Mekanisme Peralihan Hak Kebendaan Pada Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan.

B. Mekanisme Peralihan Hak Kebendaan Pada Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan.

Mekanisme peralihan hak kebendaan pada efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan ini terdiri dari 4 fase , yakni antara lain sebagai berikut : 1. Munculnya hak tagih piutang melalui penyaluran Kredit Pemilikan Rumah. 2. Penjualan piutang oleh kreditur asal kepada pihak penerbit issuer 3. Pengalihan hak kebendaan berupa piutang kepada investor dengan penerbitan efek beragun aset. 4. Pengalihan efek beragun aset di antara investor.. 1. Munculnya Hak Tagih piutang Melalui Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah. . Penyaluran dana oleh bank kepada masyarakat yang membutuhkan dana dilakukan melalui suatu perjanjian kredit, dimana perjanjian kredit tersebut dapat ditujukan kepada berbagai macam hal yang dapat bersifat produktif ataupun bersifat konsumtif, termasuk di dalamnya perjanjian kredit antara bank dan masyarakat nasabah debitur bank tersebut untuk membeli atau pemilikan rumah bagi nasabah debitur bank tersebut. Masyarakat yang ingin membeli suatu rumah pada umumnya akan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah KPR yang dapat diberikan oleh suatu bank. Dalam hal ini bank dapat memberikan kredit kepada masyarakat yang hendak membeli rumah dengan balas jasa berupa bunga pada tingkatan tertentu. Perjanjian kredit pemilikan rumah tersebut, dalam KUHPerdata diatur perjanjian pinjam pakai habis. Pinjam pakai habis adalah suatu perjanjian yang menentukan pihak pertama menyerahkan sejumlah barang yang dapat habis terpakai kepada pihak kedua dengan syarat bahwa pihak kedua itu akan mengembalikan barang sejenis kepada pihak pertama Universitas Sumatera Utara dalam jumlah dan keadaan yang sama. 348 Dalam perjanjian kredit pemilikan rumah tersebut tentu akan menggunakan pembebanan bunga kepada para nasabah debitur dari bank penyalur KPR tersebut, hal ini juga diatur di dalam KUHPerdata bahwa dalam hal perjanjian pinjam pakai habis untuk dapat diperjanjikan bahwa pihak debitur akan membayar sejumlah bunga tertentu. 349 Setelah pihak bank yang dalam hal ini bertindak sebagai kreditur asal telah menyalurkan kredit pemilikan rumah kepada nasabah debiturnya, selanjutnya pihak bank tersebut dapat melakukan proses sekuritisasi aset pada aset piutangnya tersebut apabila diperlukan. Dalam melakukan proses sekuritisasi aset tersebut telah dikatakan bahwa proses yang harus dilalui terlebih dahulu adalah adanya penjualan piutang oleh bank kreditur asal kepada pihak penerbit. Perjanjian jual-beli piutang tersebut harus dilakukan dengan jual-beli putus. Oleh karenanya sesuai dengan penyaluran kredit pemilikan rumah tersebut, maka terbitlah hak bagi bank dalam hal ini adalah kreditur asal suatu hak tagih piutang kepada debitur sejumlah uang ditambah bunganya, dan hak untuk mendapatkan pelunasan atas hak tanggungan yang dibebankan atas rumah yang dijadikan objek pembelian pada kredit pemilikan rumah. 2. Penjualan Piutang oleh Kreditur Asal Kepada Pihak Penerbit Issuer 350 Sesuai dengan ketentuan Pasal 1457 KUHPerdat serta Pasal 1474 KUHPerdata, maka dalam hal pihak penjual piutang tersebut dalam hal ini adalah bank yang bertindak sebagai kreditur asal berkewajiban menyerahkan benda yang dijualnya kepada pihak pembeli benda tersebut dalam hal ini adalah pihak penerbitissuer. Penyerahan tersebut harus dilakukan dengan membuat suatu akta cessie baik yang berbentuk akta otentik ataupun berupa akta di 348 Pasal 1754 KUHPerdata 349 Pasal 1765 KUHPerdata menyebutkan “untuk peminjaman uang atau barang yang habis dalam pemakaian diperbolehkan membuat syarat bahwa atas pinjaman itu akan dibayar bunga”. 350 Pasal 4 ayat 3 huruf a Peraturan Bank Indonesia No 7 Tahun 2005 tentang prinsip Kehati-hatian Dalam Aktivitas Sekuritisasi Aset Bagi Bank Umum. Universitas Sumatera Utara bawah tangan dan diberitahukan kepada pihak debitur dari pada piutang tersebut. 