Sekuritisasi Aset dan Penerbitan Efek Beragun Aset

jasa-jasa terkait dengan pemberian seluruh fasilitas dalam sekuritisasi aset tersebut maksimum 20 dari nilai aset keuangan yang dialihkan. 225 1. Penjualan Piutang

D. Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan Sekunder Perumahan

Adapun mekanisme penerbitan efek beragun aset dalam pembiayaan sekunder perumahan secara garis besar dapat dibagi menjadi 2 tahapan, yakni antara lain sebagai berikut :

2. Sekuritisasi Aset dan Penerbitan Efek Beragun Aset

1. Penjualan Piutang Secara umum piutang-piutang perbankan lembaga-lembaga keuangan non-bank dapat dialihkan kepada pihak ketiga. Ada 2 hal yang terkait dengan penjualan piutang tersebut, yaitu sebagai berikut 226 a. Penjualan putus asset sales without recouse : 227 Dalam penjualan piutang jenis ini, penjual piutang tidak lagi memiliki kewajiban untuk membeli kembali piutang yang tidak tertagih oleh pembeli. Pada umumnya transaksi ini dilakukan dalam anjak piutang murni. Melalui proses penjualan yang dilakukan secara on-balance sheet ini risiko yang dihadapi oleh penjual tersebut dialihkan kepada pembeli. Penjualan pada umumnya dilakukan dengan diskonto. Diskonto ini menggambarkan 2 hal, yaitu harga pengembalian oleh debitur piutang di masa yang akan datang nilai masa yang akan datang yang dihitung pada saat piutang dijual = current value of debt dan nilai presentase piutang yang 225 Pasal 17 Peraturan Bank Indonesia No.74PBI2005 226 Ibid, hal 38. 227 Ibid, hal 39 Universitas Sumatera Utara diperkirakan tidak dapat dipenuhi oleh debitur piutang tersebut jika piutang yang dijual bersumber dari berbagai debitur. b. Penjualan Tidak Putus assets sales with recourse 228 Jual-beli piutang yang tidak putus ini dalam terminologi KUHPerdata disebut sebagai perjanjian jual-beli dengan hak membeli kembali. Penjualan tidak putus adalah penjualan aset dengan janji atau kewajiban untuk membeli kembali dalam jangka waktu tertentu . Pada umumnya penjualan tidak putus ini dilakukan untuk melakukan pembiayaan sementara, karena pada prinsipnya piutang yang dijual tersebut tidak dimaksudkan untuk benar-benar dijual dalam pengertian yang sebenarnya yaitu peralihan hak atas piutang tersebut, melainkan hanya sebagai jaminan dalam rangka memperoleh pinjaman sementara bisa juga dalam bentuk bridging finance. 229 Dalam proses sekuritisasi aset penjualan yang dilakukan mengambil bentuk penjulan putus. Dengan dilakukannya penjualan dengan sistem putus ini maka seluruh risiko yang terkait dengan piutang yang akan disekutisasikan sudah beralih kepada issuer, yang selanjutnya akan dialihkan kepada investor. 230 Dengan demikian, dari proses penjualan atau pengalihan piutang-piutang yang tidak atau kurang likuid tersebut dapat ditemukan sekurang-kurang 3 keuntungan dari sekuritisasi aset, yaitu 231 a. Menerima dana lebih awal ; b. Memberi kesempatan mengelola dana itu sehingga meningkatkan hasil investasi ; 228 Ibid 229 Pasal 1519 KUHPerdata menyebutkan “ Kekuaaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual, timbul karena suatu perjanjian, yang tetapi memberi hak kepada penjual untuk mengambil kembali barang yang dijualnya dengan mengembalikan uang harga pembelian asal dan memberikan penggantian yang disebut dalam Pasal 1532” 230 Ibid, hal 40 231 Ibid, hal 45 Universitas Sumatera Utara c. Meningkatkan kualitas aset atau piutang; Di Indonesia sendiri penjualan piutang dalam rangka sekuritisasi aset yang dilakukan oleh bank pengalihan piutang itu dialihkan dari neraca hanya dapat dilakukan dengan jual-beli putus 232 Jual-beli dalam KUHPerdata diartikan sebagai suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain unuk membayar harga yang dijanjikan. 233 Perjanjian jual-beli di dalam KUHPerdata ditentukan sebagai suatu perjanjian yang bersifat konsensual yang berarti bahwa perjanjian jual-beli telah ada pada detik dicapainya kesepakatan tentang benda tersebut dan harganya. 234 Perjanjian jual-beli dalam KUHPerdata ditentukan juga sebagai suatu perjanjain obligatoir, yang berarti bahwa perjanjian jual-beli baru menimbulkan hak dan kewajiban di antara para pihak yang melakukan perjanjian jual-beli tersebut, sedangkan hak milik atas benda baru akan beralih setelah dilakukanya penyerahan yakni berupa suatu perjanjian kebendaan zakelijk overeenkomsten. 235 a. Menyerahkan benda Adapun yang menjadi kewajiban utama penjual dalam jual-beli piutang yang dalam hal ini adalah originatorkreditur asal yakni bank yang menerbitkan Kredit Pemilikan Rumah ada 2 yakni : b. Menanggung benda yang dijual a. Menyerahkan barang 232 Pasal 4 ayat 3 huruf a Peraturan Bank Indonesia No 7PBI42005 Tentang Prinsip Kehati-hatian Dalam Aktivitas Sekuritisasi Aset Bagi Bank Umum menyebutkan “aset keuangan yang dialihkan dari kreditur asal kepada penerbit memenuhi kondisi jual putus” 233 Pasal 1457 KUHPerdata. 