debitur kepada pihak ketiga akan tetapi segala dokumen yang berkaitan dengan kredit pemilikan rumah tersebut masih atas nama debitur.
Masalah lain yang dapat timbul adalah apabila pihak debitur meninggal dunia kemudian ahli warisnya tidak mengetahui bahwa telah terjadi jual beli secara
dibawah tangan. Apabila hal tersebut terjadi, maka ahli waris debitur dapat menggugat hak atas rumah tersebut kepada pihak ketiga. Pihak ketiga juga sulit
untuk membuktikan bahwa telah terjadi peralihan kepemilikan rumah tersebut kepada dirinya karena debitur tersebut telah meninggal dunia. Oleh sebab itu,
banyak hal yang harus dapat diprediksikan oleh pihak ketiga dalam melakukan jual beli di bawah tangan tersebut karena pihak Bank hanya akan
mengeluarkan sertifikat setelah cicilan selesai atas nama pembeli pertama atau debitur yang kemudian apabila debitur ingin mengalihkan haknya tersebut
kepada pihak lain maka ia dapat mendatangi Pejabat Pembuat Akta tanah untuk melakukan pengalihan hak atas rumah tersebut kepada pihak yang lain.
C. Perlindungan Hukum bagi Pihak Ketiga Yang Melakukan Jual Beli di Bawah Tangan Dengan Debitur
Pada perjanjian kredit pemilikan rumah tercantum mengenai larangan-larangan yang tidak boleh dilakukan oleh debitur tanpa persetujuan dari kreditur. Salah
satunya adalah menjual rumah yang merupakan agunan dari perjanjian kredit pemilikan rumah. Namun yang terjadi di dalam masyarakat seringkali
dilakukan penjualan terhadap rumah yang menjadi agunan KPR Subsidi tersebut oleh debitur secara di bawah tangan artinya bahwa perbuatan tersebut
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
menjadi hal yang lumrah terjadi di dalam masyarakat. Penjualan agunan perjanjian KPR Subsidi secara di bawah tangan berarti bahwa pihak Bank tidak
mengetahui adanya hal tersebut. Masyarakat melakukan perbuatan hukum tanpa memperdulikan akibat yang akan terjadi pada masa yang akan datang.
Masyarakat melakukan jual beli secara di bawah tangan pada umumnya adalah dikarenakan hal-hal sebagai berikut :
83
1. Debitur tersebut tidak mampu lagi melakukan kewajibannya untuk
membayar angsuran KPR sesuai dengan perjanjian kredit tersebut. Hal ini dapat dikarenakan debitur tersebut tidak lagi memiliki pekerjaan tetap atau
terkena Pemutusan Hubungan Kerja PHK sehingga secara finansial tidak lagi memiliki kemampuan untuk melanjutkan KPR. Ketidakmampuan
terhadap pembayaran KPR ini juga dapat terjadi apabila pemilik rumah debitor BTN yang berprofesi sebagai wiraswasta dan kemudian terjadi
kemunduran usaha dan atau memiliki utang yang cukup banyak, sehingga sangat berpengaruh dengan tingkat kemampuan untuk membayar KPR.
2. Debitur mengalami kesulitan keuangan yang lainnya.
3. Debitur memerlukan segera sejumlah uang untuk berbagai kebutuhan
sehingga menjual unit KPR. 4.
Debitur memang tidak memiliki iktikad baik untuk melakukan kewajibannya yakni membayar KPR sesuai perjanjian.
5. Debitur berpindah tempat tinggal.
83
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Adanya faktor yang melatarbelakangi tersebut membuat masyarakat melakukan jual beli di bawah tangan terhadap rumah tersebut tanpa mengerti
atau mengetahui dampak yang akan terjadi. Pengalihan KPR Subsidi terhadap pihak lain dahulu dapat dilakukan dengan proses alih debitur yang dilakukan di
hadapan pihak Bank yang bersangkutan dalam hal ini adalah Bank Tabungan Negara. Akan tetapi pada saat ini hal tersebut tidak diperbolehkan lagi
berdasarkan kebijakan dari pihak Bank Tabungan Negara. Adapun dasar tidak diperbolehkan lagi hal tersebut adalah agar terselenggaranya subsidi yang tepat
sasaran.
84
Melihat adanya kebijakan baru dari Bank Tabungan Negara tersebut maka perbuatan pengalihan kredit memang tidak dapat dilakukan oleh debitur lagi.
