BAB IV TINJAUAN YURIDIS MENGENAI HAK KEBENDAAN PEMBELI EFEK
BERAGUN ASET PADA PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN
A. Hak Kebendaan pada Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan.
Telah disebutkan sebelumnya bahwa yang dimaksud dengan hak kebendaan secara sederhananya dapat dikatakan sebagai sebagai hak yang melekat pada benda. C.B
Macpherson menyebutkan bahwa Property bukanlah tentang benda itu sendiri melainkan tentang hak atas benda tersebut. Berkaitan dengan pengertian dari property tersebut C.R.
Noyes menyebutkan bahwa “the term of property may be defined to be the interest which can be acquired in external object or things. The things themselves are not in a true sense,
property, but they constitute its foundation and material, and the idea of property springs out the connection or control, or interest which, according to law, may acquired in them or over
them”. Dari pendapat yang dikemukakan oleh Noyes tersebut maka dapatlah dipahami bahwa yang dimaksud dengan property adalah suatu kepentingan yang dapat diberikan atas
suatu objek atau benda. Benda-benda tersebut sendiri bukanlah dalam artian sesungguhnya tetapi benda-benda tersebut menentukan pondasi atau material dan ide dari property yang
memunculkan hubungan atau kontrol atau kepentingan yang dapat diberikan oleh hukum atas benda-benda tersebut.
Oleh karenanya jika sedang membahas tentang hak kebendaan maka tentu akan berbicara mengenai kepentingan seseorang atas benda tersebut, hanya saja yang dimaksud
dengan kepentingan disini adalah kepentingan yang dijamin oleh hukum, oleh karenanya yang dimaksud hak disini adalah hak hukum. Hal ini sesuai dengan makna hak hukum yang
telah disebutkan sebelumnya yakni “suatu kepentingan seseorang, kelompok ataupun asosiasi yang oleh “hukum” dijamin keberadaannya, dan pelaksanaan dari pada kepentingan tersebut
Universitas Sumatera Utara
dapat dipaksakan kepada tiap-tiap orang lain dihadapan “hukum” yang memiliki hubungan hukum dengan orang tersebut”. Hans Kelsen menyebutkan bahwa di setiap hak yang
dilekatkan kepada suatu pihak selalu melekat padanya kewajiban bagi pihak lain.
300
1. Hak kebendaan pada Efek Beragun Aset yang bersifat ekuitas
Sebagaimana telah disebutkan sebelumnya bahwa dalam hal pembiayaan sekunder perumahan, maka efek beragun yang diterbitkan pada pembiayaan sekunder perumahan
secara garis besar dapat dibagi menjadi 2 yakni :
2. Hak kebendaan pada Efek Beragun Aset yang bersifat Utang.
1. Hak Kebendaan pada Efek Beragun Aset yang Bersifat Ekuitas. Efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan yang bersifat ekuitas ini
disebut juga sebagai mortgage pass-through securities MPTs. Dalam Mortgage pass- through Securities MPTs, efek yang diterbikan adalah unit penyertaan, yang
merefleksikan kepemilikan yang tidak terbagi dalam suatu pool yang di dalamnya terdapat berbagai macam mortgage loan.
301
Secara sederhananya unit penyertaan dapat dikatakan sebagai suatu satuan bagi suatu kumpulan modaluang yang dikumpulkan dalam suatu
wadah reksa danainvestasi kolektif dengan maksud untuk diinvestasikan kepada suatu wadah investasi tertentu portofolio efek
302
Pengertian Unit Penyertaan itu dapat dilihat di dalam Undang-undang pasar modal yang menyebutkan unit penyertaan adalah satuan ukuran yang menunjukkan bagian
kepentingan setiap pihak dalam portofolio investasi kolektif. .
303
300
Hans Kelsen Op cit, hal 75
301
Gunawan Widjaja E Paramitha Sapardan, Op.cit, hal 65.
302
Pasal 1 angka 24 UU No 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal menyebutkan “portofolio efek adalah kumpulan efek yang dimiliki oleh pihak.
303
Pasal 1 angka 5 UU No 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
Wadah yang dijadikan untuk mengumpulkan dana tersebut yang kemudian akan diinvestasikan ke dalam
portofolio efek disebut sebagai reksa dana. Reksa dana sendiri menurut Undang-undang
Universitas Sumatera Utara
Pasar Modal adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan dalam portofolio efek oleh manajer investasi.
304
Reksa dana dioperasikan oleh manajer investasi, yang menanam reksa dana dan berusaha untuk menghasilkan keuntungan bagi investor reksa dana tersebut. Portofolio
reksa dana distrukturkan dan dijaga agar tetap sesuai objek reksa dana yang dinyatakan di dalam prospektus.
Dapat juga dikatakan bahwa apa yang dimaksud dengan reksa dana adalah suatu kendaraan investasi yang mengumpulkan sejumlah dana yang dikumpulkan dari beberpa
investor untuk tujuan diinvestasikan ke dalam sekuritas-sekuritas seperti saham,obligasi, instrumen pasar uang dan aset-aset lain yang serupa.
305
Dari pemahaman tersebut maka dapat dilihat bahwa pihak yang menginvestasikan dana yang dikumpulkan melalui reksa dana tersebut ke dalam portofolio
efek disebut sebagai manajer investasi. Manajer investasi adalah pihak yang kegiatan usahanya mengelola portofolio efek untuk para nasabah atau mengelola portofolio efek
untuk para nasbah atau mengelola portofolio efek untuk para nasabah atau mengelola portofolio investasi kolektif untuk sekelompok nasabah kecuali perusahaan asuransi, dana
pensiun, dan bank yang melakukan sendiri usahanya berdasarkan ketentuan perundang- undangan yang berlaku.
306
Apa yang dimaksud sebagai reksa dana dalam terminologi KUHPerdata dapat disebut sebagai persekutuan perdata. Persekutuan perdata adalah suatu persetujuan antara
dua orang atau lebih yang berjanji untuk memasukkan sesuatu ke dalam persekutuan itu dengan maksud supaya keuntungan yang diperoleh dari persekutuan itu dibagi antara
Dalam hal kerangka pembiayaan sekunder perumahan maka pihak yang menjalankan peran sebagai manajer investasi adalah pihak conduit, yakni
lembaga keuangan yang didirikan khusus dengan tujuan melakukan sekuritisasi aset.
304
Pasal 1 angka 27 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
305
http:www.investopedia.comtermsmmutualfund.asp , diakses tanggal, 15-02-2013
306
Pasal 1 angka 11 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
Universitas Sumatera Utara
mereka.
307
Jika di dalam persekutuan perdata “sesuatu” yang dimasukkan tersebut dapat berupa uang dapat juga berupa benda lain
308
atau hanya berupa tenaganya
309
Di dalam persekutuan perdata tersebut pihak yang menjadi pengurusnya adalah pihak yang dijadikan pengurus berdasarkan perjanjian kontrak investasi kolektif,
, maka di dalam reksa dana maka barang sesuatu yang dimasukkan dalam persekutuan itu harus
berupa uang dengan sejumlah tertentu.