234 Pasal 1458 KUHPerdata 235 Pasal 1459 KUHPerdata. Universitas Sumatera Utara Penyerahan benda levering adalah suatu proses peralihan hak milik dari satu pihak kepada pihak yang lain. Jadi dalam hal ini yang terjadi adalah peralihan atas hak kebendaan dari seseorang kepada orang lain dengan segala akibat hukum yang ada. 236 Mengenai asas bahwa hak kebendaan dapat dialihkan di dalam KUHPerdata dapat dilihat pada ketentuan Pasal 584 KUHPerdata yang antara lain menyebutkan bahwa hak milik atas suatu benda dapat timbul karena adanya penyerahan levering berdasarkan titel yang sah dan dilakukan oleh orang yang berwenang bebas terhadap benda terserbut. Sahnya titel dan berwenangnya orang yang mengalihkan benda tersebut merupakan suatu syarat yang memaksa sebagai akibat dari dianutnya sistem kausal dalam sistem Peralihan hak atas kebendaan tersebut dilakukan melalui suatu perjanjian kebendaan zakelijk overeenkomsten. dengan Perjanjian kebendaan adalah suatu perjanjian dengan mana suatu hak kebendaan dilahirkan, dipindahkan, dirubah atau dihapuskan. Dapat juga dikatakan bahwa perjanjian kebendaan adalah perjanjian yang bertujuan untuk langsung meletakkan atau memindahkan hak kebendaan. Sekalipun istilah “perjanjian kebendaan” sudah umum dipakai dalam literatur hukum perdata, namun demikian istilah itu tidak dikenal dalam KUHPerdata. Perjanjian kebendaan zakelijk overeenkomsten memiliki ciri khusus, yakni bahwa walaupun terminologi perjanjian kebendaan zakelijk overeenkomsten menggunakan kata perjanjian akan tetapi perjanjian kebendaan tidak melahirkan suatu perikatan tertentu seperti perjanjian lain pada umumya, karena perjanjian kebendaan zakelijk overeenkomsten merupakan suatu penyelesaian bagi suatu perjanjian obligatoir-nya. Dengan demikian dapat ditarik kesimpulan bahwa tidak akan ada suatu perjanjian kebendaan tanpa dilatarbelakangi oleh suatu perjanjian obligatoir-nya titelnya. 236 Ibid, hal 180 Universitas Sumatera Utara penyerahan levering di dalam KUHPerdata. 237 Pemindahan hak milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 584 KUHPerdata itu di dalam KUHPerdata ada 3 macam, yakni penyerahan nyata feitelijk levering 238 , cessie 239 , dan lembaga balik nama. 240 Dalam hal sekuritisasi aset dan pembiayaan sekunder peruamahan, maka tentu saja bentuk penyerahan dalam jual-beli piutang dari kreditur asal yakni pihak bank kepada pihak pembeli yakni penerbit efek beragun aset issuer adalah cessie, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 613 KUHPerdata. Telah disebutkan sebelumya bahwa cessie adalah suatu bentuk perjanjian kebendaan zakelijk overeenkomsten, yang pada intinya merupakan suatu perjanjian yang merupakan salah satu wujud dari pemenuhan perjanjian obligatoir-nya. Cessie adalah suatu cara pengalihan piutang atas nama yang diatur dalam Pasal 613 KUHPerdata. Pengalihan ini terjadi atas dasar suatu peristiwa perdata, seperti perjanjian jual-beli antara kreditur lama dengan calon kreditur baru. 241 Sebenarnya cessie merupakan suatu lembaga yang mirip dengan novasi subjektif aktif, 242 yakni suatu bentuk pembaruan utang yakni salah satu cara hapusnya suatu perikatan yang terjadi apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, ditunjuk seorang kreditur baru, untuk menggantikan kreditur lama terhadap siapa si debitur dibebaskan dari perikatannya. 243 Hal ini disebut novasi subjektif aktif. 244 1 Pemberitahuan kepada pihak debitur. Dalam melihat cessie sebagai suatu perjanjian kebendaan ada beberapa hal yang perlu untuk diperhatikan, antara lain sebagai berikut : 2 Sepakat yang sah 237 R. Subekti, 1995, Op.cit, hal 12-13 238 Pasal 612 KUHPerdata. 239 Pasal 613 KUHPerdata. 240 Pasal 616 jo Pasal 620 KUHPerdata 241 Soeharnoko dan Endah Hartati,2008 Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, cet.3, Jakarta, Kencana,, hal. 101. 242 J.Satrio, 1996, Tentang Hapusnya Perikatan, Buku II, Bandung, Citra Aditya Bakti, hal 45 243 Pasal 1413 ayat 3 KUHPerdata 244 Soeharnoko dan Endah Hartati, Op.cit hal 59 Universitas Sumatera Utara 3 Kecakapan untuk membuat perjanjian 4 Hak para pihak terhadap adanya cacat dalam cessie 1 Pemberitahuan Kepada Debitur. DI dalam KUHPerdata disebutkan penyerahan piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya dilakukan dengan membuat suatu akta otentik atau akta di bawah tangan, dengan mana hak-hak kebendaan tersebut dilimpahkan kepada orang lain. 245 Selanjutnya agar penyerahan piutang dari kreditur lama kepada kreditur baru mempunyai akibat hukum kepada debitur, maka penyerahan tersebut harus diberitahukan kepada debitur, atau debitur secara tertulis telah menyetujuinya atau mengakuinya. 246 Piutang atas nama adalah piutang yang pembayarannya dilakukan kepada pihak yang namanya tertulis dalam surat piutang tersebut dalam hal ini kreditur lama. 247 245 Pasal 613 ayat 1 KUHPerdata 246 Pasal 613 ayat 2 KUHPerdata. 247 Soeharnoko dan Endah Hartati, Op.cit hal 103 Dalam kerangka sekuritisasi aset dan pembiayaan sekunder perumahan, pemberitahuan mengenai telah diadakannya cessie ini kepada debitur tergantung pihak mana yang ditunjuk sebagai servicer. Servicer adalah pihak yang bertanggung jawab untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang akan dilakukan debitur, termasuk melakukan tindakan awal apabila terjadi keterlambatankegagalan pembayaran dari debitur hingga negosiasi sesuai dengan kontrak. Dapat pula dikatakan bahwa yang dimaksud dengan servicer adalah pihak yang memperoleh kuasa dari issuer untuk melakukan collecting atas piutang yang menjadi jaminan penerbitan efek beragun aset. Universitas Sumatera Utara Dengan demikian apabila yang menjadi servicer adalah pihak kreditur asal originator sendiri maka pemberitahuan ini tidak diperlukan, karena dalam hal tidak diberitahukan kepada debitur mengenai telah dilakukannya cessie tersebut maka pihak servicer yakni kreditur asal originator sendiri dapat bertindak sebagai kreditur asal hanya saja demi kepentingan kreditur baru. Karena walaupun dengan tidak diberitahukannya mengenai telah dilakukannya cessie tersebut tidak mengikat debitur untuk membayar utangnya kepada kreditur yang baru, namun debitur tersebut masih terikat untuk membayar utangnya kepada kreditur yang lama yakni kreditur asal originator. Lain halnya apabila pihak yang ditunjuk sebagai servicer adalah pihak lain selain dari pada kreditur asal, maka pemberitahuan tersebut merupakan suatu keharusan. Dengan adanya pemberitahuan pengalihan piutang atas nama kepada debitur, maka debitur terikat untuk membayar kepada kreditur baru dan bukan kreditur lama. 248 Penerapan ketentuan umum tentang perjanjian pada perjanjian kebendaan membawa konsekuensi, bahwa agar cessie itu sah, maka sepakat itu harus merupakan sepakat yang sah, yang tidak mengandung cacat dalam kehendaknya, dilakukan oleh orang yang berwenang, objeknya tertentu dan kausanya halal. 