Hal tersebut mungkin dapat menjadi salah satu penyebab debitur melakukan jual beli secara di bawah tangan karena ia tidak mampu lagi melanjutkan
cicilan atas rumah tersebut. Akan tetapi, sekalipun rumah merupakan suatu kebutuhan bagi masyarakat, masyarakat harus tetap dapat mengetahui apa
akibat dari perbuatan jual beli di bawah tangan yang dilakukannya dengan debitur. Perbuatan yang dilakukan oleh pihak ketiga tersebut tidak memiliki
kepastian hukum bagi dirinya. Bank hanya akan mengeluarkan sertifikat atas nama pembeli pertama atau debitur sehingga hal-hal yang berkaitan dengan
jual beli yang dilakukan oleh debitur tidak dapat diproses oleh Bank yang kemudian membuat Bank mengeluarkan sertifikat atas nama pihak ketiga.
85
84
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
85
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Dalam hal ini pihak ketiga atau masyarakat harus dapat lebih teliti lagi akan perbuatan-perbuatan yang dilakukannya sehingga tidak akan
menimbulkan kerugian bagi dirinya sendiri. Apabila jual beli di bawah tangan tersebut dilakukan oleh pihak-pihak yang mempunyai iktikad baik, hal tersebut
mungkin tidak akan menimbulkan kerugian bagi pihak ketiga. Akan tetapi apabila pihak pertama melakukan iktikad tidak baik dengan tidak mengakui
bukti di bawah tangan tersebut, maka akta di bawah tangan tersebut tidak mempunyai kekuatan pembuktian dan hal itu membutuhkan kerja keras dari
pihak ketiga untuk membuktikan bahwa bukti di bawah tangan berupa kuitansi memang benar adanya atau memang telah terjadi pengalihan kepemilikan
rumah tersebut secara di bawah tangan. Selain itu, melihat akibat-akibat yang dapat terjadi di masa yang akan
datang apabila pihak ketiga melakukan jual beli rumah KPR Subsidi tersebut dengan debitur, dapat disimpulkan bahwa pihak ketiga mendapatkan posisi
yang sangat tidak diuntungkan karena perbuatan jual beli di bawah tangan yang dilakukannya tidak mempunyai kepastian hukum apalagi ketika salah satu
pihak terutama pihak debitur mempunyai iktikad yang tidak baik terhadap jual beli di bawah tangan tersebut atau debitur tersebut meninggal dunia serta
keberadaannya tidak dapat diketahui lagi. Hal tersebut akan membuat posisi pihak ketiga menjadi sulit untuk melakukan balik nama. Sertifikat atas nama
debitur tersebut akan tetap menjadi nama debitur, bukan atas nama pihak ketiga.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
BAB V P E N U T U P
A. KESIMPULAN
Berdasarkan uraian diatas maka penulis mendapatkan beberapa kesimpulan
yaitu sebagai berikut :
1. Bahwa perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Bank Tabungan Negara
dengan debitur merupakan suatu perjanjian standar atau perjanjian baku yaitu perjanjian yang dibuat secara sepihak oleh pihak kreditur dimana
pihak debitur harus menyetujui klausul yang ada dalam perjanjian kredit pemilikan rumah tersebut sekalipun kalusul tersebut adalah klausul yang
merugikan atau memberatkan bagi diri si debitur. 2.
Bahwa terdapat beberapa akibat hukum yang ditimbulkan akibat adanya perbuatan jual beli rumah di bawah tangan yang dilakukan debitur dengan
pihak ketiga tersebut yaitu antara lain: a. Debitur telah melakukan wanprestasi
b. Pihak Ketiga melakukan pencicilan atas nama debitur c. Pihak Ketiga tetap tidak dapat mengambil sertifikat atas nama dirinya
sendiri setelah pelunasan kredit telah dilakukan. Hanya debitur yang dapat mengambil sertifikat tersebut karena semua dokumen dalam
KPR tersebut masih atas nama debitur. 3. Bahwa dalam proses kredit pemilikan rumah sering sekali ditemukan dalam
masyarakat perbuatan debitur untuk mengalihkan hak atas rumah dengan menjual rumah tersebut secara di bawah tangan dengan pihak ketiga.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Adapun hal-hal yang melatarbelakanginya adalah : a.
Debitur tersebut tidak mampu lagi melakukan kewajibannya untuk membayar angsuran KPR sesuai dengan perjanjian kredit tersebut
b. Debitur mengalami kesulitan keuangan yang lainnya.
c. Debitur memerlukan segera sejumlah uang untuk berbagai
kebutuhan sehingga menjual unit KPR. d.
Debitur memang tidak memiliki iktikad baik untuk melakukan kewajibannya yakni membayar KPR sesuai perjanjian.
e. Debitur berpindah tempat tinggal.
Perbuatan pengalihan dengan melakukan jual beli di bawah tangan dengan pihak ketiga membuat posisi yang tidak seimbang antara debitur
dengan pihak ketiga. Perlindungan hukum bagi pembeli dalam jual beli rumah secara di bawah tangan sangat lemah karena jual beli di bawah
tangan tidak mengakibatkan terjadi peralihan hak atas rumah tersebut sehingga secara yuridis rumah tersebut masih milik dari pemilik KPR
BTN yang lama atau debitur.