351 Setelah piutang-piutang yang dimiliki oleh kreditur asal tersebut telah selesai dijual kepada pihak penerbit issuer dan telah diserahkan kepada pihak penerbit, maka dalam proses sekuritisasi proses selanjutnya adalah proses penerbitan efek beragun aset untuk kemudian dibeli oleh masyarakat investor. Pembelian efek oleh investor ini sudah menandakan bahwa proses sekuritisasi aset pada pembiayaan sekunder perumahan sudah pada tahap final. Para investor yang hendak membeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan ini membelinya dalam suatu pasar perdana primary market pada pasar modal. Pasar perdana adalah pasar yang menerbitkan sekuritas baru pada suatu pertukaran. Perusahaan-perushaan dan pemerintah-pemerintah dan kelompok lainnya memperoleh pembiayaan melalui sekuritas yang bersifat ekuitas ataupun bersifat utang. Dengan selesainya dilakukan penyerahan piutang tersebut dari pihak penjual piutang tersebut dalam hal ini adalah bank yang bertindak sebagai kreditur asal berkewajiban menyerahkan benda yang dijualnya kepada pihak pembeli benda tersebut dalam hal ini adalah pihak penerbitissuer, maka beralihlah hak tagih atau hak atas piutang tersebut kepada pihak penerbitissuer tersebut. Sesuai dengan ketentuan Pasal 1533 KUHPerdata, maka selain hak tagih tersebut yang beralih, maka beralih juga hak tanggungan yang melekat pada piutang yang terbit karena penyaluran kredit pemilikan rumah tersebut kepada pihak penerbit. 3. Pengalihan Hak Kebendaan Berupa Piutang Kepada Investor dengan Penerbitan Efek Beragun Aset. 352 Dalam hal efek beragun aset dalam pembiayaan sekunder perumahan yang diterbitkan tersebut adalah efek yang bersifat ekuitas dalam hal ini adalah mortgage pass-through 351 Pasal 613 KUHPerdata. 352 http:www.investopedia.comtermspprimarymarket.aspaxzz2LRJBpKoj , diakses pada tanggal 21-02- 2013. Universitas Sumatera Utara security, maka pada tiap-tiap efek yang berupa unit penyertaan yang diterbitkan itu melekat hak kepemilikan bersama para investor atas piutang-piutang yang dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset tersebut underlying asset. Dalam hal ini terjadi suatu pengalihan hak-hak berupa piutang-piutang tersebut dari pihak penerbit issuer kepada para investor secara bersama. Dengan perkataan lain bahwa para investor masing-masing memiliki hak atas piutang tersebut sesuai dengan proporsional kepemilikannya berdasarkan unit penyertaan yang dimilikinya. Kepemilikan bersama tersebut dipegang oleh trustee, yang dalam hal ini adalah persekutuan perdata yang dalam hal ini diurus oleh manajer investasi. Distribution dilaksanakan segera setelah closing dilakukan. Distribution adalah proses yang mengikuti proses penyerahan hak milik dari originator atau custodian yang menyimpan piutang-piutang tersebut kepada trustee. Penyerahan hak milik dari originator atau custodian yang menyimpan piutang-piutang tersebut bukannya tidak ada kontraprestasi, melainkan dipertukarkan dengan certificate of beneficial ownership, yang merupakan bukti kepemilikan beneficial yang tidak terpisahkan dari collateral pool tersebut. Certificate of beneficial ownership tersebut kemudian didistribusikan kepada investor dalam bentuk unit penyertaan yang menunjukkan bagian kepemilikan bersama atas certificate of beneficial ownership tersebut 353 Sedangkan dalam hal efek beragun aset dalam pembiayaan sekunder perumahan tersebut adalah efek yang bersifat utang dalam hal ini adalah mortgage backed bond, maka dalam hal ini tidak terjadi pengalihan kepemilikan atas piutang-piutang yang dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset underlying asset tersebut dari pihak penerbit kepada pihak investor. Dalam hal ini yang terjadi adalah bahwa piutang-piutang yang dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset underlying asset dijadikan sebagai harta jaminan yang 353 Gunawan Widjaja dan E Paramitha Sapardan, Op.cit, hal 60 Universitas Sumatera Utara dimiliki oleh pihak penerbit yang mana para investor akan mendapatkan pelunasan atas piutangnya terhadap harta jaminan tersebut melalui prosedur sita umum kepailitan. 354 Telah disebutkan sebelumnya bahwa suatu SPV telah dirancang sedemikian untuk dijadikan sebagai suatu entitas yang tidak dapat dipailitkan bankruptcy remote entity. Dalam hal sekuritisasi aset maka harta kekayaan SPV hanyalah sejumlah piutang-piutang yang dibelinya dari pihak kreditur asal tersebut, maka dengan demikian jumlah harta jaminan bagi sita umum sesuai dengan Pasal 1131 dan Pasal 1132 KUHPerdata hanyalah sejauh jumlah piutang yang dibelinya dari kreditur asal tersebut. Dalam hal kegiatan sekuritisasi aset, kegiatan SPV tersebut sangat dibatasi, yakni bahwa SPV hanya dapat melakukan penerbitan efek yang bersifat utang dengan hanya melibatkan 1 wali amanat saja. Telah disebutkan sebelumnya bahwa dalam hal penerbitan efek yang bersifat utang maka kepentingan pihak kreditur diwakili oleh wali amanat. Dengan demikian maka hubungan kreditur-debitur antara pihak SPV dengan investor sebenarnya adalah hubungan kreditur- debitur antara SPV dengan wali amanat sesuai dengan perjanjian perwaliamanatan. Dengan Oleh karenanya sesuai dengan ketentuan Perpres No.19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan diatur bahwa dalam pembiayaan sekunder perumahan dalam lembaga keuangan khusus didirikan untuk melakukan sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan hendak menerbitkan efek beragun aset yang bersifat utang, maka lembaga keuangan tersebut wajib untuk menunjuk suatu SPV special purpose vehicle untuk membeli piutang-piutang yang dijual oleh pihak kreditur asal, untuk dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset underlying aset. 354 Pasal 1 angka 1 UU No. 