2 Sepakat yang sah 249 Suatu kesepakatan tidaklah memiliki kekuatan yang mengikat jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh karena paksaan atau penipuan 250 248 Ibid. 249 J.Satrio, 2009, Op.cit hal 51. 250 Pasal 1321 KUHPerdata dengan demikian dapat dikatakan bahwa apabila suatu perjanjian termasuk perjanjian kebendaan didasarkan karena suatu kekhilafan atau diperoleh karena paksaan atau penipuan maka perjanjian tersebut termasuk perjanjian kebendaan tidaklah memiliki kekuatan yang mengikat. Universitas Sumatera Utara Perjanjian yang didasari karena kekhilafan mengenai diri orang yang dengannya seseorang bermaksud untuk mengadakan persetujuan tidak mengakibatkan perjanjian itu menjadi batal, namun apabila kekilafan itu terjadi mengenai objek atau barang yang menjadi pokok persetujuan maka perjanjian itu menjadi batal. 251 Sedangkan apabila perjanjian itu diadakan dengan paksaan maka perjanjian itu menjadi batal. 252 Sedangkan apabila perjanjian itu terjadi karena suatu penipuan maka hal itu bisa dijadikan sebagai alasan untuk membatalkan persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat, dan penipuan itu tidak dapat hanya dikira-kira melainkan harus dibuktikan. 253 Kesesatan dalam cessie bukan mengenai sifat dari tagihan atas namanya, tetapi mengenai tagihan itu sendiri, seperti misalnya cedent 254 menyerahkan tagihan tertentu yang dipunyai olehnya terhadap A, sedangkan cessionaris 255 mengira tagihan yang akan diserahkan bukanlah yang dipunyai cedent terhadap terhadap A melainkan terhadap B. 256 251 Pasal 1322 KUHPerdata. 252 Pasal 1323 KUHPerdata. 253 Pasal 1328 KUHPerdata 254 Cedent adalah pihak yang menyerahkan piutang. 255 Cessionaris adalah pihak yang menerima penyerahan piutang. 256 Wiarda, Op.cit hal 114. Dalam peristiwa cessie, seseorang berangkat dari pikiran, bahwa piutang yang akan dia beli merupakan piutang yang debiturnya merupakan seseorang yang dianggapnya mampu untuk melunasi utang tersebut, dan kemudian apabila terjadi kekhilafan mengenai siapa yang menjadi debitur, tentu akan mengubah keputusan si pembeli piutang tersebut apakah akan membeli piutang tersebut atau tidak, karena belum tentu debitur yang lain selain dari yang diduganya sebagai debitur dari piutang tersebut tersebut mempunyai kemampuan yang sama dalam melunasi piutang tersebut. Oleh karena itu kekhilafan yang seperti ini dapat dikatakan Universitas Sumatera Utara sebagai kekhilafan mengenai objek dari perjanjian, karena mengenai piutang tentu kualitas dari debiturnya merupakan penentu dari kualitas piutang tersebut di samping jumlah dari piutang itu sendiri, sehingga apabila terjadi kekhilafan yang demikian maka perjanjian tersebut batal. 3 Kecakapan Untuk Membuat Perjanjian Kalau penyerahan melalui suatu cessie itu dilakukan oleh seorang yang tidak cakap maka perjanjian itu tidak sah, dalam arti atas tuntutan pihak yang tidak cakap, penyerahan itu bisa dituntut pembatalannya. Kalau perjanjian kebendaannya cessienya tidak sah, maka tagihan atas nama yang dioperkan itu bisa tidak jadi beralih, kalau kemudian dituntut pembatalannya. 257 Cessionaris atau bahkan siapa saja berhak untuk mengemukakan, bahwa perjanjian itu adalah demi hukum, kalau terhadap syaratnya “hal tertentu” dan “kausa yang halal”, yang demikian itu didasarkan atas prinsip bahwa suatu kebatalan yang absolut mempunyai daya kerja terhadap semua orang atau batal terhadap siapa saja. 4 Hak Para Pihak Terhadap Adanya Cacat dalam Cessie. 258 Namun Pitlo keberatan, karena menurutnya semua perjanjian yang bisa dituntut pembatalannya adalah selalu relatif batal, tetapi sesudah dibatalkan oleh hakim maka selanjutnya bersifat absolut. 259 Dalam penyerahan benda itu yakni berupa piutang perlu diperhatikan pula mengenai hak tanggungan yang melekat pada piutang tersebut, karena adanya asas droit desuite dan asas totalitas, maka tentunya peralihan piutang akan berdampak pada peralihan hak tanggungan yang melekat pada piutang tersebut KPR, oleh karenanya perlu diperhatikan 257 J. Satrio, 2009, Op.cit hal 52. 258 Ibid, hal 57 259 Ibid hal 57-58. Universitas Sumatera Utara mengenai peralihan hak tanggungan tersebut yang harus sesuai dengan UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. b. Menanggung Benda yang Dijual Pihak penjual yang dalam hal ini adalah penjual piutang yakni kreditur asal Originator bank penyalur KPR, mempunyai kewajiban untuk menanggung benda yang dijualnya, maksudnya adalah bahwa penjual menanggung cacat tersembunyi dari piutang yang dijualnya dan menanggung kenikmatan tenteram atas benda yang dijualnya kepada pihak pembeli yang dalam hal ini adalah pihak Issuerpihak penerbit. Dalam kerangka sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan, yang perlu diperhatikan secara seksama adalah mengenai kewajiban penjual piutang yakni kreditur asal Originator bank penyalur KPR, untuk menanggung cacat tersembunyi pada