310
a. Hak untuk mendapatkan pembayaran.
yaitu manajer investasi dengan mana para pihak persekutuan itu mengikatkan dirinya dalam
suatu perjanjian yang disebut sebagai kontrak investasi kolektif. Kontrak Investasi kolektif adalah kontrak yang dibuat oleh manajer investasi sebagai pengelola kontrak
investasi dengan bank custodian selaku penyimpan harta kekayaan reksa dana.Oleh karena itu pemegang efek beragun aset yang bersifat ekuitas, yakni berupa unit
penyertaan, memiliki hak yang sama dengan hak yang dimiliki oleh sekutu pada persekutuan perdata. Adapun hak-hak yang melekat pada efek beragun aset pada
pembiayaan sekunder perumahan antara lain sebagai berikut :
b. Hak untuk memindahkan kepemilikan atas efek beragun aset.
c. Hak untuk membebankan atau menjadikan efek beragun aset sebagai
jaminan bagi pelunasan utang dari pemegang efek beragun aset.
307
Pasal 1618 KUHPerdata.
308
Pasal 1625 KUHPerdata menyebutkan “Tiap peserta wajib memasukkan ke dalam perseroan itu segala sesuatu yang sudah ia janjikan untuk dimasukkan, dan jika pemasukkan itu terdiri dari suatu barang tertentu,
maka wajib memberikan pertanggungan menurut cara yang sama dengan cara jual-beli.”
309
Pasal 1627 KUHPerdata menyebutkan “para peserta yang sudah berjanji akan menyumbangkan tenaga dan usahanya kepada perseroan mereka, wajib memberik perhitungan tanggung jawab kepada perseroan itu
atas hasil dari kegiatan mereka masing-masing.”
310
Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-53PM1997 butir a menyebutkan “Kontrak Invetasi Kolektif adalah Kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Custodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan
dimana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola investasi kolektif dan ban Custodian diberi wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif. ”
Universitas Sumatera Utara
d. Hak untuk mendapatkan pelunasan piutang karena hak tanggungan atas
rumah dan tanah yang dijadikan jaminan pada kredit pemilikan rumah KPR.
e. Hak untuk mendapatkan keterbukaan atas fakta materil.
a. Hak Untuk Mendapatkan Pembayaran Menurut KUHPerdata bahwa suatu persekutuan perdata itu dibentuk dengan maksud
untuk membagikan keuntungan dihasilkan oleh perseroan tersebut.
311
Walaupun dalam hal ini tentunya tidak diperjanjikan secara tegas mengenai pembagian dari keuntungan tersebut, akan tetapi adalah sesuatu yang logis apabila suatu
persekutuan perdata yang dalam hal ini adalah pool dari piutang-piutang yang dijadikan dasar penerbitan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan, yang
diperlengkapi dengan unit penyertaan sebagai suatu kesatuan kepemilikan atas persekutuan perdata maka pembagian keuntungan tersebut dibagi pula secara proporsional
sesuai dengan kepemilikan unit penyertaan pada persekutuan perdata itu, kecuali ditentukan lain secara tegas oleh para anggota persekutuan itu. Hal ini sesuai dengan
KUHPerdata yang menyebutkan bahwa jika dalam perjanjian perseroan tidak ditetapkan Oleh karena setiap
anggota sekutu pada persekutuan perdata yang dalam hal ini pemegang unit penyertaan mortgage pass-through securities MPTs memiliki hak untuk mendapatkan keuntungan
yang dihasilkan oleh persekutuan perdata yang dalam hal ini adalah reksa dana pada pembiayaan sekunder perumahan pool dari piutang-piutang yang dijadikan dasar
penerbitan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan. Pembagian keuntungan itu dibagi secara proporsional secara sesuai dengan besaran nilai nominal
unit penyertaan mortgage pass-through securities MPTs.
311
Pasal 1618 KUHPerdata.
Universitas Sumatera Utara
bagian masing-masing peserta dari keuntungan dan kerugian perseroan, maka bagian tiap peserta itu dihitung menurut perbandingan besarnya sumbangan modal yang dimasukkan
oleh masing-masing.
312
Keuntungan yang dimaksud disini adalah pembayaran yang akan diterima oleh para pemegang unit penyertaan mortgage pass-through securities, yang bersumber pada arus
kas dari piutang-piutang berupa kredit pemilikan rumah yang diterbitkan oleh kreditur asaloriginator yang dalam hal ini adalah pihak bank yang dijadikan dasar bagi
penerbitan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan. Arus keuangan yang di dalamnya termasuk utang pokok beserta bunganya yang berasal dari pool tersebut, akan
didistribusikan kepada pemegang MPTs ini. Karena pembayaran kepada investor pemegang MPTs ini dilakukan secara “bersamaan” dengan penerimaan issuer atau
servicer dari nasabah debitur mortgage loan, maka efek beragun aset yang lahir dari jenis sekuritisasi yang demikian disebut dengan pass-through. Mortgage pass-through
securities memiliki masa jatuh tempo paling lama dibandingkan dengan mortgage yang lain yang berada dalam pool. Sebagai contoh, apabila di dalam pool terdapat 75 yang
memiliki jangka waktu lima belas tahun, dan yang 25 lagi memiliki jangka waktu dua puluh tahun, MPT ini baru akan jatuh tempo secara keseluruhan dalam jangka waktu dua
puluh tahun.
313
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa dalam salah satu asas dari kebendaan adalah bahwa benda itu dapat dipindahkan atau dialihkan. Jadi dalam hal ini
yang terjadi adalah peralihan atas hak kebendaan dari seseorang kepada orang lain dengan b. Hak Untuk Memindahkan Kepemilikan Atas Efek Beragun Aset.
312
Pasal 1633 KUHPErdata.
313
Ibid, hal 65-66
Universitas Sumatera Utara
segala akibat hukum yang ada.
314
Menurut KUHPerdata bahwa hak untuk menuntut pembayaran sejumlah uang tertentu, karena dia berupa suatu hak maka dikategorikan sebagai benda tidak berwujud.
Akan tetapi selain juga merupakan benda tidak berwujud, maka hak untuk menuntut pembayaran sejumlah uang tertentu itu juga suatu benda bergerak.
Peralihan hak atas kebendaan tersebut dilakukan melalui suatu perjanjian kebendaan zakelijk overeenkomsten.