B. SARAN
Terdapat beberapa saran yang saya kemukakan dalam penulisan skripsi ini yaitu :
1. Untuk menghindari timbulnya permasalahan dikemudian hari maka
masyarakat yang ingin mendapatkan rumah dalam proses kredit
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
khususnya untuk kredit pemilikan rumah subsidi harus melakukan pelunasan terhadap rumah tersebut kemudian dilakukan jual beli
dengan pemiliknya serta dilakukan balik nama atas kepemilikan rumah tersebut sehingga aspek kepastian hukumnya dapat terpenuhi
dan dapat menghindari masalah-masalah yang dapat terjadi di kemudian hari.
2. Pengalihan rumah yang masih dalam proses kredit khususnya kredit
pemilikan rumah subsidi di hadapan Bank merupakan suatu cara yang baik dan memiliki kepastian hukum. Oleh sebab itu menurut penulis
pihak Bank Tabungan Negara sebaiknya mempertahankan kebijakan tersebut dan pengalihan debitur kepada pihak lain dilakukan lebih
selektif agar subsidi tepat sasaran yaitu pengalihan debitur hanya dapat dilakukan bagi debitur baru yang tergolong kepada masyarakat
berpenghasilan menengah dengan penghasilan maksimal 4.500.000 sebulan.
3. Menurut penulis, terdapat klausul yang perlu ditegaskan dalam
perjanjian kredit pemilikan rumah tersebut yaitu pasal 14 ayat 5 dengan kalimat tanpa ijin tertulis. Dengan adanya kalimat tersebut
menimbulkan suatu pemikiran bahwa pengalihan kredit dapat dilakukan dengan ijin tertulis dari Bank padahal Bank Tabungan
Negara telah mengeluarkan kebijakan tidak membenarkan pengalihan kredit. Oleh sebab itu penulis menyarankan agar pasal tersebut lebih
ditegaskan dengan menghapus kalimat tanpa ijin tertulis tersebut.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
DAFTAR PUSTAKA A. BUKU
Badrulzaman, Mariam Darus, Kompilasi Hukum Perikatan, Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 2001
_______________________, KUHPERDATA Buku III, Bandung : Alumni, 2006 Djumhana, Muhammad. HukumPerbankan di Indonesia, Bandung : PT CAB,
1996 Fuady, Munir. Hukum Perkreditan Kontemporer, Bandung : PT Citra Aditya
Bakti, 1996 Harahap, M. Yahya. Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung : Alumni,1986
Harun, Badriyah. Penyelesaian sengketa kredit bermasalah, Jakarta : Pustaka
Yustisia, 2010 Komariah,
Hukum Perdata. Malang : UPT Penerbitan Universitas
Muhammadiyah, 2008 Miru, Ahmadi. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Jakarta : PT Raja
Grafindo Persada, 2007 Muhammad, Abdul Kadir. Hukum Perikatan, Bandung : Alumni, 1982
Muljadi, Kartini Gunawan Widjaja. Perikatan Pada Umumnya, Jakarta : PT
Raja Grafindo Persada, 2004 Rahardjo, Handri. Hukum Perjanjian di Indonesia, Jakarta : Pustaka Yustisia,
2009 _______________. Cara Pintar memilih dan mengajukan kredit, Yogyakarta :
Pustaka Yustisia, 2003 Salim H.S.,Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta : Sinar
Grafika, 2003 Saliman, Abdul R dkk. Hukum Bisnis Untuk Perusahaan Teori dan contoh
kasus, Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2007
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Sjahdeini, Sutan Remi. kebebasan berkntrak dan perlindungan yang seimbang bagi para pihak dalam perjanjian kredit Bank Indonesia, Jakarta : Institut
Bankir Indonesia, 1993 Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta : Universitas Indonesia
UI-Press, 2007 ________________. Penelitian Hukum Normatif, Jakarta : Rajawali Press, 2009
Subekti. Hukum Perjanjian. Jakarta : Intermasa, 1984 ______. Aneka Perjanjian, Bandung : Citra Aditya Bakti, 1995
Supramono, Gatot. Perbankan dan masalah kredit suatu tinjauan yuridis, Jakarta
: Djambatan, 1996 Suyatno, Thomas dkk. Dasar-dasar Perkreditan edisi keempat cetakan kesebelas,
Jakarta : PT Gramedia Pustaka Umum, 2007 Tje’Aman, Mgs Edy Putra. “Kredit Perbankan suatu Tinjauan Yuridis,
Yogyakarta : Liberty, 1986
B. SITUS INTERNET http:www.marketingsakti.com