piutang yang dijualnya. Memang dalam hal jual-beli piutang KUHPerdata menyatakan bahwa pihak kreditur asal tidak menanggung bagi kemampuan debitur asal untuk membayar utangnya kecuali pihak kreditur asal mengikatkan diri untuk itu, 260 akan tetapi perlu diperhatikan mengenai kewajiban bank untuk melakukan prinsip kehati-hatian, 261 Prinsip kehati-hatian bank dalam hal menyalurkan KPR atau kredit lainnya dikenal dengan konsep 5 C character, capacity, collateral, capital, condition. Oleh karenanya pihak bank walaupun tidak diperjanjikan secara tertulis dalam perjanjian jual-beli piutang, tetap bertanggung jawab atas kewajibannya untuk memperhatikan konsep 5 C tersebut, karena bank terikat untuk itu karena undang-undang menetapkan demikian. dalam hal ini pihak bank harus memperhatikan mengenai kehati-hatian pihak bank tersebut dalam menyalurkan KPR kepada nasabah debiturnya. 262 260 Pasal 1535 KUHPerdata 261 Pasal 2 UU No 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan. 262 Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan “perikatan lahir karena suatu persetujuan atau karena undang- undang. Konsep 5 C tersebut Universitas Sumatera Utara pun merupakan penentu dari kualitas piutang KPR yang akan dijual oleh bank kepada pihak Issuer, oleh karenanya pihak bank wajib memberitahukan hal tersebut kepada pihak pembeli efek beragun aset yang diterbitkan oleh pihak pembeli efek beragun yang diterbitkan oleh Issuer di dalam prospektus 263 Dalam kerangka sekuritisasi aset dan pembiayaan sekunder perumahan, adapun jual-beli piutang terjadi antara kreditur asal originator yang dalam hal sebagai penjual piutang dan pihak issuer yang dalam hal ini bertindak sebagai pembeli piutang. Jika efek beragun aset yang diterbitkan dalam pembiayaan sekunder perumahan itu bersifat partisipasi equity security maka yang bertindak sebagai pihak issuer adalah suatu perusahaan conduit yang dipersiapkan oleh issuer. Selain dari pada itu perlu diperhatikan bahwa di tiap-tiap KPR di dalamnya melekat suatu hak tanggungan atas nama kreditur asal bank penyalur KPR. Oleh karenanya pihak bank juga menanggung setiap cacat tersembunyi berupa cacat yuridis mengenai hak tanggungan tersebut, karena hak tanggungan tersebut merupakan suatu kesatuan asas totalitas dari benda yang hendak dialihkan tersebut. 264 lembaga keuangan yang khusus untuk itu 265 , sedangkan dalam hal hak efek beragun aset berbentuk surat utang maka pihak yang membeli piutang tersebut adalah suatu Special Purpose Vehicle yang ditunjuk oleh lembaga keuangan khusus tersebut. 266 a. Conduit. Dengan kata lain pihak pembeli piutang dalam hal pembiayaan sekunder perumahan ini ada 2 yakni antara lain sebagai berikut : b. Special Purpose Vehicle. 263 Pasal 1 angka 26 UU no 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal menyebutkan “Prospektus adalah setiap informasi tertulis sehubungan dengan Penawaran Umum dengan tujuan agar Pihak lain membeli efek.” 264 Conduit adalah lembaga keuangan khusus yang didirikan dengan tujuan melakukan sekuritisasi aset, Gunawan Widjaja dan E. Paramitha Sapardan, Op.cit, hal 72 265 Pasal 6 ayat 2 Perpres No 19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan. 266 Pasal 6 ayat 1 Perpres No 19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan. Universitas Sumatera Utara a. Conduit. Pihak yang dapat melakukan sekuritisasi aset dengan cara bertindak sebagai conduit adalah lembaga keuangan khusus yang didirikan dengan tujuan melakukan sekuritisasi aset. Lembaga Keuangan ini didirikan oleh swasta maupun pemerintah. 1 Lembaga Keuangan yang Dibentuk oleh Swasta. Lembaga keuangan ini meskipun lembaga keuangan yang dibentuk oleh swasta, pada kenyataannya lembaga ini merupakan suatu perusahaan yang disponsori oleh pemerintah. Sebagai lembaga keuangan yang dibentuk swasta, saham lembaga keuangan tersebut dapat dimiliki oleh swasta, yang berarti secara tidak langsung aset dan kewajiban lembaga keuangan ini juga dimiliki oleh swasta. Salah satu contoh lembaga keuangan yang dibentuk oleh swasta adalah Federal National Mortgage Association FNMA, dan biasa disebut “Fannie Mae”. Tugas FNMA adalah menyediakan pasar sekunder untuk pinjaman bagi rumah tinggal atau pinjaman untuk perumahan. FNMA merupakan perusahaan swasta yang dibentuk sebagai salah satu lembaga yang menjadi sumber dana bagi pembelian piutang-piutang atau pinjaman-pinjaman perumahan dan mensekuritisasikannya serta selanjutnya menjualnya kepada investor. Pendapatan FNMA berasal dari dua sumber, yaitu fee income dan selisih antara biaya peminjaman dan yield 267 Lembaga keuangan sepenuhnya dimiliki oleh pemerintah, dan kegiatan keuangannya didukung dari dana yang diperoleh oleh pemerintah. Contoh lembaga keuangan yang dibentuk oleh pemerintah ini adalah Government National Mortgage Association GNMA dan sering disebut “Gennie Mae”. GNMA memiliki 2 fungsi utama, yaitu : 2 Lembaga Keuangan yang Dibentuk oleh Pemerintah 267 Yield adalah pembagian atau selisih antara pendapatan tetap dengan uang yang diinvestasikan., Gunawan Widjaja dan E Paramitha Sapardan, Op.cit hal 72-73. Universitas Sumatera Utara a Menyediakan pelayanan dengan mengutamakan pihak peminjam untuk perumahan yang kurang beruntung. b Mengumpulkan dana tambahan untuk pinjaman perumahan. b. Special Purpose Vehicle Secara sederhana Special Purpose Vehicle SPV adalah suatu robot yang tidak mempunyai karyawan, tidak membuat suatu keputusan ekonomi yang substantif, tidak memiliki lokasi fisik, dan tidak dapat dipailitkan. 268 Dasar hubungan hukum yang terjadi antara perusahaan pendiri dan SPV-nya dapat dijelaskan dalam pendekatan holding- subsidiary. Dalam pendekatan PSV sebagai subsidiary atau anak perusahaan pihak yang mendirikannya disebut sebagai holding companyi. Holding company merupakan suatu perusahaan yang dinamakan perusahaan induk dimana perusahaan itu mengendalikan kegiatan perusahaan lainnya. 269 Holding Company dapat diartikan juga sebagai perusahaan yang memiliki cukup banyak saham dengan hak suara perusahaan lain untuk mengawasi kebijakan dan manajemennya. 270 Menurut Harry Simmon parent company adalah suatu perusahaan yang memegang saham perusahaan lain dan mengendalikan aktivitas perusahaan tersebut. Apabila suatu perusahaan didirikan secara khusus untuk tujuan memiliki saham perusahaan lain dan untuk mengendalikan aktivitasnya maka disebut holding company 271 268 National Bureau of Economic Research, 2007, The Risk of Financial Institutions, chicago, University of Chicago Press, hal 550. 269 K.Smith dan D.J. Keane, 1980, Company Law, 3 rd edition, London, McGraw Hill Inc, hal 746 270 Joe G. Siegel dan Jae K. Shim, 1996, Kamus Istilah Akuntansi, Jakarta, Media Elex Komputindo, hal 221. 271 Harry Simon dan W.E Karena Brock, 1989, Advanced Accounting, Taipe, Meyya Publication, hal 194 . Karena perusahaan yang di bawah pengendalian holding company dinamakan anak perusahaan atau perusahaan subsidiary, maka SPV adalah subsidiary yang didirikan dengan tujuan khusus dimana saham dengan hak suara-nya dimiliki dalam jumlah banyak oleh perusahaan pendiri sehingga Universitas Sumatera Utara kebijakan dan manajemennya diawasi dan aktivitasnya dikendalikan oleh perusahaan pendiri tersebut. Dalam hal efek beragun aset yang diterbitkan adalah efek beragun aset yang bersifat utang, maka tentu saja jika pihak penerbit dalam hal ini dipailitkan tentu saja aset-aset yang dimilikinya termasuk piutang-piutang yang telah dibelinya dan kemudian dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset dalam pembiayaan sekunder perumahan, akan menjadi budel pailit 272 bagi pelunasan seluruh kewajiban dari pihak penerbit tersebut. Hal ini tentunya merugikan pihak investor, karena seharusnya efek beragun aset adalah aset yang aman dari proses kepailitan. Oleh karena itu SPV dirancang sedemikian rupa agar tidak dapat dipailitkan. Perusahaan pendiri SPV memelihara kontrol terhadap keputusan bisnis, dimana kegiatan pembiayaan dilaksanakan, SPV bukanlah subjek bagi kepailitan karena SPV tidak dapat berada dalam praktek kepailitan. 273 a. Underwriting. 2. Proses Sekuritisasi Aset Proses sekuritisasi aset adalah proses mengenai tata cara dilakukannya proses sekuritisasi aset dan penerbitan efek beragun aset. Proses ini dilakukan setelah proses jual- beli piutang telah selesai dilakukan antara pihak kreditur asaloriginator dalam hal ini adalah bank penyalur KPR dengan pihak pembeli dalam hal ini adalah Issuerpihak penerbit efek beragun aset. Adapun proses sekuritisasi aset setelah dilakukannya proses jual-beli antara kreditur asal dengan penerbit issuer, yakni sebagai berikut : 272 Budel Pailit Seluruh harta kekayaan yang dijadikan sebagai pelunasan untuk seluruh kewajiban dari debitur, Pasal 1131 KUHPerdata 273 National Bureau of Economic Research, Op.cit, hal 549. Universitas Sumatera Utara Underwritting adalah suatu proses dengan mana pihak underwritter Penjamin emisi membawa efek baru yang diterbitkan kepada penanaman modal publik ke dalam pasar modal di dalam suatu penawaran. Dalam kasus tertentu pihak penjamin emisi akan menjamin harga tertentu dari sejumlah efek yang diterbitkan tersebut kepada pihak penerbit dengan balas jasa imbalan. Dengan demikian pihak penerbit akan dijamin bahwa mereka mendapatkan modaldana sejumlah minimum tertentu dari penerbitan efek tersebut, sementara pihak penjamin emisi menanggung risiko dari penerbitan efek tersebut. 274 Hal ini sesuai dengan UU Pasar Modal yang menyebutkan bahwa pihak penjamin emisi dapat membuat kontak dengan emiten untuk melakukan penawaran umum bagi kepentingan emiten dengan atau tanpa kewajiban untuk membeli efek sisa yang tidak terjual. 275 Kegiatan underwritting atau penjaminan emisi efek ini diikat dengan perjanjian penjaminan emisi, yang dapat dilakukan secara full commitment penanggungan penuh atau secara at the best effort penanggungan terbaik. 276 b. Accumulation, warehousing dan Aggregation Ketiga kegiatan itu merupakan kegiatan yang dilakukan dengan tujuan untuk melakukan pengelompokkan piutang-piutang yang akan akan dijual kepada masyarakat investor. Pengelompokkan piutang-piutang ini dilakukan berdasarkan pada sifat dan jenis-jenis piutang , saat jatuh tempo pembayaran, saat berakhirnya piutang, kemungkinan pembayaran lebih awal dan lain sebagainya, yang memungkinkan agar pembayaran dari debitur piutang asal tersebut dapat di”match”dengan saat jatuh tempo dengan saat jatuh tempo pembayaran kepada masyarakat investor. 277 274 http:www.investorwords.com5136underwriting.html , Diakses tanggal 20-02-2013. 275 Pasal 1 angka 17 UU No 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal. 276 Gunawan Widjaja dan E Paramitha Sapardan, Op.cit hal 58. 277 Ibid Universitas Sumatera Utara c. Credit rating Credit rating dapat diartikan sebagai suatu proses penilaian dari pada kelayakan kredit inviduali atau korporasi. Hal itu dilakukan berdasarkan pada historis pembayaran, dan ketersediaan dan luasnya dari pada kewajiban. 278 d. Structuring. Proses structuring ini dipergunakan atau dilaksanakan sedemikian rupa dengan tujuan untuk menstrukturisasikan piutang-piutang yang telah dikelompokkan tersebut sehingga pada saat efek beragun aset tersebut dijual kepada masyarakat investor akan memperoleh hasil yang paling optimum. 279 e. Credit enhancement Credit enhancement adalah suatu metode dengan mana suatu perusahaan berusaha untuk meningkatkan kelayakan piutang atau kredit. Melalui credit enhancement ini, pihak yang meminjamkan kreditur disediakan suatu jaminan yang mana pihak peminjam debitur akan menerima kewajiban melalui penambahan jaminan collateral atau jaminan pihak ketiga. Credit enhancement mengurangi risiko gagal bayar pada suatu utang oleh karenanya meningkatkan rating keseluruhan kredit dan penurunan tingkat suku bunga. 280 Credit enhancement adalah semua metode atau cara untuk memudahkan untuk meningkatkan akses kepada Pasar modal formal. 281 278 Credit enhancement diperlukan untuk meningkatkan kualitas aset yang sudah dikumpulkan dan dikelompokkan tersebut. Melalui credit enhancement diharapkan investor akan memperoleh atau mendapat keuntungan optimum, yang http:www.investopedia.comtermsccreditrating.asp , diakses pada tanggal 23-02-2013 279 Ibid 280 http:www.investopedia.comtermsccreditenhancement.aspaxzz2LRJBpKoj , diakses [ada tanggal 20-02-2013 281 http:www.unhabitat.orgdownloadsdocsERSOCredit20Enhancements- 20Mr.20GC3B6ran20Henriksson.pdf , diakses pada tanggal 20-02-2013 Universitas Sumatera Utara ternyata dari terjaminnya pembayaran yang telah dijanjikan sebelumnya oleh issuer. 282 f. Closing Closing merefleksikan suatu keadaan dimana seluruh dokumen yang terkait dijual atau diserahkan untuk proses sekuritisasi aset telah selesai dievaluasi seluruhnya, termasuk seluruh dokumen dan perjanjian yang terkait dengan pelaksanaan proses sekuritisasi aset itu sendiri telah dipersiapkan semuanya. 283 g. Distribution Distribution dilaksanakan segera setelah closing dilakukan. Distribution adalah proses yang mengikuti proses penyerahan hak milik dari originator atau custodian yang menyimpan piutang-piutang tersebut kepada trustee. Penyerahan hak milik dari originator atau custodian yang menyimpan piutang-piutang tersebut bukannya tidak ada kontraprestasi, melainkan dipertukarkan dengan certificate of beneficial ownership, yang merupakan bukti kepemilikan beneficial yang tidak terpisahkan dari collateral pool tersebut. Certificate of beneficial ownership tersebut kemudian didistribusikan kepada investor dalam bentuk unit penyertaan yang menunjukkan bagian kepemilikan bersama atas certificate of beneficial ownership tersebut 284 h. Penunjukkan Master Servicer. proses ini khusus untuk efek beragun aset yang bersifat partisipasi. Master servicer adalah pihak yang ditunjuk oleh trustee untuk melakukan penagihan pembayaran dari debitur piutang asal dan selanjutnya menyerahkan dana tersebut kepada trustee; melakukan pembiayaan lebih awal dalam hal terjadi keterlambatan pembayaran oleh debitur piutang asal; menyediakan laporan kinerja 282 Gunawan Widjaja dan E Paramitha Sapardan, Op.cit hal 59 283 Ibid. 284 Ibid, hal 60 Universitas Sumatera Utara piutang-piutang yang ada dalam collateral pool; menyerahkan piutang-piutang yang tak tertagih atau memiliki persoalan dalam penagihan kepada special servicer. 285 i. Penunjukkan Special servicer Special Servicer adalah penerima kuasa yang bertanggung jawab untuk melakukan penagihan atau bertanggung jawab atas piutang-piutang tak tertagih atau piutang-piutang bermasalah, atau menyiapkan hal-hal terkait untuk dengan kewajiban keterbukaan. Special servicer ini dibentuk apabila dibutuhkan. 286 j. Penunjukkan Sub-servicerPrimary servicer. Sub-servicerPrimary servicer adalah penerima kuasa atau pihak yang memperoleh pendelegasian lebih lanjut dari master servicer atau special servicer yang terkait dengan tugas master servicer dan special servicer. Sub-servicerPrimary servicer ini bertanggung jawab kepada master servicer atau special servicer yang selanjutnya bertanggung jawab langsung kepada trustee. Jadi setiap tindakan Sub- servicerPrimary servicer.ini merupakan tanggung jawab master servicer atau special servicer. 287 k. Penunjukkan Securities instrument servicing. Securities instrument servicing adalah pihak yang merupakan kepercayaan dari trustee yang dipercayakan melaksanakan penyimpanan kolektif dari seluruh sertifikat efek beragun aset. Lembaga ini dinamakan depository trust company yang mempunyai fungsi yang sama dengan lembaga custodian. 288 285 Ibid, hal 61. 286 Ibid 287 Ibid 288 Pasal 1 angka 8 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal Menyebutkan “Kustodian adalah pihak yang memberikan jasa penitipan efek dan harta lainnya yang berkaitan dengan efek serta jasa lain, termasuk menerima dividen, bunga, dan hak-hak lain, menyelesaikan transaksi efek, dan mewakili pemegang rekening yang menjadi nasabahnya.” Penyimpanan ini dilakukan untuk keperluan seluruh pemegang sertifikat efek beragun aset yang ditawarkan oleh issuer. Lembaga ini adalah lembaga yang melakukan penyimpanan Universitas Sumatera Utara dan penyelesaian . Contoh di Indonesia lembaga ini adalah PT KSEI Kustodian Sentral Efek Indonesia. Lembaga ini yang menghubungkan penjualan efek kepada investor dan lembaga ini menyimpan fisik dari suatu bentuk efek. 289 l. Penunjukkan Securities administration Securities administration adalah lembaga yang membantu trustee dalam melaksanakan pembayaran dan atau administrasinya kepada para investor pemegang efek beragun aset. 290 m. Penunjukkan Wali Amanat. Penunjukkan wali amanat adalah sesuatu yang perlu apabila efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan yang diterbitkan tersebut merupakan efek yang bersifat utang atau obligasi. Wali amanat adalah pihak yang ditunjuk oleh emiten tetapi bertindak untuk mewakili kepentingan pemegang obligasi. Wali amanat adalah suatu pihak yang mewakili kepentingan pemegang efek yang bersifat utang, baik di dalam pengadilan maupun di luar pengadilan. Yang dapat bertindak sebagai wali amanat adalah bank, lembaga keuangan bukan bank, atau lembaga lain yang mendapat persetujuan dari Bapepam. 