Untuk mengetahui hak ini, maka terlebih dahulu harus diketahui mengenai sifat dari pada efek beragun aset ini. Secara sederhananya efek beragun aset adalah suatu surat
berharga yang diterbitkan oleh penerbit dengan menjadikan piutang-piutang yang dimiliki oleh kreditur asal sebagai jaminan untuk membayar kepada pihak pembeli efek beragun
aset sebagai haknya untuk mendapatkan pembayaran sebagaimana disebutkan sebelumnya. Dari pengertian tersebut maka dapat diketahui bahwa sebenarnya nilai dari
pada efek beragun aset itu ada pada hak pembelipemegang efek beragun aset untuk menuntut pembayaran sejumlah uang tertentu.
315
Apabila suatu benda itu tergolong sebagai suatu benda tidak berwujud sebagaiman dimaksud dalam
Pasal 503 KUHPerdata, maka penyerahannya dilakukan dengan cara membuat suatu akta cessie baik berbentuk akta otentik ataupun akta di bawah tangan.
316
314
Ibid, hal 180
315
Pasal 511 angka 4 KUHPerdata
316
Pasal 513 KUHPerdata
Akan tetapi walaupun pada suatu efek beragun aset nilai sesungguhnya berada pada hak untuk menuntut
pembayaran sejumlah uang tertentu akan tetapi, tetap saja hak untuk menuntut pembayaran sejumlah uang tertentu tersebut telah terepresentasikan oleh suatu benda yang
sebenarnya berwujud, yakni berupa sepucuk surat yang terdaftar pada suatu pasar modal, yakni berupa efek beragun aset tersebut. Sementara sifat efek beragun aset yang
didaftarkan pada suatu pasar modal, sudah pasti diatur sedemikian rupa sehingga mudah
Universitas Sumatera Utara
untuk diperdagangkan, oleh karenannya sifat dari pada efek beragun aset itu adalah mudah untuk dipindahkan dari tangan investor yang satu ke tangan investor yang lain. Suatu surat
berharga yang paling mudah untuk dipindahtangankan adalah surat berharga atas bawa. Oleh karenanya secara idealnya penyerahan atas efek beragun aset tersebut diserahkan
dengan cara penyerahan efek beragun aset itu saja kepada investor yang lain, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 613 ayat 3 KUHPerdata.
Dalam hal suatu pasar modal yang sudah modern, peralihan suatu efek yang dari investor yang satu ke investor yang lain telah dirancang sedemikian rupa sehingga,
penyerahan hak milik atas efek tersebut yang dalam hal ini adalah efek beragun aset menjadi lebih mudah, yakni tanpa adanya peralihan efek beragun aset itu secara nyata
karena pemindahan hak milik atas efek tersebut cukup dilakukan melalui pencatatan yang dilakukan oleh adminitrasi efek. Sistem perdagangan seperti ini disebut juga sebagai
sistem scriptless trading, yang secara sederhana dapat diartikan sebagai suatu sistem perdagangan efek di pasar modal tanpa menggunakan warkat. Scriptless trading itu sendiri
dapat juga diartikan sebagai ”securities trading where only book entries represent the security holding and settlement, and no physical certificate, is issued or exchange”
317
Telah disebutkan sebelumnya bahwa hak yang terdapat pada efek beragun aset, nilainya terdapat pada hak untuk menuntut pembayaran sejumlah uang tertentu dari seseorang
, yang dapat diartikan bahwa merupakan suatu perdagangan efek dimana hanya ada
pencatatan dalam buku yang merepresentasikan pemegangan efek dan penyelesaiannya, dan tidak ada fisik sertifikat yang diterbitkan atau dikeluarkan.
c. Hak Untuk Membebankan atau Menjadikan Efek Beragun Aset Sebagai Jaminan Bagi Pelunasan Utang dari Pemegang Efek Beragun Aset.
317
http:www.businessdictionary.comdefinitionscripless.html , diakses pada tanggal 23-02-2013
Universitas Sumatera Utara
yakni pihdak debitur asal. Kemudian hak untuk menuntut pembayaran tersebut atau benda berupa efek beragun aset tersebut menurut ketentuan Pasal 511 angka 4 KUHPerdata
digolongkan menjadi benda tidak bergerak. Di dalam hukum keperdataan Indonesia, lembaga jaminan bagi suatu kebendaan yang tergolong sebagai benda bergerak ada 2 yakni gadai dan
jaminan fidusia. Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya,
dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahului kreditur-kreditur lain, dengan pengecualian biaya penjualan
sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan harus
didahulukan.
318
Sedangkan yang dimaksud dengan jaminan fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak maupun
tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yang tetap
berada dalam penguasaan pemberi fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap kreditur
lainnya.
319
Sedangkan yang dimaksud dengan fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya
yang diadakan tersebut tetap dalam penguasaan benda itu.
320
Adapun apabila dalam hal ini efek beragun aset tersebut hendak dibebankan melalui lembaga jaminan gadai maka benda yang akan dijadikan jaminan gadai dalam hal ini adalah
efek beragun aset tersebut harus diserahkan kepada kekuasaan kreditur atau orang yang
318
Pasal 1150 KUHPerdata
319
Pasal 1 angka 2 UU No 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia.
320
Pasal 1 angka 1 UU No. 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia.
Universitas Sumatera Utara
memberikan gadai atau yang dikembalikan atas kehendak kreditur. Hak gadai tersebut menjadi hapus bila gadai itu lepas dari kekuasaan pemegang gadai. Namun bila barang itu
hilang, atau diambil dari kekuasan pemegang gadai. Namun bila barang itu hilang, atau diambil dari kekuasannya, maka ia berhak untuk menuntutnya kembali menurut Pasal 1977
alinea kedua KUHPerdata, dan bila hak gadai itu telah kembali, maka hak gadai tersebut dianggap tidak pernah hilang.
321
Hak gadai atas benda bergerak yang tidak berwujud, kecuali surat tunjuk dan surat bawa lahir dengan pemberitahuan mengenai penggadaian itu kepada
orang yang kepadanya hak gadai itu harus dilaksanakan. Orang ini dapat menuntut bukti tertulis mengenai pemberitahuan itu, dan mengenai izin dan pemberian gadainya.
322
Dalam hal ini telah disebutkan sebelumnya bahwa nilai sebenarnya dari efek beragun aset khususnya pada pembiayaan sekunder perumahan terletak pada piutang kreditur asal atas
debitur asal yakni berupa piutang yang muncul dari penyaluran kredit pemilikan rumah KPR. Oleh karenanya dalam hal pihak pembeli atau pemegang efek beragun aset hendak
mengikatkan diri pada suatu perjanjian pinjam-meminjam uang utang-piutang dengan perjanjian gadai sebagai perjanjian accesoir-nya, maka pihak pembelipemegang efek
beragun aset tersebut dapat menjanjikan bahwa pihak kreditur akan mendapatkan Sebenarnya, jika dilihat pada pengertian gadai tersebut dapat dilihat bahwa maksud
diadakannya gadai itu adalah untuk memberikan kepastian kepada kreditur bahwa piutangnya atas debitur akan dibayar. Pada awalnya kepastian yang diberikan kepada kreditur bahwa
piutangnya akan dibayar, itu berasal dari penjualan barang-barang bergerak yang dijadikan objek gadai. Dalam hal yang digadaikan adalah piutang, sebenarnya untuk memberikan
kepastian kepada kreditur bahwa piutangnya akan dibayar tidak harus melalui penjualan atas piutang tersebut, akan tetapi dapat juga dapat melalui tagihan atau pembayaran yang
dilakukan oleh debitur dari debiturnya kreditur tersebut.
