Iman Sudiyat : “Menjual lepas Indonesia; adol plas, runtumuran, patibogor Jawa; menjual jaja Kalimantan, yaitu menyerahkan tanah untuk
menerima pembayaran sejumlah uang secara tunai, tanpa hak menebus kembali; jadi penyerahan itu berlangsung untuk seterusnya selamanya”.
Demikian juga Djaren Saragih menyebutkan “jual lepas adalah penyerahan terang untuk sebidang tanah dengan penerimaan sejumlah uang
secara tunai dan selama-lamanya. Jadi pada jual lepas ini teriadi peralihan hak milik”.
47
2. Sifat Jual Beli Tanah
Kategori