291 Bentuk perjanjian antara emiten dengan wali amanat dalam KUHPerdata mirip derden beding. 292 n. Penerbitan Efek Efek yang diterbitkan oleh issuer itu menunjukkan pada bagian kepemilikan bersama dalam equity dari certificate of Beneficial Ownership. Dalam hal yang diterbitkan adalah suatu efek bersifat utang, tiap-tiap lembar efek tersebut adalah juga merupakan bagian kepemilikan bersama dari surat utang global. 289 Gunawan Widjaja dan E Paramitha Sapardan, Op.cit hal 61-62 290 Ibid, hal 62 291 Adrian Sutedi, Op.cit, hal 49 292 Pasal 1317 KUHPerdata menyebutkan “Dapat pula diadakan perjanjian untuk kepentingan orang ketiga, bila suatu perjanjian yang dibuat untuk diri sendiri, atau suatu pemberian kepada orang lain, mengandung syarat semacam itu. Siapa pun yang telah menentukan suatu syarat, tidak boleh menariknya kembali jika pihak ketiga telah menyatakan akan mempergunakan syarat itu.” Universitas Sumatera Utara Adapun jenis efek yang diterbitkan pada pembiayaan sekunder perumahan adalah Mortgage Backed Securities. Mortgage Backed Securities digunakan dalam suatu transaksi dimana satu pihak menjanjikan suatu aset nyata atau properti kepada pihak lainnya untuk dijadikan sebagai jaminan, karena pihak tersebut telah berutang kepada pihak lainnya. Mortgage Backed Securities merupakan efek beragun aset yang dijamin oleh piutang-piutang yang dijamin oleh mortgage di Indonesia jaminan tersebut berbentuk hipotek atau hak tanggungan. Dalam proses penjualan mortgage loan piutang yang dijamin dengan mortgage tersebut dari originator ke investor, banyak sekali produk yang dapat dihasilkan. Mortgage loan yang oleh originator ditempatkan dalam pools yang dijadikan sebagai jaminan pembayaran kepada investor dapat diperlakukan, sebagai ekuitas yang merefleksikan kepemilikan bersama dalam penerbitan unit penyertaan atau sebagai jaminan utang dalam penerbitan surat utang atau obligasi. 293 1 Mortgage Backed Bonds MBBs Ada Beberapa tipe mortgage backed securities yang dikenal dalam praktek antara lain meliputi sebagai berikut : MBB ini merefleksikan kewajiban atau utang secara keseluruhan dari issuer yang dijamin dengan pool dari mortgage loan tersebut. Obligasi yang diterbitkan tersebut dijamin pembayarannya yang diambil pemenuhannya dari arus keuangan mortgage loan tersebut yang sudah di-pool. Pembayaran yang diterima dari mortgage loan tidak secara langsung didistribusikan oleh issuer kepada investor. Issuer akan terlebih dahulu melakukan pengelolaan dari penerimaan pembayaran yang dilakukan oleh debitur dari mortgage loan tersebut. Pengelolaan dilakukan 293 Widjaja, Gunawan E Paramitha Sapardan, Op.cit, hal 63-64 Universitas Sumatera Utara sehingga tercapainya saat jatuh tempo pembayaran kepada investor sebagaimana ditentukan pada saat MBB tersebut ditawarkan kepada investor. Dengan demikian jelaslah bahwa sumber pembayaran kepada investor diambil dari pembayaran yang dilakukan oleh debitur mortgage loan yang telah di- pool. Pembayaran yang dilakukan secara berkala kepada investor pada umumnya hanya meliputi pembayaran bunga terlebih dahulu, sedangkan pembayaran pokok dilakukan pada saat akhir masa obligasi. Pembayaran bunga dari obligasi tersebut dibuat secara berkala dalam 1 atau 3 bulan atau semianually, Mortgage Backed Bond biasanya memiliki fixed note rate dengan tingkat jatuh tempo tertentu. Untuk meyakinkan investor bahwa pemasukan dari mortgage loan tersebut akan digunakan untuk pembayaran bunga obligasi dan untuk membayar utang pokoknya pada saat jatuh tempo, issuer biasanya melakukan overcollateralization terhadap penerbitan obligasi MBB ini. Proses ini dilakukan dengan menempatkan mortgage loan pada pool dengan outstanding loan balances in excess of the money amount dari penerbitan sekuritas. Overcollateralization ini memastikan pembayaran bunga terhadap pemegang sekuritas akan terus berlangsung, meskipun terjadi default pada beberapa debitur dalam mortgage loan yang sudah di-pool tersebut. 294 2 Mortgage Pass-Through Securities MPTs Jika dalam MBB, yang diterbitkan adalah obligasi, dalam MPTs yang diterbikan adalah unit penyertaan, yang merefleksikan kepemilikan yang tidak terbagi dalam suatu pool yang di dalamnya terdapat berbagai macam mortgage loan. Setiap mortgage loan yang berada dalam pool secara rutin akan diservis oleh originator atau servicer. Dalam praktiknya di luar Indonesia, suatu trustee akan dibentuk sebagai “pemilik” dari mortgage loan yang berada pada pool tersebut, dan 294 Ibid, hal 64-65. Universitas Sumatera Utara memberikan jaminan kepada tiap individu pemegang efek beragun aset akan mendapatkan pembayarannya. Arus keuangan yang di dalamnya termasuk utang pokok beserta bunganya yang berasal dari pool tersebut, akan didistribusikan kepada pemegang MPTs ini. Karena pembayaran kepada investor pemegang MPTs ini dilakukan secara “bersamaan” dengan penerimaan issuer atau servicer dari nasabah debitur mortgage loan, maka efek beragun aset yang lahir dari jenis sekuritisasi yang demikian disebut dengan pass-through. Mortgage pass-through securities memiliki masa jatuh tempo paling lama dibandingkan dengan mortgage yang lain yang berada dalam pool. Sebagai contoh, apabila di dalam pool terdapat 75 yang memiliki jangka waktu lima belas tahun, dan yang 25 lagi memiliki jangka waktu dua puluh tahun, MPTs ini baru akan jatuh tempo secara keseluruhan dalam jangka waktu dua puluh tahun. 295 3 Mortgage Pay-Through Bonds MPTBs Mortgage Pay-Through Bonds mengandung elemen-elemen mortgage pass- through MPTs dan mortgage backed bonds MBB. Dikatakan berada diantara MPTs dan MBB karena Mortgage Pay-Through Bonds diterbitkan dari mortgage pool yang pembayarannya kepada investor dilakukan oleh issuer atau servicer yang besar dan jenisnya sesuai dengan pembayaran yang diterima oleh issuer atau servicer dari debitur mortgage loan tersebut, dimana pembayaran yang diterima oleh investor merupakan pembayaran bunga dan amortisasi pokok secara bersamaan ;dan MBB karena MBPTs diterbitkan dalam bentuk surat utang atau obligasi. Mortgage Pay-Through Bonds dapat diterbitkan dengan coupun rate atau dengan zero coupon basis. Efek atau sekuritas yang diterbitkan berbentuk obligasi bukan merupakan ekuitas kepemilikan dalam mortgage pool yang terpisah. Mortgage Pay- 295 Ibid, hal 65-66 Universitas Sumatera Utara Through Bonds menimbulkan kewajiban bagi issuer sebagai pemilik mortgage pool untuk membayar utangnya pada saat jatuh tempo. Bunga utang obligasi yang dibayarkan kepada pemegang obligasi besarnya ditentukan berdasarkan coupon rate, sementara utang pokoknya dibayarkan dalam bentuk amortisasi yang besarnya sesuai dengan amortisasi pembayaran pinjaman yang ada dalam pool. 296 o. Pembelian Efek Oleh Investor. Pembelian efek oleh investor ini sudah menandakan bahwa proses sekuritisasi aset pada pembiayaan sekunder perumahan sudah pada tahap final. Para investor yang hendak membeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan ini membelinya dalam suatu pasar perdana primary market pada pasar modal. Pasar perdana adalah pasar yang menerbitkan sekuritas baru pada suatu pertukaran. Perusahaan-perushaan dan pemerintah-pemerintah dan kelompok lainnya memperoleh pembiayaan melalui sekuritas yang bersifat ekuitas ataupun bersifat utang. 297 p. Trading. Proses trading ini adalah proses setelah dilakukannya proses sekuritisasi aset tersebut yakni aktivitasproses perdagangan efek antara satu investor dengan investor lainnya, dengan demikian terjadi perpindahan efek tersebut dari satu investor dengan investor lainnya. Aktivitas perdagangan itu terjadi dalam pasar sekunder secondary market. Pasar sekunder adalah suatu pasar dimana investor membeli sekuritas atau aset dari investor lainnya, berbeda dengan dari penerbitan langsung oleh perusahaan penebit sekuritas itu sendiri. 298 296 Ibid, hal 66-67 Dapat juga dikatakan bahwa yang dimaksud dengan pasar sekunder merupakan tahapan jual beli setelah terjadinya pasar perdana. Disini 297 http:www.investopedia.comtermspprimarymarket.aspaxzz2LRJBpKoj , diakses pada tanggal 21-02- 2013. 298 http:www.investopedia.comtermsssecondarymarket.asp , diakses pada tanggal 21-02-2013. Universitas Sumatera Utara sebelum pasar sekunder bekerja, efek yang dijual oleh issueremiten kepada investor dicatat terlebih dahulu di bursa efek . Setelah pencatatan menjadi efektif, efek tersebut selanjutnya diperdagangkan di bursa efek dimana efek tersebut dicatat. Jadi dalam pasar sekunder, kegiatan jual beli efek sepenuhnya berlangsung di dalam bursa efek oleh dan antara sesama investor. 299 299 Gunawan Widjaja dan E Paramitha Sapardan, Op.cit, hal 85 Universitas Sumatera Utara

BAB IV TINJAUAN YURIDIS MENGENAI HAK KEBENDAAN PEMBELI EFEK

BERAGUN ASET PADA PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN

A. Hak Kebendaan pada Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan.

Telah disebutkan sebelumnya bahwa yang dimaksud dengan hak kebendaan secara sederhananya dapat dikatakan sebagai sebagai hak yang melekat pada benda. C.B Macpherson menyebutkan bahwa Property bukanlah tentang benda itu sendiri melainkan tentang hak atas benda tersebut. Berkaitan dengan pengertian dari property tersebut C.R. Noyes menyebutkan bahwa “the term of property may be defined to be the interest which can be acquired in external object or things. The things themselves are not in a true sense, property, but they constitute its foundation and material, and the idea of property springs out the connection or control, or interest which, according to law, may acquired in them or over them”. Dari pendapat yang dikemukakan oleh Noyes tersebut maka dapatlah dipahami bahwa yang dimaksud dengan property adalah suatu kepentingan yang dapat diberikan atas suatu objek atau benda. Benda-benda tersebut sendiri bukanlah dalam artian sesungguhnya tetapi benda-benda tersebut menentukan pondasi atau material dan ide dari property yang memunculkan hubungan atau kontrol atau kepentingan yang dapat diberikan oleh hukum atas benda-benda tersebut. Oleh karenanya jika sedang membahas tentang hak kebendaan maka tentu akan berbicara mengenai kepentingan seseorang atas benda tersebut, hanya saja yang dimaksud dengan kepentingan disini adalah kepentingan yang dijamin oleh hukum, oleh karenanya yang dimaksud hak disini adalah hak hukum. Hal ini sesuai dengan makna hak hukum yang telah disebutkan sebelumnya yakni “suatu kepentingan seseorang, kelompok ataupun asosiasi yang oleh “hukum” dijamin keberadaannya, dan pelaksanaan dari pada kepentingan tersebut Universitas Sumatera Utara