321
Pasal 1152 KUHPerdata
322
Pasal 1153 KUHPerdata.
Universitas Sumatera Utara
pembayarannya dari uang yang seharusnya diterima oleh pihak pembelipemegang efek beragun aset dari debitur asal yang ditarik oleh pihak servicer. Dengan demikian pihak
kreditur tidak harus menunggu jangka waktu yang lama dalam hal untuk menerima pembayarannya. Pembayaran dari piutang dari pihak kreditur bagi pemegang efek beragun
aset tersebut dapat dicicilkan dari pembayaran dari debitur asal pada efek beragun aset tersebut, dimana pembayaran tersebut seharusnya merupakan hak dari pemegang efek
beragun aset. Oleh karenanya dalam hal ini telah terjadi pemindahan hak untuk melakukan tagihan dari pemegang efek beragun aset tersebut kepada kreditur dari pemegang efek
beragun aset tersebut. Dengan demikian maka pihak kreditur tersebut dapat juga memperhitungkan bunga itu dengan bunga yang terutang padanya.
323
Apabila efek beragun aset tersebut dijaminkan melalui lembaga jaminan fidusia maka hal tersebut harus dibuat dalam bentuk akta notaris dalam bahasa Indonesia dan merupakan
Adapun apabila efek beragun aset tersebut hendak dijaminkan melalui lembaga jaminan selain gadai, maka efek beragun aset tersebut dapat dibebankan melalui jaminan
fidusia. Dalam hal ini sesuai dengan pengertian jaminan fidusia sebagaimana telah disebutkan sebelumnya, maka terjadi suatu peralihan hak milik, yang mana dalam hal ini apabila efek
beragun aset dijaminkan dalam jaminan fidusia, maka hak milik atas efek beragun aset tersebut beralih atas dasar kepercayaan dari pihak pemegang efek beragun aset kepada pihak
kreditur dari pemegang efek beragun aset tersebut. Walaupun hak milik atas efek beragun aset tersebut beralih tidak berarti bahwa penguasaan atas efek beragun aset tersebutpun juga
ikut beralih. Dalam hal jaminan fidusia, penguasaan benda yang dijadikan objek jaminan fidusia tidak ikut beralih sebagaimana hak milik atas objek jaminan fidusia tersebut.
323
Pasal 1158 KUHPerdata menyebutkan “Bila suatu piutang digadaikan, dan piutang ini menghasilkan bunga, maka kreditur boleh memperhitungkan bunga itu dengan bunga yang terutang kepadanya”
Universitas Sumatera Utara
akta jaminan fidusia.
324
Akta jaminan fidusia tersebut sekurang-kurangnya memuat informasi mengenai
325
a Identitas pihak pemberi dan penerima fidusia
:
b Data perjanjian pokok yang dijamin fidusia
c Uraian mengenai benda yang menjadi objek jaminan fidusia
d Nilai penjaminan dan
e Nilai benda yang menjadi objek jaminan fidusia.
Dalam hal ini karena adanya suatu peralihan kepemilikan tersebut, maka dapat dipahami pula bahwa di dalam akta fidusia tersebut selain terkandung mengenai perjanjian penjaminan
terkandung pula suatu akta cessie yang kemudian menyebabkan hak milik atas efek beragun aset tersebut beralih dari pihak debitur dalam hal ini adalah pemegang efek beragun aset
kepada pihak kreditur. Karena pada dasarnya suatu perjanjian fidusia tersebut tidak menyebabkan adanya suatu peralihan benda secara fisik, maka hal tersebut menyebabkan
jaminan fidusia tersebut dapat diberikan kepada lebih dari satu penerima fidusia.
326
Penyerahan jaminan fidusia itu kepada lebih dari satu kreditur akan menyebabkan terjadi suatu perikatan tanggung menanggung dimana dalam hal ini pihak yang lebih dari
satu adalah pihak krediturnya. Dalam hal ini kreditur-kreditur tersebut bertindak bersama- sama yang dalam hal ini memberikan implikasi bahwa ketika debitur tersebut membayar
seluruh utangnya kepada salah satu kreditur saja, maka menyebabkan debitur tersebut lepas dari segala tuntutan pihak kreditur-kreditur lainnya untuk pembayaran atas piutang
bagiannya.
327
324
Pasal 5 ayat 1 UU No 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia.
325
Pasal 6 UU No 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia.
326
Pasal 8 UU No. 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia menyebutkan “ Jaminan fidusi dapat diberikan kepada lebih dari satu penerima fidusi atau kepada kuasa atau wakil dari penerima fidusia tersebut.”
327
Subekti, 2001, Hukum Perjanjian, cetakan kedelapan belas, Jakarta, Intermasa, hal 8
Telah disebutkan sebelumnya bahwa di dalam jaminan fidusia terjadi suatu peralihan hak milik atas objek jaminan fidusia berdasarkan kepercayaan.
Universitas Sumatera Utara
Oleh karenanya penyerahan jaminan fidusia kepada lebih dari satu kreditur, akan menyebabkan kepemilikan bersama atas dasar kepercayaan bagi para kreditur. Dalam hal ini
pemegang efek beragun aset hendak membebankan efek yang dipegangnya melalui jaminan fidusia, dan memberikan jaminan fidusia tersebut kepada lebih dari satu kreditur. Maka
karena adanya penyerahan hak milik atas dasar kepercayaan kepada kreditur-kreditur tersebut, maka kreditur-kreditur tersebut menjadi pemilik bersama atas efek beragun aset
yang dijaminkan melalui jaminan fidusia tersebut kepemilikan yang diserahkan atas kepercayaan dengan maksud untuk dijadikan sebagai jaminan bagi pelunasan piutang atau
adanya suatu kepemilikan bersama atas efek beragun aset tersebut oleh para kreditur. Oleh karena proporsional bagian kepemilikan dari masing-masing dari debitur tersebut tidak dapat
ditentukan secara individualitas indvididualiteit berdasarkan asas individualitas indvididualiteit maka kepemilikan tersebut adalah kepemilikan tersebut merupakan
kepemilikan yang terikat, dalam artian bahwa masing-masing kreditur tersebut tidak dapat mengalihkan hak milik atas objek jaminan fidusia tersebut secara masing-masing.
d. Hak Untuk Mendapatkan Pelunasan Piutang Karena Hak Tanggungan Atas Rumah dan Tanah yang Dijadikan Jaminan pada Kredit Pemilikan Rumah KPR.