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan menyebutkan “Kepailitan adalah sita umum atas semua kekayaan debitur pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh kurator di bawah pengawasan Hakim pengawas sebagaimana diatur dalam Undang-Undang in”i. Universitas Sumatera Utara diaturnya bahwa terbatasnya kegiatan SPV dan SPV tersebut hanya berhubungan dengan 1 wali amanat maka hal itu membuat SPV menjadi tidak dapat dipailitkan. 355 Proses pengalihan efek beragun aset antara investor yang satu kepada investor yang lain ini terjadi dalam proses yang disebut sebagai trading. Proses trading ini adalah proses setelah dilakukannya proses sekuritisasi aset tersebut yakni aktivitasproses perdagangan efek antara satu investor dengan investor lainnya, dengan demikian terjadi perpindahan efek tersebut dari satu investor dengan investor lainnya. Aktivitas perdagangan itu terjadi dalam pasar sekunder secondary market. Pasar sekunder adalah suatu pasar dimana investor membeli sekuritas atau aset dari investor lainnya, berbeda dengan dari penerbitan langsung oleh perusahaan penebit sekuritas itu sendiri. Dari pemaparan tersebut maka dapat dipahami bahwa dalam hal efek yang diterbitkan itu adalah efek yang bersifat utang yang dalam hal ini adalah mortgage backed bond, maka tidak terjadi pengalihan kepemilikan piutang-piutang yang dijadikan dasar penerbitan efek beragun aset underlying asset dari pihak penerbit kepada para investor. Dalam hal ini yang terjadi adalah bahwa SPV mempunyai hubungan utang-piutang sebagai debitur dengan masyarat investor yang mana utang-piutang tersebut dijamin dengan harta kekayaan SPV berupa piutang-piutang yang dibelinya dari kreditur asal. 4. Pengalihan Efek Beragun Aset antara Investor yang Satu Kepada Investor yang Lain. 356 Dapat juga dikatakan bahwa yang dimaksud dengan pasar sekunder merupakan tahapan jual beli setelah terjadinya pasar perdana. Disini sebelum pasar sekunder bekerja, efek yang dijual oleh issueremiten kepada investor dicatat terlebih dahulu di bursa efek . Setelah pencatatan menjadi efektif, efek tersebut selanjutnya diperdagangkan di bursa efek 355 Pasal 2 ayat 1 UU No. 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan menyebutkan “Debitur yang mempunyai dua atau lebih kreditur dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih krediturnya.” 356 http:www.investopedia.comtermsssecondarymarket.asp , diakses pada tanggal 21-02-2013. Universitas Sumatera Utara dimana efek tersebut dicatat. Jadi dalam pasar sekunder, kegiatan jual beli efek sepenuhnya berlangsung di dalam bursa efek oleh dan antara sesama investor. 357 Karena dalam perkembangan pasar modal dalam hal suatu pasar modal yang sudah modern,peralihan suatu efek yang dari investor yang satu ke investor yang lain telah dirancang sedemikian rupa sehingga, penyerahan hak milik atas efek tersebut yang dalam hal ini adalah efek beragun aset menjadi lebih mudah, yakni tanpa adanya peralihan efek beragun aset itu secara nyata karena pemindahan hak milik atas efek tersebut cukup dilakukan melalui pencatatan yang dilakukan oleh administrasi efek. Sistem perdagangan seperti ini disebut juga sebagai sistem scriptless trading, yang secara sederhana dapat diartikan sebagai suatu sistem perdagangan efek di pasar modal tanpa menggunakan warkat. Scriptless trading itu sendiri dapat juga diartikan sebagai ”securities trading where only book entries represent the security holding and settlement, and no physical certificate, is issued or exchange” 358 Menurut Philipus M Hadjon Perlindungan hukum di dalam kepustakaan hukum berbahasa Belanda dikenal dengan sebutan “rechtbescherming van de burgers.” , yang dapat diartikan bahwa merupakan suatu perdagangan efek dimana hanya ada pencatatan dalam buku yang merepresentasikan pemegangan efek dan penyelesaiannya, dan tidak ada fisik sertifikat yang diterbitkan atau dikeluarkan.

C. Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan.