berharga itu oleh penerbit adalah untuk menjadikan surat berharga tersebut sebagai instrumen untuk mengumpulkan dana dalam rangka pembiayaan, maka surat berharga tersebut disebut
sebagai sekuritas security. Dari pembagian surat berharga tersebut maka dapat dilihat bahwa Efek Beragun Aset
adalah suatu surat berharga yang tergolong sebagai sekuritas security. Efek beragun aset ini adalah suatu sekuritas yang mana sifatnya dapat bersifat partisipasi equity security ataupun
bersifat utang debt security.
205
Pembiayaan sekunder perumahan adalah suatu bentuk pembiayaan, yang pada awalnya berasal dari Negara Amerika Serikat yang mana disebut sebagai secondary
mortgage facility. Dari terminologi tersebut dapat kita temukan kata mortgage di dalamnya. Mortgage sendiri berarti suatu perjanjian hukum yang memberikan hak kondisional terhadap
kepemilikan atas aset atau properti oleh pemiliknya the mortgagor kepada peminjam mortgagee sebagai jaminan bagi pinjaman. Sebenarnya setiap kepemilikan hukum atas
properti dapat dibebankan dengan mortgage, walaupun tanah dan bangunan adalah jenis properti yang paling sering dibebankan dengan mortgage.
C. Pengertian Pembiayaan Sekunder Perumahan.
206
Dengan demikian mortgage jika dilihat dari sisi penjaminannya merupakan bentuk yang mirip dengan Hipotek
207
yang mana jaminan tersebut sekarang telah digantikan menjadi Hak Tanggungan
208
205
Pasal 4 ayat 2 Perpres No 19 Tahun 2005.
206
http:www.businessdictionary.comdefinitionmortgage.html
207
Pasal 1162 menyebutkan “ Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan.
208
Pasal 1 angka 1 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan menyebutkan “Hak Tanggungan atas tanah berserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan adallah
hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu kreditur-kreditur lain”
. Sedangkan jika kita melihat makna mortgage dari sisi perikatannya perjanjiannya maka dapat dilhat bahwa mortgage tersebut adalah serupa dengan apa yang
Universitas Sumatera Utara
disebut sebut sebagai Kredit Pemilikan Rumah. Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan
membeli atau memperbaiki rumah.
209
Dengan demikian dapat dipahami bahwa Kredit Pemilikan Rumah KPR merupakan suatu perikatanperjanjian pinjam-meminjam
210
209
uang antara bank dan nasabah debitur dari bank tersebut.
Penyaluran dana oleh bank kepada masyarakat yang membutuhkan dana dilakukan melalui suatu perjanjian kredit, dimana perjanjian kredit tersebut dapat ditujukan kepada
berbagai macam hal yang dapat bersifat produktif ataupun bersifat konsumtif, termasuk di dalamnya perjanjian kredit antara bank dan masyarakat nasabah debitur bank tersebut untuk
membeli atau pemilikan rumah bagi nasabah debitur bank tersebut. Masyarakat yang ingin membeli suatu rumah pada umumnya akan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
KPR yang dapat diberikan oleh suatu bank. Dalam hal ini bank dapat memberikan kredit kepada masyarakat yang hendak membeli rumah dengan balas jasa berupa bunga pada
tingkatan tertentu. Keberadaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah KPR ini sangat membantu
masyarakat yang ingin membeli rumah mengingat harga suatu rumah tergolong mahal untuk dibeli secara tunai. Namun perlu diingat bahwa Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu kredit
jangka panjang, sedangkan dalam prakteknya, dana perbankan untuk penyediaan rumah secara kredit melalui penerbitan Kredit Pemilikan Rumah KPR yang berjangka panjang
pada umumnya berasal dari tabungan, giro dan deposito yang merupakan dana jangka pendek. Apabila bank menerbitkan KPR secara terus menerus dengan pembiayaan bersumber
pada dana jangka pendek, maka bank akan mengalami kesenjangan antara sumber dan penggunaan dana mismatch funding.
http:www.bi.go.idNRrdonlyres48E94639-BE6B-4AE5-87BD- 6E796F8477051479MemilikiRumahSendiridenganKPR.pdf
, diakses tanggal 13-2-2013
210
Pasal 1754 jo 1765 KUHPerdata
Universitas Sumatera Utara
Untuk mengatasi permasalahan tersebut perlu dilakukan mobilisasi dana jangka panjang guna memenuhi kebutuhan pembiayaan perumahan yang berjangka panjang pula.
Sejalan dengan program Pemerintah untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang perumahan sebagai salah satu upaya penyediaan perumahan yang layak dan terjangkau oleh
masyarakat, perlu diupayakan tersedianya dana yang memadai melalui pembiayaan sekunder perumahan.
211
Untuk melakukan kegiatan pembiayaan yang dimaksud, didirikan perusahaan pembiayaan sekunder perumahan. Sumber pembiayaan sekunder perumahan di samping
berasal dari modal sendiri, juga diperoleh dari penerbit Efek Beragun Aset dalam bentuk Surat Utang dan Surat Partisipasi.
212
Dengan demikian dapat dipahami bahwa apa yang dimaksud dengan pembiayaan sekunder perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah
danatau panjang kepada kreditur dengan melakukan sekuritsasi aset.
213
Dari proses sekuritisasi tersebut kemudian dihasilkan suatu surat berharga yang disebut efek beragun aset
asset-backed security yang dapat bersifat ekuitaspartisipasi saham ataupun bersifat utang obligasi.
214
Adapun yang menjadi underlying asset dalam sekuritisasi dalam rangka pembiayaan sekunder perumahan adalah piutang-piutang tagihan-tagihan yang timbul dari Kredit
Pemilikan Rumah. Dengan demikian jelaslah bahwa proses sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan itu dibatasi hanya mengenai piutang-piutang yang terbit
dari Kredit Pemilikan Rumah, yang tentunya berbeda dengan sekuritisasi aset yang lainnya
211
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 11 Perpres no 19 Tahun 2005 menyebutkan bahwa “pembiayaan sekunder perumahan aalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah danatau panjang
kepada kreditor asal dengan melakukan sekuritisasi”.
212
Penjelasan Umum Perpres No 19 Tahun 2005.
213
Pasal 1 angka 11 Perpres No.19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan.
214
Pasal 4 ayat 2 Perpres No.19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan
Universitas Sumatera Utara
yang dapat dilakukan atas aset-aset keuangan lainnya atau tagihan yang timbul dari segala macam bentuk perjanjian kredit.
215
Dari penjabaran di atas tersebut maka dapat dipahami bahwa suatu proses sekuritsasi aset merupakan proses yang harus ada dalam pembiayaan sekunder perumahan, dimana hal
itu dilakukan dengan maksud awal untuk mengalihkan piutang-piutang kepada pihak lain. Proses sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan yang bertujuan untuk
mengalihkan piutang tersebut adalah sesuatu yang sangat penting karena ketika suatu bank mengalihkan piutangnya hanya dengan perjanjian jual-beli piutang
216
pada umumnya
217
Kendala tersebut antara lain karena tidak praktis karena kreditur asal originator harus melakukan pengalihan piutang cessie
tentu akan mengalami kendala dalam pelaksanaannya.
218
Selain dari pada itu pada umumnya jumlah piutang yang akan dialihkan itu tentu harus satu persatu, dalam artian bahwa kreditur asal originator dalam mengalihkan piutangnya
melalui jual-beli piutang pada umumnya, hanya dapat mengalihkan piutangnya terhadap sekurang-kurangnya satu orang debiturnya, dengan demikian bank harus mengalihkan
seluruh piutangnya terhadap seorang debitur tersebut kepada pembeli piutang, hal ini dikarenakan asas individual individualiteit, asas totalitas totaliteit dan asas tak dapat
dipisahkan onsplitsbaarheid sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya. Maksudnya adalah bahwa seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa piutang adalah suatu benda tak
di setiap kali ada pembeli dari piutang tersebut. Sedangkan apabila bank dalam pembiayaan sekunder perumahan mengalihkan piutangnya
dengan cara sekuritisasi aset maka akta cessie cukup satu kali saja dibuat, yakni antara kreditur asal originator dengan Issuer.
215
Gunawan Widjaja, E Paramitha Saparda, Op.cit hal 99.
216
Pasal 1533 KUHPerdata
217
Bentuk jual-beli piutang ini mempunyai bentuk yang mirip dengan anjak piutang, dimana yang dimaksud dengan anjak piutang adalah usaha yang dilakukan dengan pembelian atau pengalihan
piutangtagihan jangka pendek dari transaksi perdagangan dalam atau luar negeri, Bismar Nasution, 2009, Hukum Kegiatan Ekonomi, Medan, Books Terrace Library, hal 59
218
Pasal 613 KUHPerdata.