Telah disebutkan sebelumnya bahwa efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan merupakan suatu surat berharga yang merupakan sekuritas yang diterbitkan oleh
pihak penerbit dengan menjadikan piutang-piutang yang terbit karena penyaluran kredit pemilikan rumah KPR sebagai dasar dan jaminan pembayaran bagi penerbitan efek beragun
aset. Seperti yang telah disebutkan pula bahwa dalam penyaluran kredit pemilikan rumah tersebut terdapat pula suatu hak tanggungan atas nama kreditur asaloriginator bank yang
menyalurkan KPR. Oleh karena adanya asas totalitas totaliteit dan asas tidak dapat
Universitas Sumatera Utara
dipisahkan onsplitsbaarheid, maka penyerahan piutang dari KPR tersebut mengakibatkan beralih juga hak tanggungan tersebut kepada pihak issuer.
Dalam hal efek beragun aset dalam pembiayaan sekunder perumahan tersebut adalah efek yang bersifat partisipasi equity security yakni berupa unit penyertaan. Maka semua hak
tanggungan yang melekat pada piutang-piutang yang dikumpulkan untuk dijadikan dasar bagi penerbitan unit penyertaan tersebut pool menjadi kepemilikan bersama yang terikat
dari para pemegang efek beragun aset tersebut, dalam artian bahwa masing-masing pemegang efek beragun aset tidak dapat meminta secara sendiri-sendiri untuk dieksekusinya hak-hak
tanggungan tersebut untuk melunasi piutang-piutang yang dimiliki yang terkandung dalam tiap-tiap efek-efek yang dimilikinya sesuai dengan proporsinya masing-masing. Sifat
kepemilikan bersama yang terikat dari kumpulan piutang dan hak tanggungan tersebut dapat dilihat pada ketentuan KUHPerdata yang menyebutkan bahwa semua aturan tentang
pembagian warisan tentang cara pembagian itu, begitu pula tentang kewajiban-kewajiban yang timbul dari aturan-aturan itu berlaku juga untuk pembagian pemberlakuan untuk
pembagian harta benda perseroan di antara para peserta.
328
Akan tetapi seperti yang telah disebutkan sebelumnya juga bahwa walaupun pada dasarnya harta bersama pada suatu persekutuan adalah merupakan suatu kepemilikan
bersama yang terikat yang dalam artian bahwa tiap-tiap anggota persekutuan tidak dapat melakukan tindakan hukum sesuka hatinya atas harta benda persekutuan, tetap saja bahwa
karena dalam pembentuk persekutuan perdata itu diperlengkapi dengan unit penyertaan yang berupa suatu surat berharga yang dapat dikatakan sebagai suatu tanda bukti kepemilikan atas
harta kepemilikan bersama berdasarkan proporsionalitas, maka dalam hal ini masing-masing anggota persekutuan perdata tersebut tetap dapat melakukan perbuatan hukum bebas atas
Sementara telah disebutkan sebelumnya bahwa suatu harta warisan memiliki sifat kepemilikan bersama yang terikat.
328
Pasal 1652 KUHPerdata
Universitas Sumatera Utara
kepemilikan bersama atas harta persekutuan perdata sejauh tiap-tiap unit penyertaan yang dimiliki oleh masing-masing anggota persekutuan tersebut.
Oleh karenanya hak-hak yang dimiliki oleh pemegang efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan yang bersifat ekuitas equity security ini untuk
mendapatkan pelunasan piutangnya dari benda-benda tak bergerak yang menjadi objek hak tanggungan merupakan hak-hak bersama yang terikat dari pemegang efek beragun aset yang
pelaksanaan atau pemenuhan hak tersebut hanya dapat dilakukan oleh pihak yang dalam hal ini bertindak sebagai pengurus persekutuan perdata reksa dana, yakni manajer investasi
e. Hak Untuk Mendapatkan Keterbukaan atas Fakta Materil. Pada umumnya pasar modal mempunyai makna yang sama dengan pasar itu sendiri yakni
sebagai tempat bertemunya penjual dan pembeli, namun di dalam pasar pada umumnya barang-barang yang dijual itu bersifat heterogen, dimana barang apa saja dapat dijual di pasar
sepanjang tidak melawan hukum. Hal ini sedikit berbeda dengan pasar modal itu sendiri dimana barang yang dijual di dalam pasar modal itu cenderung bersifat homogen yakni
berupa efek atau surat berharga waarde papier, dimana efek tersebut dapat bersifat utang Surat Utang atau bersifat porsi kepemilikian dari suatu perusahaan sahamequity kedua hal
tersebut di dalam kajian hukum perdata disebut sebagai benda tak berwujud sebagaimana termaktub di dalam ketentuan Pasal 503 KUHPerdata yang antara lain menyebutkan “ ada
benda yang berwujud ada benda yang tidak berwujud”. Pasar modal pada hakikatnya adalah jaringan tatanan yang memungkinkan pertukaran
klaim jangka panjang, penambahan financial asset pada saat yang sama, memungkinkan investor untuk mengubah dan menyesuaikan portofolio investasi melalui pasar sekunder.
Berlangsungnya fungsi pasar modal adalah meningkatkan dan menghubungkan aliran dana jangka panjang dengan ”kriteria pasarnya” secara efisien yang akan menunjang pertumbuhan
Universitas Sumatera Utara
riil ekonomi secara keseluruhan
329
Nilai atau kualitas dari suatu surat berharga sangat bergantung pada tingkat kualitas dari pihak yang menerbitkan dan menjual surat berharga tersebut kepada masyarakat dimana
dalam kajian pasar modal perusahaan tersebut disebut sebagai emiten. Ketika harga dari surat berharga yang diterbitkan oleh emiten tersebut benar-benar telah merepresentasikan kualitas
dari surat berharga tersebut, maka keadaan inilah yang disebut sebagai suatu mekanisme pasar yang efisien yakni ketika harga surat berharga yang diterbitkan oleh emiten benar-benar
sepenuhnya merupakan refleksi dari seluruh informasi mengenai kualitas dari surat berharga yang tersedia.
. Pasar modal diadakan untuk tujuan mempertemukan orang-orang yang membutuhkan dana dengan orang-orang yang mempunyai kelebihan dana
untuk di investasikan kepada orang-orang yang membutuhkan dana tersebut, akan tetapi penjual dan pembeli pada pasar modal sebenarnya tidak pernah bertemu atau berpapasan
muka pada suatu tempat tertentu, kehadiran kepentingan penjual dan pembeli di pasar modal diwakili oleh para pelaku pasar modal yang lain, yakni antara lain broker atau pialang,
custodian, wali amanat dan lain-lain. Hal ini merupakan perbedaan yang paling mencolok antara pasar modal dengan pasar pada umumnya. Permasalahan yang sering terjadi sebagai
akibat dari tidak bertemunya penjual dan pembeli pada pasar modal secara langsung adalah mengenai informasi dari pada surat berharga yang dijual di pasar modal, tentu para investor
dalam hal ini tidak mau untuk membeli suatu surat berharga yang kualitasnya rendah, maka penilaian harga atas surat berharga tersebut seharusnya sesuai dengan nilai atau kualitas dari
surat berharga itu sendiri.
330
329
Pandji Anoraga, Piji Pakarti, 2001,Pengantar Pasar Modal,Semarang, Rineka Cipta, hal 5
330
Lynn A Stout, “The Unimfortance of being efficient; An Economic Analysis of Stock Market Pricing and Securites Regulation“, Michigan Law Review Vol,87, Desember 1988, hal 615.
Dalam hal ini jelaslah bahwa kepentingan pembeli surat berharga atau dalam hal ini masyarakat investor untuk mendapatkan barang dengan harga yang sesuai
dengan kualitas dari surat berharga tersebut merupakan salah satu kebendaan hukum yang
Universitas Sumatera Utara
utama di dalam pengaturan hukum di pasar modal dimana hal tersebut hanya dapat terwujud ketika pihak emiten dalam hal ini mau terbuka atas segala informasi-informasi yang
berkenaan dengan kualitas dari surat berharga yang diterbitkan olehnya. Pihak otoritas pasar modal yang mana di Indonesia dipegang oleh Bappepam
331
Dalam kerangka penerbitan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan fakta materil yang perlu diketahui oleh para calon investor bukanlah mengenai kualitas
perusahaan yang menerbitkan efek beragun aset yang dapat berupa obligasi ataupun berupa saham tersebut, karena dalam hal ini perusahaan yang menerbitkan dan yang menawarkan
efek beragun aset berupa obligasi pada penawaran umum tersebut adalah suatu perusahaan special pupose vehicle SPV
harus dapat mewajibkan para emiten untuk dapat bersifat terbuka. Pelaksanaan hal inilah yang dalam kajian hukum pasar
modal disebut prinsip keterbukaan disclosure principle.
332
331
Berdasarkan Pasal 6 huruf b UU No 21 tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan,yang mana antara lain menyebutkan bahwa otoritas jasa keuangan memiliki tugas untuk mengatur dan mengawasi kegiatan jasa
keuangan di pasar modal, dengan demikian pada sekarang ini pemegang otoritas pasar modal di Indonesia adalah Otoritas Jasa Keuangan.
332
Menurut Pasal 1 angka 15 Perpres no 19 Tahun 2005 tentang pembiayan sekunder perumahan, yang dimaksud dengan perusahaan Special Purpose Vehicle adalah perseroan terbata yang ditunjuk oleh lembaga
keuangan yang melaksanakan kegiatan pembiayan sekunder perumahan yang khusus didirikan untuk membeli aset keuangan dan sekaligus menerbitkan efek beragun aset.
dan perusahaan yang menerbitkan dan menawarkan efek beragun aset berupa sahampartisipasi adalah lembaga keuangan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 3 Perpres No.19 Tahun 2005. Tentu saja kualitas perusahaan SPV tersebut tidak memiliki hubungan dengan kualitas dari efek beragun aset berupa obligasi yang diterbitkan
dan ditawarkan oleh perusahaan SPV tersebut begitu juga bahwa kualitas lembaga keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Perpres No.19 Tahun 2005 tidak terlalu bersifat
dominan untuk memberikan pertimbangan kepada calon investor untuk membeli atau tidak saham yang ditawarkan tersebut dibandingkan kualitas dari pada aset yang dijadikan dasar
penerbitan efek beragun aset tersebut, oleh karenanya tidak akan mempengaruhi para calon investor untuk membeli atau menjual efek beragun aset berupa obligasi atau saham, tersebut.
Universitas Sumatera Utara
Dalam Pasar modal, masyarakat pemodal membeli suatu komoditi yang sangat abstrak dan oleh karenanya kualitas dari komoditi tersebut yaitu saham danatau obligasi
ditentukan oleh kualitas informasi yang tersedia dari perusahaan emiten yang bersangkutan. Apabila informasi tidak tersedia berarti kualitas dari barang yang diperjual-belikan sama
seperti apa yang ditawarkan pada rumah-rumah judi. Dalam hal ini, peranan dari pada lembaga-lembaga penunjang pasar modal seperti: akuntan publik, notaris, konsultan hukum,
penjamin emisi, penilai dan wali amanat adalah amat diperlukan. Pada awal ketika calon emiten berniat go public akan sangat menentukan kualitas akhir instrumen pasar modal yang
akan dikeluarkan.
333
Oleh karenanya untuk menentukan fakta materil adalah sesuatu yang penting dalam rangka pembiayaan sekunder perumahan.
334
Permasalahan mengenai fakta materiil ini erat kaitannya hukum jual-beli, karena memang kegiatan pembiayan sekunder perumahan yang ditawarkan melalui mekanisme
penawaran umum yakni penawaran melalui proses pasar modal pada hakikatnya merupakan suatu proses jual-beli surat berharga yakni efek beragun aset berupa obligasi. Selain dari pada
itu di dalam proses penerbitan efek beragun aset maka bank sebagai originator atau pihak yang aset keuangannya dijadikan dasar penerbitan efek beragun aset pada pembiayaan
sekunder perumahan pada dasarnya melakukan perbuatan hukum berupa jual beli piutang sebagaimana diatur di dalam Bagian 5 Buku Ke III KUHPerdata kepada perusahaan SPV
ataupun kepada lembaga keuangan yang khusus didirikan untuk itu sebagaimana dimaksud di . Jadi apabila fakta-fakta materil
apa yang perlu diketahui tersebut dapat ditelisik maka dapat ditentukan sejauh mana perlindungan hukum dapat diberikan kepada pembeli efek beragun aset tersebut dan kepada
siapa pertanggungjawaban hukum dapat dibebankan.
333
Pandji Anoraga, Piji Pakarti Opcit hal 6
334
Pasal 1 angka 7 UU no 8 Tahun 1995 tentang pasar modal menyebutkan “ informasi atau fakta material adalah informasi atau fakta penting dan relevan mengenai peristiwa , kejadian, atau fakta yang dapat
mempengaruhi harga efek pada bursa efek dan keputusan pemodal, calon pemodan, atau pihak lain yang berkepentingan atas informasi atau fakta tersebut”.
Universitas Sumatera Utara
dalam ketentuan Pasal 3 Perpres No.19 Tahun 2005, yang mana jual beli tersebut harus merupakan suatu jual-beli putus
335
Dalam hal ini maka fakta materil yang perlu diketahui adalah mengenai kualitas piutang yang dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset yang dalam hal pembiayaan
sekunder merupakan piutang yang terbit dari penyaluran kredit pemilikan rumah KPR. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa dalam tahapan proses sekuritisasi dilakukan
proses accumulation, warehousing dan aggregation. Ketiga kegiatan itu merupakan kegiatan .
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa pada dasarnya pembiayaan sekunder perumahan adalah proses pengalihan piutang yang terbit dari penerbitan KPR oleh bank
sebagai pemilik piutang yang pada akhirnya berhilir kepada pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan melalui perbuatan jual-beli piutang dan penerbitan surat
berharga atau efek. Oleh karenanya di setiap perbuatan pengalihan piutang baik yang dilakukan melalui jual-beli piutang maupun melalui penerbitan efek beragun aset maka akan
ada juga proses pengalihan hak kebendaan juga yang mana hak kebendaan tersebut pada akhirnya akan beralih kepada pembeli efek beragun aset. Seperti yang telah dikemukakan
sebelumnya bahwa fakta materil pada pembiayaan sekunder perumahan pada dasarnya adalah suatu fakta atau informasi yang dapat mempengaruhi calon investor pembeli efek beragun
aset akan membeli atau tidak efek beragun aset yang diterbitkan pada pembiayaan sekunder perumahan, informasi-informasi tersebut pada dasarnya adalah sesuatu yang melekat pada
permasalahan apa-apa saja hak-hak kebendaan yang dimiliki oleh pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan dan bagaimana keadaan atau kondisi dari hak-hak
kebendaan tersebut sehingga pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder menjatuhkan keputusan untuk melakukan pembelian efek beragun aset pada pembiayaan
sekunder perumahan.
335
Pasal 4 ayat 3 huruf a Peraturan Bank Indonesia No.74PBI2005.
Universitas Sumatera Utara
yang dilakukan dengan tujuan untuk melakukan pengelompokkan piutang-piutang yang akan akan dijual kepada masyarakat investor. Pengelompokkan piutang-piutang ini dilakukan
berdasarkan pada sifat dan jenis-jenis piutang , saat jatuh tempo pembayaran, saat berakhirnya piutang, kemungkinan pembayaran lebih awal dan lain sebagainya, yang
memungkinkan agar pembayaran dari debitur piutang asal tersebut dapat di”match”dengan saat jatuh tempo dengan saat jatuh tempo pembayaran kepada masyarakat investor.
336
Kemudian setelah dilakukannya accumulation, warehousing dan aggregation maka piutang- piutang tersebut disusun berdasarkan peringkatnya dalam lembaga credit rating. Credit
rating dapat diartikan sebagai suatu proses penilaian dari pada kelayakan kredit individual atau korporasi. Hal itu dilakukan berdasarkan pada historis pembayaran, dan ketersediaan dan
luasnya dari pada kewajiban.
337
Credit rating dilakukan oleh credit rating agency. Credit rating agency merupakan perusahaan yang melakukan penilaian terhadap kualitas piutang-piutang yang dijual dan
dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset. Dalam praktik dikenal beberapa lembaga yang melaksanakan kegiatan penilaian ini. Lembaga-lembaga itu antara lain Moody;s, SP,
Fitch IBCA, Duff Phelps.
338
Standard Poors Credit Rating atau SP membedakan penilaian piutang jangka panjang long term debt ke dalam jenis-jenis berikut :
339
a AAA = memiliki kemampuan yang luar biasa bagus untuk memenuhi kewajibannya
b AA = memiliki kemampuan yang sangat bagus untuk memenuhi kewajibannya
c A = Memiliki kemampuan yang bagus untuk memenuhi kewajibannya, tetapi dapat
rentan terhadap perubahan keadaan ekonomi yang buruk.
336
Ibid
337
http:www.investopedia.comtermsccreditrating.asp , diakses pada tanggal 23-02-2013
338
Gunawan Widjaja dan E Paramitha Sapardan, Op.cit, hal 32.
339
Ibid , hal 32-33
Universitas Sumatera Utara
d BBB = Memiliki kemampuan yang memadai untuk memenuhi kewajibannya, tetapi
rentan terhadap perubahan keadaan ekonomi yang buruk. e
BB = spekulatif tetapi tidak terlalu mudah berubah oleh keadaan yang buruk. f
B = spekulatif dan lebih mudah berubah oleh keadaan buruk. g
CCC = mudah berubah, bergantung pada keadaan ekonomi yang baik. h
CC = Sangat mudah berubah i
DDD = secara khusus atau dalam keadaan umum berada dalam keadaan cedera janji. j
r = memiliki risiko nonkredit yang signifikan k
N.R =No Rating tidak dinilai Berbeda dari SP, Moody’s memberikan peringkat penilaian piutang jangka panjangan
menjadi sebagai berikut :
340
a Aaa = kualitas terbaik, pembayaran pokok pinjaman dan bunga terjamin
pemenuhannya. b
Aa = kualitas tinggi c
A = pokok pinjaman dan bunga cukup terjamin pemenuhannya. d
Baa = pokok pinjaman dan bunga cukup tampak cukup terjamin pemenuhannya, tetapi ada hal-hal tertentu yang dapat menyebabkan kegagalan.
e Ba = secara moderat pokok pinjaman dan bunga tampak terjamin
f B = sedikit kepastian mengenai pemenuhan pokok pinjaman dan bunga
g Caa = jaminan pemenuhan tidak cukup bagus, unsur-unsur yang ada dewasa ini
menunjukkan kemungkinan terjadinya kegagalan dalam pemenuhan pokok pinjaman dan bunga.
h Ca = sangat spekulatif, sering berada dalam keadaan cedera janji.
i C = sangat buruk sekali peringkatnya.
340
Ibid, hal 34
Universitas Sumatera Utara
Fitch juga mempunyai standar penilaian piutang jangka panjang yang berbeda, yaiu sebagai berikut :
341
a AAA = memiliki kemampuan yang luar biasa bagus untuk memenuhi kewajibannya.
b AA = memiliki kemampuan yang sangat bagus untuk memenuhi kewajibannya.
c A = memiliki kemampuan yang bagus untuk memenuhi kewajibannya, tetapi dapat
rentan terhadap perubahan keadaan ekonomi yang baik. d
BBB = memiliki kemampuan yang memadai untuk memenuhi kewajibannya, tetapi rentan terhadap perubahan keadaan ekonomi yang baik.
e BB = kemungkinan terjadi perubahan dalam tingkat risiko kredit, spekulatif.
f B = risiko kredit yang cukup signifikan, kemampuan untu memenuhi kewajibannya
dipengaruhi keadaan ekonomi yang baik. g
CCC = cedera janji dapat terjadi, kemampuan untuk memenuhi kewajibannya bergantung pada keadaan ekonomi yang baik.
h CC = kemungkinan cedera janji sangat besar.
i C = cedera janji sudah di depan mata.
j DDD = segera atau sudah cedera janji, kemungkinan untuk pengembalian paling
tinggi. k
DD = segera atau sudah cedera janji, kemungkinan pengembalian 50 sampai 90 l
D = segera atau sudah cedera janji, kemampuan untuk pengembalian kurang dari 50 .
2. Hak Kebendaan pada Efek Beragun Aset yang Bersifat Utang. Hak kebendaan pada efek beragun aset yang bersifat utang ini debt security,
sebenarnya juga memiliki hak yang sama dengan hak kebendaan pada efek beragun aset yang
341
Ibid, hal 35-36,
Universitas Sumatera Utara
bersifat ekuitas, hanya saja ada juga hak yang dimiliki pada efek beragun aset yang bersifat utang namun tidak dimiliki pada efek beragun aset yang bersifat ekuitas, hak itu antara lain
adalah hak untuk mendapatkan bunga dan hak untuk mendapatkan pelunasan piutang dari harta kekayaan penerbit.
a. Hak untuk mendapatkan Bunga Telah disebutkan sebelumnya bahwa apa yang dimaksud sebagai efek beragun aset
yang bersifat utang ini disebut sebagai Mortgage Backed Bond yakni merupakan suatu jenis dari pada obligasi. Obligasi adalah surat utang jangka panjang yang dikeluarkan oleh
peminjam, dengan kewajiban untuk membayar kepada bond holder pemegang obligasi sejumlah bunga tetap yang telah ditetapkan sebelumnya.
342
Jenis bunga ini telah ditetapkan sejak semula persentase bunga wajib dibayar perusahaan. Karena bunganya tetap, maka pergerakan harga obligasi di pasar
sekunder umumnya mempunyai arah yang berlawanan dengan pergerakan tingkat bunga yang berlaku umum. Jadi obligasi suku bunga tetap memilik kupon bunga
dengan besaran tetap yang dibayar secara tetap yang dibayar secara berkala sepanjang masa berlakunya obligasi.
Jad dapat dilihat bahwa bunga yang dimaksud disini adalah bunga yang diperjanjikan oleh pihak penerbit efek beragun aset yang bersifat utang tersebut dan tercantum di dalam
efek beragun aset yang bersifat utang tersebutmortgage backed bond. Adapun jenis-jenis bunga pada obligasi tersebut antara lain sebagai berikut :
1. Tingkat bunga tetap
343
342
Arthur.J.Keown, 1996, Basic Financial Management, 7th edtition, Prentice Hall International.
343
Adrian Sutedi, Op.cit hal 8
2. Tingkat bunga mengambang.
Universitas Sumatera Utara
Berbagai cara dapat dipakai dalam menetapkan tingkat bunga mengambang, misalnya dikaitkan dengan tingkat bunga yang berlaku bagi deposito beberapa bank
pemerintah, atau dengan LIBOR atau SIBOR. Namun adakalanya tingkat bunga ditetapkan tetap untuk tahun pertama dan mengambang untuk tahun-tahun berikutnya.
Jadi, Obligasi suku bunga mengambang memiliki kupon yang perhitungan besaran bunganya mengacu pada suatu indeks pasar uang seperti LIBOR atau Euribor.
344
Jadi, dalam hal ini para pemegang efek beragun aset yang bersifat utang mortgage backed bond ini harus memperhatikan jenis bunga pada obligasi yang dipegangnya untuk
mengetahui sejauh mana hak-hak yang dapat diperolehnya mengenai bunga tersebut. Juga perlu diperhatikan bahwa tidak semua obligasi tersebut mempunyai bunga tertentu, ada juga
obligasi yang di dalamnya tidak terkandung bunga tertentu yang disebut zero coupond bond. Zero coupond bond adalah obligasi yang tidak memberikan pembayaran bunga. Obligasi ini
diperdagangkan dengan pemberian potongan harga dari nilai pari. Pemegang obligasi menerima secara penuh pokok utang pada saat jatuh tempo utang.
345
Hal ini berbeda dengan efek beragun aset yang bersifat utang debt securitymortgage backed bond, yang mana dalam hal ini pihak yang menjadi pemilik dari piutang-piutang
b. Hak Untuk Mendapatkan Pelunasan Piutang dari Harta Kekayaan Penerbit. Dalam pembahasan mengenai efek beragun aset yang bersifat ekuitas equity security
telah disebutkan bahwa sifatnya adalah bahwa para pemegang efek tersebut bersama-sama memiliki piutag-piutang yang dikumpulkan oleh pihak penerbit atas debitur-debitur asal dari
piutang ini nasabah debitur yang menerima KPR dari bank. Dengan demikian hubungan kreditur- debitur tersebut terjadi antara para pemegang efek dengan debitur-debitur asal
tersebut nasabah debitur yang menerima KPR dari bank.
344
Ibid
345
Ibid, hal 6
Universitas Sumatera Utara
yang dijadikan dasar bagi penerbitan efek beragun aset tersebut underlying asset adalah tetap pihak penerbit, jadi tidak ada pemindahan kepemilikan piutang-piutang tersebut dari
pihak penerbit kepada pihak pembeli pemegang mortgage backed bond tersebut. Karena obligasi ini sebenarnya merupakan suatu surat tanda bukti hutang jangka panjang, maka
sebenarnya perikatan dasar dari efek tersebut utang piutang, yakni antara pembelipemegang efek beragun aset sebagai kreditur dengan pihak penerbit sebagai debitur. Oleh karena dalam
hal ini yang menjadi pihak debitur adalah pihak penerbit maka tentu saja debitur dalam hal ini bertanggung jawab atas pelunasan utangnya tersebut dengan harta kekayaannya dari pihak
penerbit tersebut, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1131 dan 1132 KUHPerdata. Jadi dalam hal ini pemegang efek beragun aset tersebut selain memiliki jaminan pembayaran
piutangnya selain atas harta kekayaan debitur asal memiliki juga jaminan pembayaran piutangnya atas harta kekayaan dari pihak penerbit.
Dalam hal menjalankan hak-hak kebendaan atas efek beragun aset yang bersifat utang tersebut oleh pembelinyapemegangnya juga hanya dapat dilakukan melalui perantara yang
disebut sebagai wali amanat. Wali amanat adalah pihak yang mewakili kepentingan pemegang efek yang bersifat utang.
346
Wali amanat dalam hal menjalankan kepentingan dari para pemegang mortgage backed bond maka wali amanat mengadakan Rapat Umum
Pemegang Obligasi RUPO. Wali amanat sebenarnya adalah suatu lembaga yang memberikan perlidungan dalam proses pembuatan suatu perikatan dalam hal ini perjanjian
perwaliamanatan dan pemantauan terhadap perikatan tersebut bagi pemegang kepentingan obligasi atau investor oleh karena itu wali amanat diberikan batas bahwa wali amanat tidak
boleh memiliki hubungan kredit dengan emiten karena wali amanat biasanya adalah bank.
347
346
Pasal 1 angka 30 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
347
Adrian Sutedi, Op.cit hal 53.
Universitas Sumatera Utara
B. Mekanisme Peralihan Hak Kebendaan Pada Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan.
Kategori