Universitas Sumatera Utara
berwujud yang bergerak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 511 angka 3 KUHPerdata yakni berupa “tuntutan mengenai jumlah uang yang dapat ditagih”, oleh karena asas individualitas
individualiteit maka suatu hal hanya dapat diberikan sebagai benda apabila sesuatu tersebut adalah sesuatu yang dapat ditentukan secara terpisah individueel bepaald
219
Maksudnya adalah bahwa sesuatu yang dapat dikatakan sebagai benda atau diberikan sebagai benda adalah segala sesuatu yang dapat ditentukan sebagai suatu kesatuan atau
sebagai suatu jumlah atau ukuran tertentu, dengan demikian bahwa jika suatu piutang tersebut merupakan suatu benda tidak berwujud yang tidak bergerak maka tentu suatu piutang
harus memenuhi asas individualitas individualiteit, individualitas suatu piutang adalah sejumlah uang yang sama dengan sejumlah uang yang diberikan oleh kreditur untuk
dipinjam oleh debitur. Dengan demikian sesuai dengan asas totalitas totaliteit dan asas tak dapat dipisahkan onsplitsbaarheid, maka pengalihan utang dalam perjanjian jual-beli
piutang oleh bank tidak dapat dilakukan secara sebagian dari jumlah piutang si bank terhadap seorang debitur kepada si pembeli piutang, hal ini dikarenakan pada perjanjian Kredit
Pemilikan Rumah melekat kepada bank suatu hak tanggungan dan hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi,
.
220
oleh karenanya penyerahan hak tanggungan tidak dapat dilakukan secara sebagian melainkan harus secara totalitas, padahal dalam perjanjian
jual-beli piutang pengalihan piutang tersebut mengakibatkan segala embel-embel dari piutang tersebut menjadi beralih juga, termasuk jaminan atau pembebanan yang melekat pada piutang
tersebut yang dalam hal ini adalah hak tanggungan.
221
Dengan demikan apabila piutang tersebut dialihkan secara sebagian maka hak tanggungannya pun beralih secara sebagian, padahal hal ini bertentangan dengan asas
individualitas individualiteit, asas totalitas totaliteit, asas tak dapat dipisahkan
219
Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaja, 2004, Op.cit, hal 180.
220
Pasal 2 ayat 2 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
221
Pasal 1533 KUHPerdata
Universitas Sumatera Utara
onsplitsbaarheid dan tentunya bertentangan dengan UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Hal ini menyebabkan piutang bank terhadap seorang debitur harus dialihkan
secara totalitas, padahal dalam hal ini jumlah piutang yang berasal dari perjanjian Kredit Pemilikan Rumah itu pada umumnya adalah piutang dalam jumlah uang yang cukup besar
dan tentu saja pihak calon pembeli piutang tersebut merasa enggan untuk membelinya selain dikarenakan masalah risiko kredit juga karena masalah likuiditas terhadap piutang-piutang
yang akan dibelinya itu. Sebenarnya jika suatu bank ingin melakukan sekuritisasi terhadap asetnya, maka
sekuritisasi aset itu dapat dilakukan tidak hanya terhadap piutang-piutang yang timbul dari Kredit Pemilikan Rumah saja melainkan dapat terhadap berbagai aset keuangan lainnya yang
terdiri dari kredit, tagihan yang timbul dari surat berharga, tagihan yang timbul dikemudian hari fuure receiveables dari aset keuangan lain yang setara.
222
Aset keuangan yang akan dialihkan ini selanjutnya wajib memenuhi kriteria sebagai berikut
223
1 Memiliki arus kas cash flows;
:
2 Dimiliki dan dalam pengendalian kreditur asal;
3 Dapat dipindahtangankan dengan bebas kepada penerbit.
Dengan demikian dapat dipahami bahwa suatu bank hanya bisa menjadi kreditur asal originator asal saja telah memenuhi syarat-syarat tersebut di atas. Selain itu bank juga
dilarang untuk menjadi kreditur asal originator apabila pengalihan aset keuangan dalam rangka sekuritisasi aset mengakibatkan rasio kewajiban penyediaan modal minimum bank
menurun.
224
222
Pasal 2 ayat 1 Peraturan Bank Indonesia No.74PBI2005
223
Pasal 2 ayat 2 Peraturan Bank Indonesia No.74PBI2005
224
Pasal 6 Peraturan Bank Indonesia No.74PBI2005
Selain itu juga bank sebagai kreditur asal yang juga bertindak sebagai penyedia kredit pendukung, penyedia fasilitas likuiditas dan atau pemodal hanya dapat menyediakan
Universitas Sumatera Utara
jasa-jasa terkait dengan pemberian seluruh fasilitas dalam sekuritisasi aset tersebut maksimum 20 dari nilai aset keuangan yang dialihkan.
225
1. Penjualan Piutang
D. Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan Sekunder Perumahan
